Monday, December 28, 2015

【理】理財贏家‧為兒女知多點PTPTN計劃


再窮不能窮教育,尤其教育是決定兒女日后前途的要素。

 家長們其實可考慮通過i-國家教育儲蓄計劃(SSPN-i)為兒女教育規劃,同時從中扣稅,一石二鳥。

 有興趣為孩子申請國民教育儲蓄計劃的家長們,應該從何著手呢?


國家高等教育基金(PTPTN)推出的i-國家教育儲蓄計劃,顧名思義專為高等教育而設的儲蓄計劃。

 該儲蓄計劃符合伊斯蘭教教義(Shariah compliant),根據伊斯蘭教義的Wakalah Bil Istithmar原則為準,即存戶將委任國家高等教育基金管理存款作為投資用途。

 自2012年1月1日起,有意針對理工(Polytechnic)科系的政府大學(IPTA)或私立大專(IPTS),申請國家高等教育基金教育貸款的學生,首先都得具備i-國家教育儲蓄計劃戶頭,並得達到國家高等教育基金規定的最低存款額。

7大好處
 國家高等教育基金建議,可通過馬銀行、伊斯蘭銀行、農業銀行(Agro Bank)、人民銀行(Bank Rakyat)及興業銀行(RHB Bank),開設i-國家教育儲蓄計劃戶頭。

 根據國家高等教育基金官網資料,i-國家教育儲蓄計劃帶來的7個好處如下:

 第一、有資格申請教育資助;

 第二、每年個人減免並節省高達6000令吉;

 為兒女開設國民教育儲蓄戶頭的納稅人,可續享有最高6000令吉的i-國家教育儲蓄計劃淨存款減免。

 這項扣稅是以年度計算,若有意思在明年報稅時享有這項稅務優惠,就必須在今年12月31日之前行動。

 不過,對于為自己開設戶頭並存款的個人,則不能享有個人減免。

 第三、擁有至少1000令吉存款的存戶,將享有免費伊斯蘭保險。所謂免費伊險覆蓋的範圍是,年齡介于18至65歲的存戶,已死亡或永久性殘疾,及概括喪葬費用;至于年齡介于1至28歲的存戶,在特定規定下,才可獲保喪葬費用。

 第四、在特定規定並提供所需的文件下,家庭月入(基本工資)不超過4000令吉,同時孩子就讀高等教育的家庭,可獲得高達1萬令吉的配對輔助金(matching grant);

 第五、由政府擔保的儲蓄;

 第六、享有股息,並免征所得稅;

 第七、超過3000個i-國家教育儲蓄計劃分行,容易接觸該計劃。


開戶頭需呈3主要文件
有興趣參與i-國家教育儲蓄計劃的人士,可在全國的國家高等教育基金櫃檯和i-國家教育儲蓄計劃櫃檯,開設i-國家教育儲蓄計劃戶頭。

 開設戶頭期間,必須攜帶以下3項主要文件:

 第一 、申請者的大馬卡(MyKad);

    第二、孩子的報生紙/大馬兒童卡(MyKid)/大馬卡副本;

 第三、可瀏覽http://www.ptptn.gov.my/docs/Borang%20PTPTN/BORANG%20PERMOHONAN%20PEMBUKAAN%20AKAUN%20TERKINI.pdf,以下載並填妥i-國家教育儲蓄計的開設戶頭表格。


須符合6條件
當局指出,開設i-國家教育儲蓄計劃戶頭有6個條件,即:

 第一、存戶和受益人必須是國民;

 第二、存戶也可親自開戶頭,讓自己成為戶頭的受益人;

 第三、存戶和受益人可屬同一人;

 第四、每個存戶只能為同個受益人開設一個戶頭;

 第五、各別存戶可為同個受益人開設一個戶頭,而當局不限制受益人的戶頭數量;

 第六、受益人必須未滿29歲。


 欲知更多詳情,可瀏覽高等教育基金官方網站http://www.ptptn.gov.my/web/english/savings。

【国际】不再紧盯美元 产油国恐掀汇率脱钩潮


国际油价持续低迷不振,可能让更多国家在明年决定让货币与美元脱钩,预料沙地阿拉伯、科威特和委内瑞拉等多个产油国的货币可能走贬。

油价崩跌导致阿塞拜疆的外汇储备枯竭,且出口商难以与汇率较低的人民币和俄罗斯卢布竞争,因此,在本周一宣布与美元脱钩,本币当日即重贬逾半。

哈萨克央行8月时,亦基于相同理由脱钩,改採货币自由浮动机制。

布朗兄弟哈里曼(Brown Brothers Harriman)新兴市场货币策略部门全球主管提恩(Win Thin)指出,若明年油价持续下探,部分国家可能被迫放松对货币的控管,改采自由浮动汇率。

他认为,中东方面,可能与美元脱钩的国家,包括沙地阿拉伯、科威特、阿拉伯联合酋长国和卡塔尔。

沙国为全球最大石油生产国,在石油输出国家组织(OPEC)位居领导地位。据美国中情局(CIA)的世界概况显示,石油业贡献沙国至少8成预算收入。

科威特为全球第七大石油出口国,经济几乎仰赖石油,是最可能宣布与美元脱钩的中东国家之一。

全球第八大石油出口国安哥拉,过去1年两度让货币贬值,油价跌得越凶,放松货币管控的压力越大。

OPEC会员国之一的委内瑞拉,除了受低油价冲击,还得应付国内政治动荡。

美国原油周涨9.7%
受到美国原油产量下跌以及出口解禁等利多带动,周四(24日)美国原油期价劲扬1.6%作收,报每桶38.1美元,周涨9.7%,写下自10月9日以来最大单周涨幅。

同时,布兰特原油涨0.52美元,或1.4%,收在37.88美元。昨日因圣诞节休市一日。

美国长达40年的原油出口禁令解除,油田服务供应商贝克休斯(Baker Hughes)也公布,美国油井数量过去6周中有5周下滑,反映低油价使产油业者减少产出。

美首批原油1月出口瑞士
美国政府开放原油出口后,首批原油将在下月首周,将从德州休士顿出口至瑞士,给荷兰石油交易商Vitol。

德州能源公司Enterprise Products Partners周三宣布,将在下月首周于休士顿港口,提供输油管及航站服务,完成60万桶原油的出口活动。

美国国会最近解除了长达40年的原油出口禁令,专家指出,亚洲对石脑油与汽油等燃料需求激增,加上亚洲各国政府都希望能分散进口油源,都有助美国原油产品出口亚洲。

沙地拟缩减政府支出
国际油价长期下跌,使高度依赖石油出口的沙地阿拉伯收入减少,政府不得不考虑在明年预算案中删减支出,同时,也打算透过增税及其他措施增加收入来源,避免预算赤字攀升。

沙国每日出口700万桶油,占国内生产总值(GDP)比重高达40%。沙国为了抑制低油价带来的冲击曾考虑减产,但最终还是为了维护市占率而作罢。

外界高度预期,沙国将在明年预算案中首度提出低油价对策,但不确定是否包含国营事业私有化及删减能源补助等敏感政策。

担任沙国经济发展委员会主席的副王储萨勒曼(Mohammed bin Salman)上周出席经济论坛时已表示,提高政府支出效率是明年首要任务。

但他强调政府会避免动用外汇储备,改由发债与贷款来支撑预算。


【新】狮城三大银行 明年贷款增长料放缓


向来属于“资优生”的新加坡银行股今年表现大走下坡,甚至少有的被分析师评为“表现落后大市”。

不良贷款预计上升
随着美国正式启动加息政策,三大银行明年的贷款增长预料会放缓,不良贷款则预计会进一步上升。

相较2014年富时海峡金融行业指数(FTSE ST Financials Index)全年大涨10.3%的强劲表现,今年截至12月18日该指数已下跌13.09%,两年表现大相径庭。

星展集团(DBS)、大华银行(UOB)和华侨银行(OCBC)的股价在今年平均下跌逾20%,德意志银行(Deutsche Bank)甚至在本月给予新加坡银行股“表现落后大市”评级,这是银行股2010年以来首次被评为表现落后大市。

新加坡银行股的主要跌幅都是发生在过去六个月,这是因为中国经济增长放缓和大宗商品价格下跌对区域市场带来负面影响。

今年信贷会增长4%
摩根史丹利(Morgan Stanley)的市场分析报告指出,疲弱的市场经济让区域中小企业出现大量的不良贷款(NPL),新加坡银行也因此受到影响。

不过,摩根史丹利仍预测新加坡银行的信贷今年会增长4%。

国际评级机构惠誉(Fitch)旗下BMI研究机构形容,新加坡借贷活动是近乎停止。

根据Dealogic的数据,截至11月底,新加坡今年贷款总额为231亿美元,比2014年同期的559亿美元下跌59%。

三大银行信贷增幅在今年第三季都是低单位数,截至9月大华银行的不良贷款率为1.3%,华侨银行和星展银行同为0.9%。

目前,新加坡的银行股估值已经跌至6年低点,而市场预测不良贷款明年上半年会继续增加,这将让银行更严格把关商业贷款。

散户或低价买入银行股
NRA资本研究主管刘锦树指出,市场对于银行股在明年的主要担忧在于不良贷款情况是否更严重,以及贷款表现会不会改善。

他说:“预计明年新加坡银行的贷款增长会放慢,因为房地产市场仍然很疲弱。

随着美国联邦储备局要把利率正常化,长久而言美国市场利率在未来一两年会增长至1.5%或以上,这可能会影响到银行股本,一旦净资产受到影响,新加坡银行的回报率和股价也会受影响。”

BMI预测新加坡银行明年会持续受到不确定的市场因素影响,贷款在2016年会温和增长。虽然担心贷款与不良贷款表现,不过散户也在考虑现在是否低价买入银行股的好机会。


Sunday, December 27, 2015

【理】理财梁伴:投资基金应注意什么



若我们不好好管理自己的财富,无论把它收在哪里,锁在哪里,藏在哪里也好,财富价值最终还是会被通胀偷偷的灭掉。

有一位中年商人去年赚了一笔钱后,由于不确定应如何处理这笔额外财富,就把它“暂居”在定存户头,然后就找一些不同背景的基金或理财规划师,帮他规划以管理好这笔财富。

过了一段时间,他反而觉得把钱放在定存会更划算。

原来,他见过几位基金代理,到后来他听到了关于5至7%的销售服务费,算一算那笔账之后,他就有了“未见官就得先挨打”的心情,而且是非常剧痛的。

然后,他也担心买了某些基金后如果没有预期效果需要转换基金的时候再重新挨打,因此觉得不值得冒险。

当然,天下没有白吃的午餐,更不会有免费的专业服务。

高收费≠高素质
我们时常听说基金投资的“费用”高,如果可以降低一些对投资者会更好,因为高的费用只是意味着我们的资本需要更高的增长方能抵消这些费用。

因此,基金管理公司的费用也是大同小异,如果你选择了“成长型基金”,普遍上我们的投资会被征收5至7%的销售服务费用,而“保守型基金”则大多数会收2%的销售服务费。

“收入型基金”或“平衡型基金”则大多数会收3%至5.5%服务费。在这里,投资者须切忌跌入“高收费意味着高素质”的心态。

收费差别往往也只是个别基金管理公司的标价策略而已,同一类型的基金,收取6%服务费的不一定会比5%的好。

投资宜3年以上
基金投资普遍上其实应该属于门槛低、效益大的投资工具之一。

通过基金投资,资本不大的投资者可以把资本积少成多,通过此凝聚力投资在单靠个人难以“进场”的投资。

同时,通过基金投资,也可受惠于一个基金经理团队的专业管理。

投资者不需要长时间做“功课”,如筛选哪一个股票有潜质,什么公司股票跌了可以增加持有,哪一家公司股票跌了不应该增持等等。





基金经理团队的功能确保了投资者只需要定时阅读基金公司的报表。

除了销售服务费,还有相关费用就是年度管理费,托管费,如果加起来,其实第一年的投资总费用是大概:5.5%(假设服务费为5.5%)+1.5%+0.07%=7.07%。

这也是为什么有责任的基金代理会告诉投资者这项投资通常是3年或以上为佳,而非短暂的一年或两年。

根据以上例子,你会看到第一年所投放进户头的资本是有着7%费用,而这平均费用则会因时间长了而降低。

如果你的投资计划是5年期限,那么只要每一年这基金按年成长2.67%,你就会达到收支平衡(Break-even)点。

相对之下,如果你只是计划投资一年,该基金则需要达到7.07%回酬才能回到原点,哪一个较容易达标,再明显不过了吧?

3选项标准
如果你是通过基金代理购买基金作投资,通常该代理员只是代表一家基金管理公司而已,因此,你只能够从那家公司的“餐牌”上进行基金筛选。

这样也肯定会局限了投资者应有的选择,要知道,选择基金并非只是针对销售服务费来选而已,还有其他的选项标准,例如:

1.基金规模、年度运作和管理费
若基金规模不大,那么基金就不能达到成本效益。还有,如果是投资在债券的基金规模不大于5000万令吉,也建议避而免之。

这是因为一张债券价值大概1000万令吉,只要其中一张债券出现逋欠情况,这个基金的价值就会跌大概20%,所以切记要避免这不必要的风险。

还有,基金管理公司管理每一个基金都会牵涉到经营费用,普遍上这些经营费用为年度运作及管理费用率,这些费用包括了法律费,会计费、审计费,记录费等等。

这些费用是直接从基金的净价值中扣除出来的,因此,若基金规模不大,那么成本效益就不会存在。

建议在筛选基金时候过滤掉管理费用率高于2%的基金。

表(三):别以为年度费用差别小而忽视它,虽只有0.5%差距,长期可以造成非常大的分别。


2.夏普比率(Sharpe Ratio)
由夏普(William Sharpe)推发的论点衍生出来的一个用于衡量投资绩效的比率。

通过夏普比率我们可以比较不同基金的风险调整回酬率。
 
如果两个基金分别有15%和12%的表现,可是前者的夏普比率是0.5,而后者的是0.7%,那么这意味着后者是比前者在采取较低、较少风险的情况下摘下12%的表现,因而是绩效较高的基金经理。

在进行基金筛选时,不妨比较一下不同基金的夏普比率,那么你将会有机会挑选到较有绩效的基金。

3.过往的表现
基金投资的要诀不是看那一个基金去年成长最多巴仙,而是看哪一个基金在过去有着稳定的表现。

相比之下,一个基金在2011年至2013年的表现分别是10%、5%和10%,相比另一个基金有着10%、8%和8%的表现,会较倾向后者。

除此,我们也可以拿同一类型的基金过去表现来比较,如果你发现某个基金在过去3年比同行更胜一筹,那么这个基金经理团队标青的表现是意味着他们的稳定性及可靠性。

不能用来推测未来
由于过往的表现只能当作参考而不能用来推测未来,我们只能够把希望寄放在较稳定的一方。

希望大家记住,每一种基金都是同等但不一样的。

因此某个基金的稳定性,以及与其它享同等别的基金比较起来那一个是“佼佼者”就成为了关键的。

以下图表有5个来自不同公司而同样都是投资在我国股票市场的成长型基金,期限为2007年6月到2015年1月为期7年多。

虽然同样都是投资在大马股市,承担同样的市场及体系风险,但是我们可以看见的是蓝色线条的基金就是表现远远杰出与其它基金。

同等的付出,不一样的回报,你希望你得到的是相等的回报还是不平等的呢?

表(四):同等级别承担一样体系风险的基金中选出杰出的“佼佼者”,也是投资成功的关键。


综合基金组合户头保障省时
话说回来,如果通过基金代理员向只有一家基金管理公司购买基金,那么以上的功课及研究也没什么用途,这是由于你的选择只有该公司的“餐牌”而已,因此是好是坏您都选择不多。

如果你需要采用多家公司的基金组合属于你自己的投资组合,那么就得向多家基金管理公司的代理员购买,从而拥有多个基金顾问,多个基金户头。

只是整理年度报表,整理不同公司的帐户号码等已经很烦,还说什么研究基金表现及其它因素?

全部基金合并一户头
还有,你要如何确保你在不同公司的基金组合没有交疊,不会出现不协调的情况呢?

而基金代理员也可能为了达到销售指标,而向你推销某一个也许不适合你要求的基金,因此这方法看似也是行不通。

通过综合性基金组合户头,或基金咨询计划户头(Wrap Account),投资者可以善用户头进行投资组合管理(Port folio Management),在这等户头我们可以把不同公司的基金放进来,合并为一个户头进行管理。

用综合性基金组合户头进行基金投资的投资者是可以同时在一个单一户头内持有A公司的成长型基金,B公司的保守型基金,C公司的印度股票基金等等。

这样,投资者就可以把不同公司的强处合并为一。

由于只能通过合格理财规划师开设此等户头,你也可以得到该名理财规划师的协助进行投资监督,在适当时候进行投资组合重组,以配合你的财务目标及情况。

理财规划师也将会征收每季0.25%至0.375%的咨询费,为你指定个人投资政策声明书,按照声明书的策略进行投资管理,选择适合你个人投资政策的基金,所以避免了出现为了达标而向您推销某个基金的矛盾,因为你们俩都是在同一阵线的。

表(五):综合性基金投资组合户头,可以为投资者带来更多保障和节省

【股】小股东大权利:SPAC不再吃香


证监会设许多限制
观察近来三家油气SPAC股价越来越低,发现了本地SPAC上市集资的弱点。

首先,SPAC要成功,必须很快圈定想收购的资产,最好在3至6个月内敲定。

但是,由于证监会担心有内线交易造假,因此设下了许多限制,而且献售资产者知道了SPAC必须在三年内完成收购,因此,谈判时间一长,反而牵制了SPAC的行动;献售资产者可以拖慢节奏,希望SPAC心急之下,会开个高价成交。

此外,一些财团或机构投资者,也瞄准SPAC的缺点,趁低收货,希望在开股东特大时,可以得回所承诺的资本(即如果SPAC收购资产失败的保证退回资本,通常是90%IPO资金加上利息),不然就威胁投以反对票,让收购告吹。

收购过程充满风险
由于管理层的20%股权,不能在股东特大投票表决,而特大必须获得75%的出席者同意才可放行,这让SPAC的收购过程充满了风险;反观机构基金,如果购入股票的本钱低于保证退回资本,只要投以反对票,就算特大通过,它仍可以致函公司要求退回资本,站于不败之地。

【房】钱途屋语:什么影响房价


最近,国人茶余饭后的话题,总是离不开有关房地产产价格的话题。

房产价格不断攀升,让有意购置的人萌生退缩的念头。

如今,高不可攀的房产价格已成了购物者首要面对并解决的问题。
 
为何房价会涨会跌?目前的涨势又有多可怕?

第二季度的房价指数有显著的下降,房价指数是随意升降,还是有特定的因素主导?


