【新】城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)

城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)

股价 – $1.62

目标 – $1.85

公司在过去五年里积极地利用资金，目前已拥有遍及七个国家的多元化物业组合，因而能提供稳定的每单位派息(DPU)。

公司的增长前景大大改善，由于其新加坡及纽西兰款待业资产的前景极好，加上近期收购的两个欧洲资产已带来足足一年的贡献。

预期DPU将于2017年见底，并能在2017年至2020年之间，以5%的年复合增长率(CAGR)增长。

目前的可用客房平均收入为每间166元，比旺季低了21%，因此具备上升潜力，同时新客房供应带来的竞争已正常化。

此外，公司目前的负债率为33%，因此具备进一步借贷3亿1,000万元的空间(达到40%负债率)来争取非自然增长。

基于前景好转，以及6.2%的12个月获益率预估并不苛刻，公司的估值诱人。

【新】城市发展为市场好转准备就绪

城市发展是新加坡产业市场的先锋，拥有超过50年历史，它的股价从今年初攀高了38.8%，至2017年8月14日报11.50元。自从我们在去年11月报道过城市发展后，这只本地蓝筹股的股价上升了大约3元，或大约34.5%。

出现复苏迹象

过去几年，新加坡政府推出一连串的产业冷却措施无疑令产业发展商受到打击，或者可以说是市场受到‘冷却’。

不过，新加坡政府出乎意料地在今年初放宽部分卖家印花税的措施，以及总偿债率(total debt servicing ratio)的架构。卖家印花税最初是在2010年推出，目的是取缔产业投机活动。

虽然目前在实施的大部分产业冷却措施依然维持，但调整卖家印花税对产业市场的帮助很大，因为把需要缴付税款的持有期缩短及把税率调低肯定对产业投资提供较大的伸缩性。

最近，产业市场出现了复苏的迹象，因为地产发展商的产业销量大大增加，而它们也为储备土地积极投标。市区重建局(URA)指出，上半年的房屋销量比去年同期跳升72%，发展商总共售出6,567个单位。

虽然我们最好是保持谨慎及观察更多确定的信号出现，但产业市场复苏对城市发展来说将会是个好兆头，因为集团已经准备就绪，不单只拥有强劲的资产负债表，还有充裕资金。此外，集团也成功通过其投资平台来循环资金，进一步显示城市发展不大可能面对融资问题。

管理基金不断增长

集团在去年成功执行第三个盈利参与证券(Profit Participation Securities，简称PPS 3)计划后，管理基金目前已接近至2018年尾达到50亿元的目标。PPS 3让发展商可以释放在名筑(Nouvel 18)的9亿7,760万元价值，同时可避免要为这座豪宅未售出单位即将需要支付的大笔罚款。

自从2014年起，城市发展每年都成功推出一个PPS。城市发展为了达到管理基金的目标，很可能在2H17再次推出另一个PPS。

财务表现

城市发展的1H17表现比预期低，由于净利比去年同期减少18.3%。收入及净利下跌是因为缺乏来自Lush Acres执行共管公寓的贡献，后者的盈利已在楼宇完工后于2Q16全部确认。不过，如果不包含Lush Acres的冲击，收入及净利将分别增加12.1%及7.4%。

尽管上半年的表现似乎比较疲弱，但城市发展可能会公布较佳的全年业绩，前提是其拥有永久业权的豪宅格美华庭(Gramercy Park，所有单位必须在2018年5月23日之前售出)的单位持续稳定售出。

截至今年4月，城市发展售出第一期推出的北翼大楼80%单位，而在第二期推出的20个南翼大楼单位也售出11个。

鉴于格美华庭的销售强劲，城市发展将会在今年下半年推出在黄金地段第9区的新项目银峰(New Futura)，后者是一栋拥有124个单位的公寓。

估值

基于城市发展目前的11.50元价位及每股10.25元净资产值计算，其股票目前的估值是1.1倍股价与账面值比，高于去年11月的大约0.9倍。

与此同时，集团的竞争对手凯德集团(CapitaLand)的股票目前是以较低的0.9倍股价与账面值比交易，比同一期间的0.8倍为高。

话虽如此，两个地产商的主要分别是城市发展并没有把其投资产业的重估值考虑在内，后者将对其净资产值起着很大变化。视乎其目前的估值是较高或较低，城市发展的股票可能是以高于或低于其账面值交易。

