Tuesday, September 19, 2017

【理】到底拥有多少本钱便可开始投资?要怎么开始


这是一个许多人都在寻找答案的疑惑,尤其是那些手上已存到了一小笔钱,但又不确定是否足以开始进行投资来累积财富的人。

首先,我们不需要有一大笔钱才能踏出第一步。实际上,“从小做起”是最佳的方法。这样一来,我们便能在逐渐扩大投资组合的路上,累积经验,增加知识,精益求精。

任何人都会在投资的漫漫长路中跌倒、犯错。在学习投资初期,如果拥有比较小的1万元组合,即使犯下最不该犯的错误,所造成的伤害也不会比一开始就拥有数十万元的投资组合那么严重。

再说,如果我们在一段时间之内仍然无法令小小的1万元组合增长20%,那么我们有什么理由相信,自己能管好10万元的组合?

到底怎么开始



一个十分普遍的方法是通过银行或经纪行进行每月投资计划。我们可以每个月拨出仅仅100元来投资海峡时报指数挂牌基金(STI ETF)或者是新加坡蓝筹股。如果每个月可以拨出500元到1,000元会比较好些,因为每月投资计划下的一宗交易,银行或经纪行通常会征收5元至10元的最低收费。以100元的交易而言,我们必须支付的费用是相等于投资额的5%-10%!

每月投资计划是以平均成本法(dollar-cost averaging/DCA)来替你投资STI ETF或你所选择的股票。这意味着,你每个月的投资金额是固定的,你无须观察或等待进场时机,也无须研究市场估值。

在平均成本法下,当你投资的工具走低时,你的100元将可买到比较多的单位。反之亦然,当其价格走高时,进货的数量就会比较少。长时间下来,你的成本便会平均开来。在股市总会在长期内升高的假设下,这是个可行的策略,尽管它并非最佳的做法。

如果你认为平均成本法不太适合你,你可考虑在股票经纪行开设一个交易户头,直接买卖股票及其他工具。在新加坡,大部份的经纪行会征收每宗交易25元的佣金(你也应查询关于其他收费和交易开支的信息,例如交易所的收费)。假设我们希望把佣金开支控制于投资额的1%或以下的水平,那么最低投资额就得是2,500元。记住,一宗交易的投资额越低,相关投资工具达到收支平衡的收益目标就越高。

如果开始的时候拿不出2,500元的本钱,又不想支付高于1%的佣金,我们也可以搜索看看有没有收费比较低的经纪行。打个比方,最近奕丰金融(iFast Financial)推出的股票交易平台就只收取每宗交易10元的最低佣金。



我们实在没有必要在存到了本钱之后,马上跃跃欲试,想进场买点什么才是。记住,只要在良机出现时才采取行动。换言之,当你物色到符合你的投资要求、价格合理的股票时,才着手去进行交易。如果目前没有任何值得买卖的工具,那就一边继续存钱,一边等待良机出现。

组合多元化



接下来就是逐渐地把投资组合多元化。虽然所谓的‘多元化’到底是什么意思,到底包含些什么投资产品才算‘多元化’没人能说得准,也因人而异,不过一些研究结果显示,拥有至少5只股比较能够把非市场风险(例如个别上市公司的财务状况或特殊风险)减低。

根据投资书籍《当代投资组合理论和投资分析》(Modern Portfolio Theory and Investment Analysis)中的结论,一个包含20只股票的投资组合能够把非市场风险减低约80%。不过,拥有多过20只股票并不能显著地把风险进一步减低。拥有5只股或8只股的组合分别能够把非市场风险减低55%和70%。

还是那句老话,别因为手上有钱就为了买股票而买股票,要耐心地等待良机出现时才累积股票,扩大组合。

另一点是,不是拥有多只不同公司的股票就叫‘多元化’。我们也必须分散投资不同的行业和地区。打个比方,拥有五家油气公司的股票算不上是‘多元化’,因为当油价滑落下来的时候,这五家油气公司的股价多多少少都会受影响。

另一个达到多元化的途径是投资指数基金或挂牌基金(ETF)如上述的STI ETF。该ETF让我们能同时涉足于海峡时报指数所有的30只成份股,也是新加坡交易所规模最大的30只股。

怎样才能存到5,000元



在踏上投资的道路之前,我们手上应该已经持有一笔应急基金,以备不时之需。有了这一层的生活保障之后,我们才来研究投资的事。

要存到5,000元的本钱并不难,如果每天储蓄11元,一年又三个月之后就有5,000元了!