业权年限
一般上,业主会偏好拥有永久地契的住宅,因为业主可以完全拥有物业的所有权,一直到业权被转让为止。

有别于永久业权,租赁业权物业的租赁期为99年,期限到了,业主可以选择缴付租赁合约续期费用延长租赁期,或把物业的拥有权归还给政府。

以下的公式是计算租赁土地(不包括土地上的房屋)每年所需的费用。根据雪兰莪州土地规则2003的第七节,公式为:

费用:1/4X1/100X每平方尺市价X更新地契年限X土地面积(平方尺)

打个比方说,位于白沙罗的4000平方尺住宅物业,还剩余20年的租赁期,有关当局的估价为每平方尺150令吉,租赁合约续期费用如下:

费用:1/4X1/100 X150(99-20)X4000平方尺1100=RM118,500

另一方面,永久业权物业的价格也有别于租赁业权的物业,也就是说永久业权的房价或许会更高或更低。无论如何,若是以长远投资来看,永久业权物业的增值率会相对的更好。


地点
有人认为,许多不同的因素会造就一个良好的地理位置,例如:与学校、工作场所和零售商店的距离一般来说,业主会选择更靠近工作场所以及零售商店的住宅。

若是住宅附近还备有购物商场和百货公司,这绝对会为住宅价值增值,因为逛街购物是老少皆宜的家庭活动。

安全性
犯罪率上升,加强住宅安全已经是必然的需要。住宅区的守卫和围墙、保安人员及闭路电视,是人们理想中的保安装备。

若是住宅区备有完善的保安系统,保安费用可纳入房价里。

环境质量
发展步伐加快、范围扩大及都市化,严重造成绿地景观的不足。相对于钢骨森林,人们更钟情绿意盎然的大自然景观,享受绿色空间。

房屋发展商若能将有限的土地,瓜分部分来种植花草树木,那么所发展的房屋可定价较高。


方便性
对于无车一族来说,从住家到城市或城市边缘都是令人头疼的问题,必须乘搭公共交通工具,如轻快铁和公共巴士。

住宅与轻轨和地铁站之间的理想距离是20分钟的步行路程;如果住宅距离轻轨和地铁站太近,可能会面对人潮拥堵、噪音和犯罪问题;假如距离太远,又必须考虑住宅附近是否有巴士站。

高速公路绝对是去城市最快的方式之一,人们一般上会选择最快的路线前往城市。因此,靠近高速公路的住宅区都会有较高的市场需求量,同样的住宅区的房价也会较高。

对于有车一族而言,停车场是选择住宅最重要的因素。

假如住宅区没有提供停车位,住户必须花许多时间、汽油与精力在寻找停车位。因此,拥有充足空间供停车专用的住宅区将更具吸引力。

其他设施如休闲设施、泳池、健身房、桑拿浴室、烧烤区等,都能吸引买家。


未来发展
具有增值潜能的高端住宅区,明显的更有价值。

举个例子来说,在八打灵再也第十三区域从工业用途被重新规划成商业用途,这决定在短时间内就刺激了土地价格上扬。

土地的扩张性也是影响物业升值的一环,比如,在雪隆的城市地段由于过度的发展以及人口量增加,土地的供应逐渐减少,这导致雪隆城市一带的土地价格飙涨。


总结
根据经验,一般情况下,一间持有永久业权的住宅,若是符合了理想位置、交通方便和有未来发展潜质的条件,物业的价值会随着时间推移而节节上升。

然而,并不是每个收入阶层都能负担得起这类型的物业,因此,奉劝欲购买物业的买家要根据自己的收入在能力范围内选择最适合自己的物业。


【国际】贝佐斯如何掌舵《华盛顿邮报》


当《华盛顿邮报》的所有者杰夫·贝佐斯(Jeff Bezos)收到读者来信抱怨移动应用的加载时间太长时,他立刻发信指示这份报纸的首席信息官,信息很简单:搞定它。

“我们查看了这个问题,并告诉杰夫我认为可以将加载时间缩短至约2秒钟。他回信说,‘必须缩短到几毫秒,’”负责《华盛顿邮报》IT团队的首席信息官普拉卡什(Shailesh Prakash)说,“他已经成了我们的Beta测试员。”

贝佐斯建议在应用上先加载低分辨率的图片,使其能更快地在读者的屏幕上读取,从而解决问题。

两年前,贝佐斯以2.5亿美元从格雷厄姆家族(Graham family)手中收购《华盛顿邮报》。这位创办了亚马逊公司的亿万富翁正不断在报纸的运营上加强自己的理念。他强调关注用户体验,这在这家媒体内部成了一个新的使命。

报纸高管说贝佐斯鼓励尝试,并将规模效益置于短期财务目标之上──这正是他将亚马逊打造为一个线上零售巨头的法宝。

“杰夫不断说,我们在一条很长的跑道上,但是我们也尽可能做出审慎的商业决策。”出版商瑞安(Fred Ryan)说,“我们关注的是长期收益,而不是短期的好处。”

贝佐斯一直很乐意在报纸转型上投资,但高管们也并不觉得自己手握一张空白支票。

虽然很少来报社,但贝佐斯每隔两周都会与报纸的高层主管进行一小时的电话会议。报纸高管们每年会飞赴西雅图两次,和贝佐斯见面讨论。

《华盛顿邮报》的管理层说,电话会上他们会向贝佐斯汇报报社的运营细节,例如如何应对广告拦截技术的升级。贝佐斯主要关注邮报的电子产品,尤其是移动应用,以及该报的分销渠道等。他对于该报的内容编辑相关事宜并不插手。

Ryan 说,贝佐斯自己并不参与新闻采编,他只是一直鼓励《华盛顿邮报》雇佣能雇到的最好的新闻工作者。贝佐斯在技术和客户服务领域上非常专注,而这些正是亚马逊 所为人称道的地方。他还说,华盛顿邮报的技术工程师们与贝佐斯能直接沟通,他会随时和工程师们分享自己的专业经验。

贝佐斯并未答复记者的采访请求。

有 些评论家们提出了质疑:《华盛顿邮报》新的工作重心是否会导致为了吸引更多读者而牺牲其内容质量,对内容的影响是否会最终伤及邮报的立命之本──更多的电 子订户。《华盛顿邮报》的管理层拒绝透露该社财务细节以及具体的订户数量。截至今年第三季度末,《纽约时报》拥有104万数字订阅用户,《华尔街日报》则 有819,000个数字订户。

邮报的管理层说,尽管他们一直在寻找发布内容的最佳渠道,这不会影响新闻质量。《华盛顿邮报》总编辑巴伦 (Marty Baron)说,网络自身只是一种媒介。该社只会以《华盛顿邮报》的标准采写内容,尽管这些内容可能不总是传统的报纸内容,这只是因为,当下已经不是传统 新闻的时代了。

2015年邮报网站的访问流量大增。10月,《华盛顿邮报》的独立访问量(UV)首次超过了它的竞争对手《纽约时报》。 据互联网流量监测机构comScore Inc. 的数据显示,在11月中,《邮报》独立访客数达到破纪录的7,160万人,紧随数字媒体巨头BuzzFeed之后。与贝佐斯接手《华盛顿邮报》时相 比,11月访问数据增长了两倍。最近,贝佐斯得意地宣称邮报将成为“新晋的破纪录报纸(编者注:the new paper of record,是贝佐斯对传统大报“信史报刊”the newspaper of record提法的衍生)”。

【新】SI研究:涉足中国的银行不值得投资的3个原因


中国十月份的新增贷款下跌至十五个月来的最低水平。这个世界第二大经济之前累积了不少债务,而如今它正面对产能过剩及经济放缓的问题。市场人士预测,中国人民银行可能会再度调低利率,使在市场中流动的资金增加,从而刺激经济增长。

一、借贷数据不理想

中国人民银行在一份报告中指出,国内的融资总量减少至4,767亿人民币,而之前25名经济分析师的预测中位数为1万零500亿人民币。其他经济数据也不理想,出口下跌,通胀偏低,工业产值也减少,唯独零售开支有所增加。

自2008年以来,中国的企业和家庭借贷总额增加了三分之二,如今占国内生产总值(GDP)的208%,生产物价指数(PPP)已连续44个月下跌,消费物价指数(CPI)也在去年中开始下跌。如果它无法取得足够的经济增长和提高生产力,可能会陷入债务通缩陷阱。


二、专家:信贷增长问题受供需问题影响

专家认为,中国的信贷问题受供需两端影响。瑞信的经济分析师陶冬说:“银行仍不太愿意贷款。”就算将季节性因素考虑在内,信贷供应仍不理想。之前中国人民银行为一些银行注资,使银行的借贷回升,但这样的情况并没有持续多久。

陶冬认为,中国人民银行或许应在年底前再度为银行注资,要求它们按照政府的指示放贷。
光大证券的首席经济分析师徐高则指出,问题出在需求方面。他表示,企业不愿意借钱来投资,而货币政策目前仍不够宽松。他说:“政府必须利用各种政策来刺激需求,不然的话它将难以令经济保持稳定。”

三、中国的银行将面对艰难时期

经济放缓和利率减低会影响银行的盈利和毛利率。海曼资本管理(Hayman Capital Management)的创办人Kyle Bass指出,中国的银行已发展得太大,所以自然会经历贷款损失周期。

亚洲区的经济增长在一定程度上是靠借贷推动,随着借贷减少,其增长预料将放缓。中国的信贷增长预料也不会继续保持在双位数。

涉足中国的银行不值得看好

Kyle Bass目前不看好“亚洲其他地区的金融机构”,尤其是中国和日本以外、但有涉足中国信贷市场的金融机构。

他指出,许多亚洲金融机构都贷款给中国企业,它们在接下来的两年内可能会因此而面对问题。

投资策略:选择持有大华银行的股票

华侨银行(OCBC)之前收购了香港的永亨银行,目前其16%的收入是来自大中国区。星展集团(DBS)是中国的第五大银行,其三分之一的收入是来自大中国区。

相比之下,大华银行(UOB)较集中于新加坡,其借贷至中国的贷款较少(10%)。若想要分散投资并继续持有银行股,可考虑以大华银行取代华侨银行和星展集团。

Wednesday, December 23, 2015

【新】AK: 看完博客后所做的7件事




在看完博客的贴文后就发生了以下的事情:
1) 我发觉我的住院及手术保险买重复了 (Aviva My Shield Plus 及AIA HealthShield Gold Prestige) ,因为我是从两个保险经纪买的。因此我把AIA的保险取消了,省下$1400。

2) 我把从保险经纪买来的单位信托卖掉。在计算我之前支付的5%前置费用及其他收费,我的资本亏损了$2xx,再加上在公积金普通户口所损失的$2,000复利息,还有就是这些资本以后还会赚取的复利息,真是心痛。

3) 我在华侨银行开了 OCBC 360户口,让我的闲置现金取得最大回报,同时在等待机会。

4) 我在联昌银行(CIMB)开了交易户口,小量买入OCBC($8.70)。我在考虑买入星狮地产信托及腾飞房产信托。

5) 我在考虑卖掉5年前买下的Tokio Marine人寿保险,转为买定期人寿保险。我认为 每年支付$2,000,总共支付25年,到死亡或伤残才可以拿到20万元并不足够。至67岁,保证回报率为1.5%,在内部收益率而言属于低,而非保证回 报为2.5%至4%,但在销售单张显示的回报为3.75%至5.25%。觉得被骗了!

6) 我在考虑把部分公积金普通户口的钱存放在特别户口,余下留作为我在35岁买第一个产业。我也考虑填补$7,000元在公积金户口,以享受免税额。

7) 你的贴文让我对产业投资有不同的看法。我一直以为买屋是一项投资,就算是自住,而我一直想要一间大屋子。现在,我觉得交租很划算,租金每月为$600,比 每月缴交的抵押贷款更便宜。不知道产业市场近期会否回到2009年至2010年的价位。不过,我对找房屋的想法已经改变了。

【新】SIBOR的走向及对新加坡房地产市场的影响


许多人都在谈论美国联邦储备局加息对新加坡股市会有何影响。实际上,美国加息对股市的影响可能不会太大,而过往的情况都显示股市甚至会上涨。

但我们应尝试从更多角度来看待加息课题。比方说,新加坡银行间同业拆借利率(SIBOR)在联储局加息之前就已经上升。这意味着什么呢?

3个月SIBOR是用来设定房贷利率的标准,它在美国宣布加息后略微上升了0.001%至1.13375%,但这已是去年同期的2.6倍。3个月 SIBOR上升的其中一个原因是联储局终于加息,而联储局已表明它可能会在2016年继续加息。由于大部份房贷是以浮动利率计算,私宅市场将会因此承受压 力。

3m SIBOR
资料来源:新加坡金管局及ABS Singapore

利率提高,意味着拥有房屋的人士每个月要偿还的款项将增加。这对他们来说可能会是一个严重的问题,因为随着房屋空置率提高,私宅的租金可能持续下跌。

无法偿还贷款的人士将被迫卖掉房子,或被银行收回房子。

Source: Stock & Vacancy of Private Residential Units, URA
新加坡私宅存量及空置率;来源:市区重建局

近年来,许多新加坡人都买私宅来投资,希望可以通过收租支付房贷,同时获利。一些投资者可能以20%的最低首期付款买入了多项物业。

住在这些私宅的大部份都是外国人,因为逾70%的新加坡人都是居住在由建屋发展局(HDB)兴建的政府组屋。由于政府鼓励企业聘用本地人,减少可在本地工作的外国人人数,租赁市场的需求正持续减少。


Source: Pipeline Supply of Private Residential Properties, URA
新加坡私宅供应量;来源:市区重建局

然而,市场上的供应量仍在增加。市区重建局(URA)预计本季将会有6,296个单位竣工。市场在明年预料会增添2万7,149个单位。

与此同时,新加坡其中两家本地银行的不良贷款(NPL)水平都在最近一季提高。基于它们持续提高为减记(write-down)拨出的准备金,它们预计NPL将进一步增加。

换句话说,就连银行都预计一些人可能无法偿还房贷。

对房地产投资者来说,市场前景似乎变得越来越黯淡。

【新】腾飞房产信托(Ascendas Real Estate Investment Trust)


腾飞房产信托宣布以4亿2,000万元收购商业园One@樟宜城。

这个收购项目会带来大约6%获益率,一半收购额以发行单位融资,余款以现金支付。

这项交易可以从邻近的现有地铁站及未来新建的地铁站中受惠。

公司正进行股本集资,希望筹得最少4亿8,000万元,后者主要用作收购 One@樟宜城;为收购澳洲一个物流产业部分融资;偿还债务及留作未来收购项目。

把收购项目及单位增多的因素考虑在内后,它不会为收益带来增长。

 估值存在着上涨空间,而商业园空间对公司发展应会不错。

【新】仁恒置地(Yanlord Land Group)


仁恒置地报2015年11月份的销售额年比升高46%,为38亿人民币。在首11个月,集团的销售年比上升152%至259亿人民币,而业内的平均增幅为 19%。

集团还有62亿人民币的认购项目等待确定,因此预期它全年的销售额将达到320亿人民币。

有消息指,集团与平安联手以23亿7,400万人民 币收购在天津一块总楼面面积为26万1,000平方米的混合用途土地。

土地成本为每平方米9,600人民币,而邻近项目的平均售价约为每平方米1万 9,000人民币。

投资者对补充土地有点担忧,而集团表示正与大型发展商在一级城市商讨合资项目。

预期集团今年会收购更多土地来达到60亿人民币的土 地预算。

集团的发展大部分是在一级及二级城市,而其高端项目主要是针对提升居住环境的客户,后者特别留意信贷放松措施及改善居所需求。

【新】CSE环球(CSE Global)


石油输出国组织(OPEC)在2015年12月4日举行的会议中未能达成减产协议,由于这个组织在低油价环境中,希望能淘汰高成本的产油商。

尽管油气业的 前景充满更多变数,依然认为CSE环球的盈利能保持稳健,鉴于它从棕地维修项目获得经常性收入,后者占了其年收入约50%。

虽然新绿地项目将 可能会进一步减少,但预期FY15的税及少数股东权益后盈利(PATMI)最低限度减少5%,因为如果油价持续维持在低水平,其客户减低的预算也可能 会触及较后期的维修相关开支。

尽管把预测调低,但这只股依然享有不错的6% FY15远期股息获益率。

最近的股价回落似乎有点过度。

【新】胜科工业(Sembcorp Industries)


预期胜科工业在FY15能维持相若的0.16元派息(包括0.04元中期息),尽管经常性PATMI下跌。

成功脱售SembSita及 Bournemouth Water预期为每股派息(DPS)提供0.065元贡献(假设派息率为30%)。

之后,DPS应恢复正常至每年0.12元,相等于不错的4%股息获益 率。

公司在印度的第一个发电厂很可能在今年获得收支平衡,并在2016年起为盈利提供贡献,从而纾缓新加坡发电厂的盈利跌幅。

公司也向其他新兴市场进军, 为其公用事业部门的长期增长前景带来支持。

随着其拥有60.6%股权的胜科海事发出盈利警告后,公司股价向下调整7%。

目前估值为0.8倍FY16股价与 账面值比,应该物有所值及并不苛求。

【新】从4个财务数据来看胜科工业是否值得投资


当垃圾车经过你家收取垃圾时,往往都会留下一股臭气逗留片刻。胜科工业(Sembcorp Industries)正是新加坡其中一家收取垃圾的服务公司。

不过,胜科工业的业务不仅如此,它其实拥有三个业务,即公用服务(能源、水务及垃圾处理)、海事(持有胜科海事(Sembcorp Marine)的61%股权)及城市发展。与此同时,胜科工业也是海峡时报指数的30只成份股之一。

一直以来,公司绝大部份的盈利都是由公用服务及海事两个业务贡献。这两个业务的贡献分别占公司2014年总盈利的50.9%和42.4%。相对而言,城市发展业务算是一个新业务,其盈利贡献仅占一小部份。

不过,随着最近石油价格滑落,公司的海事业务似乎正面对一股逆风,并在最近表示料将在2015年第四季度蒙亏。

胜科工业的主要业务令人感到忧虑,通过以下的四种财务数据来加以了解公司的表现,以及其股票是否具备任何价值。

胜科工业于2015年12月4日收报3.10元。若把其在2015年首九个月的0.26元每股盈利年度化,其全年每股盈利估计为0.346元。这意味着,其预估本益比(PE)为9。

我们不求能作出一个完美的比较,但在与SPDR海峡时报指数挂牌基金(SPDR STI ETF)的11.7本益比相比下,胜科工业的预估本益比是来得低了。该挂牌基金追踪的是海峡时报指数。

截至今年9月底,胜科工业的净资产值(NAV)为3.64元,这表示它目前正以低于其NAV的价位交易。

公司目前的净负债与股本比(net debt to equity ratio)为偏高的0.55。然而,如果我们详细地查阅其各项债务,其实大部份是源于项目融资。

胜科工业在过去五年里为其公用服务业务的基础设施发展项目取得项目融资。预期这些项目将于2016至2018年之间完成,届时应能为公司的业绩带来正面贡献。

按2014年的每股0.16元每股派息计算,胜科工业的股息获益率(dividend yield)为5.2%。它也在2015年上半年派发了与2014年相若的股息。公司一向来采取的是保守态度,其2014年的派息额相等于该年盈利的约 36%。这应能缓解投资者的忧虑,由于公司应该能够保持相若的派息。

在分析了以上四个财务数据之后,胜科工业似乎值得价值型投资者对它作出更深一层的认识和考虑。

【新】分析师: 可买入的2只消费股


资料来源:星展集团研究追踪的消费股,彭博社
资料来源:星展集团研究追踪的消费股,彭博社

在发布疲弱盈利之后,消费股的表现便遭受打击。在星展集团研究(DBS Research)所追踪的八只股票当中,有七只股票的表现与上一年同期相比更差。亚细安成员国的消费情绪一直疲弱,而区域内的货币表现欠佳更使情况雪上 加霜。因此,日用消费品及非必须消费品受到了影响。

星展集团研究预计,消费品领域将从印尼、马来西亚和泰国来年可能采取的经济振兴措施中受惠,消费品领域的表现将在2016年后期复苏。

1. 泰国酿酒 (Thai Beverage)

资料来源:泰国酿酒一年来的走势,彭博社
资料来源:泰国酿酒一年来的走势,彭博社

泰国酿酒是亚细安大型饮品公司之一,它也是泰国最大的饮料企业。泰国酿酒生产十分受欢迎的泰象啤酒(Chang Beer),同时它亦从事饮品生产及餐馆业务。泰国酿酒因收购财团星狮集团(Fraser and Neave)而在新加坡打响名号。

泰国酿酒正积极从泰国顶尖饮品生产商转型为区域内的大型饮品业者之一。据说,泰国酿酒正透过其子公司星狮集团入股越南最大的乳制品公司Vinamilk。目前,星狮集团持有Vinamilk的11%股权。

鉴于泰国酿酒在泰国酒精饮品生产业中占据领导地位,它比其他同行更具优势。因此,它可从其地位中受惠,并取得增长。


2. 昇菘集团 (Sheng Siong Group)

