【新】华业集团(UOL Group)

华业集团(UOL Group)

华业集团拥有超过50年的优秀往绩，它是另一家值得一提的大型房地产公司。华业集团的庞大组合包括了发展与投资产业、酒店及服务公寓。通过其酒店子公司泛太平洋酒店集团(Pan Pacific Hotels Group)，华业集团拥有两个声誉卓著的酒店品牌，分别是泛太平洋(Pan Pacific)及宾乐雅(PARKROYAL)，旗下在亚洲、大洋洲及北美拥有超过30家酒店，接近1万个客房。

Pan Pac基于华业集团最新公布的业绩，其每股账面值为10.95元，以其目前的每股8.73元价位计算，其P/B 比率 为0.8倍，意味着它是以账面值折扣20%交易。

华业集团在9M17从投资产业只录得1,220万元合理值收益，但比去年同期的1,960万元亏损改善了许多。就算把合理值收益以及5亿2,960万元其他收益(主要来自收购联合工业(United Industrial Corporation)的负商誉)排除在外，集团的净利依然取得大约26.7%升幅。

虽然华业集团及凯德集团的估值相当接近，但很明显凯德集团的盈利大概是受到约30%的归属非控股权益盈利稀释。另一方面，华业集团被归属非控股权益盈利的稀释少过5%。

在收购联合工业后，合理值收益将在这些产业的使用年期内蒙受较高的折旧费用，而发展产业的合理值提升包括Park Eleven的5,610万元及The Clement Canopy 的1,870万元将令日后确认的发展盈利减少。

【新】仁恒置地(Z25)

仁恒置地(Z25)

开盘：1.65元

星展银行(DBS)研究部：

    买入，目标价2.25元

仁恒置地(Yanlord Land)的估值诱人，其本益比(PE)为5.4倍(历史本益比为9.3倍)，股价与账面值比为0.6倍(历史比例为1.1倍)。

公司的9M17业绩与预期相符，核心盈利年比增加93%，由于净利润率从上个财年的7%攀升至9M17的14%。不过，公司的净债务与总股本比(net-debt-to-total-equity ratio)从去年12月的16%大幅度提高至今年9月的67%，由于为近期收购的项目补地价。这些新项目分别位于上海、武汉及杭州，在FY18的可售总资源合计为500亿至600亿人民币之间。

预计净债务与总股本比将进一步提高，以便达到公司管理层的250亿人民币全年销售目标。不过，预期比率还是会在80%以下。无论如何，仁恒置地的利好因素比负面因素来得强。

【新】凯德集团(CapitaLand)

凯德集团(CapitaLand)

Capitaland凯德集团是亚洲最大型的房地产公司之一，它也是一个价值超过850亿元的环球组合拥有者及管理者，这个组合包括了综合发展项目；购物商场；服务公寓；办公楼；住宅；房地产投资信托(REIT)及基金。

基于集团最新公布的业绩来看，凯德集团的每股账面值为4.29元，如果以集团目前每股3.54元股价计算，其P/B 比率为0.83倍。

虽然凯德集团的股票是以其账面值的17%折扣交易，但正如之前提到，这并不意味着就算有人可以有能力买起这个集团及将其清盘，他也不可能马上获利。

房地产公司一般上是以账面值折扣交易，由于房地产是属于非流动资金。因此，凯德集团似乎不大属于“估值吸引”的类别，由于一些投资者希望折扣可以更大一些。不过，在考虑到房地产公司的一个特征 – “重估值(revaluation)”后，你可能要再三思。

凯德集团的投资产业在9M17录得的重估值收益达到5亿8,540万元，去年同期只得2亿8,550万元。为了进一步说明这个重估值收益对凯德集团的重要性，这个数字占了集团同期净利大约45%。

虽然这个产业巨子的17%折扣不算得很大，但投资者如果能够好好预测到其未来的重估收益，可能会另作别论。

【新】星狮地产(Frasers Centrepoint)

星狮地产(Frasers Centrepoint) – 发展产业落成推动增长


星狮地产的FY17净利年比上升15%，比市场预期来得高。强劲增长是受到其在多个地区的发展产业推动，包括澳洲、中国、泰国及英国/欧洲，主要是因为发展产业落成及推出市场发售。

尽管其在新加坡的土地储备不多，但潜在的买地活动对星狮地产来说是一个催化剂。此外，水滨坊(Waterway Point)及纳福城(Northpoint City)，以至澳洲的工业资产也有可能注入其房地产投资信托中，到时将为其盈利及净资产值带来惊喜。这些因素还未有被市场包含在其股价内。

与此同时，DBS认为星狮地产的估值甚为吸引，因为它只是以0.8倍股价与账面值比交易。相比之下，其他大型发展商是以1倍股价与账面值比交易，显示星狮地产依然是一只落后股。还有，星狮地产的股息获益率在发展商中依然是最高，接近4%。买入，目标价为2.35元。

【新】城市发展为市场好转准备就绪

城市发展是新加坡产业市场的先锋，拥有超过50年历史，它的股价从今年初攀高了38.8%，至2017年8月14日报11.50元。自从我们在去年11月报道过城市发展后，这只本地蓝筹股的股价上升了大约3元，或大约34.5%。

出现复苏迹象

过去几年，新加坡政府推出一连串的产业冷却措施无疑令产业发展商受到打击，或者可以说是市场受到‘冷却’。

不过，新加坡政府出乎意料地在今年初放宽部分卖家印花税的措施，以及总偿债率(total debt servicing ratio)的架构。卖家印花税最初是在2010年推出，目的是取缔产业投机活动。