Tuesday, September 12, 2017

【新】投资于新加坡十大REIT之一


新加坡股市有30多只房地产投资信托(REIT),许多人都选择买入REIT来取得被动收入,以应付退休后的生活开支。REIT必须按照法律规定将90%的可支配收入分派给股东。但是,并非每只REIT都能取得盈利,若不幸选到表现欠佳的REIT,投资者可能会蒙受损失(比如说只卖获益率最高的REIT)。

投资REIT必须对股市和房地产市场都有了解,这样才能提高获利的可能性。

若一只REIT的基本面良好,每单位派息(DPU)也持续增加,就值得投资。除了能带来固定收入之外,REIT的净资产价值增加的话,单位价格也会上涨。所以,要投资于REIT,不只要会挑选好的REIT,还要挑对买入/卖出/持守的时机。以下就以凯德商用新加坡信托(CapitaMall Trust)为例来说明投资REIT的方法。

基本分析、技术分析和个人分析(Personal Analysis)的角度来看,凯德商用新加坡信托是新加坡十大REIT之一,其DPU和营运现金流在过去几年持续增加,目前的股息获益率(dividend yield)约为5%。若投资者从它上市以来便持守至今,还能取得三倍的资本增值(其单位价格从0.75元上涨至2.25元,见下图)。

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凯德商用新加坡信托目前的Ein55乐观水平为35%,长期而言,其上涨空间多于下跌空间。当凯德商用新加坡信托、新加坡REIT指数、海峡时报指数和MSCI世界指数的乐观水平都在25%以下,就是投资于REIT的理想时机。当本区域或全球再度发生金融危机时,这只REIT可能会大跌,使其股息获益率大幅提高。在低位买入的投资者可考虑逢高卖出,或者长期持守以取得被动收入。

投资者在选择REIT时,应以基本面良好的大型REIT为首要目标,因为一些REIT可能会因为利率上升及房地产降温措施而受到打击。

最安全的买入时机,就是当大家担心天会塌下来,但公司的业务仍能如常运作的时候。富贵险中求,危机中必有转机,我们必须学会掌握这种优势,低买高卖。

笔者结合基本分析(价值投资与成长型投资)、技术分析(支持位、阻力位、趋势线)和个人分析(控制个人的贪婪与恐惧)的投资策略,能够帮助投资者根据自己的性格,在对的时机采取正确的行动。

Thursday, September 7, 2017

【新】城市发展为市场好转准备就绪


海峡时报指数今年的表现相当不错,上升了超过400点并突破了3,300 点大关,这是自2015年中以来的最高水平。表现最好的海指成份股扬子江船业(控股)(Yangzijiang Shipbuilding (Holdings))引起大家的注意,由于对新散装货船(bulk carrier)的需求复苏,令这只在2016年表现最差的成份股成为今年的领头羊。

造船商扬子江从今年初取得92.6%的升幅令人赞叹不已,不过今期为大家报道的是排在其后的成份股城市发展(City Developments)。普洛斯(Global Logistics Properties)排除在外,由于它已经接受收购献议。

城市发展是新加坡产业市场的先锋,拥有超过50年历史,它的股价从今年初攀高了38.8%,至2017年8月14日报11.50元。自从在去年11月报道过城市发展后,这只本地蓝筹股的股价上升了大约3元,或大约34.5%。

出现复苏迹象

过去几年,新加坡政府推出一连串的产业冷却措施无疑令产业发展商受到打击,或者可以说是市场受到‘冷却’。

不过,新加坡政府出乎意料地在今年初放宽部分卖家印花税的措施,以及总偿债率(total debt servicing ratio)的架构。卖家印花税最初是在2010年推出,目的是取缔产业投机活动。

虽然目前在实施的大部分产业冷却措施依然维持,但调整卖家印花税对产业市场的帮助很大,因为把需要缴付税款的持有期缩短及把税率调低肯定对产业投资提供较大的伸缩性。

最近,产业市场出现了复苏的迹象,因为地产发展商的产业销量大大增加,而它们也为储备土地积极投标。市区重建局(URA)指出,上半年的房屋销量比去年同期跳升72%,发展商总共售出6,567个单位。