资料来源:昇菘集团一年来的走势,彭博社
资料来源:昇菘集团一年来的走势,彭博社

本地超市连锁企业昇菘集团(Sheng Siong Group)是今年表现最佳的消费股之一,其一年的回报率为27.5%。昇菘是排在职总平价超市(NTUC)及冷藏公司(Cold Storage)之后的第三大超市连锁企业,它一直不断地在扩张。自2014年12月开始,昇菘已在新加坡开设多五间超市。昇菘虽在全新加坡拥有39间超 市,但它仍寻求在新的地点开设新超市,以拓展业务。此外,昇菘与昆明绿辰集团(Kunming LuChen Group)组合资将让集团的业务更上一层楼。目前,昇菘依然在昆明物色合适的地点来开设其在当地的第一间超市。

尽管昇菘的股价在过去一年里强劲上涨,但星展集团研究认为这只股仍有更多潜力。


Sunday, December 20, 2015

【理】退休規劃 – 三大退休收入課題


退休肯定不是我們每天一覺醒來所思索的話題,但希望讓您了解所需承擔的 責任以確保您退休時擁有充足的財務保 障。

我們不需要等到退休時才明白退 休真正的意義。我們可從身邊已退休的父 母、朋友和同事中看到他們如何過著退 休生活。那些有為退休規劃及儲蓄的 人,他們有足夠的能力享受著退休前的 生活水平。至於缺乏規劃及儲蓄的人, 顯然的他們必需放棄之前所擁有的生活 方式而導致生活水平大幅下跌。

您需要多少的退休金取決於持續維 持目前的生活水平、生活方式及對退休 階段的需求,如果您沒有足夠的替代收 入,您將迫於降低您的生活水平和生活 方式,或更甚的是在您無法工作時必需 依賴他人來提供您所需的退休費用。

我們所面對的關鍵退休問題就在於 我們是否有意願在退休時維持原有的生 活水平及方式。要做到這一點,我們必 須趁還有工作能力期間急待解決的三大 退休收入課題。


足夠 - 替代退休前的收入
首先,我們要清楚了解究竟每月 需多少錢才算是足夠的退休收入。根據 世界銀行的建議運用一個簡單的方程式以提供退休時享有一樣的生活水平,那 就是將退休前的最後一份薪資,除以三 分之二,作為退休後的每月替代收入。 簡單來說,若一個人在退休前的每月 收入是RM10,000,他將需要準備大約 RM7,000作為每月退休收入以享有之前 的生活素質。

三分之二替代收入率的假設是根據 工作關聯的費用將會減少50%,而退休 費用如休閑、旅遊及醫療保健費用將提 高20%的方式而設置。


充足 - 可維持整個退休階段
其次,人們需要確保他們的收入足 以維持漫長退休歲月。這裏的關鍵問題 是支出超出了退休金,讓人在年老時缺 乏收入支撐而仿徨。

馬來西亞人的壽命逐漸延長。目前 大馬人的平均壽命為75歲;在醫學科技 光速發展的現代生活中,預計數年後人 民的平均壽命將會延長至80歲以上。這 意味著,大馬人必須擁有足夠的儲備以 維持20至30年的退休生活,以確保他們 在目前退休年齡為60歲的情況下儲蓄有 所保留。


可延續 - 以抵禦通貨膨脹
總起來說,大家需要預計退休收入 將會受到通貨膨脹的影響。通貨膨脹間 接地使得生活成本提高,貨幣貶值大大 影響著人民的購買力。因此,我們必須 認識金錢,讓金錢工作為我們的退休儲 蓄及投資增長超越通貨膨脹,否則通貨 膨脹將逐漸侵蝕我們的退休生活的水準 及素質。


所以,我們必須趁著還擁有工作能 力期間就開始考慮退休收入的問題。它 的問題在於如何在目前開銷及未來退休 儲蓄上取得一個平衡點。顯然,我們更 著重於目前的生活。但如果我們要享受 日後的退休生活,我們則必須考慮退休 金的足夠性、充足性及可延續性這些課 題。否則,您只能把想擁有良好退休生 活的希望托付給命運。


Saturday, December 19, 2015

【房】产业倾情:居有其所 轻松拥有


令吉持续贬值,通胀预计随之而来,在沉重的生活压力下,国人最想的就是减轻生活负担。


随着令吉不断贬值,预料中另一轮通货膨胀势将蓄势待发,在百上加斤生活的重重压力之下,如今国人最想的是,如何减轻生活负担。这成了“2016年财政预算案愿望清单”的第一愿望。

盼预算案降低生活成本
而我国第二财长也表示,随着国内与全球经济放缓。

根据市场预测,《2016年财政预算案》的焦点将侧重在降低生活成本、减轻生活负担的人民福祉上,包括加派一马援助金(BRIM)、自愿调低雇员公 积金储蓄率2%、调高最低薪金100令吉、扩大消费税零税率和免税事项、向公务员派发半个月花红、为退休人士提供特别财务补助、维持现有电费回扣等,以提 振来年的家庭可支配收入。

同时,在人人关注的住房课题上,为了进一步落实与提升房屋的可负担性,预计政府也将加速兴建公务员与低收入阶层的可负担房屋计划、新增2万名年轻夫 妇名额,以享有2年的可负担房屋每月200令吉津贴,以及扩大“一马青年城市”(IMalaysia Youth City)房屋计划等。

吉隆坡居大不易
近几年来,随着大马房价高企,已教越来越多的人,尤其是年轻的一族大感吃不消大叹负担不起。

根椐国库控股研究机构(KRI)研究显示,大马的房价已超出可负担的市场范围(3倍),达到年家庭收入的4倍,尤其是吉隆坡情况更加严重,竟然达到年家庭收入的5.4。

而根据一份《让房屋负担得起》的报告也显示,吉隆坡的房价,每个单位49万令吉的平均价位,也比其他州属的平均价位高一倍以上。

根据调查发现,在去年吉隆坡新发售的新产业中,也没有任何一项新项目发售价低于50万令吉以下,这说明在吉隆坡居大不易,想找一间可负担房屋又谈何容易。

纵使在大马最富裕的州雪兰莪,每个单位30万令吉的平均价位,也属于中等负担水平,非一般人负担得起。

放眼建百万可负担屋
为了纾缓中低阶层的住房压力,政府于是放眼在5年内兴建100万个单位可负担房屋,以期达到居者有其屋的目标。

这包括一马人民房屋机构已计划、并获准在全马,包括沙巴、砂拉越兴建15万3807个单位可负担房屋。其中,4万1587个单位仍在兴建中,而11万2000个单位则仍在计划中。而将在今年杪推出的26项房屋计划,也将有6万个单位公开抽签。

每个单位售价介于10万至40万令吉,凡年届21岁、个人或家庭收入介于2500至1万令吉的大马人(首购族)均可申请。截至今年7月,已有120万人登记申请抢购。

根据雪州发展机构(PKNS)表示,其在雪州境内,包括淡江、丹绒士拔、龙溪、加影、巴生、加埔、武吉拉惹、依约兴建的156个单位中,其中85%为可负担房屋。

2016年,雪州发展机构也将在赛城的Cyber city发展2千个单位可负担房屋,以缓和大吉隆坡对可负担房屋的殷切需求。

从2015至2019年,雪州发展机构计划兴建7千个单位可负担房屋,总津贴额达3亿9千万令吉。
而在未来4至5年,还需支付子公司与联号公司2千500个单位的4千万令吉津贴,总计需承担至少4亿令吉的可负担房屋津贴。

半数申请者无法获房贷
然而,可负担房屋问题解决了,另一衍生的问题却是半数申请者无法获得房贷。

就以雪州发展机构为例,在2011至2014年,已交付2千个单位可负担房屋中,竟有近半数已付订金的购屋者无法获得银行贷款,结果造成可负担房屋高需求、但销售率(房贷难批)却稳定的窘境。

可负担房屋,一般指售价介于25万至50万令吉之间、距离市中心20公里以内,中低下层负担得起的房屋。

而计算可负担房屋购买力的最好算法就是,每月房贷偿还数额不得超过家庭收入的30%,否则就是超过负担能力,而房贷也不易获得银行批准。

因此,政府必须解决的不仅是可负担房屋问题,还必须解决年轻人买不起房、负担不起的根本原因,以确保年轻人或首购族的经济条件既负担得起,之后保持的生活品质也不致太差的轻松拥有。

Friday, December 18, 2015

【新】SI研究:为不同风险胃口的投资者提供的3只REIT


美国联邦储备局主席耶伦表示,12月还是有可能会加息(自2006年以来首次)。

随着加息随时会启动,新加坡银行同业拆息(SIBOR)实际上从年初开始便慢慢地向上爬。

SIBOR是本地浮动抵押利率市场的基准。事实上,3个月SIBOR利率已经从1月份的0.46%翻了一倍有多至11月份的1.07%。

证券市场中将会受到加息影响的领域很明显会是房地产投资信托(REIT),后者通过证券及债务拥有房地产或为房地产融资。

加息带来的最直接影响是REIT的借贷成本将会增加。由于借贷在REIT的运作中扮演着重要的角色,当融资变得越来越昂贵的时候,REIT的扩张计划可能会受到限制。此外,随着再融资成本升高,REIT的派息可能会受压。

话虽如此,这是否意味着投资者应把手头上的REIT抛售,并避开REIT?

那倒不必!

原因是新加坡REIT在过去几个月事实上下降不少(由于害怕美国即将加息)。一些REIT变得相当物有所值。

防守型投资者

名称(类别): 凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust) (零售)

凯德商用新加坡信托(CMT)是首个在新加坡上市的REIT,以市值而言,它是最大型的新加坡房地产信托(S-REIT)。它在全岛拥有16个商场 (不包括滨河坊广场(Rivervale Mall),但包括在新加坡来福士城(Raffles City Singapore)及西城大厦(Westgate)的股权)。

或许有人会质疑一个零售REIT真的可以成为防御型股吗?在细看下,原来CMT超过一半的商场是位于市区外,这些商场主要是为附近居民提供日常必需品 (杂货、食物及药物等),而无论经济好坏,人们还是需要购买这些物品。

此外,余下的商场大部分是位于市中心有利位置,十分靠近地铁站或者是与地铁站相连,因此人流十分高。

CMT也持有凯德商用中国信托(CapitaLand Retail China Trust)的股份,这对CMT来说是一个优势,因为投资者可涉足中国经济及人民币。在过去3年,人民币兑新元一直在上升,而虽然中国的增长预期放 缓,但相信这个庞大的经济体具有很大的潜能。

还有就是,自2002年以来,CMT的表现一直向好,并拥有强大的保荐商CapitaLand(凯德集团)作为后盾,因此,CMT是一个不错的投资选择。

5年PB(股价与账面值比)范围 /目前 PB: 1.01 – 1.43 倍 / 1.01 倍(基于1.88元收盘价)
目前收益率 (过去12个月): 5.8 %

第二选择: 先锋医疗产业信托(First REIT)(医疗保健)很明显是一只防御型股,它在印尼拥有多家医院。医疗保健REIT的加权平均租约年期比其他类别的REIT长很多。外币兑换风险也减 低,由于它所收取的租金是以新元计算。可是,其中一个障碍是最近有消息传出,这只股可能会转移到印尼上市。

中等风险投资者

名称 (类别): 凯德商用新加坡信托(CapitaLand Commercial Trust) (商业)

商业 REIT 领域近来遇到不少逆风。办公楼S-REIT需要面对的挑战包括新加坡经济放缓、美国可能加息及供过于求的情况逼近 (在2016年估计市场将会添加450万平方英尺办公楼空间)等。

话虽如此,凯德商用新加坡信托 (CCT)在经过一些调整后,再次变得甚具吸引力。

CCT在市中心拥有10个商用产业 (包括新加坡来福士城及CapitaGreen的股权) 。与其他办公楼REIT比较,CCT的租户相对多元化,而它在银行及金融领域(周期性)组合的比重也较轻。


资料来源: 公司

虽然CCT组合的3Q15出租率年比下跌3.1%至96.4%,但这个数字依然高于市场的95.8%出租率 (CBRE(世邦魏理仕)整理)。

CCT的负债比为30.1%(截至9月30日),在S-REIT当中属于低水平。CCT的借贷空间大约为13亿元才达到40%的负债水平,让它有机会进行并购来取得增长。CCT的管理人在债务管理方面也十分谨慎,其83%的总债务均为固定利率。

投资者如果稍为愿意冒多一点风险,CCT目前的估值提供了一个不错的进场良机,但大家必须注意的是,它目前面对的逆风不可能在短时间内消失,而其上涨的动力也似乎有限。

5年 PB 范围/目前PB: 0.62 – 1.1 倍/ 0.75 倍 (基于1.30元收盘价)
目前收益率 (过去12个月): 6.6 %

高风险投资者

名称 (类别): 辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust) (酒店业)

辉盛国际信托 (FHT)在2014年上市,可说是S-REIT的新成员。它的组合包括遍布在5个国家(澳洲、日本、马来西亚、新加坡及英国)的13个产业(7家酒店及6个服务型公寓)。

酒店业是一个波动较大的领域,鉴于它面对不同国家的风险、季节性因素、以及环球经济的表现。可是,在主合约下,FHT资产的租金是最低,因此提供了下滑的保护。此外,可变动租金部分提供了上涨的空间,后者根据个别产业的表现而变动。

与本地为主的酒店业REIT相比,如华联酒店信托(OUE Hospitality Trust)及远东酒店信托(Far East Hospitality Trust),FHT的组合拥有多元地域的优势。

FHT从并购商机取得增长的机会很大,鉴于它从其保荐商辉盛国际(Frasers Hospitality)及其策略性伙伴TCC Group购买产业时拥有第一优先权。

展望未来,随着本地酒店业复苏及其新加坡洲际酒店(InterContinental Singapore)的资产提升工程在2016年2月完成,FHT可能会更上一层楼。

然而,FHT的表现依然可能受到明显风险的冲击,包括外汇兑换风险(盈利来自多国货币,但以新元派息) ;旅游需求可能因恐怖袭击的威胁而减低及经济放缓。

随着FHT估值接近历来低位及拥有8.6%收益率,风险胃口高的投资者可考虑进场。

5年 PB 范围/目前PB: 0.83 – 1.1 倍/ 0.85 倍(基于0.73元收盘价)
目前收益率 (过去12个月): 8.6 % (从2014年7月14日至2015年9月30日调整至12个月)

市场对加息的本能反应

虽然大部分REIT的估值开始变得吸引,但投资者应避免把所有资本一次过投放在REIT。当加息成定局时,预期市场会出现一些本能反应。因此,投资者到时或许可以更低价格进场或平均投资成本会下降。

与此同时,投资者应记住,加息对REIT市场来说不是世界末日,尤其是预期加息将会以渐进步伐前行。谨慎行事是好的,但投资者目前不应过度担忧。一旦联储局开始加息后,我们便可看到较明朗的市场走势。

【新】昇菘(Sheng Siong)的估值合理,并拥有增长空间


昇菘集团(Sheng Siong Group)是新加坡第三大超市连锁店。它主要是为普罗大众提供低价日常用品。新加坡的超市是由三个业者主导,它们是昇菘、职总评价合作社(NTUC)及 牛奶公司(Dairy Farm International Holdings),而在收入及分店数目而言,昇菘排在第三位。

自2011年8月17日上市以来,昇菘不断在组屋邻里开设大量分店,让其市场份额添多了3%至目前大约15%。截至2015年9月30日,它开设了 16家新分店,让其分店数目增加至38家。楼面面积则从33万9,009平方英尺增加25.7%至42万6,000平方英尺。集团只是在2011年及 2012年关闭了3 家分店。

昇菘预期在2017年底之前把商店空间增添13.4%(5万5,285平方英尺),并在选择地点方面十分谨慎。集团在3Q15宣布与建屋局签订了新 租约,在杜生路(Dawson Road)开设面积约为4,300平方英尺的新店,并在2015年开始运作。此外,淡滨尼中心的分店将在2016年尾扩充至大约2万平方英 尺;Loyang Point的分店因为建屋局翻新工程而关闭,并预期会在3Q17重开,面积将增加至大约8,000 平方英尺。


集团在国内的优势

由于昇菘是售卖日常必需品,因此就算遇到经济衰退,它所受到的冲击会较少。此外,昇菘标榜以较低价格售卖货品,让顾客物有所值,因此在价格方面,它可能较牛奶公司或NTUC占优。

国家环境局(NEA)的一份报告指出,从2000年至2009年,湿巴刹的摊位减少了17%,预期昇菘将会侵占这部分的市场份额,因为它是唯一提供活海鲜的超市,而这些活海鲜一直以来只在湿巴刹售卖。集团有很多分店设有售卖活海鲜的专区供消费者挑选及购买。

由于湿巴刹比较零散,与昇菘这个大规模现代杂货商比较,前者的经济规模当然较低。因此,在能够提供活海鲜;干净及设有空调;价格较低及营业时间较长的优秀条件下,昇菘自然能吸引到忙碌的上班一族光顾。

昇菘多年来能够不断扩充市场份额及标榜以低价出售产品是因为它从马来西亚直接输入许多新鲜农产品,尤其是蔬菜。随着新元兑令吉强劲(由于马来西亚政治局势不稳定,新元兑令吉在2015年9月曾达到3.12高位)。昇菘预期可以从马来西亚进口低成本货物中受惠。


财务分析

在新加坡同行中,昇菘的息税前盈利(EBIT)率为最高。在FY09 至FY13,昇菘的EBIT率为5.9% 至7.8%,而其竞争者NTUC及牛奶公司的EBIT率分别为3.1% 至6.7% 及4.9% 至5.9%。

区域方面,昇菘的FY13 EBIT率及EBITDA(息税折旧及摊销前盈利)率分别为6.8% 及8.2% ,比亚细安同行平均的5.5% 及7.5%为高。

昇菘的FY14毛利率为24%,比牛奶公司同期的30%为低。可是,昇菘2014年的净利率为6.6%,高于牛奶公司的4.5%。

昇菘报9M15净利增长17.8%至4,220万元,而收入则增长5.4%至5亿7,730万元。
FY15收入预期会达到7亿6,100万元,意味着年比增长为4.8%。从FY13至FY15(预期),昇菘的净税后盈利也稳健增长,增幅从8.3%至20.3%。

昇菘的财务向来强劲而且无负债。在FY14,集团持有的现金达到1亿3,000万元,相等于其市值的10%及总资产的37%,让集团的日常运作轻松自如,而且在危机出现时也有能力持续经营。

昇菘报FY14股本回报率(ROE)为20.15%,比领域平均(商业)的2.07%高出许多,意味着集团在利用股东资金来产生盈利方面效率很高。

与此同时,昇菘报资产回报率(ROA)为21.07%,比领域平均(商业)的10.74%来得高,显示其管理层能有效地分配资源及可以利用较少的资本来获得较大的回报。

在现金流方面, 除了在FY12,集团的营运现金流一直高于净利。FY12偏低是因为缴税使现金流出提高;填补存货及应付款减少(由于派发FY12上半年花红)。

此外,除了FY14外,集团也维持正自由现金流。9M15的自由现金流为2,030万元,让它可以自给自足,在推出新项目时不用贷款,并可以通过股票回购或派息来为股东创造价值。

在过去4年,昇菘都把90%净利派作股息,而管理层重申在未来两年将维持这个派息率。


估值

从FY12至FY14,昇菘是以21.0倍至27.0倍本益比交易,平均为23.3倍,中间值是21.8倍。以上个年度的每股盈利计算,昇菘是以 18.6倍至27.8倍本益比交易,而它目前是以22.10倍本益比交易(以2015年11月23日价位计算)。其竞争对手牛奶公司则是以17.61倍本 益比交易。以业内21.7倍平均本益比来看,昇菘的估值合理,而且它的未来营运也拥有增长空间。

昇菘的企业价值(EV)/EBITDA比为13.6倍,比10.5倍业内平均及牛奶公司的12.6倍来得高,反映了昇菘的营运在不受资本架构影响下,效率较高。此外,其较高的EV/EBITDA比是在零负债的情况下取得,进一步肯定了其营运实力。

Wednesday, December 9, 2015

【理】理财良伴:旅游保险 无事安心 有事放心


无论男女老少,能够出国旅游大家都会充满期待地出发,并希望旅途愉快。偏偏,往往都是人算不如天算,纵使我们做好了充分准备,加倍小心照顾自己,意外还是有可能发生。

基于此,旅客更应为自己做好风险规划,把可以转移的风险转让予第三者,正是风险管理众多策略中最具备效率的方法。

旅游保险,正是可以达到这目的的工具。

尽管如此,大多数人对旅游保险还是一知半解,甚至觉得旅游保险是多余的,是增加旅行开销的奢侈品,而避而免之。

反之,旅游保险正是人在国外时的必需品,在旅程中食物中毒;在中国寻根的途中折断腿,更没人会希望因为亲人黯然离世而需要提早飞回家等等。

但是这都是曾经发生过的事端,而旅游保险也正好可在这些情况中派上用场。

全面旅游保险应涵盖的范围
●个人意外
●医疗相关的费用
●因取消或缩短旅程所蒙受的旅游或住宿费用损失
●遗失行李,财物和金钱
●遗失护照
●个人责任
●行李延误
●旅程延误
●劫机
●遣送(在外地死亡而需要把遗体遣送回国)

购买旅游保险贴士
规划与购买旅游保险也因为这类型产品的广泛选择而衍变为一门学问,在此分享购买旅游保险的“贴士”,好让大家可以安心享受旅途中的各种精彩。

受保地区
确定购买旅游保险时填写的地区正确,通常是有分为国内,区域性,或全世界通行。

只受保于国内旅游保险保费通常都是最低,但也因如此,保障范围可能会没那么广泛。

区域性旅游保险也可能分成几个不同区域,所以要买对保险。

就以亚洲与东南亚两个区域而言,如果想到泰国,而这两个区域都对的,但东南亚区域的保费就会来得较低了。

另一点要注意的就是,如果目的地是美国,别以为选了“全世界”受保的旅游保险就行了,基于有些公司的计划是有包括美国,或美国除外,所以务必在购买前确认这事项。

年度旅游次数
无论公干还是旅行,如果你时常出国,应该考虑购买以年度计算的旅游保险。

基于很多时候我们购买旅游保险时,保费都以在国外的天数计算,所以若每一趟出国都另外购买旅游保险,到最后我们可能会给更多的保费;别小看这差异,如果你是每一个月都会出国的人,那或可以节省约200令吉哦!