虽然目前在实施的大部分产业冷却措施依然维持，但调整卖家印花税对产业市场的帮助很大，因为把需要缴付税款的持有期缩短及把税率调低肯定对产业投资提供较大的伸缩性。

最近，产业市场出现了复苏的迹象，因为地产发展商的产业销量大大增加，而它们也为储备土地积极投标。市区重建局(URA)指出，上半年的房屋销量比去年同期跳升72%，发展商总共售出6,567个单位。

虽然我们最好是保持谨慎及观察更多确定的信号出现，但产业市场复苏对城市发展来说将会是个好兆头，因为集团已经准备就绪，不单只拥有强劲的资产负债表，还有充裕资金。此外，集团也成功通过其投资平台来循环资金，进一步显示城市发展不大可能面对融资问题。

管理基金不断增长

集团在去年成功执行第三个盈利参与证券(Profit Participation Securities，简称PPS 3)计划后，管理基金目前已接近至2018年尾达到50亿元的目标。PPS 3让发展商可以释放在名筑(Nouvel 18)的9亿7,760万元价值，同时可避免要为这座豪宅未售出单位即将需要支付的大笔罚款。

自从2014年起，城市发展每年都成功推出一个PPS。城市发展为了达到管理基金的目标，很可能在2H17再次推出另一个PPS。

财务表现

城市发展的1H17表现比预期低，由于净利比去年同期减少18.3%。收入及净利下跌是因为缺乏来自Lush Acres执行共管公寓的贡献，后者的盈利已在楼宇完工后于2Q16全部确认。不过，如果不包含Lush Acres的冲击，收入及净利将分别增加12.1%及7.4%。

尽管上半年的表现似乎比较疲弱，但城市发展可能会公布较佳的全年业绩，前提是其拥有永久业权的豪宅格美华庭(Gramercy Park，所有单位必须在2018年5月23日之前售出)的单位持续稳定售出。

截至今年4月，城市发展售出第一期推出的北翼大楼80%单位，而在第二期推出的20个南翼大楼单位也售出11个。

鉴于格美华庭的销售强劲，城市发展将会在今年下半年推出在黄金地段第9区的新项目银峰(New Futura)，后者是一栋拥有124个单位的公寓。

估值

基于城市发展目前的11.50元价位及每股10.25元净资产值计算，其股票目前的估值是1.1倍股价与账面值比，高于去年11月的大约0.9倍。

与此同时，集团的竞争对手凯德集团(CapitaLand)的股票目前是以较低的0.9倍股价与账面值比交易，比同一期间的0.8倍为高。

话虽如此，两个地产商的主要分别是城市发展并没有把其投资产业的重估值考虑在内，后者将对其净资产值起着很大变化。视乎其目前的估值是较高或较低，城市发展的股票可能是以高于或低于其账面值交易。

由于城市发展没有为其投资产业重新估值，因此，在一个产业涨升周期里，城市发展的股票可能面对“被投资者低估”的问题。

无论如何，对城市发展有兴趣的投资者不妨留意新加坡产业市场的发展，后者将对城市发展的股价带来重大的影响。

【新】城市发展为市场好转准备就绪

海峡时报指数今年的表现相当不错，上升了超过400点并突破了3,300 点大关，这是自2015年中以来的最高水平。表现最好的海指成份股扬子江船业(控股)（Yangzijiang Shipbuilding (Holdings)）引起大家的注意，由于对新散装货船(bulk carrier)的需求复苏，令这只在2016年表现最差的成份股成为今年的领头羊。

造船商扬子江从今年初取得92.6%的升幅令人赞叹不已，不过今期为大家报道的是排在其后的成份股城市发展(City Developments)。普洛斯(Global Logistics Properties)排除在外，由于它已经接受收购献议。

城市发展是新加坡产业市场的先锋，拥有超过50年历史，它的股价从今年初攀高了38.8%，至2017年8月14日报11.50元。自从在去年11月报道过城市发展后，这只本地蓝筹股的股价上升了大约3元，或大约34.5%。

出现复苏迹象

过去几年，新加坡政府推出一连串的产业冷却措施无疑令产业发展商受到打击，或者可以说是市场受到‘冷却’。

不过，新加坡政府出乎意料地在今年初放宽部分卖家印花税的措施，以及总偿债率(total debt servicing ratio)的架构。卖家印花税最初是在2010年推出，目的是取缔产业投机活动。

虽然目前在实施的大部分产业冷却措施依然维持，但调整卖家印花税对产业市场的帮助很大，因为把需要缴付税款的持有期缩短及把税率调低肯定对产业投资提供较大的伸缩性。

最近，产业市场出现了复苏的迹象，因为地产发展商的产业销量大大增加，而它们也为储备土地积极投标。市区重建局(URA)指出，上半年的房屋销量比去年同期跳升72%，发展商总共售出6,567个单位。

虽然我们最好是保持谨慎及观察更多确定的信号出现，但产业市场复苏对城市发展来说将会是个好兆头，因为集团已经准备就绪，不单只拥有强劲的资产负债表，还有充裕资金。此外，集团也成功通过其投资平台来循环资金，进一步显示城市发展不大可能面对融资问题。

管理基金不断增长

集团在去年成功执行第三个盈利参与证券(Profit Participation Securities，简称PPS 3)计划后，管理基金目前已接近至2018年尾达到50亿元的目标。PPS 3让发展商可以释放在名筑(Nouvel 18)的9亿7,760万元价值，同时可避免要为这座豪宅未售出单位即将需要支付的大笔罚款。