虽然我们最好是保持谨慎及观察更多确定的信号出现,但产业市场复苏对城市发展来说将会是个好兆头,因为集团已经准备就绪,不单只拥有强劲的资产负债表,还有充裕资金。此外,集团也成功通过其投资平台来循环资金,进一步显示城市发展不大可能面对融资问题。

管理基金不断增长

集团在去年成功执行第三个盈利参与证券(Profit Participation Securities,简称PPS 3)计划后,管理基金目前已接近至2018年尾达到50亿元的目标。PPS 3让发展商可以释放在名筑(Nouvel 18)的9亿7,760万元价值,同时可避免要为这座豪宅未售出单位即将需要支付的大笔罚款。

自从2014年起,城市发展每年都成功推出一个PPS。为了达到管理基金的目标,很可能在2H17再次推出另一个PPS。

财务表现

City developments A

Citydel城市发展的1H17表现比预期低,由于净利比去年同期减少18.3%。收入及净利下跌是因为缺乏来自Lush Acres执行共管公寓的贡献,后者的盈利已在楼宇完工后于2Q16全部确认。不过,如果不包含Lush Acres的冲击,收入及净利将分别增加12.1%及7.4%。

尽管上半年的表现似乎比较疲弱,但城市发展可能会公布较佳的全年业绩,前提是其拥有永久业权的豪宅格美华庭(Gramercy Park,所有单位必须在2018年5月23日之前售出)的单位持续稳定售出。

截至今年4月,城市发展售出第一期推出的北翼大楼80%单位,而在第二期推出的20个南翼大楼单位也售出11个。

鉴于格美华庭的销售强劲,城市发展将会在今年下半年推出在黄金地段第9区的新项目银峰(New Futura),后者是一栋拥有124个单位的公寓。

估值

基于城市发展目前的11.50元价位及每股10.25元净资产值计算,其股票目前的估值是1.1倍股价与账面值比,高于去年11月的大约0.9倍。

与此同时,集团的竞争对手凯德集团(CapitaLand)的股票目前是以较低的0.9倍股价与账面值比交易,比同一期间的0.8倍为高。

话虽如此,两个地产商的主要分别是城市发展并没有把其投资产业的重估值考虑在内,后者将对其净资产值起着很大变化。视乎其目前的估值是较高或较低,城市发展的股票可能是以高于或低于其账面值交易。

由于城市发展没有为其投资产业重新估值,因此,在一个产业涨升周期里,城市发展的股票可能面对“被投资者低估”的问题。

无论如何,对城市发展有兴趣的投资者不妨留意新加坡产业市场的发展,后者将对城市发展的股价带来重大的影响。

Wednesday, September 6, 2017

【新】落后大市的国浩置地奋起直追


从新加坡交易所于2017年6月公布的最新市场资料显示,在1H17,除了银行业外,房地产管理与发展业是表现最出色的领域之一。富时海峡时报房地产控股及发展指数从今年初以来上升了27.9%至2017年8月14日的901.6点。此外,关于上个月位于杨厝港路执行共管公寓Hundred Palms怎样在一天内把全部531个单位售罄的利好消息进一步巩固投资者对产业回弹已比预期提早到来的信心。

虽然大型产业发展商像城市发展(City Developments)、华业集团(UOL Group)及凯德集团(CapitaLand)的股价从今年初以来均取得强劲的两位数增长,但国浩置地(GuocoLand)只取得8.9%升幅,表现落后大市。

究竟是什么原因令这只滞后股的表现令人失望?又或者是在国浩置地开始从后赶上之际,我们忽略了一些有待发现的价值?