阅读保险合约很无聊
是的,阅读页页印刷精美的保险合约是无聊的。但是,当它涉及到政策和主张,你发现什么不获承保,你肯定不会觉得无聊。

建议大家在旅途中随身带着保单(若是电子软件把它打印出来),尝试了解自己的权利及保单局限与限制范围。

旅程天数
另一重点则是大家务必计算清楚整个旅程从出发到抵达回国的天数,要知道,算少一天也可能会蒙上重大的财务损失。

若不确定是否会不会延迟回家的日期,就考虑容许一些伸缩性,别把天数算得太’准’。

旅游保险生效了以后是不能够再被延长的,所以敬请忽小看这些小细节。

索偿
有些朋友在国外回来后想要做一些医疗索偿,但面对资料及文件不足的困境。

所以,买了旅游保险后,我们还得有基本知识,把一些可能需要到的文件都小心留下。

要知道,有些我们以为不重要的文件,例如机票,收据等等都可能令我们的索偿被拒。

保险索偿所需文件:
●个人身份确认文件(身份证,护照)
●登机证●行程列表
●行李证及行李的详细资料及内容
●医疗相关文件如医生报告,死亡证书(死亡索偿有关)等等
● 警局报告(偷窃事件索偿)
●有关的收据,报价单等等(如医疗,酒店住宿等)
●航空公司通讯录(任何来自航空公司对班机延误或其它问题的通知)

有了保障玩得开心
旅游保险为旅程增加一份保障,让我们能够尽情玩乐;在没出现状况的时候,它能够带来安心。

若发生状况时,它则能为我们带来放心。

旅游保险保障通常仅限于旅行的时期。然而,一些保险公司可能提供各种保障的组合,以应付客户的特定需求,而市场上也存在着广泛的旅游保险配套。

作为一名精明消费者,有几项事项是我们不能忽略的。

以下为购买旅游保险时需考虑的重点:

受保地区
确定你在购买旅游保险时把目的国家准确的列出,旅游保险往往以国家地区分类。你知道吗,不仅是出国才算旅游,若在我国其他州属旅游或公干也能购买旅游保险。

个人财物
向保险公司查询可获旅游保险接受承保的个人财物,保障可因不同保险公司而有异。

医药与紧急援助
向保险公司查询是否有提供24小时紧急热线服务是极为重要的。全天候的紧急服务可让我们更容易面对突发事件。

受益人
建议你委任受益人,同时确保受益人知道你有这份保单,让受益人有一份副本。

国外机构网络
确保你的保险公司拥有良好的外国隶属机构网络,以便在有必要时为你提供援助。

医疗费用顶限
确保旅游保险配套是拥有某程度上’足够’的顶限,当意外或严重病症时,我们才能该保险足够承担医疗费用,而非到紧急时,才痛恨自己买了低顶限的旅游保险配套。

出游前一天也可投保
虽然旅游保险在海外时保障你和你的财物,必需提醒大家的是,有些特定事项普遍上还是不受承保的。建议你须仔细详读与了解保单之不受承保事项。

如果不明白保单内的一些部分,向保险代理员或保险公司询问以获得解释。

此外,别以为买了旅游保险就可以不注意自身及财物的安全,若是因自己不小心或疏忽导致遗失财物,或不易索偿成功。

最后,别误以为太迟了就放弃为自己投保的机会,现在科技发达,就算是隔天一早出发都可以在前一晚通过网上投保取得保障的。

而且若直接与保险公司购买此类保单客户是可获得折扣的,原因是少了代理员,保险公司就回扣佣金给客户。

有一好消息是,在几个月后,我们就不必到个别保险公司网站比较不同保险公司的配套,只需通过保险聚合网站(Online Insurance Aggregator)以一站式方式为个别公司产品进行比较,从而选出较适合自己情况及需求或预算的产品,达到省时省钱省麻烦的效率。

希望大家旅游时会记得旅游保险的重要性,反正旅游目的是放松及花钱换取美好回忆,那就千万别看不开那几十令吉到两三百令吉的旅游保险保费,这可是你人在国外的财务后盾!

紧急方案
旅客本身也应该提高警惕,在发生损坏/损失的情况下可尝试数个方案:

拨打医疗与紧急援助热线
某些旅游保险承保24小时紧急热线服务,即提供医疗咨询,转交,医疗疏散和旅游相关事项如遗失护照与行李的协助。

通知有关当局
倘若投保的财物遗失或损坏,必须采取所有合理步骤以保护,护佑和寻回,并须立刻通知当地警察,酒店,运输公司或运输终点站负责人,视何者为适。

若在外地需要当地警方的报告,不妨尽力要求当地警方提供以英文为媒介语的报告,后索取当地警方的联络方发一遍方便跟进。

尽快通知保险公司
一旦蒙受损失,你需立即或尽快通知你的保险公司。保险公司也能够立刻提供意见及援助。

【股】小股东大权利:当延长期限变得无可奈何


和政府部门打交道,可以说是一张长期饭票;获得政府颁发的特许经营权,更可以说是领养了一只会生金蛋的鹅,只要好生照顾,财源滚滚而来。

但是,当政府闹别扭时,依靠政府养家的商家,可也心惊胆跳,担心工作做了,钱没着落。

政府不是不付钱,而是有时赊账时间太长,钱还没收到,自己先给拖垮了;而起诉政府,在大马的国度里,此风不可长,往往吃不了兜着走,业界民间一致不看好,是为下下策。

水供整合一拖再拖
之前商峰(PUNCAK)一直把其水供业务吊高来卖,让州政府恨得牙痒痒,但限于所签合约,无法可施。

直到去年公司正式同意联邦政府的献议,加上给脸于雪州前任大臣下台前的临别秋波,看来这拖延已久的建议将在今年告一段落,而公司得到一笔赔偿金以后,也将往新的方向重新起步。

但是,新科大臣却有自己的见解,想方设法来阻止这项交易,导致商峰的脱售计划,只差一步之遥却难产。

这一耽搁,就过去了6个月。6个月,对15亿的4%定期存款而言,利息可是3000万令吉;对15亿的生意而言,这可以带来过亿令吉的盈利。



Tuesday, December 8, 2015

【新】油价前景分析—现在还可以买石油股吗


从2014年中开始,石油价格就从每桶100美元以上下跌了超过一半,目前的价格约为每桶40美元左右。

石油是我们使用的主要燃料,从某个程度上来说,经济发展不能没有石油。由于石油是一种不可再生的资源,我们之前还一直担心石油枯竭时该怎么办。在油价于2014年大跌之前,相信没有多少人会料到石油会出现供应过剩(oversupply)的情况。

2015年即将结束,在接下来的几年内,油价的走势会如何呢?



供应层面:产量料将逐渐减少

油价之前大幅下跌,主要原因在于美国开发页岩油(shale oil)使市场上的供应量增加,以及沙地阿拉伯等产油国为了保住市场份额和继续取得收入,不愿意以减产的方式来推高油价。

由于伊朗获解禁,可再度生产和出口石油,市场上每天的石油供应量预料将在接下来的几个月增加多40至60万桶。

但以整体趋势来看,石油产量预计会逐步减少。财经杂志《经济学人》(The Economist)在11月14日刊出的一篇文章中指出,大型石油企业今年取消的投资计划,总额至少为1,500亿美元,而它们会在明年进一步削减资本开支预算。

至于页岩油,英国石油(BP)的前副总裁尼克·巴特勒(Nick Butler)在八月时曾指出,页岩油的供应量应已见顶,其产量在接下来两年可能会减少20%。

此外,沙地阿拉伯也有可能会在石油输出国组织(OPEC)其他成员国施压之下考虑减产。


需求层面:需求量将增加,但增幅将减少

由于科技进步(如节能科技和环保汽车)及全球经济放缓,发达国家(欧美和日本)和发展中国家(以中国为首)对石油的需求将逐步减少。

然而,石油的整体需求仍会增加,但增幅不会太大。国际能源署(IEA)在11月发布的《世界能源展望》报告中指出,从现在起到2020年之间,日均石油需求量每年平均将增加90万桶。
IEA在11月13日发出的报告中指出,2016年的日均石油需求量增幅,预料会从2015年的180万桶减少至120万桶。

IEA在其报告中特别提到了印度这个国家,因为目前印度只占全球能源使用量的6%,而其人口占全球的六分之一,其五分之一的人口目前居住的地方仍没有电力供应。随着印度逐渐发展,其能源使用量将持续提高。


两家机构的预测

IEA预测,随着供应量逐渐减少,整体需求量增加,到了2020年,油价将会回升至每桶80美元,之后会进一步涨价。

摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析师Adam Longson在九月时也预测,油价到了2018年可能会回升至每桶85美元。其团队认为,油价会分四个阶段复苏

来源:Business Insider
来源:Business Insider

一、目前至2016年中:供应过剩(介于45至50美元)
二、2016年第四季:油价开始回升(介于60至65美元)
三、2017年初:持续回升(约75美元)
四、2018年:油价回到“正常”水平(约85美元)



【新】ISOTeam


公司赢得了总值2,050万元的合约,主要是来自不同的新加坡政府机关,如国家环境局(NEA)和数个地区的市政理事会。

这些合约涉及公司的扩建与改建 (A&A)及维修与重新装潢(R&R)两个部门,并料将对其FY16盈利带来贡献。

公司的订单陆续有来,总值估计介于8,000万元至 8,500万元之间。

尽管其中约有3,000万元至3,500万元之间的合约已在FY16的首四个月内实现,但这些项目将在未来2年里逐渐执行,因而带来 良好的盈利能见度。

据悉,公司将通过其大股东兼策略伙伴立邦漆(Nippon Paint),在今年底把业务拓展至缅甸。

预期公司将在FY16再次取得良好表现,并将赢得更多合约。

【新】IHH保健(IHH Healthcare)


亚细安市场带来的收入增长放缓,但旗下土耳其医院集团Acibadem是最大的增长动力。3Q15净利欠佳,但营运盈利进步。

若不包括非核心的未实现外汇 换算亏损和货币,核心净利提高16%。

新元坚挺令本季平平无奇的业绩漂亮起来。

基于目前的业务环境增长缓慢,公司在新加坡的住院病人数目和每名住院病人的 平均收入仅仅微升。

医疗旅游业务的表现持平,由于印尼市场疲弱,但表现比预期来得好。

马来西亚市场的收入稳步提高10%,主要是因住院平均收入上升,但总 体表现因新医院蒙亏而受拖累。

虽然宏观市况不理想,开设新医院和分摊开支提高等因素把3Q15的盈利增长拉低,但对公司的良好结构及其管理层增加新医 院床位的能力保持信心。

【新】城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)


到访新加坡旅客人数出现一丝复苏的迹象,在9月份连续第五个月取得年比增长,然而用于作比较的上一年数据偏低。

公司的9M15收入中有60%是来自其新加 坡资产,但因本地旅游业疲软而受影响。

好消息是,公司新加坡酒店于今年10月首26天的每间可用客房平均收入增加1.4%。

这股复苏的趋势能否持续下去还 需拭目以待,但将于2016年举行的双年活动有助提高信心,例如新加坡航空展。

FY15和FY16的每单位派息预测下调,由于本地款待业的前景依旧不 明朗。

尽管合理值调低,但公司目前的股价水平值得考虑,不利因素已经反映于其股价上了。

【新】星展集团(DBS Group Holdings)


星展集团是新加坡银行股中的首选,因预期它将在2016年取得最大的盈利增长,加上其股价并不昂贵,以及它将成为利率上调的最大受惠者。

尽管公司的 不良贷款料将在2016年增加,但增幅并不会太大。

市场对公司的中国业务和商品活动过度担忧,本年迄今的相关业绩显示这些忧虑是杞人忧天。

不良 贷款或许会在2016年增至新高,但之后可能成为公司股价的催化剂。

预期其贷款增长将在2016年放缓至5%,但盈利可能提高14%,由于利率上升。

本地 利率料将在2016年调高,这应会对公司有利,由于其接近80%的新元贷款是按浮动利率计算,但仅有10%的本地存款是与市场利率挂钩。

Friday, December 4, 2015

【理】理财良伴:人未死钱已花光最苦 调整开销迎黄金年代


问:
 
本人今年54岁,计划继续工作多两年后,就希望能够退休做喜欢的事和享受生活。

我个人比较保守,由于是单身,我可以肯定在退休后的全部生活费都只能依赖自己。

基于有幸获得一份福利不错的工作,我一直以来都把公积金当成退休金的全部,我相信公积金户头内的钱都是客观数字。

计划2年后退休以下是关于我的一些资料:
1.一年收入12万令吉,近几年已开始逐步放慢生活且学习享受,因此,过去两年开始都不会再有存款。

2.定期存款30万令吉,加上公积金户头大约71万2000令吉。

3.我预计在两年后退休时,公积金户头的钱会全数提领80万令吉(自己保管会比较安心),多出来的就当做是去旅行的资金。加上定期存款的30万令吉,我应该会有大约110万令吉。

4.退休后,我希望可以继续把退休金存放在银行每年提领利息4%,加上本金,以度过大概每年7万5000令吉的生活水平。

5.我的屋子因为是公屋,因此我也无意卖掉,但应该会长期继续居住在此,直到75岁。

请问,我的计划是否能够进一步改善以提高退休后的生活费呢?

期待退休的陈先生


每个人对本身的人生与财富都有一个计划,你也不例外,你的计划就是如何在退休后继续过着自己向往的生活。

由于资料不够完整,只能够尽能力以你所提供的资料为基础与出发点。

以下有一些假设必须成立:
1.你计划在56岁开始退休;
2.退休后,你不打算有任何的工作补贴自己的生活;
3.退休后,你打算把财富投放在每年提供 4%利息的定期存款;
4.你预算自己的寿命是75岁;
5.假设未来几年内公积金局所公布的派息率为6%;
6.同时你也打算每年需要7万5000令吉的退休 生活。

必须提醒你,假设想要每年维持生活水平,基于通胀因素,你的生活费将会继续升涨。

如是,你就必须考量通胀对你的财富摧毁能力,这会增加你消耗退休金的速度。

采用3%通胀率为基本假设,提供一些不同的建议和分析。

你的原意
根据你所向往的生活,两年后就会开始提领退休金,总数为110万令吉。然后每年过着大约7万5000令吉的退休生活。

那么两年后,当你踏入退休第一年,退休生活费应该是7万9568令吉,然后,每年增加3%以便能够保持相同的生活水平。

若是如此,那么在你接近70岁时,退休金就会完全被消耗完了。

由于你估计自己的寿命为75岁,那么你还有大概5年的生活,但就完全没有钱剩了,届时你就会面对“人还未死,钱已花光”的绝境。

这意味着你的退休计划不能如你所愿。

建议(一)
提高回报3%和增存款

如果你想延长退休金直至75岁才完全被消耗,那么你可以考虑做一些调整。

第一,你可以考虑如计划般在同样的岁数退休,继续度过同样的生活水平;但是在这两年内,建议你每年为自己多存2万令吉,如投资在一些可以提供大约7%回报的投资计划中。

然后,退休后把你的退休金存款以7%的回报目标来管理。如是,你的退休金则能够“顶”到75岁。

当然,这样做意味着你将需面对更高风险,若欠缺投资管理的经验,或可能把退休金弄巧成拙。

这项建议只是要你了解到存款的重要,以及提高个人投资对退休生活的关键作用而已。

建议(二)
预算数额削减15%

建议(一)中,你必须提高退休金的投资回报3%和增加存款才能够达到你的目标,那么现实一点来看,想要以现时的退休金数额,在退休后每年度过这生活是不太实际。

建议你把退休后的生活水平进行一些调整,把预算数额削减15%至每年6万3750令吉的生活水平。

但是,这样也不足够,因为这只是减慢了你消耗自己退休金的“速度”,因此你还得设法优化退休金的回报率。

与其全数放在定期存款,建议你把退休金分成大约25至30%存放在定存户头,还可以存放在提供6%的投资工具,如房地产投资信托(REITs),或继续放在公积金局。

存放REITs将提高你必须面对的市场风险,但在得到稳定收入的同时,还有机会升值。

存放在公积金局则较低风险及安全;这样的投资组合应可让你享有长期5.5%的年回报率,同样可延长你的退休金,直至75岁才耗尽。

建议(三)
续工作3年至59岁

以上两项建议,只是进行一些调整,让你的退休金“顶”到75岁而已,风险是你的寿命可能超过75岁。

因此,在这里为你提供另一建议。

依你目前54岁年龄,如果健康允许,建议你再继续工作额外3年,直到59岁才开始退休生活。

如此一来,你的公积金就会继续因工作而增加。

同时,你所拥有的30万令吉定存可把它分为两部分,一半继续放在你的定存,而另一半就可放在一些结构性产品或REITs,以求大约6%的年回报率。

在退休以后呢,你只需考虑调整生活水平已达到5%的节省,然后把你的退休金以一个投资组合进行管理,可达到长期5%的年回报率。

那么你的退休金则能让你自供自给直至大约79岁。

这情况下,如果寿命只有75岁,至少你面对的处境是“钱还没花光,人不在了”;比起之前的处境,这个则较为理想。

或需额外医疗费
以上建议和分析除了各种假设必须成立以外,基于资料有限,排除了你或需要额外开销来应付未来的医疗费(希望你已有医疗保险为你解决这些意外情况)。

较全面的规划可以让你有机会同时应对一些额外的事项例如税务,或者遗产规划(包括你在公屋的持有权等等)。

退休有保障才享受生活
综合以上的建议,你现在已经是在等待黄金年代的来临,你就应该尽能力控制自己这几年的花费及开销。

根据公积金局所提供的数据,大多数人都在退休3到5年内就把退休金完全消耗掉。

因此建议你确保自己的退休生活有保障以后,才开始盘算如何享受生活,毕竟,退休并不只是几年的事,而是数十年的晚年。

在这些阶段,我们都是输不起的,因此多一点留意如何提高自己的财富管理能力为佳。

【股】小股东大权利:献购可口食品拉锯战


建裕珍厂(KIANJOO)的前董事施朝源起诉公司失败,无疑帮公司收购事件解决了一大障碍,公司股价和大股东冠旺(CANONE)齐齐大起。

由于拉锯战对小股东肯定没什么好处,希望建裕珍厂能尽快召开特大,让股东在此事表决,了结一段心事。

到底此收购有多么不公平,也无意多加枝节,反正这几年来见到的不公平不合理却通过的收购案件也不少。

小股东的意向最终还是屈足于少数服从多数,要再埋怨,也只能埋怨法律不够周到而已。

倒是同周出现另一项收购,可以让我们借镜。可口食品(COCOLND)接二连三的接到收购建议,让人刮目相看。

有人说,首两次的建议对公司是种羞辱,因为出价介于1.70令吉至2令吉,是有点低(公司股价当时约在2令吉)。

2.70令吉出价可考虑
不管多烂的价钱,出价者肯定有他的道理;我们见过更烂的建议,但是股东接受,所以到头来只有一句话:小股东要掌握大权力,自己必须自强不息。

虽然小股东向来各自为政,要讲求合作有点缘木求鱼,知易行难,但是我们但求尽力而为,总好过只会怨天尤人。

我们可以从可口食品的董事局看出他们和建裕珍厂的不同人生智慧。对于前两个建议,董事局客气是说大家有得谈,不客气的是说声对不起,太便宜了,我不卖。

到了第三家,献购价到了2.70令吉,这便慎重考虑了。

无巧不成书,可口食品的建议和建裕珍厂同样是脱售公司所有资产和负债,然后退回给股东,同样要75%股东同意才可放行。

这当儿,其最大的小股东,星狮控股(F&N)持有27%,没它点头,一切免谈。

星狮在5年前以1.38令吉买入可口食品,如今的献议价,可得到很好的回酬,问题是它需要卖吗?

