Monday, May 22, 2017

【理】你会为退休生活选用哪种财务规划方法


想退休后无忧无虑地过生活,财务规划很重要。但很多人对于财务规划无从入手,还有就是,许多人以为只要努力工作,退休后的生活一定过得舒适。

事实上,要退休后过得舒适,无论你的收入有多少,都需要好好规划。一般上,进行财务规划有三个方法,我们在以下逐一说明。

1. ‘鸵鸟’ 方法

为什么有这个叫法呢?主要是因为采取这个方法的人,想法跟鸵鸟一样。鸵鸟为免遇上危险,喜欢把头埋在沙堆里。

你是不是采用鸵鸟方法来规划财务很容易知道,因为这些人不会为长期打算,每个月收入多少就花多少。尽管他们会把一些钱存起来,但他们不会想办法利用这些存款来赚多一点,为未来投资。

鸵鸟规划者在退休时差不多肯定生活不会过得舒适。他们每月的收入通常只够他们的每月开支,甚至有时候入不敷支。最坏的情况是,鸵鸟规划者老年时可能十分贫困。

2. ‘科学’方法

使用科学方法的人会为长期财务目标(基于目前的收入、开支及未来的投资回报)苦心经营。有时候,他们也会找专业财务规划师帮忙。 虽然科学方法可以令你未来的财务无忧,但你需要很多时间来做研究及计划最理想的财务回报。

采用这个方法的人可能会很容易感到自满,因为他们可能认为只有他们才知道最好的规划方法。因此,科学规划者最重要是广泛地研究市场上所提供的不同种类存款、保险及投资类别。关键是要对新理念保持开放的态度。

3. ‘务实’ 方法

‘务实’方法可能是最多人采用的方法。 务实规划者会首先清楚了解本身的财务状况及最终希望达到的目标。

他们会比较不同种类的存款、投资及保险。与科学规划者不同的是,务实规划者会把很多假设及计算简化来减少研究及规划的时间。重点是他们会不时检讨是否有需要修改规划,如入息、存款及投资方法来提高他们能达到目标的机会。三个方法中,这个方法是最适合工作人士。

认清规划目标

为未来规划的第一步是认清目标,然后看看选择哪个方法最适合自己。你所选择的方法可能决定你退休生活的舒适水平及财务保障。如果你对你的预期目标不大满意,那么你或许可及时考虑新的财务规划方法。

Thursday, May 18, 2017

【新】大华继显分析凯德商用新加坡信托及凯诗物流信托的前景


上市企业最新一季的业绩正陆续出炉,让我们来看看两只涉足于不同领域的房地产投资信托(REIT)将面对怎样的未来。凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)及凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)之间似乎有着微妙的关系,一个受到电子商贸的冲击,而另一个却因电子商贸而受惠。


电子商贸令到零售业放缓,由于越来越多消费者上网购物。另一方面,网购市场带动了物流产业的需求,因为网购平台需要货仓及配发中心来完成交易和服务。

此外,利率逐渐提高对REIT带来了一些压力,这意味着REIT的融资成本将随之而增加,继而把投资者从REIT取得的回报拉低。无论如何,大华继显(UOB Kay Hian)的分析师依旧看好新加坡的REIT。


凯德商用新加坡信托

这只REIT的1Q17每单位派息年比持平,为0.0273元,与共识预期相符。本季收入及净产业收入分别下跌4.3%及6.1%,主要是因福南中心(Funan)于去年(2016年)7月关闭,以进行重建工程。管理层重申,福南中心耗资5亿6,000万元的资产提升工程正顺利进行,并将按计划于2019年第四季完工。为了保持与上个财年相若的股息,信托的管理公司本季保留比较少的收益。


今年2月份的零售销售指数滑落了4.9%,相信零售业将继续面对挑战。劳工成本高企、网购平台带来竞争以及旅客消费减少等因素都对零售业带来压力。

信托旗下物业的租户销售额以及人流量年比分别下跌0.7%及0.5%,并使到本季的租金下调2.3%,尤其是西城(Westgate)的租金下调最大的10%幅度。

凯德商用新加坡信托的一年走势。来源:彭博社
凯德商用新加坡信托的一年走势。来源:彭博社


 