Guocoland A

公司简介

国浩置地是区域首屈一指的地产公司,主要业务包括地产发展、地产投资、酒店营运及产业管理。在过去27年,集团成功在新加坡发展及销售34个住宅项目超过9,000个单位。

截至2016年6月30日,国浩置地在亚洲区的总资产达到79亿元,其组合包括住宅、酒店、商业、零售与综合发展项目。

国浩置地的核心地域市场主要是在新加坡及中国,两者分别为集团的FY16盈利提供61.5%及25.7%贡献,其余收入是来自马来西亚的12.4%及越南的0.4%。

盈利欠佳限制股价增长

国浩置地的FY16收入微跌1亿零20万元至11亿元,由于来自新加坡优景苑(Goodwood Residence)及中国天津阳光晶典(Seasons Park)两个项目的确认收入减少。不过,事实上集团自FY12以来的5个财政年度的收入是以11.8%年复合增长率在增长。

此外,FY16净利为6亿零670万元,比FY15翻倍有多,如果与FY12的业绩比较,飙升了超过8倍有多,主要是因为脱售了北京东直门项目获得收益。

Guocoland B

国浩置地最新公布的9M17业绩显示,集团的收入继续下滑16.5%,报7亿零580万元,由于马来西亚的住宅项目带来较低的收入及缺乏来自上海国盛中心(Shanghai Guoson Centre)的收入,因为这栋办公楼在上一个同期售出。再加上缺乏FY16脱售东直门项目的一次过收益,9M17净利暴跌80.2%至1 亿1,230万元。

随着在目前的财务期间业务活动及盈利力减低,国浩置地的股价表现自今年初以来比其他同行的升势逊色。

以估值很大折扣交易

以截至2017年8月14日的每股1.96元价位计算,国浩置地是以其每股2.95元净资产值的33.6%折扣交易。

集团的投资产业合理估值每年由外部独立产业估值师来厘定,这些估值师对所估值的产业及地区拥有认可的知识及丰富经验。合理估值是基于估值方法,包括直接比较方法、折扣现金流方法及土地余值方法来计算。

值得注意的是,国浩置地组合里的资产大部分是位于新加坡黄金地段的优质发展项目。集团的旗舰发展项目是丹戎巴葛中心(Tanjong Pagar Centre),这栋位于中央商业区、价值数十亿元的综合发展项目包括了5个融为一体的部分,分别是商业、住宅、酒店、零售及城市公园。截至2017年3月,丹戎巴葛中心的办公楼及零售部分的出租率大约达到90%,因此它能够提供稳定的经常性收入来支持集团的盈利及增长。

另一个值得一提的国浩置地商用产业是位于莱佛士坊哥烈码头20号、一栋俯瞰滨海湾、楼高24层的办公楼,后者的租用率经常保持在高水平,并拥有声望很高的租户。

至于住宅资产方面,国浩置地拥有丽登苑(Leedon Residence,位于新加坡黄金地段第10区的最大永久地契住宅发展项目之一,地皮面积达4.9公顷);优景苑(拥有210个单位的永久地契住宅发展项目,坐落于乌节-史各士路黄金地段,地皮面积达2.5公顷) ;盛世名园(Sims Urban Oasis,位于市区边缘的公寓,只需要15分钟车程便可抵达中央商业区);以及玛庭豪苑(Martin Modern,位于第9区黄金地段的豪华公寓)。

还有,国浩置地也在海外拥有不少优质资产,包括在中国的综合发展项目上海国盛中心及长风汇都住宅项目(Changfeng Residence),以至另一个在马来西亚的综合发展项目,位于吉隆坡市中心边缘的白沙罗城(Damansara City)。

审慎管理资本

管理层能够通过审慎管理资本来维持健康财务水平值得鼓掌。截至FY16末,集团的借贷减少14亿元至38亿元,而现金与现金等值物增加8亿元至14亿元。因此,国浩置地FY16的净负债大幅减少超过48%至24亿元,而这是集团在过去5年净负债首次滑落至总股本之下。

国浩置地健康的负债比让其有足够的财务空间来抓住随时可能出现的任何投资机会。

Guocoland C

话虽如此,在截至2017年3月31日的9个月里,国浩置地的借贷攀升15.8%至44亿元,而现金与现金等值物减少31.4%至9亿8,000万元,主要是因为收购新加坡马丁广场(Martin Place)的一块住宅地皮及位于中国重庆的4块地皮,以至在绿盛世国际(Eco World International)的27%股权。

因此,净负债跳升43.9%至35亿元,大约是集团总股本(33亿元)的1.1倍。然而,集团依然能应付较高的负债比,鉴于国浩置地的负债比过去5年一直徘徊在1.5倍,而扩大土地库能为集团带来更大的潜力。