这点,施家兄弟加上一些小股东,也许有机会拒绝建裕珍厂的建议。

话说回头,讲到的本益比论价,可口食品的2.70收购价,以去年每股盈利(12.8仙)计算,正好是21倍本益比。

建裕珍厂(收购价12.5倍)与之相比,恰是相等于可口食品首个收购建议(1.70令吉),董事局孰优孰劣,无须我们“画公仔画出肠”吧。

【马】亚洲航空第三季蒙受4亿零600万令吉净亏损


廉价航空公司业者亚洲航空(AirAsia)的3Q15净亏损为4亿零570万令吉(在3Q14录得净利),原因是其印尼联号蒙受更多外汇亏损。

然而,由于今年8月适逢佳节令旅游活动达到高峰,亚航这期间的销售额强劲,使其营运盈利上升57.7%至3亿1,600万令吉。同时,亚航的营业额增加15.1%至15亿令吉,因为客运量强劲增长。

管理层表示,由于汇率走势不利,集团因以美元计算的贷款而蒙受的外汇亏损仅为估算数字。若不包括这些亏损,亚航的税后盈利应为2亿1,920万令吉。

启示:展望未来,亚航预计其马来西亚业务将在今年底取得良好的表现,因为吉隆坡第二国际机场的客流量提高,以及中国旅客自5月开始逐渐回流。此外,亚航的业务持续从偏低的油价中受惠。

【马】子母牌炼奶3Q15净利飙升75%



子母牌炼奶(Dutch Lady Milk Industries)的3Q15盈利增加74.8%至5,000万令吉,由于原料采购价格优惠及外汇对冲政策带来正面效应。

集团这一季的收入提高6.3%至2亿5,560万令吉,主要因它重新推出子母牌奶粉。

集团的9M15营业额微跌0.8%至7亿3,080万令吉,因为消费情绪疲弱;而其净利则上升52.5%至7,590万令吉。


启示:集团已宣布派发每股0.60令吉的3Q15特别股息,同时亦派发每股0.50令吉的中期股息。集团预计,未来的营运环境仍将充满挑战,但它致力于从其品牌的实力中受惠,并计划增强其品牌与客户服务。

【马】高产尼品3Q15净利因销售额增加而上升60%


由于手套销售额上升、产品组合更佳,以及营运小提高,乳胶手套制造商高产尼品(Kossan Rubber Industries)的3Q15盈利上扬60.4%至5,520万令吉。同期收入则增加34.5%至4亿4,170万令吉。

集团表示,其所有三项业务(工业橡胶、手套和洁净室)持续表现良好,它们的3Q15营业额及税前盈利都正面增长。

集团的9M15营业额与盈利分别上升27.5%和39.9%至12亿令吉及1亿4,730万令吉。

集团的订单额强劲,它表示其所有厂房的使用率几乎达到100%,年产能为220亿只手套。


启示:虽然集团的业绩表现不俗,但大马证券研究 (AmResearch)把集团的评级下调至“持守”,合理价调整至9.40令吉,主要因这只股的估值颇高,以及合理价的潜在上涨空间有限。联昌证券研究 (CIMB Equities Research)则维持其给予集团的“增持”评级,目标价提高至9.80令吉(把估值向前推来计算)。

【马】皇帽酿酒厂3Q15净利跳升11%


尽管3Q15收入微跌0.9%至4亿零570万令吉,但皇帽酿酒厂(Carlsberg Brewery Malaysia)同期的净利上升11%至6,370万令吉,由于其新加坡业务的表现更佳,以及集团采取的成本管理措施奏效。

集团的9M15营业额上扬2.2%至12亿3,740万令吉,盈利则减低4.9%至1亿4,140万令吉,这是因为销售额下降、脱售联兴餐饮公司(Luen Heng F&B)而蒙减值亏损,以及原料成本上涨(因令吉贬值),使到马来西亚业务的表现被拉低。

肯纳格研究(Kenanga Research)指出,集团的9M15核心净利为1亿5,400万令吉,在其预期之内,这分别占市场与其预测的74.1%和73.1%。

启示:展望未来,肯纳格研究预计,随着集团投入更多资金为优质产品建立品牌,产品组合将更佳,从而推动盈利增长;销量增长则预计将因消费情绪疲弱而受压。肯纳格维持其给予这只股的“表现优于大市”评级,目标价保持在13.86令吉。

Wednesday, December 2, 2015

【理】John Bogle的4个投资步骤


全球最大的互惠基金公司美国先锋集团(Vanguard Group)的创办人John Bogle披露了其制胜的投资策略。

基本上,Bogle遵循一个称为60/40的投资规则,意即60%投资于市场指数基金,40%投资于债券指数基金。这个资产配置比例是Bogle多年来一直遵循的投资方式。

他认为,这个资产配置方式能够在牛市中带来显著的投资回报,同时为投资者在熊市中抵御下行风险。


投资建议:创建一个有如Bogle所制定的投资组合

以下是Bogle制定投资组合的4个步骤。

1. 无需时常调整投资组合 – 每年一次就已足够

我们经常听到投资顾问提及“调整组合”这个字眼。对Bogle而言,调整组合只是将获利的投资项目卖出,让投资组合回到初始的资产配置比例。这是因为研究显示,如果你时常调整组合,你将减低在短期内蒙受巨大亏损的风险。

然而,Bogle表示,如果你长期持有这些投资,时常调整组合可能会制造更多成本。你可能得为所得收益纳税,而你一定会承担额外的经常交易成本,这些多余的成本也许可以避免。

从Bogle的角度来看,他不调整其投资组合,而他认为“如果要调整组合,一年一次大概就已经足够”。

2. 投资你所了解的市场

Bogle的投资重心全都在美国市场。他认为,美国市场拥有最佳的投资者保护政策及法律保障。最重要的是,他十分了解美国市场。

但Bogle的建议与一般的投资策略,甚至是美国先锋集团的一些研究不同。在2014年,美国先锋集团的研究建议投资者把至少20%的投资留给非美国股票。

不过,Bogle说,许多美国的大型企业有50%或更多的收入来自美国以外的业务,因此买入涵盖美国市场的基金实际上就可涉足国际市场。

3. 分散投资的意思就是投资债券

从以往来看,股票是长时间带来最佳回报的投资工具。一个愿意承担风险的投资者的股票投资将为100%,而他将维持这个比例多年。

但Bogle指出,投资组合全部包含股票存在着系统风险。如果在2007年至2009年期间,这样的组合应该会遭遇沉重打击。该投资组合最终应会恢复过来,但倘若你当时需要资金,该怎么办呢?

Bogle利用债券来减低其投资组合的股票风险。为了减低价值突然大跌的风险,他增加债券投资的比例。

4. 若维持‘简单’的投资组合,你将不会担心那么多

Bogle的投资组合的精妙之处在于其简单的特质。Bogle十分相信创建一个容易追踪和易懂的投资组合,而他一直都依照这个理念投资。

虽然你可能喜欢分散投资或调整组合来尝试取得最大的回报,但你必须按照自己所做的决定进行投资,不要因一时慌张而卖出,或因一时贪心而买入。你最主要是想找到你觉得最合适的长期投资组合。

成本低廉和投资工具多元化的投资组合应可应对按照情绪做出投资决定的投资风险。作为投资大师,Bogle认为,投资不在于他的投资组合包含了哪些投资工具,而是关于投入合适的投资工具及制定心宜的投资比例,并维持这个投资策略。

【新】SI研究:绿建科技能够“点绿成金”


绿建科技(Green Build Technology)(之前称为祐粤国际(Youyue International))计划全面脱售其包装业务,并将把焦点放在其环保科技业务上。

鉴于中国越来越重视节能及环保,尤其是最近几年,公司似乎已为乘上这趟快车做好了准备。


利用环保技术提升旧建筑物

公司所承接的大型项目之一是既有楼宇的提升工程。除了提升建筑物的外貌之外,这些工程的主要目的是改善旧建筑的隔温功能,即通过为外墙添加铺层、更换门窗及屋顶等方法来达到目的。

虽然新加坡常年如夏,但中国北部的哈尔滨每逢冬天的气温可低至零下20摄氏度以下,因此必须做好建筑物隔温的工作。

在把保温设施改良之后,建筑物室内更能保暖,从而在冬天时候得以提高室内的整体气温,同时减低暖气机所耗用的电流。

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 更换外层隔温材料,左图为较薄的旧有材料,右图中的新材料更加厚

在中国,中央暖气系统一般上都是燃烧煤炭,因此难免对环境造成污染。哈尔滨更是于2013年冬天受到重重烟霾包围而上新闻头条,当地政府不得不关闭学校及机场。

绿建科技的管理层表示,这些工程是外包给分包商,因此公司能承接比其规模相对更大型的项目。

在建中项目是公司于今年2月赢得的部份工程,并将于接下来两到三年之间陆续执行。这些工程将涵盖约500万平方米的建筑楼面面积,并估计将带来约8亿2,500万人民币的收入(按每平方米165人民币计算)。
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楼宇提升项目:把外墙拆除,安装上新的隔温材料,然后抹上水泥和重新粉刷

公用事业隧道项目

除了上述的楼宇提升工程之外,公司也赢得总投资成本约为9亿4,700万人民币(2亿零980万元)的地下综合管廊建设合约。

这份合约是由哈尔滨市政府颁发,也是中国中央政府的公用事业隧道计划下的一部份。这个计划将在10个城市进行,包括哈尔滨在内。

这些隧道将设有电线、水管、排污管和煤气输送管,以及电讯和电视电缆,以取代陆地上悬挂式的电线和电讯电缆及一些旧有的排污系统。这些旧式设施已经过时及无法满足需求。

在合作计划下,公司将投资约4亿3,700万人民币于这个位于哈尔滨南部工业新城、全长12公里的地下综合管廊建筑工程。公司也是这个工程的总承包商兼项目经理。

项目已经动工,并预期于2016年12月完工。公司将继而负责这个隧道的营运和维修保养工作,为期25年。

公司将在未来25年里,获当地政府陆续颁发总共约8亿8,370万人民币的津贴给这整个项目。这笔金额不包括服务商收费及其他营运收入。

由于这个项目拟定的建筑时间颇短,所以项目能否如期完工这一点不容忽视。尽管项目已动工,但公司管理层预期,在完成4公里的隧道之后,基于寒冷天气而需要停工,并料将于2016年3月之后才复工。

无论如何,公司管理层非常有信心能如期完工。

哈尔滨市地下综合管廊建设项目的初期工程;右下图中的悬挂式电缆造成安全问题,尤其是在气候欠佳时
哈尔滨市地下综合管廊建设项目的初期工程;右下图中的悬挂式电缆造成安全问题,尤其是在气候欠佳时

能在十三五规划下受惠吗?

随着五中全会闭幕,中共对中国经济和社会发展所拟定的第十三个五年规划出炉。不过,规划下的细节有待明年春天才公布。

虽然预期经济增长将依旧是规划中的重点,但也有不少关于加强环保管制的讨论,由于许多中国城市正面对环境污染的问题。

在五中全会举行之前,有报导指出,住房和城乡建设部副部长陆克华表示,公用事业隧道的发展项目可能会被列入十三五规划中。

倘若中央政府决定扩大公用事业隧道项目的范围,绿建科技将能好好地把握机会,从中受惠。作为在哈尔滨执行类似项目的开路先锋之一,公司将有机会承接更多的这类大型项目。
哈尔滨有约5,000万平方米的建筑楼面需要改良,这将为公司带来更多争取楼宇提升项目的机会。

投资锦囊



公司拥有自家的研发团队,并且同教育机构也有合作关系。

随着公司把业务转型为环保科技和相关服务,公司似乎有望在接下来的季度里转亏回盈。公司于1H15录得亏损。

虽然公司具备增长潜能,但倘若公司的哈尔滨地下综合管廊建设项目在工程进度方面能够更确定、在执行计划方面能够更具体的话,相信投资者的信心将会提高,尤其是在公司开始确认这个项目所带来的现金流,以至项目完工的时候。

当公司的现金流和盈利稳定下来之后,拟定一个正式的派息政策也将有助提高投资者对公司股票的兴趣。

【新】星狮地产的DUO合资公寓项目热卖


星狮地产(Frasers Centrepoint)的澳洲业务单位Frasers Property Australia及合资伙伴积水建房澳洲(Sekisui House Australia)推出它们最新的住宅项目DUO(位于总投资额为20亿澳元的中央公园(Central Park)市区村庄内)之后,获得良好的反响,并取得不俗的逾2亿2,900万澳元销售额。

DUO项目的公寓单位全面大卖,买家包括用于自住或作投资的人士。拥有三间睡房和双重钥匙系统的公寓极受欢迎,这也是中央公园内的第一批这类公寓。

到目前为止,公司在整个中央公园区内的公寓已售出1,800多个单位,DUO预售活动的平均销售额约为100万澳元。

【新】胜科海事对马可波罗海业采取法律行动;公布FY15盈利警报


胜科海事(Sembcorp Marine)的子公司PPL船厂在新加坡高等法院申请向马可波罗海业(Marco Polo Marine)采取法律行动。

PPL船厂要求马可波罗海业以其非直接子公司Marco Polo Drilling的担保人的身份,履行一份合约的义务,并支付第二期的相关款项和11月份的利息。

胜科海事在另一则文告中表示,它预期4Q15将会蒙净亏损,FY15的净利将大幅度下跌,部份原因是营运环境充满挑战及客户挪后钻台订单。

Tuesday, December 1, 2015

【理】投资者应知道的3件事


投资者买卖股票,目的当然是想要赚钱。然而,有多少人能够在股市中持续获利,达到财务自由呢?

许多投资者只要赚到一点利润、能够追上通货膨胀,就觉得满意了。几乎每个人都想知道顶尖投资大师的交易秘诀,然后依样画葫芦。但这正是许多人无法持续获利的原因。

一些投资者可能会盲目地“收集”各种交易策略,一心只想着获利。但要成功投资获利,就不能只想着钱,而是认真地思考如何进行交易。



不要受情绪影响

感情用事,往往都不会有好结果。如果我们太在乎盈亏,就会受控于恐惧和贪婪这两种情绪。无法驾驭自己的情绪,就无法理智地思考和做出明智的决定。

太过担心自己会亏钱,亏钱的可能性会更高。要准确地预测市场动向是一件不可能的事,即便是投资大师也有判断错误的时候。

没有完美的策略

许多人都认为,成功的投资者之所以能持续获利,关键在于他们所采用的交易策略。然而,这些成功的投资者所采用的策略都不同,足见这世上没有完美的策略。就算你我采用同一套策略,效果也可能有别。

成功的投资者之所以能持续获利,原因在于他们懂得如何运用自己制定的策略,而且坚持采用同一套策略。这正是为何他们的投资组合往往都不同。

坚守一套策略,不断改进

由于股市总是变幻无常,各种消息都可能影响股市的变化,所以不同的策略自有其优缺点。投资者应该做的是选定一套策略,然后不断改进,以应对种种突发状况。

投资者应从错误中吸取经验,不断改进自己的交易策略。我们当然可以直接照抄投资大师的交易策略,但我们始终必须按自己的性格、可承担的风险进行适度调整,因为单纯地模仿并无法带来相同的效果。

总结

买卖股票的重点,不是每次都做出正确的判断,而是如何在判断正确时能够获利,在判断错误时能够尽量减少亏损。投资者应学会控制情绪,制定一套策略,不断改进。



【新】SI 研究: 令新加坡房地产投资信托受触目的3个新趋势


联储局加息的可能性越来越大,新加坡房地产投资信托(S-REIT)所面对的逆风也越来越强劲。 这个领域的基准指数 – 标普新加坡REIT指数,本年迄今下跌了11.4%。


资料来源: 标普道琼斯指数;标普新加坡REIT本年迄今图表

可是,这个领域的一些新发展或会带来触目的改变。S-REIT 的3个新趋势可能是令这个市场出现转机的因素。

1. 并购行动
上个月,最善房产信托(Saizen REIT)获得一个收购其资产的献议,收购价高于其交易价及物业估值价。 这可能会令S-REIT 市场掀起另一轮的并购潮。较小型的REIT(少于5亿元)可能会成为并购目标。



此外,市场对新加坡产业存在着需求。在出售亚洲广场第一大厦(Asia Square Tower 1)的商议落空后,其业主贝莱德(Blackrock)正与另一名潜在买家商谈;而凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)也把旗下的河滨坊(Rivervale Mall)出售给一家私人证券行。在市场买入整个组合的产业而不是个别产业可让投资者迅速在市场上建立自身的地位。普洛斯(Global Logistic Properties)在美国收购黑石旗下的工业地产基金IndCor的物业也是采取相同的策略。

收购新加坡产业的数目提高将会令S-REIT的股价上升,由于它们的产业价值将会增加。

2. 新债务条例
新加坡金融管理局 (MAS) 为限制REIT的贷款顶限定出新条例。这项新条例取消之前的两级杠杆,并把所有REIT的贷款限制在45%之内。目前,所有REIT均符合新条例。


资料来源:辉盛(FactSet); S-REIT的负债比

新条例令这个领域带来新的融资趋势。自从新条例实施后,腾飞房产信托(Ascendas REIT)及吉宝房地产信托(Keppel REIT)均发行了永久证券。由于后者属于证券而不是贷款,因此,它们不受新条例监管。

鉴于永久证券的性质(无限期回报日),这些证券将会集中于资本庞大的REIT,或者是那些拥有强大保荐商的REIT。小型REIT及保荐商名气不大的REIT将会利用发行附加股来筹资。