自从2014年起，城市发展每年都成功推出一个PPS。为了达到管理基金的目标，很可能在2H17再次推出另一个PPS。

财务表现

Citydel城市发展的1H17表现比预期低，由于净利比去年同期减少18.3%。收入及净利下跌是因为缺乏来自Lush Acres执行共管公寓的贡献，后者的盈利已在楼宇完工后于2Q16全部确认。不过，如果不包含Lush Acres的冲击，收入及净利将分别增加12.1%及7.4%。

尽管上半年的表现似乎比较疲弱，但城市发展可能会公布较佳的全年业绩，前提是其拥有永久业权的豪宅格美华庭(Gramercy Park，所有单位必须在2018年5月23日之前售出)的单位持续稳定售出。

截至今年4月，城市发展售出第一期推出的北翼大楼80%单位，而在第二期推出的20个南翼大楼单位也售出11个。

鉴于格美华庭的销售强劲，城市发展将会在今年下半年推出在黄金地段第9区的新项目银峰(New Futura)，后者是一栋拥有124个单位的公寓。

估值

基于城市发展目前的11.50元价位及每股10.25元净资产值计算，其股票目前的估值是1.1倍股价与账面值比，高于去年11月的大约0.9倍。

与此同时，集团的竞争对手凯德集团(CapitaLand)的股票目前是以较低的0.9倍股价与账面值比交易，比同一期间的0.8倍为高。

话虽如此，两个地产商的主要分别是城市发展并没有把其投资产业的重估值考虑在内，后者将对其净资产值起着很大变化。视乎其目前的估值是较高或较低，城市发展的股票可能是以高于或低于其账面值交易。

由于城市发展没有为其投资产业重新估值，因此，在一个产业涨升周期里，城市发展的股票可能面对“被投资者低估”的问题。

无论如何，对城市发展有兴趣的投资者不妨留意新加坡产业市场的发展，后者将对城市发展的股价带来重大的影响。

【新】落后大市的国浩置地奋起直追

从新加坡交易所于2017年6月公布的最新市场资料显示，在1H17，除了银行业外，房地产管理与发展业是表现最出色的领域之一。富时海峡时报房地产控股及发展指数从今年初以来上升了27.9%至2017年8月14日的901.6点。此外，关于上个月位于杨厝港路执行共管公寓Hundred Palms怎样在一天内把全部531个单位售罄的利好消息进一步巩固投资者对产业回弹已比预期提早到来的信心。

虽然大型产业发展商像城市发展(City Developments)、华业集团(UOL Group)及凯德集团(CapitaLand)的股价从今年初以来均取得强劲的两位数增长，但国浩置地(GuocoLand)只取得8.9%升幅，表现落后大市。

究竟是什么原因令这只滞后股的表现令人失望？又或者是在国浩置地开始从后赶上之际，我们忽略了一些有待发现的价值？

公司简介

国浩置地是区域首屈一指的地产公司，主要业务包括地产发展、地产投资、酒店营运及产业管理。在过去27年，集团成功在新加坡发展及销售34个住宅项目超过9,000个单位。

截至2016年6月30日，国浩置地在亚洲区的总资产达到79亿元，其组合包括住宅、酒店、商业、零售与综合发展项目。

国浩置地的核心地域市场主要是在新加坡及中国，两者分别为集团的FY16盈利提供61.5%及25.7%贡献，其余收入是来自马来西亚的12.4%及越南的0.4%。

盈利欠佳限制股价增长

国浩置地的FY16收入微跌1亿零20万元至11亿元，由于来自新加坡优景苑(Goodwood Residence)及中国天津阳光晶典(Seasons Park)两个项目的确认收入减少。不过，事实上集团自FY12以来的5个财政年度的收入是以11.8%年复合增长率在增长。

此外，FY16净利为6亿零670万元，比FY15翻倍有多，如果与FY12的业绩比较，飙升了超过8倍有多，主要是因为脱售了北京东直门项目获得收益。



国浩置地最新公布的9M17业绩显示，集团的收入继续下滑16.5%，报7亿零580万元，由于马来西亚的住宅项目带来较低的收入及缺乏来自上海国盛中心(Shanghai Guoson Centre)的收入，因为这栋办公楼在上一个同期售出。再加上缺乏FY16脱售东直门项目的一次过收益，9M17净利暴跌80.2%至1 亿1,230万元。

随着在目前的财务期间业务活动及盈利力减低，国浩置地的股价表现自今年初以来比其他同行的升势逊色。

以估值很大折扣交易

以截至2017年8月14日的每股1.96元价位计算，国浩置地是以其每股2.95元净资产值的33.6%折扣交易。

集团的投资产业合理估值每年由外部独立产业估值师来厘定，这些估值师对所估值的产业及地区拥有认可的知识及丰富经验。合理估值是基于估值方法，包括直接比较方法、折扣现金流方法及土地余值方法来计算。

值得注意的是，国浩置地组合里的资产大部分是位于新加坡黄金地段的优质发展项目。集团的旗舰发展项目是丹戎巴葛中心(Tanjong Pagar Centre)，这栋位于中央商业区、价值数十亿元的综合发展项目包括了5个融为一体的部分，分别是商业、住宅、酒店、零售及城市公园。截至2017年3月，丹戎巴葛中心的办公楼及零售部分的出租率大约达到90%，因此它能够提供稳定的经常性收入来支持集团的盈利及增长。