凯诗物流信托

这只REIT今年第一季的每单位派息下跌11.7%至0.018元,主因是它脱售了物流中心Cache Changi Districentre 3 (CCD3),以及机场后勤园道51号的租金下降。本季的净产业收入也下跌,由于把本属于主租约的资产改为多租户形式令开支攀升。不过,净产业收入相等于分析师全年预估的24.6%,仍然与分析师预期相符。


预期凯诗将通过脱售获益较低的新加坡资产来进一步再循环资本,原因是其举债空间有限,同时也计划在澳洲拓展业务。凯诗于本季把CCD3脱售,并把所取得的资金用来投资澳洲墨尔本的一个资产。如果凯诗在澳洲物色到更多收购目标,或许接下来将被脱售的会是总值1亿8,000万元的坡道式冷藏货仓Cache Cold Centre以及班丹物流中心(Pandan Logistics Hub)。

此外,投资者不应排除凯诗会被收购的可能性。中国海航集团(HNA Group)最近提出全面收购凯诗的保荐商迅通集团(CWT)。而与迅通合资成立凯诗的亚腾资产管理(ARA Asset Management)在较早前被一个由亚腾创办人带领的财团收购及私有化了。

凯诗物流信托的一年走势。来源:彭博社
凯诗物流信托的一年走势。来源:彭博社



Wednesday, May 17, 2017

【集】AK:换一间更好更大的房子会不会令你感到不安


读者:我记得你曾说过,我们自住的房屋是一件消费品,而不是一项资产。

AK:如果我们已完全付清购买自住房屋的钱,那它就是一项资产,但不是一项能带来收入的资产。

读者:我在目前就职的公司工作很多年了,现在打算换一份工作,因此这个时候换一间更好更大的房子令我有点担忧。

AK:能够做自己喜欢做的事是很好的。

读者:就像你现在一样……在家当农夫、看动漫。

更换一间更好更大的房屋,不应该令我们的心理健康变差变坏。如果换房子会带来实际的忧虑,那就别换房子。我们大部份人都不是超级富豪,但即使对超级富豪而言,日子过得安稳是无价之宝。

有谁能保证,我们在未来把房子卖掉时必定会赚一笔(资本增值)?我们能否把买房子所支付的钱当作是定期存款来看待?定期存款几乎是毫无风险的。

一件事通常可以从不同的角度去看待它。但谁对谁错?我不知道。没有人知道。推销员想要推销产品,这是他们的工作责任。我们作为消费者的责任是,把事实和看法区分开来,然后决定买还是不买。

Tuesday, May 16, 2017

【新】金光能源与资源(Golden Energy And Resources)


印尼加里曼丹岛(Kalimantan)南部,有着金光能源与资源(Golden Energy And Resources)的大型煤矿场。

Borneo Indobara (BIB)煤矿是位于Tanah Bumbu区,占地2万4,100公顷。 它是集团旗下获得开采权的最大煤矿,后者是在第二年获得的开采煤矿工作执照,并在2036年才会期满。



集团业务简介

Golden Energy是印尼第四大煤炭生产商,并且是在新加坡交易所主板上市的最大型煤炭股,它是在2015年4月通过反向收购联合纤维系统(United Fiber System)于新交所上市。

截至2016年12月31日,Golden Energy拥有开采权的煤矿,估计大约可以开采的煤炭量为23亿公吨,已确定的蕴藏量为7亿7,810万公吨。

金光集团(Sinar Mas Group)是印尼最大型的企业集团之一,它是Golden Energy的大股东,拥有集团总发行股本大约86.9%。

提高BIB煤矿的产量

Golden Energy在FY16的总煤炭产量提高9.2%至950万公吨,增幅全部是来自BIB煤矿,后者在2016年9月已经获得有关当局准许把年产量提高至750万公吨。

