Saturday, September 12, 2015

【房】房产经济学:首购族的痛苦


在目前的市况,首购族必须克服重重难关,才能真正买到自己属意的房子。

现实中确实存在数个方法,能刺激与帮助更多首购族购买可负担房屋。

不过,想要这些解决方案能真正落实,需要相关单位无条件支持,而且买家也要坦诚配合。

首个能帮助实现居者有其屋的良策,应该是来自大马国家银行。

国行应该为首购族,放宽部分打房政策的限制,比如减少签署房屋买卖合约的相关费用。

根据目前的行情和一般购房手续及程序,购买一间32万令吉的可负担房屋,签署合约的费用就高达4万3996令吉。

尽管转移备忘录的5400令吉印花税可稍后才支付,但其余的3万8596令吉,对中等收入家庭而言,依然是个沉重负担。

试想想,一个月收入介于5000至7000令吉的家庭,要储蓄多久才能负担得起这笔费用?

森那美(SIME,4197,主板贸服股)和马来亚大学前年的研究报告(图),可看出巴生谷家庭的收入,用作支付在各项开销的比率。


而通过这些开销比率,我们就能计算出一个月收入为6000令吉的家庭,究竟要储蓄多久,才有足够财力去支付房屋买卖合约的相关费用。

40岁以后才有能力买房
表二清楚列出了家庭收入与开销,一个月收入仅有6000令吉的家庭,一年只能存到8640令吉。

所以,至少要储蓄5至6年之后,才负担得起4万3996令吉的费用。

而且现在的人们的结婚年龄,通常介于28至34岁。在这样的情况下,他们只有在40岁以后,才有能力购买自己的首间房屋。

假设在5至6年的储蓄期间,出现了意外,需要大笔金钱支出;抑或产业价格急剧攀升,那么,买房的梦想就离他们更加遥远了。

这是非常不公平的情况,而且也是实现居者有其屋的绊脚石。

/b>拖欠高教金难获银行贷款

对首购族来说,摆在他们眼前的其他难题,还有高等教育基金贷款(PTPTN)。

这是个相当大的隐忧,这些拖欠者的信用情况蒙上了污点,因而无法获得贷款来买房。在银行方面,也出现了一些不合理的情况。

针对售价不到50万令吉的可负担房屋,有些银行提供的房贷顶限,仅有80%或85%,这进一步增加了买房难度。

最后,发展商不断兴建所谓的“可负担房屋”,面积都在2000方尺以上,乘上每平方尺售价之后,整间房屋的售价根本就无法负担得起。

这一切完全就没有常理可言,假设我们一直都不着手解决,这些问题只会越滚越大。


给大家的一点建议
●国行应让发展商给订金回扣

让发展商给首购族享有10%房屋订金回扣的优惠,这是帮助首购族获得100%贷款,最快、最有效率的方式。即使无法享有全额回扣,至少也请给予3%。

同时,为首购族重新推出发展商承担利息计划(DIBS),帮助他们在建筑期间不必承担利息开销。

至于高教贷款的拖欠者,可在签署房贷协议时,让他们也签署额外协议,每月把部分收入,用来偿还高教贷款。这样就能达到两全其美的效果。

●政府应给予补贴
私人发展商在打造可负担房屋时,面临许多挑战和难题,因赚幅越来越低。请问是否可以推出一些补贴政策,来缓解首购族的负担?

同时,界定可负担房屋价格及设下售价的顶限,可清楚地让市场有所依循。

另一方面,降低公共设施兴建费用、房屋发展费用和房屋保费等,也可刺激发展商打造更多可负担房屋,最终有望实现居者有其屋的目标。

●发展商应把选择留给买家
首先,请别用过多的橱柜和室内装潢来装饰房子,把选择留给买家,这也有助他们比较负担得起房屋售价。

而且,也请打造面积介于1000到最多2000方尺的正常房屋。

●买家速与银行协商偿还贷款
自4月一日起,国家银行已开始上传高教贷款的拖欠数据,且许多拖欠者也已被列入黑名单。假设本身有拖欠高教贷款,请尽快跟银行协商偿还贷款计划,避免信用情况蒙上污点。

假设已被国行列进黑名单,那么,在很长的一段时间内,都无法实现买房的梦想了。


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