另一个值得一提的国浩置地商用产业是位于莱佛士坊哥烈码头20号、一栋俯瞰滨海湾、楼高24层的办公楼，后者的租用率经常保持在高水平，并拥有声望很高的租户。

至于住宅资产方面，国浩置地拥有丽登苑(Leedon Residence，位于新加坡黄金地段第10区的最大永久地契住宅发展项目之一，地皮面积达4.9公顷)；优景苑(拥有210个单位的永久地契住宅发展项目，坐落于乌节-史各士路黄金地段，地皮面积达2.5公顷) ；盛世名园(Sims Urban Oasis，位于市区边缘的公寓，只需要15分钟车程便可抵达中央商业区)；以及玛庭豪苑(Martin Modern，位于第9区黄金地段的豪华公寓)。

还有，国浩置地也在海外拥有不少优质资产，包括在中国的综合发展项目上海国盛中心及长风汇都住宅项目(Changfeng Residence)，以至另一个在马来西亚的综合发展项目，位于吉隆坡市中心边缘的白沙罗城(Damansara City)。

审慎管理资本

管理层能够通过审慎管理资本来维持健康财务水平值得鼓掌。截至FY16末，集团的借贷减少14亿元至38亿元，而现金与现金等值物增加8亿元至14亿元。因此，国浩置地FY16的净负债大幅减少超过48%至24亿元，而这是集团在过去5年净负债首次滑落至总股本之下。

国浩置地健康的负债比让其有足够的财务空间来抓住随时可能出现的任何投资机会。



话虽如此，在截至2017年3月31日的9个月里，国浩置地的借贷攀升15.8%至44亿元，而现金与现金等值物减少31.4%至9亿8,000万元，主要是因为收购新加坡马丁广场(Martin Place)的一块住宅地皮及位于中国重庆的4块地皮，以至在绿盛世国际(Eco World International)的27%股权。

因此，净负债跳升43.9%至35亿元，大约是集团总股本(33亿元)的1.1倍。然而，集团依然能应付较高的负债比，鉴于国浩置地的负债比过去5年一直徘徊在1.5倍，而扩大土地库能为集团带来更大的潜力。

投资者可能需要耐心等待

国浩置地在FY16派发每股0.05元首个及终期股息及0.04元特别现金股息，令整个年度的总派息为每股0.09元。假设集团每年继续派发0.05元股息，以目前的1.96元价位计算，投资者可能获得的股息获益率大约为2.6%。然而，由于缺乏明确的催化剂，要确认国浩置地的固有值可能需要一段较长的时间，因此投资国浩置地可能只适合有耐性的投资者。

【国际】萬達退出競買馬來西亞大馬城項目 投標7家中國公司均為國企

　　7月25日，新加坡《海峽時報》援引未具名政府消息人士的話稱，馬來西亞政府已經收到針對大馬城（Bandar Malaysia）房地產項目的九份投標書，這九家公司中分為七家中國公司和兩家日本公司，七家中國公司分別為：中國建築、中國葛洲壩集團、綠城海外發展、萬科、中國交通建設、中國資源集團和中國交建旗下全資公司――澳州工程公司John Holland ，兩家日本公司為大和房產業集團（Daiwa House Industry Group）和三井不動產（Mitsui Fudosan）。

報導稱，投標書中規劃的開發方案金額介於70億美元到105億美元之間，該項目將包括新加坡與吉隆坡之間高速鐵路的總站，成本可能超過500億令吉。值得一提的是，這7家中國公司全部為國企。

　　而此前曾和馬來西亞政府談過該項目的萬達集團並不在該名單中。截至發稿，萬達集團獲得對該事的回應。

　　王健林此前在接受英國《金融時報》採訪時宣佈，要將重心重新放在中國國內市場上。就在王健林宣佈與馬來西亞政府洽談該項目的十天前，5月3日，馬來西亞政府宣佈撤換這個項目的原始合作夥伴依海控股及中國中鐵股份有限公司。

　　《海峽日報》報導稱，馬來西亞對投標方的要求是只對《財富》500強公司開放，同時在過去3年里，該公司的收入合計達到了500億元人民幣。上述報導還提到，該鐵路項目價值52億美元，是“一帶一路”全球基礎設施建設項目的一部分。

　　原本，大馬城項目是屬於中鐵和依海控股的。

　　然而，5月3日，馬來西亞財政部下屬企業TRX City Bhd發表的聲明稱，包含中國中鐵在內的收購財團未能滿足2015年12月所達成協議項下的標準，因而無法完成交易，也就是說與中國中鐵和依海控股組成的聯營體（IWH-CREC）關於大馬城60% 股權股份銷售協議失效。原因是IWH-CREC並未履行付款協議，因此，這項總價值74億令吉（約合人民幣117億元）的大馬城股權買賣交易告吹。

　　TRX在其聲明中稱，馬來西亞財政部現將保留所涉地塊的所有權，並開始尋找其他有意向的潛在開發商。隨後，IWH-CREC發佈公告稱，TRX City單方面宣佈大馬城60%股權的股份銷售協議失效，違反了雙方協議條件，他們對此保留一切權利。

　　公告稱，該公司擁有足夠的資金和能力，確保大馬城項目發展順利和實現，IWH-CREC也有履行協議中一切付款義務。馬來西亞方面表示，中國中鐵和依海方面需要出示足夠的證據來充分證明三件事情，包括他們支付了多少費用、何時支付的費用以及約定的支付條款內容。