Golden Energy预期FY17的总煤产量提高至1,400万公吨,意味着增幅大大提高47.4%。同样地,今年产量的增幅也是来自BIB煤矿,预期后者的产量将再次从750万公吨提高至1,200万公吨。

Golden Energy可以达到这个极高的生产目标吗?基于BIB的1Q17预估产量,相信BIB能够达到FY17的预期生产目标。

一份独立权威报告指出,BIB矿场的未来生产目标将会不断提高,至2020年的年产量估计为2,300万公吨,而至2023年将会达到大约4,000万公吨年产量顶峰。

高效率生产商

BIB目前的基础设施可以支持大约1,800万公吨年产量。因此,未来两至三年的年产量增幅将会维持在最低的资本开支范围。

集团也在矿场原址运作其自身的港口(Bunati港口),后者备有碎矿设施及输送带,把碎矿运送到停在爪哇海上的驳船。此外,集团也兴建自身的道路,为把来自不同煤矿生产的煤炭运输至港口。

相反地,区内其他较小型的煤矿实际上只共用一条道路,因此经常出现拥挤情况。小型矿场也往往只是把煤炭用人手从货车运送至停在河流的驳船。BIB矿场的经理指出,这个驳运方法的效率较低。

河流的海床水深较浅,只容许小型驳船进入。此外,在河流装货要视乎潮水的涨退,还有就是,驳船在较窄的河道会出现拥挤情况。

由于集团拥有完善的基本设施,因此它可算是一个低成本的煤炭生产商,FY17每公吨煤的平均现金生产成本为20美元至21美元。

Conveying to barges
把煤炭运上驳船

值得留意

Golden Energy是以每股0.445元在交易,以一般的指标来看,它似乎并不便宜。基于目前的价位,Golden Energy是以73.7倍过去12个月(TTM)本益比及12.5倍股价与账面值比在交易。

与其最接近的本地上市同行天然煤矿集团(Geo Energy Resources)相比,后者是以11.6倍TTM本益比及2.2倍股价与账面值比在交易。不知道实情的公众可能会马上不考虑Golden Energy这只“昂贵”的股只。不过,鉴于Golden Energy的增长轨迹很高,因此不可以单靠Golden Energy的历来本益比来评估。

集团在FY16的优秀表现可展示其乐观的一面。FY16收入攀升9.3%至3亿9,330万元,而净利回弹331.6%至2,180万美元。假设BIB能达到FY17的生产目标,它的财务表现可能会更上一层楼

BIB煤炭的发热量为每公斤4,000 至4,200千卡(kcal),硫磺水平偏低,这样高品质的煤受到国内及国外电力公司的抢购。再加上今年环球煤价上升及假设目前的价格得以维持,BIB的高品质煤炭在FY17的平均售价可能高达每公吨45美元。

换句话说,BIB煤矿单独便可以为收入及净利分别提供5亿4,000万美元及2亿8,800万美元(售价扣除现金成本)贡献,如果它可以在今年达到1,200万公吨的目标产量。

此外,以每公吨蕴藏量的市值计算,Golden Energy实际上是以很大折扣在交易,投资者应该可以觉察到为何这只煤炭股值得注意。



Golden energy table

Monday, May 15, 2017

【新】探讨新加坡房地产业5个部分(二)


由于利率依然低企,而收益率依然是投资的一大考量,因此将要报道的三只股均是来自房地产投资信托(REIT)。

1. 腾飞房地产信托(Ascendas REIT)

Source: Ascendas REIT, Bloomberg
资料来源:彭博社,腾飞房地产信托

新加坡五大产业领域中,最备受看好的是物流产业。以资产值计算,腾飞房地产信托的34%产业是属于商业及科学园。最近有报道指大型跨国公司进驻商业园,反映了市场对个领域的需求甚为强劲。

集团最近公布了其1Q17业绩,它的表现大致符合市场预期。收入年比飙升15%至2亿零760万元,而每单位派息(DPU)年比上升4%至0.03996元,这是因为物流与分销中心及商业与科学园的续租租金分别增加9.4%及4.1%带来支持。