看重回报的投资者现在有更多选择,因为预期市场会出现更多永久证券。

3. 利率提高

资料来源: TradingEconomics;联储局利率

由于害怕联储局将会加息,S-REIT本年迄今的估值下跌了11.4%。基于联邦公开市场委员会(FOMC)的最新显示,联邦基金利率很可能在12月升高。

如果真的加息,市场的不肯定因素将会消除。随着对加息的敏感度减低,市场会以不一样的角度来看待REIT。有些REIT在面对长期下降压力后已相当物有所值。

【新】首航融资信托添购中程油槽船


首航融资信托(First Ship Lease Trust)已接收了最近收购的一艘中程油槽船,并将它命名为FSL Osaka。这艘船只是于2007年在日本建造,其载重吨位为4万5,998吨,目前已纳入Hafnia油槽船管理公司的中程油槽船队中,并已开始为现货 市场服务。

按未来三年里,每日1万6,500美元租金的保守估计计算,这艘船只将带来每年14.3%的获益率。公司目前拥有七艘货柜箱船、12艘油槽船、三艘化学品船及两艘原油油槽船,总共24艘船只。

【新】和美置地英国第六度置业


和美置地(Ho Bee Land)的非直接全资子公司Kempster Investments与Lunar House签署了买卖协议,将以约2亿1,000万元收购伦敦两座属于永久地契的建筑Apollo House及Lunar House。

两座办公楼分别楼高20层和22层,办公楼面合计为44万1,797平方英尺。两座大楼目前是在个别的租约下出租给英国政府部门,租约将于2023 年6月23日到期,总租金为每年550万英镑。

在租约下,业主将可每五年上调租金一次,即分别于今年12月及2020年12月。按每年的租金计算(在扣除 交易成本之后),两个物业的初步净获益率为5.35%。

【新】珍宝餐饮集团FY15净利下跌8%


珍宝餐饮集团(Jumbo Group)报FY15净利下跌8%,尽管收入提高9.2%。后者主要是因于FY14年底开张的分店带来收入。

珍宝海鲜(河滨坊)( Jumbo Seafood (Riverside)) 和珍宝海鲜(河畔)(Jumbo Seafood Gallery)的顾客增多,每名顾客的平均消费也提高。在上海的珍宝海鲜楼带来足足一整年的贡献。这些因素均有助公司的收入提高。

营运开支攀升,由于拓展业务和既有分店生意增加使员工福利提高430万元。其他营运开支攀升160万元,主要是因公司进行重组及首次公开售股的准备工作均蒙专业费用。

Monday, November 30, 2015

【理】投资者应卖空的5个原因


投资家兼对冲基金Third Point LLC的创办人丹尼尔·勒布(Daniel Loeb)在不久前发出了一封给投资者的信,他在信中提出了5个可能影响金融市场走向的因素。

一、中国经济放缓

Daniel Loeb认为,投资者应关注中国经济会放缓到什么程度。中国政府一向来对其调控经济的能力都相当有自信,但今年8月出现的情况显示,中国的调控能力也有限度。虽然中国的经济状况在之后稳定下来,但其前景似乎变得更加不乐观。

二、美国延迟加息

Daniel Loeb指出,由于最近公布的就业和制造业数据都不太理想,美国联邦储备局似乎没有加息的理由。虽然十月份的非农就业数据远高于预测,但其他经济数据仍欠佳。如果美国的消费情况没有如预期般好,那联储局必须谨慎行事,以免令全球经济陷入衰退。


三、美国下一任总统可能经验不足或采取对经济不利的政策

美国将在2016年举行总统大选,共和党的候选人看来缺乏经验、不够认真,民主党的候选人则可能推出对经济不利的政策。目前,由共和党掌控的国会常 常出现意见分歧的情况,议长Paul Ryan必须想方设法使议员达成共识。Daniel Loeb认为,这样的情况持续下去,难以令市场人士变得更有信心。

四、中东局势不稳定

中东局势不稳定,令欧洲也受到了影响。目前的局势可能会对中东和欧洲带来深远的影响。

五、少了“货币政策安全网”

Loeb认为,由于各国的中央银行为市场注入大量资金,削弱了联储局的影响力,令市场少了“货币政策安全网”,这可能反倒对市场不利。

“短仓多于长仓”

Loeb的对冲基金指出,上述原因是导致标准普尔500指数在第三季退跌的原因,而市场之后仍会起伏波动,本益比(PE)提高的可能性将减低。

Third Point如今认为股市看跌,所以其主要策略是卖空股票。Loeb说:“目前的环境适合卖空,我们的基金的短仓多于长仓。”

投资策略:以反向ETF卖空

反向挂牌基金(inverse ETF)的走向与其追踪的指数相反。比方说,如果标普500指数下跌2%,反向ETF就会上升2%。

在新加坡交易所挂牌的其中一个反向ETF是DBX S&P500 INV,它追踪的是标普500指数,想卖空的投资者可考虑买入这个反向ETF。

【新】胡金标控股赢得9,460万元筑路合约


胡金标控股(OKP Holdings)的全资子公司胡金标建筑(Or Kim Peow Contractors)从陆路交通管理局(LTA)赢得价值9,460万元的合约,将在淡宾尼快速公路至泛岛快速公路和樟宜东路上段之间建筑一座高架桥。

合约涉及设计和建筑高架桥、把既有的快速公路拉直和加宽、重新铺设道路、建筑相关结构、进行附属工程及提供其他相关服务。

预期合约将于2020年第一季完工。包括这份合约在内,公司于今年取得的合约总值2亿9,130万元。

【新】翱兰国际进军饲料领域


翱兰国际(Olam International)的谷类业务单位计划在尼日利亚把业务拓展至饲料和相关领域。

拓展计划涉及投资设立家禽和鱼类饲料厂及小鸡孵化场。此举与公司优先考虑投资的业务策略相符,包括既有的谷类业务。

【理】价值投资的3大要点


想要投资,却担心自己看不懂复杂的图表和统计数字,也不想紧盯每天的股价走势?其实,投资的方法有很多,本地投资专家兼上市公司老板朱君达(Ken Chee)在34岁就已经达致财务自由(financial freedom),其致富之道正是价值投资(value investing)。朱先生在最近受访时说明了价值投资的三大要点。

一、重视价值,而非价格

朱君达指出,价值投资其实就是“用五毛钱买价值一块钱的东西 ”,就像是用买一个普通手提包的价钱,买到名牌的手提包。

价值投资就是“用五毛钱买价值一块钱的东西 ”

他说:“在现实生活中,许多人只知道他们付的‘价格(price)’,但他们却不知道自己能得到怎样的‘价值(value)’。”

那我们要如何判断一家公司是否值得投资呢?朱君达提出了一套“3优”(3R)标准,即选择优越的商业模式(right business model)、优良的管理团队(right management)和优惠的价格(right valuation)。

3R

所以,价值投资就是买入基本面良好但被低估的股票,这正是投资大师巴菲特(Warren Buffett)的致富之道。价值投资是一种长期投资方法,一家企业可能需要经过一段时间才会展现其价值,但朱君达指出,价值投资并非“买了就不卖”。

他说:“我也会卖掉所持有的一些股票,但如果一只‘金鹅’持续下金蛋的话,我们绝对不会杀掉这只金鹅。”

 

二、价值投资在当前的市况下仍适用

2015年即将步入尾声,全球股市今年因为多项因素而一直起伏不定,如中国和日本经济放缓,以及美国联邦储备局计划调高利率。一些分析师甚至预测, 一场大规模的金融危机即将发生。此外,由于美国的牛市已经持续了相当长的一段时间,许多股票都已经不便宜了。但朱君达认为,这些都不是大问题。

他指出,从价值投资的角度来看,投资者应留意的是基本的消费需求。

他说:“如果我们单单看人们的基本需求,我们就会知道,无论市场状况如何,人们总会需要一些服务和产品,因此一些商家总会有生意可做。”

他指出,投资者要学会找出一些在经济状况欠佳时也能取得卓越表现的“隐形冠军(invisible champions)”,这些企业都具备独有的竞争优势,如定价能力和创新科技。

三、了解自己的“能力圈”

价值投资的理论很简单,但一些投资者可能会因为资金有限、经验不足,在实践时面对难题。

朱君达认为,初学者一定要先弄清楚自己的“能力圈(circle of competence)”,即先问自己是否了解某个行业、产品和服务。投资者可提出的问题包括:我对哪一些产品比较熟悉,而且经常使用?这些产品是由哪几家公司生产?

他说:“投资者可先研究自己熟悉、感兴趣的企业,那样就不会觉得整个过程太复杂繁琐。”
朱君达指出,当人们根据自己的“能力圈”来投资时,所面对的风险通常比较小。

Sunday, November 29, 2015

【新】Goldman Sachs分析REIT的3个领域


自从美国联邦储备局表示计划在今年加息以来,新加坡的房地产投资信托(REIT)就持续下跌。

但高盛环球投资研究(Goldman Sachs Global Investment Research)在其最近发出的一份报告中指出,投资者如今可留意REIT。它在该报告中讨论了三类REIT的状况,并认为投资者应以资产质素和供需作为主要考量。

一、办公楼

由于租金下跌,供应量在2016年之后预料不会有太大变化,拥有办公楼的REIT值得留意。新加坡办公楼的需求量仍相当高,许多机构投资者都有兴趣 收购办公楼。有报道指贝莱德(BlackRock)与亚洲广场第一大厦(Asia Square Tower 1)的潜在买家进行了另一轮谈判。

之前包括凯德集团(CapitaLand)和挪威银行(Norges)在内的财团想要收购此物业,但无法成事。

路透社的一篇文章指出,挪威银行打算在接下来的几个月内在新加坡收购物业。


凯德商务产业信托的表现;来源:Google Finance


凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)的物业都是位于新加坡的办公楼。由于联储局可能加息,这个REIT本年至今已下跌了24%。高盛重申其“买入”评级,目标价为1.69元。

二、工业园及零售物业

工业园和零售物业的防御能力看来较强,工业园在更新租约时的租金调整幅度比零售物业来得好。


腾飞房产信托的表现;来源:Google Finance


腾飞房产信托(Ascendas REIT)的物业包括工业园、物流中心和工业物业,它们分布于新加坡、中国和澳洲。它在本年至今仅下跌了4.9%。高盛给予腾飞房产信托“持守”评级,以目标价计算,其潜在涨幅为13.6%。


丰树商产信托的表现;来源:Google Finance


丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust)也受到看好,原因是其物业包括工业园和零售广场,如怡丰城(Vico City)和港务集团大厦(PSA Building)。它拥有收购丰树商业城(Mapletree Business City)的优先权,这是一个潜在的利好因素。高盛给予丰树商产信托“买入”评级,目标价为1.66元。

三、酒店

由于到访旅客人数增幅减少,加上酒店客房的供应量增加,新加坡的酒店业正面对挑战。由于周边国家的币值下跌,来自澳洲、印尼和马来西亚的旅客都有所减少,而它们是新加坡五大旅客来源中的其中三个国家。


远东酒店信托;来源: Google Finance

远东酒店信托(Far East Hospitality Trust)今年的表现并不理想。需求减少及客房供应量增加令其平均客房收费受压。远东酒店信托本年至今下跌了25.6%。高盛将其评级从“持守”调低至“卖出”,目标价为0.61元。

Saturday, November 28, 2015

【新】超级集团(Super Group)


以即溶咖啡产品驰名的超级集团(Super Group)在2015年面对重重挑战。然而,危机中或有商机可寻。

公司在2015年首九个月录得收入年比下跌5%。销售额下滑导致盈利大幅度减少26%。业绩退步导致公司的股价自2015年初至今回落了近四分之一。




昏暗中显光芒

虽然公司的收入减少,但其营运现金流一直以来都保持得不错这一点不容忽视。过去两个季度的资本开支大幅度下降,并料这个趋势将延续下去。

把资本开支从营运现金流中扣除之后,即是自由现金流。如此一来,资本开支下降意味着自由现金流提高。事实上,公司在2015年首九个月的自由现金流为2,360万元,比上一年的110万元高出了许多。

图片来源:超级集团财报
图片来源:超级集团财报

此外,可观的自由现金流料能持续下去,因为资本开支可能继续减低。

在2015年较早时候,超级集团的管理层表示,公司的资本开支将放缓至每年400万元至500万元之间。公司也透露,过去几年的拓展计划应能满足业务上的需求,直至2017年。

投资锦囊

超级集团在上个季度推出新产品ESSENSO微磨阿拉比卡咖啡,以及新的猫头鹰牌咖啡店炭烤系列Owl Kopitiam Roast。长期而言,公司必须为市场不断地开创新产品。

预期营运环境将会继续充满困难,但公司的自由现金流增加让其管理层能作出更有利的投资选择。

Friday, November 27, 2015

【新】IHH保健3Q15核心净利下跌19%


IHH保健(IHH Healthcare)报3Q15核心净利下跌19%,由于土耳其医院集团Acibadem以土耳其里拉以外的货币计算的贷款带来一次过的外汇换算亏损蚕食了大部份的盈利。

3Q15收入增长16%,因为马来西亚及土耳其业务的每名求诊者平均收入提高,由于百汇班底(Parkway Pantai)、Acibadem控股及百汇生命房地产投资信托(Parkway Life REIT)的贡献均增加了。

【新】亿达工业房地产信托以1亿2,000万元收购二物业


亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust)完成以1亿2,270万元收购位于大成道19号和乌美1路11号的两个物业。

位于大成的物业价值4,200万元(不包括440万元的预付土地溢价(30年期地契的余下使用期)。在乌美的物业价值8,070万元(不包括540万元的预付土地溢价(30年期地契的余下使用期)。

收购款项结合了丰隆金融(Hong Leong Finance)所发放的7,300万元五年期贷款及私下配售5,204万7,200股新股(于11月18日发售和截止)所获收益。

Thursday, November 26, 2015

【理】理财良伴:令吉贬值 分散投资外币




令吉下跌,是否代表令吉就快变成印尼盾或泰铢般不值钱了?
若从较中立的观点来看,其实也不能完全说令吉在跌,技术性上比较正确的原因,是美元强劲走势,导致此等趋势会更为合适。

另外,其实大部分亚洲国家也在通过各项政策,来影响本身的货币汇率,一场货币战争正在进行着。

那么,令吉兑美元会继续停留在最近的水平吗?还是会继续回到之前的软势?

令吉正面临一些负面因素,如政治动荡,国家信誉评估面对降级风险,国家财政赤字超过预算等,以及美联储或将升等,反映出令吉或还有下跌空间。

只是这几个月的景象让我们学会的,应该是无论令吉跌或涨,还是应该正视一下把资产分散管理及投资的重要性。

以个人目标为导线
每个国家的货币都会有强与弱的周期,我们应该以自己的人生目标为导线,决定是否有必要分散投资令吉以外的资产。

说真的,如果在大马长期生活也不打算移民,或没计划把孩子送到外国升学,那么把大部分开销都以令吉进行交易,其实对本身的影响并不太大。

这是因为在我国生产的产品也不会因为令吉贬值而变贵,当然,如果是进口物品就另当别论。

换句话说,令吉贬值,若你是正在需要汇钱到国外给正在外国求学的孩子,或者在国外购买产业,那么现在的情况就对你不妙!

有一些投资者在近几个月都踊跃地开设多种货币储蓄户头,但是这也不一定是每个人需要做的,而且存在着赌运气的成分。

这些户头其实是专为有需要动用到某国货币的人而设立,以让这群用户可以进行对冲及提供便利,而不是让投资者拿来投资外币的啊!

可考虑离岸投资
那么,如果你计划在几年后要把孩子送到国外升学,而想要开始进行投资分散计划,以避免未来可能被外汇兑换率烧伤,或因此被逼改变计划,你可以考虑离岸投资(Offshore Investing)。

同时,近几年全球经济和各地政治都面临剧变,离岸投资也逐渐越变普遍,成为高净值人士的热门“新欢”。

投资不同类别资产
离岸投资户头的特点是投资者可选择同时投资在世界各国不同类别的资产,并同时是可以不同的货币进行各项投资。

这些不同类别的资产可包括:债券、基金、外国股票、交易型指数基金(ETF)、房地产投资信托(REITs)、结构性产品(Structured Products)、货币,以及另类投资资产等。

在广大资产类别选择下,投资者就可进行有效的资产分配,当中若可加入一些另类投资的基金或资产在内,就可减低风险。

离岸投资账户都是会被开设在海外的离岸金融中心,例如:曼岛、开曼群岛、巴哈马,香港,及我国的纳闽。大多数的离岸投资公司都不会直接与投资者进行联络或接洽,而是必须通过一名合格理财规划师为客户进行投资组合管理。

5事件须留意
大多数的离岸投资户头都是以人寿保险的契约形式进行,把投资资产投放在这契约内,当户头持有人离世时,户头内的所有资产是将直接由受益人继承,直接汇进世界各地的合法银行户头。

此类投资户头其实是源于从前外籍工作专才的首要理财产品,后来由于全球化的冲力,“世界变平”了,这类产品也越变成普遍。

依赖网上服务
有鉴于此,此类户头是相当依赖网上服务,投资者可在世界各地登录查询本身的户头详情,下载账单等等。

在选择离岸投资公司的时候,有几样事情必须留意:
1.离岸金融中心的稳定性,信用评估;
2.离岸金融中心有否设有投资者权益保障;
3.离岸投资公司的策略性伙伴及提供的投资产品网络;
4.该离岸投资公司的收费;
5.你个人的投资期限及资本。

以曼岛来说,该地区的政治稳定、现代化经济、並获得合理监管、及尊重契约持有人的隐私权。

曼岛也设有法令,当在曼岛的离岸投资公司无力向契约人偿还债务,就可确保投资者应被支付金额最高90%的款项,对投资者而言这就成为最坏情况下的最佳保障。

汇率风险是双刃刀
无论是通过离岸投资户头,或考虑以结构性投资产品分散投资,以达到对冲外汇效果,要切记每一项投资都有风险。而这时候,汇率风险也可以是一把双刃刀,掌握不好的话可以是被其所伤,到时赔了夫人又拆兵。

若你的结构性产品期满时,令吉兑换率比进场时高得多的时候,你的投资回报可能会因为外汇的亏损而消失,反而会亏钱。

比如,投资10万令吉在一项为期两年,以美金计算的结构性产品,期满时会有12%回报,但是目前令吉兑美元是约4.00令吉,但是两年后只要兑换率低于3.50令吉,你的回报也由盈转亏。

汇率风险是可以被调和的,例如到时候提取外币后不要兑换回令吉,而是继续持有该外币以等待较理想的兑换率,才转换回令吉。

最理想的情况是,自己在未来需要用到该外币,那么就不会有问题,或者是进场的时候是以外币进场,由此就可以撇掉汇率风险。

令吉不明朗因素会消失
可以肯定的是,那些导致令吉走弱的不明朗因素总有一天会消失或转变。

若没有打算移民或到国外居住,没必要匆忙到国外购买产业分散投资及对冲货币风险,不如继续把你的资本投资在我国的产业吧!

毕竟在国内投资也较方便管理,也比较熟悉本地市场,以及更快掌握任何变化,而且这里的产业价比邻国廉宜。

记得,投资的决定应该是以个人或家庭的目标为导向。

先做风险管理
确定方向后,再决定投资工具或那一产品前,最好先做风险管理,确保个人风险及成本都受控制和管理中。

如此,我们才有机会优化本身的投资收益,在较为理想的出发点上开始这段旅程,别受情绪影响,而一失足而成千古恨!

Wednesday, November 25, 2015

【房】钱途屋语:买或租更实惠


购屋或租屋,是每个人都必须做的大抉择。

购屋可有永久舒适的居所,又可作为租金收入来源;租屋有弹性,可顺应生活和工作环境而搬迁,且财务压力相对小。

事实上,购屋或租屋各有利弊。

惟还没准备好承担贷款所带来的责任与压力,却很容易将自己置身于破产的风险中。

对于许多人来说,拥有房子意味着已为他们的家庭成员提供一个永久舒适的居所,让家人有瓦遮头,又或者是作为租金收入来源。

另一方面,租房对某些因个人生活方式或工作需求,必须不时搬迁的人更为理想。

避免置身破产风险
当然,也有人宁可将钱财投资在其它方面,也不愿背负一个30年的房屋贷款,拒绝当楼奴。

也有人想,支付租金难道不是肉包子打狗有去无回吗?

