Tuesday, March 14, 2017

【新】凯德集团 – 新加坡产业市场将出现转机


自从政府为了冷却住宅市场而在2013年推出买家额外印花税(ABSD)后,新加坡产业市场充其量只不过是微温。不过,自年初以来发生的一连串事件令部分投资者推测,市场可能比预期早见底。

在2017年1月,资深银行家黄祖耀通过其私人房地产公司庆隆(Kheng Leong)以4亿1,160万元从地产发展商凯德集团(CapitaLand)买下那森路The Nassim公寓所有余下未售出的45个单位。

与此同时,富时海峡时报房地产控股及发展指数从年初上升了13.4%,截至2017年2月27日报收在799.26点,表现比海峡时报指数来得出色,后者的升幅为7.7%。

此外,凯德集团也公布了亮丽的4Q16季度业绩,其税及少数股东权益后盈利(PATMI)飙升了73.8%至4亿3,050万元。这家市值高达152亿元的本地房地产公司的业务是否可以更上一层楼。


财务要点

在产业市场遇上强烈逆风的同时,凯德集团过去几年的盈利令人惊叹不已。尽管多项冷却措施出炉,集团的收入依然能够以18.7%的年复合增长率(CAGR)增长,从FY12的26亿元攀高至FY16的53亿元。同样地,其PATMI也从FY12的9亿零890万元跳升至FY16的12亿元,CAGR达到7%

除了拥有强大盈利能力外,集团的资产负债表依然保持稳健。截至2016年12月31日,其现金盈余达到480亿元,而总贷款为149亿元,让其处于101亿元净负债状况,后者比FY15的119亿元净负债状况有所改善。负债股本比及利息覆盖比率分别维持在0.9倍及5.2倍的健康水平。


中国业务强劲增长

过去几年,凯德置地开始进军中国产业市场,不单只是为了多元发展来减低对新加坡增长缓慢的市场的依赖,也是为了探求海外市场的新增长商机。集团多年来在中国市场所付出的努力终于获得不错的成果。它在FY15总共售出9,402个单位(价值154亿人民币),比FY14售出的4,961个单位(价值76亿人民币)翻了一倍。乘胜追击,凯德中国(CapitaLand China)于FY16继续售出10,738个单位的新纪录(价值181亿人民币),这意味着其售出的单位及价值年比分别进一步增加14.2%及17.5%。

此外,集团表示它依然有超过8,000个随时可以推出市场销售的单位,并预期在2017年接收6,000 个单位。

收入贡献以地域而言,在FY14,新加坡市场的贡献占凯德集团总收入大约54.7%;而中国市场占了大约22%。不过,在FY16,来自中国的收入贡献已增加至总收入大约50.6%;而新加坡市场的贡献缩小至大约32.2%。然而,这两个核心市场合共占了集团收入大约82.8%,而在FY14的比率为76.7%。


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经常性收入来源

为了缓冲产业价格波动对盈利带来的冲击,凯德集团也设法把其经常性收入来源扩大,让其盈利更稳定及抵御能力更强。截至2015年12月31日,集团的产业中,大约74%为投资产业,余下26%为产业销售。因此,FY15收入贡献以业务种类计算,集团在新加坡、中国及越南的产业销售占了总收入的56.3%,而经常性收入占了总收入39.2%,后者包括来自租赁与投资组合的相关收入,以至管理资产的收费收入。

凯德集团目前在运作的来福士广场将继续会带来稳定的收入来源,而长宁来福士广场;杭州来福士中心及深圳来福士广场则将会分阶段于2017年开业。重庆来福士广场也会按照原定计划在2018年分阶段落成。

与此同时,雅诗阁(Ascott)依然预期至2020年达到8万个单位的目标。在FY16,集团创下了新纪录,为雅思阁增添了超过1万个单位,预期每年可为集团提供2,500万元至3,000万元的收费收入,并让雅诗阁在全球的单位接近5万2,000个。


估值

凯德集团突破了位于3.25元的52周盘整阻力后,截至2017年2月27日,以3.62元收盘,让投资者从年初至今获得的回报为19.9%。凯德集团目前的估值为13.9倍本益比及0.9倍股价与账面值比,与大部分同行相若。不过,鉴于凯德集团在中国的强劲增长,以至其稳定盈利受到强劲经常性收入的支持,

它依然存在着一些潜在上涨空间,直至其股价与其每股4.15元净资产值相符。




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