基于星展集团研究(DBS Research)分析师的预测,集团的预期收益率为6%至6.1%,在目前的低息环境中,后者算是十分吸引。大华继显的分析师给予集团‘买入’评级,目标价为2.84元。

2. 城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)

Source: CDL Hospitality Trusts, Bloomberg
资料来源:彭博社;城市酒店信托图片

尽管到访新加坡游客近期有所增加,酒店领域依然面对不少挑战。由于市场的客房供应增加3,930个房间,业内收入轻微下跌。集团拥有17间酒店,其中6间位于新加坡,因此它受新加坡市场影响的同时也可享有地域多元的优势。

集团的2Q16业绩符合市场预期,收入年比增长8.9%,由于Claymore Connect及Hilton Cambridge City Centre重新装修。可是,DPU轻微下跌至0.0223元,因为新加坡及马尔代夫的贡献依然疲弱及澳元及新西兰元货币疲弱。

华侨银行投资研究预期集团的收益率为6.7%。大华继显的分析师给予集团‘买入’评级, 目标价为1.7元。

3. 吉宝房地产信托(Keppel REIT)

Source: Keppel REIT, Bloomberg
资料来源:彭博社;吉宝房地产信托图表

吉 宝房地产信托所属于的办公室领域是三只股中风险最大。但由于其办公楼是属于高质素,包括滨海湾金融中心(Marina Bay Financial Centre),因此它仍然受到分析师青睐。管理层通过提前续租来稳定其未来盈利是一大优势。吉宝房地产信托最近公布的业绩也同样符合市场预期。DPU年比微跌4.2%。1H16续租租金调升率为令人鼓舞的2%。

彭博社指出,集团目前是以6.05%收益率交易。大华继显的分析师重新给予这只股‘买入’评级,目标价为1.31元。

Saturday, May 13, 2017

【新】探讨新加坡房地产业5个部分(一)


由于投资者对新加坡产业市场越来越担忧,不少噪音出现,包括发展商要求政府不要征收买家额外印花税及乌节路商铺空置单位增多。



住宅价格稳定,空置单位增加

Source: Residential Property Price Index, Urban Redevelopment Authority
资料来源:市区重建局;住宅价格指数

新 加坡2Q16住宅市场连续蒙受其自3Q13以来的第11个跌幅,但今次的跌势是11次中最轻微,因为季比跌幅只得0.7%,主要是受到高端市场的销量增加 及最近推出的新楼盘(包括GEM Residences 及Stars of Kovan)所支持。在二手市场方面,私宅销量月比连续第四个月取得升幅。

预期2016年落成的私宅单位总共有2万1,608个 ,而住宅市场的空置率预期将会创下新高。
产业价格稳定意味着政府取消征收买家额外印花税的机会减低,尽管空置率攀升。那些依靠租金收入来支付房屋贷款的产业投资者将备受压力。

办公楼将出现调整

Source: Office Rental Index, Urban Redevelopment Authority
资料来源:市区重建局;办公楼租赁指数

办公楼租金持续下跌,季比跌3.5%;年比跌9.9%。甲级办公楼的租金跌幅比较大,季比下跌4%,意味着从1Q15高峰足足下跌17%。

市场将继续对租客有利,因为办公楼空间连续第四季吸收率出现负数。业主需要调低租金来留住租户或招来新租户。

工业大楼租盘依然强劲

虽然新加坡产业市场低迷,但工业大楼的需求依然强劲,包括商业园,后者在甲级办公楼面对庞大需求压力时,通常会用作办公室。随着未来的供应有限,市场对商业园的需求大增,新项目的预租率也很高。

近 几个月,多个大机构成为商业园的主租户,有些项目甚至是为配后这些大租户而兴建。最近,新加坡有许多企业正进行整合,惠普(Hewlett Packard)就是一个例子。商业园比办公楼占优的原因是租金比较便宜及空间比较大。有报道指强生(Johnson & Johnson)很可能是Ascent Science Park的主租户。

商业大楼 — 乌节路出现“寒冬”

Source: Retail Rental Index of Central Area, Urban Redevelopment Authority
资料来源:市区重建局;中央商业区零售租金指数