事实上,无论是购屋或租房都有利与弊。但,你若还没有准备好承担贷款的责任与其中的压力,那你很容易将自己置身破产风险中。

因此选择购屋或租屋,完全取决于你的个人财务负担能力和生活方式。不必因为你的家人和朋友的催促而急于购屋,应该做出最适合自己的决定。


租或买, 很多时候主要的考量就是财力。两者所需要的成本或开销肯定是大不同, 以下就和大家浅谈, 让未当业主的人心中有个谱。

购屋所需开销
1.头期
最低额度是屋价的10%,是一笔可观的数目。目前有几家银行,为首次购屋者提供100%融资,但请铭记,借得越多,支付的利息也越多。

2.供期与利息
我国平均偿还期限介于30至35年。我国房屋贷款通常是浮动利率,这意味着利率提高,每月供款将随之增加。考虑在你预算内较低端并更能负担得起的产业,就能节省与储蓄更多,为将来升级,够买更好的产业做好准备。

3.其他成本
其他费用包括买卖合约费用、律师费、印花税和产业经纪佣金,这些费用再加上消费税,可高达几千令吉。如果其他成本太高,不妨询问你的银行是否提供零成本贷款。此类贷款类似零头期贷款,代价就是你必须支付更高的利息。

4.门牌税与地税
所有屋主都必须每年缴付两次门牌税。同时,也须每年缴付地税。

5.维修费
必须承担所拥有产业的全部维修和维护工作及费用。

租屋所需开销
1.订金
通常需要准备1至3个月的租金作为保证金,外加1个月的水电费抵押金。

2.个人生活开销
评估你的每月预算,以衡量是否负担得起租金,避免租金超出本身能力范围。每一个支出都不可忽略,水费、电费、付费电视台、电话与互联网费、杂货、外出费用、汽油等开销。

3.维修费
如果你是公寓或组屋的租户,维修费是必要开支。

4.租期
请注意租约的最短有效期限和终止合约的通知期限,如果你租约为一年,必须居住在该单位长达一年和缴足一年的租金。

长期负担影响生活素质
看了入场成本,接下来要探讨一下长期的负担。

个人日常开销和居住成本的长期负担,足以影响你个人的生活素质,所以也不能掉以轻心。
案例:

同是50万令吉的房子,购买或租用每月开销会大不同:

除了每月开销,也要比较初期成本:

视个人财务状况做选

是否购屋?还是要继续租屋的条件总结,可参考以下的表:


要经常检视你个人财务状况以权衡购屋或租屋的决定;明智的做出决定,必须优先考虑所有储蓄和投资选择。即使你现在租房,长期来说,自拥房产始终较能看见回报。

不妨在其它地区寻找较便宜的房子,且负担得起的贷款配套来为购买产业计划踏出第一步。

花些时间慢慢比较哪家银行提供最有利,同时又符合你需要的贷款配套。

未来你也可以考虑再融资以降低每月分期付款、利率和延长贷款期限。这能帮助你腾出多余的现金并善加利用。

不要担心或考量其他人怎么做,这是你的家,你的钱,你的选择。


【新】牛奶公司将持续面对下跌压力


牛奶公司(Dairy Farm International Holdings)的股价在过去一年下跌了35.6%,从一年前的9.41美元跌至2015年11月12日的6.06美元。在同一期间,海峡时报指数下跌 9.8%。另外,海指也从其52周高位下跌了16.6%至2015年11月12日的2,961点。


业务

牛奶公司是泛亚大型零售商,加上其联号及合资,它总共经营6,400个零售店,包含了超市、霸市、便利店、保健美容店及家居用品店。

集团是以一系列知名品牌来经营其零售店,其中包括惠康(Wellcome)、冷藏公司(Cold Storage)、巨人(Giant)、7-11(7-Eleven)、佳宁药房(Guardian)、GNC健康食品及宜家家居(Ikea)。


预期将继续面对挑战

虽然集团大部分业务的销售额都取得增长,但食品业务的毛利受压,并进一 步受到兑换率的不利影响。在目前的经济情况下,北亚食品业务的增长放缓,香港的最新数据显示(2015年9月),超市及百货商场内的超市出现严重放缓的情 形。香港零售指数在2014年取得5.2%年比增幅,在2015年初开始放缓,全年迄今只取得1.1%年比增幅。在2014年,北亚地区业务占了牛奶公司 54.3%收入及73%营运盈利。估计香港是其北亚业务的主要贡献者,由于复苏迹象并不显著,集团的主要市场在2016年依然会面对挑战。

新加坡方面,巨人及冷藏公司在竞争及售价上,面对来自职总平价超市(Fairprice)及昇菘(Sheng Siong)的颇大压力。集团24小时运作的7-11便利店向来可从深夜售卖酒精饮品中受惠,但政府最近推出的新条例限制晚上售酒的时间,令7-11大受 打击。集团最近为新加坡佳宁药房设立在线平台,这是其向电子贸易进军的多个新计划之一。这个举动是否有效还不得而知,但更早打进电子商贸的公司,如屈臣氏 (Watsons)应已经取得不少市场份额。

马来西亚方面,政府征收消费税及消费信心疲弱令零售开销受抑制。此外,令吉兑美元走软对集团整体表现带来影响。东亚地区(包括马来西亚、印尼、越南 及文莱)的业务在2014年占集团收入的26.3%及营运盈利的13.9%。在过去一年,令吉兑美元跌至自1998年以来的最低水平,同样地,印尼盾兑美 元也急剧下跌。鉴于亚细安货币疲弱及没有复苏迹象,牛奶公司的表现可能进一步受冲击。

这些挑战预期会持续至FY16,而集团目前没有公布任何应对计划。


潜在增长动力

集团有两个重要增长因素,包括它在3月购入了澳门的新苗超市及在4月购入永辉超市的19.99%股权。 虽然从1H15业绩看到联号及合资的分享盈利增加,说明这两项投资带来正面贡献,但它们不大可能足以抵消东南亚地区的疲弱表现。

新苗超市经营15家为大众市场服务的超市,店面平均总面积大约为9,500平方英尺。这项收购为牛奶公司在澳门成立已久的便利店及保健美容业务带来相辅相成作用,集团可能在超市内设立更多万宁店来提高效益及节省更多成本。

永辉超市在中国17个省份经营351个零售店。牛奶公司将会投资多2亿1,000万美元来维持其20%股权而中国第二大商贸网站(以销售额计算)京 都商城(JD.com)将投资7亿美元来收购永辉最近私下配售的65亿人民币股票。与京都商城合作预期可以加快永辉参与中国日益扩张的电子商贸空间。

牛奶公司在香港的保健及美容店预料在近期内可以维持其表现,尽管到访香港的中国游客减少。万宁在永辉超市内设立商店的进度虽然慢,但这将会是一个重要的增长动力。


潜在风险

货币兑换– 一个在很大程度上涉及外汇兑换的多元化组合将会受到区域货币疲弱的严重冲击,令盈利受损,即使本地货币升高。牛奶公司的印尼及马来西亚单位存在着重要的风险因素,因为它们的货币在过去5年兑美元经历巨大的波动。

毛利减低 –业务遍布多个国家很容易受到不同市场的条例管制影响。集团的业务也受到不少政策改变影响,如新加坡对外劳及深夜售酒的管制及印尼对最低工资的管制等。这些条例将使集团的毛利减低,成为潜在威胁。在比较落后的国家,改变条例的空间也相对较多。

虽然预期集团在FY15可以取得收入增长及来自联号和合资的贡献提高,但集团在毛利受压下,净利或许会下跌。

基于最新的全年每股盈利,牛奶公司在过去一年是在15.8倍及25.9倍本益比之间交易。目前它是以稍高于52周本益比低位(19.1倍)交易(截 至2015年11月12日价位)。与同行比较,昇菘是在本益比20倍以上交易。如果牛奶公司的股价恢复至本益比20倍以上交易,它将拥有大约24.2%的 上涨空间。

【新】云顶新加坡面对的4大不利因素


云顶新加坡(Genting Singapore)是新加坡两个赌场的经营者之一,这只股曾经是投资者的宠儿,并受到密切关注。

由于它身处于一个由两强垄断的市场,因此其经济利益受到强大保护。毕竟,在新加坡经营赌场,其执照是受到新加坡政府给予的10年保证,直至2017年。

虽然有关保证容许第三个业者进场,但鉴于目前市场的饱和度,在现今阶段,新竞争者不大可能出现。

宏观因素令整个博彩业蒙上一层阴影,而新加坡博彩市场自2011年以来也出现停滞不前的迹象。

由于受到逆风的吹袭及近期可能受到负面因素的影响,以下列出的原因或许说明了云顶近期的股价走势及其未来可能面对的更大压力。


博彩收入面对第一个下滑周期

自从在2010年开业以来,云顶目前正面对其第一个总博彩收入(GGR)下滑周期。

中国政府的反贪措施令澳门的博彩收入减低,而本地两家赌场的贵宾厅博彩收入也受到直接影响。

从目前来看,这股来自反贪的压力预期依然会对新加坡赌场贵宾厅的业务构成影响。

有趣的是,云顶贵宾厅的收入大约有一半是来自亚细安国家。

鉴于新加坡赌场的贵宾厅业务与印尼及马来西亚的股市息息相关,因此,这两个国家的经济前景看跌预期会令赌场贵宾厅的业务受到威胁。

印尼及马来西亚货币疲弱也令人担心,因为这将令这两个国家的消费能力受压,从而令云顶的总博彩收入直接受影响。目前来说,印尼及马来西亚旅客到访新加坡需要支付的费用分别提高了4%及17%。

CEIC数据公司的资料显示,印尼旅客到访的数目年比下跌14%,后者占了1H15到访的亚细安旅客的47%。


拉斯维加斯金沙在新加坡市场取得领先地位

新加坡博彩市场在2014年的总博彩收入大约为76亿元。自3Q11起,由拉斯维加斯金沙所经营的滨海湾金沙(Marina Bay Sands)所占的GGR份额便一直稍微领先由云顶所经营的圣淘沙名胜世界(Resorts World Sentosa)。

在2Q15,滨海湾金沙所占的市场份额为56%,而云顶所占的市场份额为44%。

虽然新加坡酒店的每房间收入及平均入住率由于新加坡庆祝建国50周年所举办的活动而有所提高,但新加坡赌场的GGR却没有相应地增加。

事实上,滨海湾金沙在3Q15确实取得不错的业绩,但这是因为云顶的部分市场份额明显地被滨海湾金沙抢走了。

在法例监管下,营运成本提高
在2010年至2014年,员工成本占了云顶年收入大约17% 。此外,新加坡政府规定云顶所雇用的员工,最少70% 必需是本地员工,因此在执照于2017年更新前,公司很难大幅裁员来控制成本。

在FY14,云顶的主要管理成本占了核心盈利大约8.3%。从2010年至2014年,主要管理成本增加了大约71%。

这可能反映了云顶必需留住高级员工,因考虑到他们的知识及执行能力。从实际的角度来看,云顶挽留人才的举动对公司来说很重要,尽管此举在收入下跌的情况下可能令盈利受到冲击。

值得一提的是,赌场管制法例(Casino Control Act)作出了修改。内容提到在考虑赌场执照申请时,综合度假胜地如何对新加坡旅游业带来贡献是重点所在。因此,云顶在2017年更新其执照前,将会花费更多在广告及促销预算方面。


济州名胜世界只会在2017年及2018为云顶带来动力

尽管进军韩国济州岛对云顶来说是属于长期重要催化剂,但市场可能忘记或把这个项目的潜在创始风险过度打折,后者还包括营运上可能遇到的逆风。

济州项目的魅力在于韩国及中国十分接近,因此可以吸引大量中国赌客光临。但从澳门的情况及本地贵宾厅业务的近期表现来看,中国赌客减少的情况也可能会殃及济州岛。

可是,考虑到济州综合度假胜地还有一段很长时间才开门营业,上述提到的逆风到时可能会减退,而博彩业的宏观情况也可能有所改善。

济州岛项目只会在2017年至2018年,当有关综合度假胜地开始营业后,才会为云顶带来动力。

总结

云顶目前正遇上在宏观环境下吹来的逆风 (从澳门赌场收入减少可见一斑)及新加坡对博彩业监管的影响。

可是,无可否认,云顶受到十分强劲的资产负债表支撑,因为它正处于净现金状况;拥有大量现金;相对高的盈利水平 (净利率为 22.2%)及可以产生强大自由现金流(杠杆自由现金流收益率为9.5%)。

云顶目前的股价为0.83元,远期本益比为27.39倍,而其大部分在亚细安地区同行及香港上市的赌场正以少于20倍远期本益比交易。

这意味着云顶的价位有点昂贵,尤其是考虑到从外吹来的逆风。

市场上给予这只股的目标价平均为0.88元,但范围很广,从0.50元至1.40元。这只股的下跌风险很大,因此目标价是在上述范围的低端。

Tuesday, November 24, 2015

【理】AK:避险该靠海指ETF、REIT还是股票


读者来函:

AK你好:

我一直都对投资很感兴趣,但我是在最近才开始付诸行动。我想请教你一些问题,从而判断我的方向是否正确。

由于我不太敢冒险,所以我一开始选择投资的是挂牌基金(ETF),即海峡时报指数的挂牌基金。我的计划是每个月买入一手,逐步增加投资额。但我最近 一直在思考,与ETF相比,房地产投资信托(REIT)或股票是否更值得投资。我会这么想是因为我才28岁(可能也不算太年轻),理论上我可以承担更大的 风险,所以投资于REIT似乎比较合理。

我现在有几个方案,希望你能告诉我这些方案是否可行。我已经准备了一笔约5,000至1万元的资金,而我每个月可用来投资的数额为500元。

方案1:每个月继续购买ETF,利用5,000元投资REIT。我所考虑的REIT包括宝泽安保资本工业(AIMS AMP REIT)、先锋医疗产业信托(First REIT)、和最善房地产信托(Saizen REIT)。

方案2:利用公积金购买ETF,把手头上的资金用来买REIT和股票(如报业控股、新电信等等)。我打算把一半的资金用来买REIT,一半用来买股票。

方案3:由于我的资金不多,比较理想的做法是持守一些蓝筹股,如报业控股(Singapore Press Holdings)。

我投资的目的是取得被动收入(passive income)。希望你能告诉我有没有更好的投资方案。

我现在是在用渣打银行(Standard Chartered)的网上银行进行交易,原因是它没有设最低佣金。

但我担心我所购买的产品不是确实属于我。

谢谢。

K先生



回信

K先生你好:

我从来没有写过关于渣打银行的文章,因为我没有用这个交易平台。我用的是Lim & Tan和马来亚银行金英的交易平台。老实说,我认为我们能省下的经纪费不多,除非我们经常进行交易。

对没有时间进行研究或自行选股的人来说,购买ETF的确是不错的选择。我经常这么说,购买海指ETF的人,就能享有新加坡经济增长带来的好处。定期投资的话,回报应会不错。

但是,从现实的角度来看,我们不能认为,海峡时报指数将来的表现,会跟过去20年一样好。在我们所能取得的回报中,股息可能会占较大部份。

投资于REIT和股票,就要自行管理。我不知道这么做取得的回报会不会比海指ETF来得好,但应该能超越通胀率。

要怎么分配资金是你个人的选择,我不会给你意见。重点在于,你必须确保你的投资方法与目标相符,能够令你每天安枕无忧。

AK

【新】遇上逆风,不宜买入本地银行股


本地银行在第三季的表现有点失色,它们在本月公布的3Q15业绩被以下因素蒙上阴影: 贷款增长放缓、贷款差价的扩张轻微、资本市场相关收费疲弱及信贷成本提高。

投资市场整体放缓所带来的冲击持续令交易收费受压。可是,由于证券市场在8月份崩溃,投资银行业务、财富管理业务及经纪收费疲弱为银行带来更大压力。

虽然投资情绪及胃口在10月份稍微好转,但由于4Q一般来说是疲弱的季节及12月份是否加息还是一个未知之素,因此银行在2015年的表现可分成两个差别很大的部分。

3Q15 表现低于预期: 星展集团

星展集团(DBS Group Holdings)的个人理财部门、机构理财部门及金融市场业务的3Q15税前盈利季比分别下跌18%、5%及44%;包括企业、资本及资产管理的“其他收入”则上升143%,从而为个人理财业务的跌幅带来纾缓。

星展报第三季净利为10亿6,600万元(季比下跌5%), 比预期佳,由于非利息收入高于预期、准备金减少及新元及港元强劲。
 
维持卖出直至宏观因素改善: 星展集团
区域的消费情绪及业务前景依然低落,虽然美元及港元强劲令第三季盈利提高,但这只属于转化性质。除非宏观经济指标改善,投资者不要太着急进场。

星展对重定利率期(repricing interval)敏感,而管理层预期贷款增长将会超过5%及净息差(NIM)保持稳定。虽然联储局一旦加息将对星展有利,但预期在来自中国及贷款交易的压力下,NIM将会稍微减弱。

不良资产重组季比增加12%(年比增加9%)。

星展集团: 卖出, 目标价为16.05元

3Q15表现欠佳: 华侨银行

华侨银行(Oversea-Chinese Banking Corporation)的第三季表现欠佳。

表现欠佳的主要范围包括:
1. NIM(3Q15为1.66%; 2Q15为1.67 %),
2. 贷款增长(季比为1%;年比为4%),及
3. 资产素质(3Q不良贷款为0.9%;2Q为0.7%)。

石油与天然气业持续疲弱触发对贷款的预防性评估及重组,令不达标的不良资产增加(季比增加53%;年比增加70%)

缺乏推动力:华侨银行
鉴于华侨银行对重定利率期的敏感度较轻,因此其NIM在2015/2016年不会出现很大的变动,而管理层预期NIM将会徘徊在目前的水平。此外,管理层表示,贷款增长的幅度预期轻微。

华侨银行:卖出,目标价为8.65元

3Q15表现保持稳定: 大华银行

大华银行(United Overseas Bank)的3Q15业绩令人满意,并为庆祝其80周年纪念,派发每股0.20元的一次过股息。总收入及净利季比分别增长8.2%及12.6%。非利息收入提高,原因是出售可供销售证券带来收益及交易收入强劲。

表现持续向好: 大华银行
大华银行对重定利率期及信贷息差(credit spread)均敏感,预期它的NIM将稍微提高。管理层也有意提高信贷息差,鉴于经济前景疲弱,并表示货币贷款增长将维持在5%。

管理层认为目前的准备金水平足以应付未来2至3季的印尼不良贷款,并表示会考虑选择性地增加印尼不良贷款的准备金。新加坡获批准的信贷也连续两个季度取得增幅。

在本地三家银行中,大华银行在目前的周期中表现最佳。

大华银行: 持守, 目标价为21元

本地银行展望

最值得关心的事项是信贷成本在2016年增加的幅度。本地三家银行在 3Q15 提供的特别准备金依然轻微,为贷款的11至20个基点。

银行的油气与商品组合也令人担心,鉴于商品处于下滑周期。下游油气组合也开始出现资产素质的问题。

【新】普洛斯与三大企业签署更多租约


普洛斯(Global Logistics Properties)在中国与三家大企业京东(JD.com)、百世物流(Best Logistics)及美国申通快递(STO Express)签署了合计6万9,000平方米楼面的租约。这些租户将利用这些设施来满足中国与日俱增的内需。

这三个租户都是公司其他设施的既有租户。按所租用的楼面面积而言,京东及百世物流也是公司的10大客户中的两个。随着中国国内消费增长带动市场对公司的物流设施的需求,公司灵活的网络将能在这些客户拓展业务之际给予一臂之力。