　　《華爾街日報》此前引述一份馬來西亞財政部內部文件報導，雙方交易破裂的其中一個主要原因是，中國政府未批準中鐵進行該項投資。同時，IWH-CREC被給予12次延期，最後一次延期的截止日期是4月30日。

【新】詩閣廣場成批逾億成交 新加坡高檔房市漸復甦

針對上個月有買家，成批買下詩閣廣場（Scotts Square）高檔公寓總值近3800萬元的20個一房式單位，專家認為這是高檔房市出現復甦的跡象，也是一種買賣雙贏的交易。

根據《The Edge Property》報道，這名買家來自印尼，一口氣買下20個單位，位于第12樓至30樓，每個單位面積介于624至635平方尺，平均每方尺售價介于2821元至3220元。

買家節省逾25%

值得一提的是，詩閣廣場私宅項目在10年前推出時，每平方尺售價介于4006元至4451元。相比之下，買家“節省”超過25%。

房產經紀公司Chris International董事許家榮說，房地產價格經過4年的調整后，投資者認為獅城房產價格已“物有所值”，尤其是當市場出現整批公寓一次過出售，買家一次過買下，這樣的交易會有可觀的節省。

“預計接下來，市場可能會有越來越多這樣的成批出售房產單位交易。不過，不是很多買家或投資者能有如此雄厚的財力，成批出售或成交的公寓單位數量可能也不會太多。”

佳士得新加坡國際房地產董事經理塞繆爾埃約指出：“該買家可能認為詩閣廣場的價格，有望回升到每方尺4000元價位。”

【新】星狮地产(Frasers Centrepoint)

随着新加坡政府放宽楼市降温措施以及经济增长预测调高，预期公司最新的住宅项目Seaside Residences将获得热烈反响。

公司的办公楼Frasers Tower将成为中央商业区内唯一于2018年落成的大型写字楼，因此该办公楼将能在竞争减少的情况下取得良好表现。

虽然大部份发展商的估值已提高至0.9倍的股价与净资产值比，但公司目前仍以诱人的0.7倍股价与净资产值比以及12倍的FY17本益比预估交易.此外，公司的5%股息获益率是发展商中最高。

这意味着市场把公司近期内的新加坡项目给忽略了。

【新】凯德集团(CapitaLand)

公司就收购Asia Square Tower 2 (包含75万平方英尺的办公楼面、3万平方英尺的零售楼面及一家酒店(威斯汀酒店(Westin Hotel))而正与贝莱德(BlackRock)进行独家磋商。

若得以落实，这项收购将加强公司的经常性收入来源，并在新加坡办公楼面市场可能回弹之前蓄势待发。

公司从中国市场录得的销售额或会放缓，由于当地政府最近收紧政策，包括购买第二套房屋的首期付款调高以及限制房贷偿还期。

不过，新加坡项目的销售额逐渐提高，由于公司增加营销活动以及推出“先搬入、后付款”计划(Stay-Then-Pay)。

【新】新加坡房屋买卖条例稍稍放宽对未来有何意义

新加坡房屋价格于2013年升至新高水平，当局继而实施了一连串的楼市降温措施。房屋价格也自此逐渐地回落至今。

新加坡政府于(2017年)3月初放宽了一些限制，房地产发展商的股价应声走高。这是降温措施向我们告别的时候了吗？

为什么市场会火热

新加坡自拥房屋人口的比率是全球数一数二，有约90%的人民拥有自己的房屋。新加坡的房地产也是邻国印尼及马来西亚人民喜欢投资的对象，来自中国的投资就更不必说了。

全球利率偏低及各国中央银行放松银根令到热钱此起彼落，而基于海内外投资者的炒楼活动激增，新加坡政府开始实施降温措施。从2009年中至2013年的高峰期，新加坡的房屋价格飙涨了超过60%。

除了新加坡之外，采取行动来控制房屋天价的地区也包括加拿大温哥华、澳洲悉尼以及香港等等。

新加坡如何给楼市降温

当局通过对买家、卖家及融资方面实施严格条例来令炒家止步。其中最为严厉的是向外国买家征收额外10%的印花税，并于2013年调高至15%。

来自外国买家的房屋销售额占了2011年下半年总销售额的接近五分之一，而2009年上半年的份额是7%。在2013年，购买第二个产业的买家必须支付比较高的首期付款，也有条例限制偿债额占个人收入的比例。

这些举措令到房屋价格连续13个季度下跌，自2013年至今已回落了约11%，销售量也下降至2013年的约一半。

所有的降温措施都消失了吗

非也。当局于3月初只不过是稍稍放宽条例，例如在这之前，拥有相关产业少于四年的卖家必须缴交印花税，现已下调至3年。此外，一些税率稍微下调，而退休人士抵押房屋的一些条例也放宽了。不过，大部份的政策保持不变。

对产业股而言就不同了。消息公布当天(3月10日)，新加坡的产业股应声走高，并取得自2010年以来的最大升幅。以新加坡为主的最大房地产商凯德集团(CapitaLand)当天曾一度升高6.2%。
既然没什么大不了，那有什么好兴奋的？

或许应该说，是松一口气多过兴奋。自从新加坡政府于2009年开始实施降温措施之后，一直以来都是严格的条例当道，甚至当局多次重申没有放宽条例的需要。终于在3月10日，情况出现了逆转。