由于城市发展没有为其投资产业重新估值，因此，在一个产业涨升周期里，城市发展的股票可能面对“被投资者低估”的问题。

无论如何，对城市发展有兴趣的投资者不妨留意新加坡产业市场的发展，后者将对城市发展的股价带来重大的影响。

【新】城市发展为市场好转准备就绪

海峡时报指数今年的表现相当不错，上升了超过400点并突破了3,300 点大关，这是自2015年中以来的最高水平。表现最好的海指成份股扬子江船业(控股)（Yangzijiang Shipbuilding (Holdings)）引起大家的注意，由于对新散装货船(bulk carrier)的需求复苏，令这只在2016年表现最差的成份股成为今年的领头羊。

造船商扬子江从今年初取得92.6%的升幅令人赞叹不已，不过今期为大家报道的是排在其后的成份股城市发展(City Developments)。普洛斯(Global Logistics Properties)排除在外，由于它已经接受收购献议。

城市发展是新加坡产业市场的先锋，拥有超过50年历史，它的股价从今年初攀高了38.8%，至2017年8月14日报11.50元。自从在去年11月报道过城市发展后，这只本地蓝筹股的股价上升了大约3元，或大约34.5%。

出现复苏迹象

过去几年，新加坡政府推出一连串的产业冷却措施无疑令产业发展商受到打击，或者可以说是市场受到‘冷却’。

不过，新加坡政府出乎意料地在今年初放宽部分卖家印花税的措施，以及总偿债率(total debt servicing ratio)的架构。卖家印花税最初是在2010年推出，目的是取缔产业投机活动。

虽然目前在实施的大部分产业冷却措施依然维持，但调整卖家印花税对产业市场的帮助很大，因为把需要缴付税款的持有期缩短及把税率调低肯定对产业投资提供较大的伸缩性。

最近，产业市场出现了复苏的迹象，因为地产发展商的产业销量大大增加，而它们也为储备土地积极投标。市区重建局(URA)指出，上半年的房屋销量比去年同期跳升72%，发展商总共售出6,567个单位。

虽然我们最好是保持谨慎及观察更多确定的信号出现，但产业市场复苏对城市发展来说将会是个好兆头，因为集团已经准备就绪，不单只拥有强劲的资产负债表，还有充裕资金。此外，集团也成功通过其投资平台来循环资金，进一步显示城市发展不大可能面对融资问题。

管理基金不断增长

集团在去年成功执行第三个盈利参与证券(Profit Participation Securities，简称PPS 3)计划后，管理基金目前已接近至2018年尾达到50亿元的目标。PPS 3让发展商可以释放在名筑(Nouvel 18)的9亿7,760万元价值，同时可避免要为这座豪宅未售出单位即将需要支付的大笔罚款。

自从2014年起，城市发展每年都成功推出一个PPS。为了达到管理基金的目标，很可能在2H17再次推出另一个PPS。

财务表现

Citydel城市发展的1H17表现比预期低，由于净利比去年同期减少18.3%。收入及净利下跌是因为缺乏来自Lush Acres执行共管公寓的贡献，后者的盈利已在楼宇完工后于2Q16全部确认。不过，如果不包含Lush Acres的冲击，收入及净利将分别增加12.1%及7.4%。

尽管上半年的表现似乎比较疲弱，但城市发展可能会公布较佳的全年业绩，前提是其拥有永久业权的豪宅格美华庭(Gramercy Park，所有单位必须在2018年5月23日之前售出)的单位持续稳定售出。