【新】辉盛国际开设在天津的第二所服务式公寓


星狮地产(Frasers Centrepoint)的款待业务单位辉盛国际(Frasers Hospitality)在中国天津市的第二个服务式公寓天津辉盛阁国际公寓(Fraser Place Tianjin)开幕。这是公司在中国的第15个物业,并预期将在2019年之前增加至30个(超过7,000个公寓单位)。

天津辉盛阁国际公寓拥有192个单位,座落于天津市主要的娱乐休闲区内,毗邻奥林匹克中心体育馆,而西青经济开发区、国际学校和各种休闲场所也都近在咫尺。辉盛国际的环球物业组合(包括将陆续开张的物业)包含遍布70多个城市的132个物业。

【新】乐斯太平洋控股以1,000万元购买住宅地段


乐斯太平洋(Roxy-Pacific)宣布其子公司RH Eunos签署了一份协议,以1,010万元的价格购买了一幅永久地契住宅地段。

该幅住宅地段位于惹兰友诺士(Jalan Eunos) 180A号(LOT 2723 Mukim 23),土地面积估计为1万3,491平方英尺,目前的地积比率为1.3,在2014年的总规划蓝图下,其用途为建造公寓。

Monday, November 23, 2015

【记】关于信贷周期——你必须知道的3件事


信贷周期(credit cycle),简单来说,就是人们借的钱由少变多,然后再变少的过程。

人们借的钱会由少变多,原因是市场内的资金增加、利率下跌、借贷条件变得宽松以及人们对经济前景感到乐观,认为他们将来所取得的收入足以还债。

在这个时期,投资者的“动物精神(animal spirits)”会令他们敢于承担较多风险,通过借贷来购买资产。随着资产价格上涨,人们会觉得自己变富裕了(即“财富效应”),因此更愿意消费,进而带动经济增长。

但是,好日子总是会结束的,当经济过热令政府调高利率,或经济形势改变令资金撤离,就会使市场中的资金流量减少。

到了这个阶段,人们会变得谨慎并减少消费,把钱用来偿还债务,经济增长会随之放缓。之前借贷过多的人可能被迫以低价卖出资产来偿还债务,导致资产价格下跌,这就是所谓的“明斯基时刻(Minsky Moment)”。



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去杠杆化

香港知名财经专栏作家黄元山在其著作《FQ思维:投资其实很简单》中就说:“当信贷债务增长持续超过收入和生产力增长,到了一个临界点,就形成信贷泡沫。债务的利率负担已把收入增长吃掉,令偿债能力出现问题,就算央行把利率降到零也无补于事。此时,大型的‘去杠杆化(deleveraging)’就会发生。”

去杠杆化是一个痛苦的过程。四个去杠杆化途径:

一、个人、企业和政府削减开支
二、债务重组或违约,以削减债务
三、把财富由富人转移至穷人手里(加税加福利)
四、央行加印钞票


同时使用这四种方法才是“美丽去杠杆化(beautiful deleveraging),这样才能减少收缩的痛苦和社会动乱。

生产力增长>收入增长>债务增长

由于信贷危机难以解决,为了防范未然,政府在推动经济发展时必须注意以下三点:
3 Growth
一、信贷债务增长,不应高于收入的增长
二、收入增长,不应高于生产力的增长
三、永远都要以提升生产力作为推动经济增长的不二法门


投资者应知道的三件事

一、身为投资者,在投资于某个市场时,我们应判断该市场是处于信贷周期的哪一个阶段
 当一个经济体处在信贷增加的阶段,大市会上涨,我们只要顺势而为。在市场处于去杠杆化的阶段时,我们可趁低买入一些被低估的优质股。

二、在信贷增加的阶段,投资者若顺势而为,可采取先拿回成本的策略。曾渊沧博士一般会在股价上涨了4倍后就卖出25%的持股,令手中持有的股票变成零成本。在市场去杠杆化的阶段,则要确保自己有足够的现金(所谓“现金为王”),等待入市机会出现。

三、从个人理财的角度而言,由于信贷周期的下半段会出现经济放缓的情况,影响我们的偿债能力,所以我们要尽量避免过度借贷,确保自己有足够的收入应付债务。

【国际】阿里巴巴触底,可能升至上市后最高位


阿里巴巴集团(Alibaba Group) 在上市后蒙受严重的跌幅,但它似乎将会见底回升。

阿里巴巴今个月的股价可能升至最高位,而分析师在过去四周纷纷把阿里巴巴的销售预测提高。

阿里巴巴在周二即将公布的业绩预期会在截至9月份的季度取得27%的收入增长。与此同时,中国领导人正在为刺激未来5年的经济增长草拟计划。

阿里巴巴主席马云在首次公开售股中获得有史以来的最高集资额,由于投资 者相信电子贸易会迅速增长及阿里巴巴将会在中国市场跃升至最高位置。之后,国内经济增长放缓至25年来的低位,促使马云劝导投资者不用惊慌。阿里巴巴的市 值曾一度减少了1,500亿美元,相等于国际商业机器(IBM)的市值。

Wedbush证券在三藩市的分析师Gil Luria 在电邮表示:“主席马云在过去几个星期所传递的信息比以往来得多,他认为市场对中国的增长过分担忧,这对阿里巴巴的股价表现有很大帮助。”

预估提高

阿里巴巴在9月29日跌至57.20美元历来低位,比其招股价下跌了16%。之后,其股价飙升了33%,在周一以76.35美元收盘,全日升高1%。

股价飙涨是因为最少有4名报道这只股的分析师把其预估提高。阿里巴巴截至9月的季度预期销售将达到214亿人民币(34亿美元),经调整的每股盈利预期为3.44人民币。

马云的重点增长策略包括连接商户及消费者的新云端服务及扩大娱乐及国内服务消费。

阿里巴巴也以46亿美元全面收购优酷土豆(一个类似YouTube的视频分享网站),目的是增加其可以与互联网用户分流的内容及提高电子商贸以外的收入。阿里巴巴正在扩大其在伦敦的办事处,目的是把其作为欧洲的枢纽,向法国及德国市场进军。

最坏情况已经过去

中国主席习近平本月初前往欧洲访问时,马云也参与其中,并大力推广公司的数据科技及海外扩张计划。

研究服务公司Arete Research Services LLP 的香港分析师Li Muzhi 表示:“很多投资者认为阿里巴巴已触底及最坏的情况已经过去。刺激公司增长的多个因素包括从广告而来的收入将会增加及预期政府将会推出措施来令经济复苏。”

可是,公司未必完全摆脱困境。在一年内第6次减息后,中国领导人正聚集在北京为经济增长可能低于7%而从长计议。

阿里巴巴的股价较早时大跌是因为受到一连串的坏消息困扰,包括公司被贸易团体及一名政府官员大力抨击其处理假货的手法;中国数据显示增长放缓;中国股市大跌及人民币贬值等。

Morningstar Inc的分析师R.J. Hottovy 在电邮表示:“我认为市场对人民币贬值及中国股市动荡过分反应,但我相信在未来几个季度,走势将会反复无常。”

【新】马可波罗海业与胜科海事起纠纷


马可波罗海业(Marco Polo Marine)宣布终止一份价值2亿1,430万美元的钻台建造合约。该升降式钻台目前正由胜科海事(Sembcorp Marine)持有85%股份的PPL船厂(PPL Shipyard)建造。

终止合约的原因是,PPL无法履行合约中的一些义务。因此,公司将不会接收该钻台,并将要求对方退还相等于10%合约价值的退款(约为2,140万美元)。

胜科海事在另一则文告中反驳相关指责,并表示,马可波罗海业终止合约将被视为毁约,并将按照合约条款向马可波罗海业索偿。

【新】凯发入股印尼瓶装水生产与分销商


凯发(Hyflux)的全资子公司Hyflux Consumer Products同印尼PT Gunawan Sejahtera签署合资协议,计划以5,000万元收购PT Oasis Waters International的50%股份。

PT Oasis目前的业务是在印尼生产、售卖、推广和分销瓶装饮用水,其收入达7,000亿印尼盾(7,300万元),年比增长36%。其大规模的分销网络和 客户群将对公司的消费品业务带来协同和辅助效益,因此不但将为公司赚取盈利,也将为公司的消费产品在印尼提供一个直接的分销平台。

【新】先锋医疗产业信托7,000万元收购印尼物业


先锋医疗产业信托(First REIT)为以7,000万元全面收购PT Nusa Bahana Niaga(NBN)而签订有条件收购协议。NBN拥有医院Siloam Hospitals Kupang及购物中心Lippo Plaza Kupang的一些权益。

这项收购让公司能进一步把组合多元化,借上述在印尼东努沙登加拉省(East Nusa Tenggara)古邦市(Kupang)的头两个资产来扩大版图。公司的组合将继而增加至位于印尼、新加坡和韩国的17个物业,以及把其总资产值提高 6.84%至12亿5,000万元。

【新】胜科海事赢得FSO总承包项目


胜科海事(Sembcorp Marine)的全资子公司Sembcorp Marine Rigs and Floater赢得合约,将为浮式生产单位承包商MODEC的子公司MODEC Offshore Production Systems设计和建造一艘浮式储油卸油船(FSO)。

这是公司首次以总承包项目的形式取得FSO造船合约,包括工程、采购、建造和启用服务。这艘船只定于1Q18交送,并将部署于马士基Maersk Oil的Culzean油田服务。该油田是北海这十年来所发现的最大油气田。

Saturday, November 21, 2015

【房】钱途屋语:6招提高借贷能力


在大马,大多数购屋者都必须向银行借贷,再通过每月供款,慢慢清还贷款后,才能真正拥有自己的房子。

除了赚多少钱会影响你可选购的房产外,能借多少钱也是一大关键。

但是,影响你能借多少房贷的原因有很多,而且有的会相互影响,有的是你不以为意的因素。

如何提高借贷能力?以下给大家一目了然的答案。

根据房地产发展商协会(REHDA)进行的一项调查显示,今年首半年,银行拒绝了约35%的房屋贷款申请,比去年同期又增加了6%。

即使你收入丰裕,也有能力承担高额的供款,但若借不到高额房贷,你还是无法购买心目中价位的房子。

赚多少非唯一因素
大家要搞清楚,你赚多少,并非唯一决定你能借多少房贷的因素。

贷款申请者的收入不达标、信用纪录欠佳、融资保证金低和银行要求更多的相关文件以协助审核,都是贷款申请被拒绝的主要原因。

当中,大约46%屋价介于25万至50万令吉的贷款申请被拒绝;而屋价介于70万至100万令吉的贷款申请,则有大约19%遭驳回。

那么你需要准备什么以成功获得贷款?银行通常会根据以下四点来评估你的借贷能力:
1)负债率(Debt Servicing Rate)
2)个人风险评估
3)产业估价
4)对比房价贷款比例(Loan To Value)

个人负债率显示负债能力
你的负债率和风险评估,其实比你的财产估价和贷款价值比例来得重要。

个人负债率能计算出你的债务和收入的比重,并有效的向银行显示出你的负债能力。

个人负债率以百分比(%)计算负债率=总债务/净收入 

与净收入相比,若偿还率高,将致更高的负债率,这意味着你的借贷超出你的负担能力,那么你的贷款违约风险也相对提高。

允许70-80%负债率根据经验来看,健康的负债率大约是净收入的30%;但银行一般允许70-80%负债率。要申请到贷款,你需要减少总债务或增加净收入,以降低负债率。

除了负债率低,银行也会仔细审查你的信用纪录,来评估你的个人风险。银行也会展开其他的背景调查,以检视你之前与现有债务的偿还率。


6种提升负债力和信评方法

1.减少总债务
尽力和尽快付清你的债务;这包括所有银行和非银行类型的债务。银行债务:房贷、车贷、个人贷款、信用卡等。非银行债务:国家高等教育(PTPTN)贷款、债务证券、政府项目等。信用卡欠债高和拖欠高教贷款,会推高负债率。
举个例子,如果无法偿还高教贷款,你可能会被列入CCRIS黑名单而遭银行拒绝贷款申请。
不要忽略非银行债务,因为银行以同样的方式看待这些非银行债务。这些债务会反映在你的CCRIS和CTOS记录,请看以下解释。


2.保持良好信评
银行会用你的信用纪录,作为你是否良好贷款者的证明,即作为将你归类为良好欠款者,或是有违约风险,又或无法如期偿还贷款的借贷者。

银行基本上会通过两个主要系统来检查你的信用历史:
●中央信用参考系统(Central CreditReference Information System,简称CCRIS)
●信贷情报系统(Credit Tip-OffSystem,简称CTOS)如果你一直按时足额还款,就几乎无需担心;但定期检查你的CCRIS和CTOS记录会更好。

信评纪录
CCRIS:报告只会显示最近12个月的记录。这报告主要包含三大类别的交易:
I.未偿还贷款包括未付金额,借贷限额,付款习惯及任何法律行动
II.特别注意账目强调不良贷款或“特殊债务管理计划”
III.所有贷款申请:所有被批准和被拒绝的贷款纪录应该避免:
●错过或逾期还款
●同时拥有多个贷款或信贷申请
●过度使用信用卡或透支-这将显示糟糕的财务管理
*您可以在国家银行免费打印你的CCRIS报告或致函向国家银行索取你的CCRIS报告。

CTOS:CTOS记录将被无限期保存。
CTOS系统内的以下纪录,将会影响你的贷款申请:
I.破产信息
II.曾经被采取或未解决的法律行动
III.以担保人身分拖欠贷款
IV.拖欠账单私营企业如水电和电信公司都可以提交客户的不良纪录

你应该检查:
●所有个人资料都正确
●所有纪录都是最新和正确的
●没有针对你的法律行动
●业务信息和利益关系被准确地纪录下来
●如果有任何针对你的法律行动或未付款项纪录已经解决了,但却没被更新,请马上通知CTOS更新你的纪录

*直接向CTOS要求你的个人CTOS报告(付费服务)如果你发现自己处在以上任何一个负面情况,那你必须在下一个贷款申请前采取措施提升你的CCRIS纪录。


3.贷款需信用纪录
如果你没有信用纪录,请从现在开始建立你的信用纪录,可能将使你和拥有不良信用纪录者一样,在申请贷款时陷入劣势。

银行很有可能拒绝你的贷款申请,因为没有信用纪录,使他们没有任何依据来支持你的偿还能力。
这在毕业生或第一次贷款申请者中,是比较常见的。你可以申请信用卡做为开始,保持低余额及每个月尽量付清使用额。
如果你不能全部付清,尽量支付余额。


4.保持低信用卡余额
拥有高余额看起来很糟糕-银行会质问为什么你拥有多项债务。这意味着你不善管理你的个人财务状况。


5.显示你的存款
银行喜欢有存款的人。有储蓄的人都被认为有很低的违约风险,因为他们能够证明他们有足够的资金偿还债务。这包括所有类型的定存、基金、债券等。
在提交你的贷款申请时,请确保你所有文件都是最新的。如果你没提供必要的资料,你的贷款仍然可能被拒绝。


6.结合收入
你也可以通过“联合购买”的方式与你的配偶或伴侣一起置产,并在申请贷款时结合双方收入,以增加你的净收益并使负债率降低,这将对你的贷款申请有利。

但是请确保双方完全了解,你们在共同拥有权下的个人权利。


结论
有责任确保没超支
以上几点为你解析,银行如何在技术层面上评估一个人的贷款资格。

此外,努力增加你的净收入,拥有稳定的工作或受雇于著名公司,也将对你有利。但有好的负债率或信用评级,并不意味着你没有任何财务风险。

你有责任确保你没超支,同时间你也必须考虑你的还款和家庭开销和储蓄次序。


Friday, November 20, 2015

【国际】阿里巴巴双十一销售额创143亿美元纪录


中国最大的电子商贸公司阿里巴巴集团(Alibaba Group Holding Ltd)在双十一(11月11日,俗称光棍节)创下912亿人民币(143亿美元)的销售额,把二十年前兴起的“单身也可以给自己买礼物”这个概念打造成一个全球网上购物狂欢活动。

在中国时间中午之前,阿里巴巴网购平台的销售额就已打破了去年的93亿美元纪录。热销榜上名列前茅的零售商包括婴儿和营养品商家、耐克(Nike)运动鞋和李维斯(Levi’s)牛仔裤。

阿里巴巴集团主席马云把今年的双十一网购狂欢会的据点移到北京,并引入更多外国品牌,甚至是邀请好莱坞影星丹尼尔•克雷格(Daniel Craig)和凯文•史派西(Kevin Spacey)助阵,令狂欢会锦上添花。中国人的可支配收入与日俱增,阿里巴巴在网购市场所付出的努力已见硕果,并基于更多中国消费者使用智能手机而提供 膳食递送服务和视频节目来争取更多顾客。

法国巴黎银行(BNP Paribas SA)驻北京的首席中国经济师陈兴动表示:“中国消费者很有钱。网购零售商必须以特制/定制产品来满足要求越来越高的城市消费者。”

零售产值扩张

中国的10月份零售额扩张,与国内25年来最疲弱的经济增长背道而驰,阿里巴巴也因而从中受惠。中国的10月份零售产值增长11%,是今年来的最大增幅,也比经济师的预测中位数来得高。这是由于中国领导层希望能通过消费和服务来重新平衡中国经济。

马云表示:“能够制造和引领需求的消费者将一直存在。未来15年的中国经济前景向好。”

图片来源:彭博社
图片来源:彭博社

阿里巴巴在纽约证交所上市之后的这一年里股价起起落落,曾经创下新高,之后也曾一度跌至招股价以下的水平。此外,公司也面对指责其网购平台并没有尽力抵制冒牌货、更换总裁等事件所带来的困扰。阿里巴巴于11月11日闭市报79.85美元,跌了1.9%。

阿里巴巴是于2009年首次举办双十一促销活动,之后同行也纷纷效仿,进而令这个活动演变成中国版本的“网络星期一”(Cyber Monday)(美国感恩节之后的星期一为网购狂欢日)。在过去六年里,阿里巴巴都是以其发源地杭州作为据点,记录双十一当天的销售额和数据。

阿里巴巴估计,今年的双十一将需要约170万名送货员、40万辆货车和200架飞机来处理网购包裹,各种产品包括苹果手机,以至内衣等等。公司在一则文告中指出,昨日的网购交易中有69%是购买移动通讯器材。

中国民族证券(China Minzu Securities Co)驻北京的分析师Zhu Qibing表示:“双十一的销售额显示互联网的威力,以及中国的消费潜力依旧十分庞大。阿里巴巴能取得成功得归功于其网购平台,而这是其他企业不易于依样画葫芦的。”



阿里巴巴的新总裁Michael Evans告诉彭博电视(Bloomberg TV),公司正着手于吸引美国零售商进军中国市场,以提高其网站的浏览量。他也表示,继华盛顿和三藩市之后,公司将在纽约开设其第三个美国办事处。马云也 透露,公司正考虑把长达24小时的双十一网购狂欢活动带到美国和英国。

欧睿信息咨询(Euromonitor)的一名资深研究分析师Fengting Sun表示:“今年的双十一更加国际化了,因为一些国际零售商和品牌也参与其中。阿里巴巴希望能吸引更多国际商家把产品销往中国,同时把内地业者推向海外市场。”

阿里巴巴于今年9月公布,北京将成为其另一个总部据点,并着眼于把双十一全球化。

招商证券(China Merchants Securities Holdings)驻香港分析师Jeff Hao指出:“阿里巴巴希望把双十一捧为一个众所瞩目的盛会,而北京媒体便能提供达到这个目的所需的机会。扩大版图是确保今年能取得业务增长的途径之一。”

【马】淨利大漲59.8% 賀特佳派息3.5仙

賀特佳(HARTA,5168,主要板工業)截至9月底次季業績報捷,淨利大漲59.2%至1億1334萬令吉,營業額揚33.8%至5億8462萬令吉,派息3.5仙。 綜觀首半財年,賀特佳淨利揚64.6%至2億973萬令吉,營業額揚41.4%至11億8566萬令吉。 賀特佳董...