房地产市场即将好转？

还没有。分析师指出，这次放宽的只是卖家方面的条例，买家方面的条例并没有变得更方便。凯基证券(KGI Securities)的分析师Joel Ng相信，接下来买家方面的条例也将可能放松。多数分析师都一致认为，当局此次放宽条例是政府希望房屋市场能够“软着陆”的迹象。

彭博社旗下Bloomberg Gadfly单位的Andy Mukherjee预期条例将会进一步放宽，理由是美国利率可能会进一步调高，这也是新加坡政府此次稍微放宽条例的原因。美国加息将促使新加坡的利率提高，并对了无生息的新加坡房地产市场带来更大压力。

【新】凯德集团 – 新加坡产业市场将出现转机

自从政府为了冷却住宅市场而在2013年推出买家额外印花税(ABSD)后，新加坡产业市场充其量只不过是微温。不过，自年初以来发生的一连串事件令部分投资者推测，市场可能比预期早见底。

在2017年1月，资深银行家黄祖耀通过其私人房地产公司庆隆(Kheng Leong)以4亿1,160万元从地产发展商凯德集团(CapitaLand)买下那森路The Nassim公寓所有余下未售出的45个单位。

与此同时，富时海峡时报房地产控股及发展指数从年初上升了13.4%，截至2017年2月27日报收在799.26点，表现比海峡时报指数来得出色，后者的升幅为7.7%。

此外，凯德集团也公布了亮丽的4Q16季度业绩，其税及少数股东权益后盈利(PATMI)飙升了73.8%至4亿3,050万元。这家市值高达152亿元的本地房地产公司的业务是否可以更上一层楼。

财务要点

在产业市场遇上强烈逆风的同时，凯德集团过去几年的盈利令人惊叹不已。尽管多项冷却措施出炉，集团的收入依然能够以18.7%的年复合增长率(CAGR)增长，从FY12的26亿元攀高至FY16的53亿元。同样地，其PATMI也从FY12的9亿零890万元跳升至FY16的12亿元，CAGR达到7%。

除了拥有强大盈利能力外，集团的资产负债表依然保持稳健。截至2016年12月31日，其现金盈余达到480亿元，而总贷款为149亿元，让其处于101亿元净负债状况，后者比FY15的119亿元净负债状况有所改善。负债股本比及利息覆盖比率分别维持在0.9倍及5.2倍的健康水平。

中国业务强劲增长

过去几年，凯德置地开始进军中国产业市场，不单只是为了多元发展来减低对新加坡增长缓慢的市场的依赖，也是为了探求海外市场的新增长商机。集团多年来在中国市场所付出的努力终于获得不错的成果。它在FY15总共售出9,402个单位(价值154亿人民币)，比FY14售出的4,961个单位(价值76亿人民币)翻了一倍。乘胜追击，凯德中国(CapitaLand China)于FY16继续售出10,738个单位的新纪录(价值181亿人民币)，这意味着其售出的单位及价值年比分别进一步增加14.2%及17.5%。

此外，集团表示它依然有超过8,000个随时可以推出市场销售的单位，并预期在2017年接收6,000 个单位。

收入贡献以地域而言，在FY14，新加坡市场的贡献占凯德集团总收入大约54.7%；而中国市场占了大约22%。不过，在FY16，来自中国的收入贡献已增加至总收入大约50.6%；而新加坡市场的贡献缩小至大约32.2%。然而，这两个核心市场合共占了集团收入大约82.8%，而在FY14的比率为76.7%。

经常性收入来源

为了缓冲产业价格波动对盈利带来的冲击，凯德集团也设法把其经常性收入来源扩大，让其盈利更稳定及抵御能力更强。截至2015年12月31日，集团的产业中，大约74%为投资产业，余下26%为产业销售。因此，FY15收入贡献以业务种类计算，集团在新加坡、中国及越南的产业销售占了总收入的56.3%，而经常性收入占了总收入39.2%，后者包括来自租赁与投资组合的相关收入，以至管理资产的收费收入。

凯德集团目前在运作的来福士广场将继续会带来稳定的收入来源，而长宁来福士广场；杭州来福士中心及深圳来福士广场则将会分阶段于2017年开业。重庆来福士广场也会按照原定计划在2018年分阶段落成。

与此同时，雅诗阁(Ascott)依然预期至2020年达到8万个单位的目标。在FY16，集团创下了新纪录，为雅思阁增添了超过1万个单位，预期每年可为集团提供2,500万元至3,000万元的收费收入，并让雅诗阁在全球的单位接近5万2,000个。

估值

凯德集团突破了位于3.25元的52周盘整阻力后，截至2017年2月27日，以3.62元收盘，让投资者从年初至今获得的回报为19.9%。凯德集团目前的估值为13.9倍本益比及0.9倍股价与账面值比，与大部分同行相若。不过，鉴于凯德集团在中国的强劲增长，以至其稳定盈利受到强劲经常性收入的支持，

它依然存在着一些潜在上涨空间，直至其股价与其每股4.15元净资产值相符。

【新】中锐地产国际(CWG International)

中锐地产国际的英文名称之前为Chiwayland Group，后改名为CWG International，它主要是在中国从事房地产发展项目。 其产业发展组合包括了住宅及商用产业、办公楼、教育园区、定销房(fixed price housing)等，大都位于长江三角洲的核心地带，包括上海、苏州、无锡、张家港及宣城。截至2017年2月，集团完成了9个地产发展项目，总售出及预售楼面总面积超过200万平方米。