截至今年4月，城市发展售出第一期推出的北翼大楼80%单位，而在第二期推出的20个南翼大楼单位也售出11个。

鉴于格美华庭的销售强劲，城市发展将会在今年下半年推出在黄金地段第9区的新项目银峰(New Futura)，后者是一栋拥有124个单位的公寓。

估值

基于城市发展目前的11.50元价位及每股10.25元净资产值计算，其股票目前的估值是1.1倍股价与账面值比，高于去年11月的大约0.9倍。

与此同时，集团的竞争对手凯德集团(CapitaLand)的股票目前是以较低的0.9倍股价与账面值比交易，比同一期间的0.8倍为高。

话虽如此，两个地产商的主要分别是城市发展并没有把其投资产业的重估值考虑在内，后者将对其净资产值起着很大变化。视乎其目前的估值是较高或较低，城市发展的股票可能是以高于或低于其账面值交易。

由于城市发展没有为其投资产业重新估值，因此，在一个产业涨升周期里，城市发展的股票可能面对“被投资者低估”的问题。

无论如何，对城市发展有兴趣的投资者不妨留意新加坡产业市场的发展，后者将对城市发展的股价带来重大的影响。

【新】城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)

虽然新加坡的交易情况依然疲弱，但城市酒店信托(CDLHT)报3Q16每单位派息(DPU)为0.0244元，升幅达3.4%。

3Q16总收入跳升10.5%至4,540万元，而净产业收入相应地增加5.3%至3,480万元，有关增幅是来自英国的并购贡献；纽西兰的表现向好；以及澳洲及日本的换算盈利提高。

CDLHT新加坡酒店的3Q16每客房收入下跌7.2%至168元，由于平均每日租金下跌7.5%至186元。

供过于求的情况继续令人担忧，因为酒店房间的供应量预期在2016年增加4.1%，并在2017年进一步提高6.1%。

鉴于经济受到不稳定因素困扰，我们预期新加坡酒店在企业需求方面至1H17继续疲弱。

话虽如此，基于1.325元价位，CDLHT是以7.1% 的FY16/17混合预期获益率交易。

【新】旅游业复苏，3只股可从中受惠

由于宏观事件，新加坡旅游业在2014年开始进入淡季。可是，星展集团数据显示，旅游业似乎已经见底回升，由于从主要市场到访的旅客有所增加。

在2014年，由于MH370失踪及泰国局势不稳定，旅游业进入寒冬，2014年到访的中国旅客年比下跌24%至170万人次，但在2015年，到访中国旅客开始有所增加，年比上升了22%至210万人次。

旅游业强劲复苏

旅游业在1Q16强劲复苏，中国到访旅客增加47%。星展集团预期，2016年中国到访旅客年比大约增长20%。

印尼旅客占新加坡旅游业最大份额，1Q16到访的印尼旅客年比增长11%，原因可能是印尼盾兑新元上升。展望未来，星展集团预期2016年印尼到访旅客年比将增加4%。

整体而言，星展集团预期2016年到访新加坡的总旅客人数将增加5%至1,600万人次。

投资锦囊：3只可受惠于旅游业复苏的股只

星 展集团认为可从旅游业复苏受惠的股只包括云顶新加坡(Genting Singapore PLC)、新航(Singapore Airlines)、城市酒店信托( CDL Hospitality Trusts)、华联酒店信托(OUE Hospitality Trust)、 升禧环球信托(Starhill Global REIT)、星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)及丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust)。

其中，星展集团最看好的3只股是新航、城市酒店信托及华联酒店信托。

1. 城市酒店信托



虽 然城市酒店信托的股价从1月份低位上升了超过15%，并面对一些负面挑战，包括
 (1)新加坡新客房供应过多；及
 (2)其在马尔代夫的业务偏软，但星展集团认为，这只股的长期价值(每客房隐含价格偏低)依然吸引，同时，在旅游业复苏下，愿意等待的投资者获得不错的回 报 (基于90%派息率，获益率为6.7%) 。

