Tuesday, March 21, 2017

【新】新加坡房屋买卖条例稍稍放宽对未来有何意义


新加坡房屋价格于2013年升至新高水平,当局继而实施了一连串的楼市降温措施。房屋价格也自此逐渐地回落至今。

新加坡政府于(2017年)3月初放宽了一些限制,房地产发展商的股价应声走高。这是降温措施向我们告别的时候了吗?

为什么市场会火热



新加坡自拥房屋人口的比率是全球数一数二,有约90%的人民拥有自己的房屋。新加坡的房地产也是邻国印尼及马来西亚人民喜欢投资的对象,来自中国的投资就更不必说了。

全球利率偏低及各国中央银行放松银根令到热钱此起彼落,而基于海内外投资者的炒楼活动激增,新加坡政府开始实施降温措施。从2009年中至2013年的高峰期,新加坡的房屋价格飙涨了超过60%。

除了新加坡之外,采取行动来控制房屋天价的地区也包括加拿大温哥华、澳洲悉尼以及香港等等。

新加坡如何给楼市降温



当局通过对买家、卖家及融资方面实施严格条例来令炒家止步。其中最为严厉的是向外国买家征收额外10%的印花税,并于2013年调高至15%。

来自外国买家的房屋销售额占了2011年下半年总销售额的接近五分之一,而2009年上半年的份额是7%。在2013年,购买第二个产业的买家必须支付比较高的首期付款,也有条例限制偿债额占个人收入的比例。

这些举措令到房屋价格连续13个季度下跌,自2013年至今已回落了约11%,销售量也下降至2013年的约一半。

所有的降温措施都消失了吗



非也。当局于3月初只不过是稍稍放宽条例,例如在这之前,拥有相关产业少于四年的卖家必须缴交印花税,现已下调至3年。此外,一些税率稍微下调,而退休人士抵押房屋的一些条例也放宽了。不过,大部份的政策保持不变。

对产业股而言就不同了。消息公布当天(3月10日),新加坡的产业股应声走高,并取得自2010年以来的最大升幅。以新加坡为主的最大房地产商凯德集团(CapitaLand)当天曾一度升高6.2%。
既然没什么大不了,那有什么好兴奋的?

或许应该说,是松一口气多过兴奋。自从新加坡政府于2009年开始实施降温措施之后,一直以来都是严格的条例当道,甚至当局多次重申没有放宽条例的需要。终于在3月10日,情况出现了逆转。

房地产市场即将好转?



还没有。分析师指出,这次放宽的只是卖家方面的条例,买家方面的条例并没有变得更方便。凯基证券(KGI Securities)的分析师Joel Ng相信,接下来买家方面的条例也将可能放松。多数分析师都一致认为,当局此次放宽条例是政府希望房屋市场能够“软着陆”的迹象。

彭博社旗下Bloomberg Gadfly单位的Andy Mukherjee预期条例将会进一步放宽,理由是美国利率可能会进一步调高,这也是新加坡政府此次稍微放宽条例的原因。美国加息将促使新加坡的利率提高,并对了无生息的新加坡房地产市场带来更大压力。


1 comment:

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