投资者可能需要耐心等待

国浩置地在FY16派发每股0.05元首个及终期股息及0.04元特别现金股息,令整个年度的总派息为每股0.09元。假设集团每年继续派发0.05元股息,以目前的1.96元价位计算,投资者可能获得的股息获益率大约为2.6%。然而,由于缺乏明确的催化剂,要确认国浩置地的固有值可能需要一段较长的时间,因此投资国浩置地可能只适合有耐性的投资者。

Sunday, September 3, 2017

【理】怎样避免掉入信用卡陷阱


信用卡已经成为现代人生活中不可或缺的一部分,尤其是在这个数码世代,非接触式及手机付款已是大势所趋。同侪之间很难找到一个没有信用卡的人。

单单在今年第一个季度,新信用卡的申请便超过23万份。不过,使用信用卡付款增多也意味着越来越多人进行信贷活动。

如果你想买一只价值1万5,000块的手表,但银行户口没有足够的现金。没问题,你只需使用信用卡提供的零利率12个月分期付款结账,你便轻易拥有那只手表。

或者你是否想去梦寐以求的欧洲度假?你只需刷卡,便可以美梦成真。

不久之后,你会发觉你尚未清还的款项再加上信用卡积累下来的利息会越滚越大,那时候,要清还欠债谈何容易。

欠下一身信用卡债的经过就好像掉入一个陷阱。懂得管理和避免累积信用卡债是十分重要。

原因是违约或经常不清还债务将会严重影响你的信贷评分。再者,它也会影响你日后的财务大计,像买楼。即使你全部清还债务,但违约记录会依然出现在你的信用报告(credit report)长达三年。

以下是三个避免掉入信用卡陷阱的方法:

1. 认清“延期”清还信用卡债的真正成本



循环信贷(Revolving credit)或者是延迟还款所需要的利息可能比你想像中来得高。每一个账单周期结束时,通常有25天至30天宽限期让你清还款项。

许多人知道,如果只是清还最低还款额,延期偿付的部分,年利率可能高达26%。更糟的是,如果你过期才付款,除了利息外,可能还要偿付60元至100元的罚款。

此外,很多人可能忽视,经常使用循环付款的人将失去信用卡的还款宽限期。

换句话说,除了未偿还的余款外,在到期付款后的每日新消费也需要支付利息,因此如果你继续使用该信用卡,你很容易累积庞大的卡数。

现在你知道延期偿还信用卡债的真正成本后,最好是每次能够清还全部卡数,这样也可以让你获得良好的信用评分。

2. 建立紧急基金



设立一个相等于两至三个月收入的紧急基金。意外事情随时会发生,像失去工作或大病一场。当这些事情发生时,收入没有了,但账单依然要支付。

紧急基金可以让你在失业期间度过难关,尤其是如果你累积了庞大的信用卡债。

紧急基金也可以确保你不需要使用信用卡和现金贷款来支付每月或每日的开销。

如果你需要偿还抵押贷款,紧急基金也可以帮上忙。不过,如果你需要偿还高息贷款,像信用卡债或现金贷款,你最好是先清还这些债务后才开始为紧急基金存款。

3. 减低信贷额度



你每月的消费应该低于你每月的收入。没错,当你看到新信用卡批准的信用额度时,你会觉得很吸引,尤其是刚踏出校门加入职场的大学毕业生。

那些如果已经持有多家银行发出的信用卡的人,每张信用卡加起来的总贷款额度可能是你每月收入的四至八倍。

不过,你的信贷额度与你的消费能力不成正比。很多时候,信贷额度远远高于你的偿付能力。在你使用你的信贷额度来买你梦寐以求的手表或出国度假前,最好是重新评估你目前的财务状况。

你是否拥有稳定的职业?你每月的消费多少?你可以刷卡的数目是你有信心全部偿还的数目,而不是偿还最低贷款额。

如果你觉得难以自律及控制使用信用卡来消费,你最好是通知银行要求减低信用卡的额度至一个你有能力偿债的水平。

这样做,你依然可以享用信用卡的优惠,但你不用担心被卡数活埋。

总结



你最好是成为信用卡的主人而不是奴隶。一点儿的计划及控制让你可以免受债务缠身及建立良好的信用评分。

如果你想知道你的信贷评分,你可以向新加坡信贷资料中心(Credit Bureau Singapore)查询,每份报告收费6.42元。


Wednesday, August 30, 2017

【集】AK:想知道AK最近买了哪些股


很多人一直问我,我最近入了哪些货。

好说给你听。

鸡蛋、橄榄油、黑巧克力、抹茶雪糕及其他物品…

什么?不对吗?