中锐地产国际也是在声誉卓著地产发展商当中，少数致力于教育机构及教育园区(综合教育学府及住宅发展)的发展，因此大大提高了其竞争力及产业的价值。

在过去三年，其收入及净利分别从22亿人民币提高至48亿人民币及960万人民币至1亿1,480万人民币。这只股依然以低于其每股账面值(0.2575元)交易，以截至2月22日的0.183元价位计算，折扣达到大约30%。

由于FY16楼价处于上升趋势，中锐地产确认的收入得以提高，尽管售出的总楼面面积比4Q15下跌了25%。这股趋势似乎将会持续，因为中国的楼价在急升后稳定下来，尤其是在长江三角洲的一级城市，而需求也继续增加。整体而言，中国平均楼价在2017年预期将取得4.1%升幅，而产业投资的增幅将会升高5.4%。

随着公司在2017年预期可以获得100亿人民币(21亿元)的先期付款，包括来自合资项目的贡献，因此其收入也预期至2021年将达到400亿人民币。

【新】华业集团(UOL Group)

FY16取得2亿8,700万元净利，与预估相符。产业发展的毛利率低于预期，但联号企业的收入增长给予弥补。

收购伦敦物业Holborn Island带来一次过的开支以及伦敦主教门项目蒙贬值开支都对净利造成打击。

公司表示，新加坡住宅市场情绪好转，刚推出的私宅项目The Clement Canopy获得热烈反应。

公司把焦点放于中档至大众化市场，并采取适当的定价策略等模式将让公司能更快速地把存货出售。这将减低发展风险，并能快速地再循环资本。

公司每年约3亿元的庞大经常性收入可在充满挑战的市况中提供缓冲作用。

【马】獅城濱海灣地段 李深靜77億得標

大馬富商丹斯里李深靜旗下IOI房產（IOIPG，5249，主要板房產）成功以最高紀錄價格，25億6869萬新元（約77億令吉）標得位于新加坡濱海灣（Marina Bay）的1.09公頃地段。

IOI房產向馬證交所報備，獨資子公司Wealthy Link私人有限公司已經成功標得該地段，將通過向銀行貸款或內部融資，並以現金支付投標款項。

根據報備文件，該地段位于新加坡首要金融與商業區域濱海灣一帶，鄰近多個主要辦公樓，如萊佛士碼頭一號大廈（One Raffles Quay）和濱海灣金融中心。

同時是今年下半年政府售地計劃（GLS）的備售名單地段，發展商可興建辦公樓和附加資產，如住宅、酒店或服務公寓。

這是新加坡濱海灣9年來首次售地，上述競標價格已打破當地政府土地的銷售價格紀錄。

該投標事宜將不會對IOI房產截至6月底2017財年末的盈利和每股盈利帶來任何實質的影響。不過，基于該塊土地未來的發展計劃料帶來貢獻，因此預計貢獻該公司未來盈利和每股盈利表現。

【新】永泰控股(Wing Tai Holdings)

永泰控股公布的1Q17业绩再次黯然失色。收入大幅下跌令公司蒙受410万元核心营运亏损。

由于出售一个合资获得450万元额外收益，1Q17盈利提高。随着住宅销售放缓及其零售业务持续面对逆风，依然认为其盈利缺乏透明度。

好消息是公司的现金储备增加至9亿6,600万元，主要是受到脱售在Nouvel 18及Optima的股权所获得的现金收益推动。

集团保守的购地策略在来年可能受到考验，因为相信集团需要开始填补其土地储备来维持其产业发展业务。

永泰的其中一个项目嘉御苑(The Crest)可能继续面对挑战，因为这个项目依然有70%单位未售出，而其需要支付的额外买家印花税在2017年9月到期。

尽管其估值便宜(股价与账面值比为0.4倍)，但其涨升空间有限。

【新】金光置地(Sinarmas Land)

最近金光置地在雅加达BSD City及Kota Deltamas大型城镇项目，增强了对印尼房地产业基本条件。

印尼的宏观经济及货币政策也为这个领域的增长带来支持，再加上产业税下调、按揭贷款的首期付款减低、通胀轻微及税务特赦计划，将很可能推动资金回流至房地产。

投资于这个领域，金光置地依然是最具代表性。

公司与国际伙伴组成的合资也带来成果，其中包括印尼首家在BSD City的AEON商场；与香港置地合作的豪华住宅发展项目Nava Park(占地68公顷，土地售价创下每平方米1,600万印尼盾新纪录)；以至首阶段直接销售的有地房屋及公寓单位成绩不错。

【新】富裕印尼人抢购新加坡住宅，由于印尼税局出招

新加坡楼市经历有史以来最大的跌势，但不要紧，因为豪宅的需求忽然增加，而这些买家意外地是来自印尼的富裕人士。

今年印尼人购买 500万元(370万美元)以上的豪宅数目已接近去年全年约4倍。买家增多是因为雅加达通过新法例，后者是针对之前在动乱出现时，印尼人汇到新加坡的大约 3,000亿美元。印尼政府希望这些钱能调回国，否则便要征税。三家地产商认为这是印尼人热衷购屋的主要原因。在七月推出市场的豪宅OUE Twin Peaks，印尼人占外国买家的最大份额。

SLP Realty的高级经纪Ang Kok Leong 说：“买豪宅的印尼人增加许多，” 他表示主要原因是印尼人担心新加坡即将与印尼分享财务信息。

印尼、新加坡及其他国家将采用环球税务通报机制，互相通知对方国人在海外持有的资产。经纪及代理商表示，印尼人买楼是他们认为政府之间所分享的信息只包括在银行的资产，不包括房地产。