商店整体租金季比下跌3.9%,年比下跌8.9%。乌节路的商店依然处于“寒冬”。

整体租金偏软,主要是因为中央商业区的租金下跌4.1%。另一方面,市区边缘或以外的商场相对来说更具防御力,由于出租率维持稳定。

酒店出现生机

酒店业在2015年经营困难,但随着旅游业回弹,它似乎出现生机。在2016年首5个月,到访新加坡旅客增加13.3%至690万人,主要是来自中国的旅客增多,并超越印尼成为最多旅客到访新加坡的国家。

尽管到访旅客回弹,酒店业仍面对不少挑战。房间数目预期今年会增加6.4%,大约相等于3,930 个客房。



Thursday, May 11, 2017

【新】3个值得考虑的大型工业REIT


投资者值得考虑加入组合中的3个大型工业REIT。

1. 腾飞房地产信托(Ascendas REIT)

倚仗新加坡政府对新经济的推动

腾飞房地产信托的组合中包含了商业园和高规格的工厂,让其成为最能受惠于政府新经济(为推动增长) 的REIT之一。腾飞最近以4亿2,000万元收购科学园通道(Science Park Drive)的产业进一步巩固其在商业园领域的地位。

增长势头乐观
腾飞一直拥有强大增长势头,其过去10年的净资产值(NAV)是以9.2%年复合增长率(CAGR)在增长。事实上,自2015年9月以来,腾飞不断在扩大其于澳洲的物流产业。管理层预期将会通过收购继续扩张海外业务,让后者所占的组合比例从目前的14%增加至20-30%。

腾飞扩张海外业务的乐观势头将会继续推动增长及提高每单位派息(DPU)。

给予腾飞房地产信托的评级:买入;目标价为2.85元

2. 丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)

短期增长清晰可见
丰树工业信托的组合一向以稳健及具备明显增长潜能见称。丰树的租户十分多元,加上其持续进行的重新发展与资产提升项目(包括来自惠普(HP)价值2亿2,600万元的量身定制厂房、价值7,700万元的Kallang Basin 4 Cluster资产提升计划(1Q18完成)及最近宣布的6,000万元量身定制数据中心项目),因此来自产业项目的贡献不断增多。 预期这些发展项目将会令其未来3年的每单位派息以5.4%年复合增长率增长。

在工业REIT中,融资成本最低
丰树的融资成本在工业REIT中最低,为2.6%,而加权平均债务年期为3.2年。由于它拥有的债务空间相等于其市值的30%,这是推动其每单位派息及估值提高的潜在动力。

管理有方
在丰树管理层的完善管理下,自2010年上市以来,每单位派息稳定增长,其中一个原因是续租租金调升率不断提高。此外,丰树的资产组合偏向于多租户产业(占了总收入的93%),大大减低了租户转变风险。

给予丰树工业信托的评级: 买入;目标价为2.00元

3. 亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust)

亿达工业房地产信托的组合防御性甚高,因为其9个资产中,5个签定了长期主租约。因此,尽管工业房地产出现供过于求的情况,亿达的盈利前景依然乐观。

往绩稳健
自2013年上市以来,亿达的表现一直向好,收入及净产业收益稳健提高,尽管工业房地产领域持续受压。

收购带来乐观增长前景
展望未来,亿达的增长将受到以下因素刺激:UE BizHub East 商业园的续租租金提高;最近收购的振美道6号(6 Chin Bee Avenue)物流产业带来的贡献;以及亿达商业园完成资产提升计划后代理的收益。

给予亿达工业房地产信托的评级:买入;目标价为0.95元

【理】你会为退休生活选用哪种财务规划方法

想退休后无忧无虑地过生活,财务规划很重要。但很多人对于财务规划无从入手,还有就是,许多人以为只要努力工作,退休后的生活一定过得舒适。 事实上,要退休后过得舒适,无论你的收入有多少,都需要好好规划。一般上,进行财务规划有三个方法,我们在以下逐一说明。 1. ‘鸵鸟’ ...