讲笑吧了!不过,如果你喜欢问我买了哪些股或者如果问我某某股可不可以买,你应该知道我大部分时间都会令你失望。

不要说我没有事先声明。

然而,在很多年前的一次访问中,当被问及我投资的第一间公司时,我的答案是新电信(SingTel)。

还记得那时候,新加坡人可以有机会以折扣价买入新电信的股票,因为吴作栋先生希望新加坡人能够投资股票,让我们的财富得以增长。

相信像我这样年纪或比我大的老人家还记得吧。

我依然持有那些股票,年复年地在收息。

这是获得更高回报的最佳办法吗?

我不知道,但我觉得这些股票带来不错的回报及颇为安全。

多年下来,我继续在股市以投资者、交易员及投机者的身份进行冒险之旅。

当然,我有赚也有亏。

我想我赚的比亏的多,不然的话,我现在可能已住进精神病院。

我退休后,我告诉自己不要冒太大的险。因此,我在2015年买入更多新电信的股票。

我增加在新电信的投资是靠观察图表,一旦其股价退跌至我认为的支持位便会买入,我最近也这样做。

现在我的决定部分是受到网联宽频信托(Netlink NBN Trust,以下简称网联)上市壮胆,后者令新电信的资金增加大约20亿元。

因此,新电信在把分拆网联后,估值比2015年更高。

当被问到我对网联首次公开售股(IPO)感兴趣吗,我的答案是没有。5%获益率没有令我动心。

考虑到折旧(depreciation)及重置(replacement)成本相对高,一个把大部分现金流派发给股东的架构意味着未来的债务会很高。

我怀疑其派息在日后是否能持续。

因此,如果要投资网联,我要求其获益率高于5%许多作为补偿。

要达到这个目标可以通过较高的每单位派息(可能性不高),或者是减低每单位价格(这个可能性比较大)。

相比之下,我认为新电信的股息比较能维持。

有传闻说新电信可能派发特别股息,但这个对我的影响不大。

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新电信把净利的60%至75%派作股息,我对其经常性的3.5%至4.5%股息获益率感到满意,虽然比网联的5%为低,但我比较心安。

从图表来看,新电信的股价可能会再次走软但可能会先回弹,这是我内在的交易员讲的。

不要问我为何会这样,因为我不知道。

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不过,我知道如果新电信的股价跌得更低,在所有情况没有变动下,我会买入更多新电信的股票。


Sunday, August 27, 2017

【新】凯德集团与阿里巴巴展开战略合作


凯德集团(CapitaLand)与中国电商巨头阿里巴巴展开战略合作,将负责管理阿里巴巴上海中心,并在阿里巴巴掌控的网购平台“来赞达”(Lazada)设立网上商城,帮助旗下商场租户与消费者建立网上联系。

集团宣布上述消息。阿里巴巴上海中心位于上海虹桥商务区中心北部,包含四栋办公楼和一个四层的商业裙楼,总楼面达8万平方公尺,预计明年开幕。凯德集团将负责商业裙楼和其中一栋办公楼的管理。

凯德年底会在来赞达推出网上商城,消费者届时可在网上购买凯德商场租户的产品,在网上购物后,也可选择到附近的凯德商场领取。集团将率先在狮城大厦(Plaza Singapura)和Bugis+购物商场推出包裹领取点。

【理】到底拥有多少本钱便可开始投资?要怎么开始

这是一个许多人都在寻找答案的疑惑,尤其是那些手上已存到了一小笔钱,但又不确定是否足以开始进行投资来累积财富的人。 首先,我们不需要有一大笔钱才能踏出第一步。实际上,“从小做起”是最佳的方法。这样一来,我们便能在逐渐扩大投资组合的路上,累积经验,增加知识,精益求精。 任何...