需求飙升

虽然官方的数字不大，但也显示需求飙升，而真正的数字可能会更高。市区重建局(URA)的数字显示，从今年初至8月17日，印尼人买了30个价值500万元或以上的新加坡豪宅，去年全年只有8个。买家透露国籍属自愿性质。

房地产代理Cushman & Wakefield的数字显示，在今年上半年，印尼人买入了189个私宅单位，比去年同期高出23%。在第二季度，中国人及马来西亚人购买私宅的数目减少，但印尼人购买的数量则增加19%。

当 然，不是所有购买私宅的印尼人都是为了逃税，有些可能认为黄金地段的豪宅在2015年尾已经见底，值得投资。印尼人喜欢买入新加坡市中心的房地产，尤其是 乌节路(OUE Twin Peaks就是位于其中)。Cushman & Wakefield指出，该地段的住宅价格已经从2015年尾的低位上升了0.6%。

OUE Twin Peaks的销售代理Propnex Realty 表示，楼高36层的第二座单位在七月发售，第一批推出的86个单位(售价高达400万元)已将近售出一半，印尼人成为最大的外国买家。

一名不愿透露姓名的Propnex经纪表示，印尼买家涌入令人感到意外。这与去年的情况截然不同，因为Cushman & Wakefield的数据显示，市中心豪宅像Marina One Residences售出的200个单位中，印尼买家只占其中3个。印尼总统佐科(Joko Widodo)在今年初开始筹划税务特赦条例，并在6月通过，目的是希望印尼人把储存在外国的现金调回国，并让逃税者有机会免受追讨。

税率

在 特赦计划下，一开始，印尼人需要为海外的资金或产业支付4%税率，之后将分阶段增加至10% (接近特赦期届满时)。那些把资金调回国并存放最少三年的印尼人只需要缴交2%税率，并会为他们提供多方面的投资途径。那些没有申报的印尼人，一旦被发现 在海外拥有资金，将需要缴交200%税金。

这个税务特赦计划可能会吸引5亿元至9亿元存放在新加坡的印尼资金。由于大部分资金可能投资在房地产、股票或业务，不大可能马上调动回国。

富裕客户通常会把大约20%资产分配在房地产。这个百分比可能会增加，因为新加坡及印尼所同意的经合组织(OECD)新税务透明度标准，目前来说不包括房地产。

重要变动

环球的税务透明度提高将会令高净值人士的组合分配带来微妙但重要的变动，环球在分享信息的趋势最终令人难以把资金隐藏在房地产里。

在要求新加坡金融管理局(MAS)及财政部就此事作出评论时所得到的回应是 “所有涉嫌跨境逃税的案件，新加坡均愿意提供协助。”

OECD的自动通报机制将会在2018年生效，新加坡及印尼还未有就有关机制达成共识。目前，有关拥有产业的信息是在两国税局的要求下才会互相通报。

Mizuho Bank 的经济师Vishnu Varathan 在电邮中表示：“在依然存有怀疑及缺乏透明度的情况下，预期会有大笔资金调动回印尼似乎有点过度乐观。”

安全避风港

JPMorgan Chase & Co 资产管理单位的新加坡环球市场策略师Jasslyn Yeo 表示：”印尼人认为新加坡是政治稳定的避风港，这是一个很重要的因素，尤其是区域目前来说存在很多不稳定性。”

在1960年代，当总统苏加诺为了清除共产党而用武力对付华人时，很多有钱人离开印尼。其他动荡时期包括了1998年，当反华暴动刚好遇上国内推翻当时的总统苏哈托，很多华人因此离开印尼到新加坡及其他地方躲避。

喜欢靠近医院的住宅

房屋代理称，许多印尼人前来新加坡是为了身体检查，因此靠近医院的地点较受欢迎。


Cushman & Wakefield的数据显示，今年初推出市场的211个单位Cairnhill Nine 住宅(售价在100万元至400万元)，由于靠近两家医院，印尼人买入了其中42个单位，马来西亚人买入了其中16个单位，成为第二大组别的买家。

新加坡人大部分是买楼自住，考虑时间较长，但房屋代理说印尼人比较上不会挑剔，几天下来便完成交易。一般而言，他们喜欢的设施包括热水浴池、游泳池及直达家门的私人电梯。

Home Guru 的经纪Kent Tan说：“比较有名气的印尼买家有时会戴上太阳眼镜及与家人同来。他们通常对新加坡市场十分熟识。”Kent Tan表示最近多了印尼人查询本地楼盘。

【新】首铸集团(First Sponsor Group)

首铸集团(First Sponsor Group)

与中国发展商万科联手

首铸集团宣布它将与中国发展商万科联手，共同发展在广州省东莞市一个混合用途发展项目。

首铸集团将把其在东莞项目Star of East River的70%股权分别出售给万科(55%)及Regent Land(15%)，从而让其每股净资产值(NAV)提高9.3%。

除了马上可以套现外，首铸集团依然可以通过其在项目余下的30%股权，继续参与项目的发展。

对首铸集团来说，这是明智之举，因为它可以借助万科在中国声誉卓著的品牌来销售项目。

混合发展项目销售强劲
首铸集团在成都的混合发展项目Millennium Waterfront也有不错的销售。

单单在2Q16便售出332个单位，差不多是1Q16的翻倍。

RHB估计，随着销售继续强劲及从预售项目中带来8亿至9亿人民币，集团未来季度的盈利应受到支持。

买入, 目标价为1.55元