星展集团认为城市酒店信托是最便宜的房地产投资信托(REIT)，随着新客房供应的压力纾缓，它可从新加坡酒店业复苏中受惠(大约会在2017年出现)。

此外，如果集团把其组合充分利用，其盈利将会提高。集团的奥克兰Rendezvous Grand Hotel首个10年期租约将在FY16末完结 (1Q16净利润为9%) ，这意味着它可以在更有利的条件下出租给另一个营运商。

买入, 目标价: 1.50元

2. 新航



新航将可继续从目前油价低企的环境中受惠。新航预期每年消耗超过4,000万桶飞机燃油，而随着飞机燃油现在每桶为50美元(在2014年尾接近每桶120美元)，集团可以从中大获裨益，尤其是较昂贵的对冲结束。

此外，随着盈利复苏及其资产负债表拥有30亿元净现金，相信新航可能会派发更高股息。由于新航可节省的燃油成本预期会更多，因此盈利可能会更上一层楼。

买入, 目标价 12.50元

3. 华联酒店信托



新 加坡文华大酒店(Mandarin Orchard Singapore)位于乌节路的心脏地带，而该区在2016年没有新客房供应。与此同时，樟宜机场皇冠假日酒店即将进行扩建工程，由于它是樟宜机场附近 的唯一酒店，因此它可从樟宜机场搭客量即将增加大约72%中受惠。

买入, 目标价0.75元

【新】城市发展

政策放宽

如果新加坡的产业价格从高峰期回落15%至20%，相信当局将会考虑放宽楼市降温措施。大华继显预期，新加坡政府将首先放宽的会是交易收费，如额外买家印花税及卖家印花税。

城市发展(City Developments)在公司管理层不断的游说下，公司得以重返富时欧洲公共房地产协会/美国房地产投资信托协会环球发达指数(FTSE EPRA/NAREIT Global Developed Index)。各个国际基金如今必须调整投资组合来反映这项变化，因而带动公司股票的买盘。


向海外拓展

公 司的海外业务占其1Q16息税折旧与摊销前盈利及总资产的33%和44%。基于新加坡的楼市降温措施及土地价格冲天，公司管理层把中国、日本、英国、澳洲 和美国等地视为主要的海外市场。尤其是在楼市增长十分显著的中国，公司总裁Grant Kelley打算拨出更多资金来开拓中国业务。公司在中国的项目将从2H16开始确认盈利。

城市发展：买入，目标价：10.86元

【新】城市发展（City Developments）

城市发展（City Developments）

有报导指城市发展正在为其第三批盈利分享证券（profit participation securities，以下简称“PPS”）寻找投资者。

这 一批PPS的组合规模估计将达到3亿5,000万元，预计将包括Cliveden at Grange、St Regis Residences和One Shenton的48个高级公寓单位。其中一半的款项将以银行贷款支付，公司将占有一小部份权益。投资者将可获得每年3%的固定票面利息，以及7%非保证 优先回报。

公司之前曾推出两批PPS，总额合计为26亿元，预料它将会继续推出此类证券，因为它能在库存偏高的情况下释放其高档公寓的价值。

酒店业务有起色

其 酒店业务的盈利（估计占2016年税前盈利的35%）可能会在2016年回升，因为自2015年5月以来，新加坡的到访旅客人次已经连续10个月增加。基 于酒店业务的估值具吸引力，而且盈利有望提高，公司有可能会将千禧国敦酒店（Millennium & Copthorne）私有化。

在海外的多元化发展带来好处

公司自2010年以来就在海外采取多元化策略，如今这项策略将取得成果。公司预料将从2016年至2018年完成的发展项目确认销售额和盈利，这些在国外推出的单位已售出了约一半。

此外，公司将继续巩固其在英国、中国、澳洲和日本住宅市场的地位。基于新加坡的楼市降温措施令本地房地产市场受压，公司所采取的策略有利于其发展。

当局可能放宽楼市降温措施

新加坡金融管理局（MAS）日前宣布调整汽车贷款条例，将贷款总额从车价的60%调高至70%。城市发展的股票正以接近0.7倍的股价/净资产值比较以（接近全球金融风暴时的水平），若当局放宽楼市降温措施，公司将因此受惠。

评级：买入；目标价：9.35元