Thursday, December 26, 2013

【房】屋有所值:为房投保防不测

个人要买保险,从人寿到保健用的医药卡,再到意外保险,许多人都是样样具备。
但房子的保险,却不是每个人都会认真研究或愿意投资。

有2项保险是购屋者应该考虑购买的,一是房子的火险,二是抵押期限递减型房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance,简称MRTA)。

抵押期限递减型房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance,简称MRTA)是许多人购买房子时一定会购买的保险,而且,很多时候是银行规定必买的保单,作为投保的业主万一发生不测时,无法继续供款时,银行可得到保障。

主要是根据房贷的巴仙率来计算。
不过,还有许多因素会成为考量,如:保额、利息率、条约、建设期、融资保费以及年龄等等。
在贷款者过世或永久性残障的情况下,保险公司将为贷款者偿还房贷余额给银行。

对银行及个人皆有好处
不过,假如个人是因为自杀或感染爱滋病死亡,或因为自残、暴动与国家内战、赛车或赛马而造成的暂时性残废或永久与终身残废,则将无法获得赔偿。

其实,这项保险对银行,对个人自己都有好处。
对银行而言,这是一个保障,确保万一贷款者发生意外死亡或无法偿还贷款时,保险公司会赔偿给银行。

对贷款者而言呢,万一他不幸发生意外死亡或终身残障,无法偿还房贷时,保险公司会为他还清房贷。如此一来,贷款者就不必担心债务会留给在世的人,造成他们的负担。

递减型房贷保险的保费是一次性,并且已经包括在贷款里(贷款数额除以贷款期限)。贷款者只需每月偿还贷款给银行就可以了。
一般上,此保险的期限与房贷期限一样。

也就是说,个人借30年,购买的保单也需是30年;在贷款期限结束后,此保险就没有了价值,换言之它的保障期是跟着欠款的期限逐渐减少。

个人可以选择向银行购买这项保单,或是向保险公司购买。不过,在这种情况下,银行可能会向贷款者要求抵押品。
在提早还清贷款的情况下,个人通常可以要求退还这项保险的保费。

组屋或公寓无需购火险
看名字就知道,火险是保障房子面临火灾时的保单,当然有其他自然灾害的保障,例如水灾和偷窃保险等等。

不过,一般上购买组屋或公寓者则无需购买此保险,因为管理公司会为整栋大厦购买火险,个人只需向有关的保险公司取得保险的副本,再转交给银行就可以了。
那么,银行就不会再为该房子购买火险。


小提示:与租客同住须知
为了增加收入,有些屋主会将房子的不同部位出租,例如房间、地下室或客房;有些包租整间房子的租客,也会再分租出去以补贴承租的租金。

业主与租客或包租者与分租者之间纯粹是商业关系,从来就不应该涉及私人问题。
一般上,出租整个产业的情况也一样,最好是有白纸黑字写清楚租约,阐明各项规则与条例,同时透明化及可以公开谈判。

屋主的顾虑通常都是利益和成本的对比?房东的优先考量是值不值得为了收入,而失去私隐与生活空间。

面试求租者
业主可以在居住的地区比较租金率,估计可能得到的租金收入,再推算对减轻房贷负担的款额。如果业主决定与租客同居,他们需要采取适当措施,以满足法律与保险需求,更重要的是过滤租客。

最好是亲自与每个求租者面试,要求他们证明打工族或者学生的身分,以及趁面试时询问有关他们的生活习惯。

此时,你要相信自己的直觉。选择让你感到舒服以及生活习惯与你和家人相近的那个人。
还有一件重要的事情就是,拨电给他们提供的联系人,又或询问他们的前房东,看看他们是否有按时交租金,或是在搬离时有否损坏产业或过程是否顺利等等事项。

当你找到喜欢和信任的房客时,最重要的是从第一天起,就要划清楚界限。在双方签署的租约上,确保有列明对方需要配合你的生活习惯等。举个例子,房客是按月付租金而已,还是需要承担部分的水电费?食物应该怎样存放,以及存放在哪里?
其他共同的居住范围,又应该怎样处理?
在访客搬进来前,这些细节都必须探讨和一一解决。

【新】联明集团拟收购位于本茱鲁弄的产业

联明集团拟收购位于本茱鲁弄的产业
  • 联明集团(Lian Beng Group)为以390万元收购Associated KHL Industries而签订了协议。后者拥有位于本茱鲁弄2号的一个裕廊集团(JTC)产业。
  • 收购价是按市况及该产业的估值而得出。该产业的估值是参考了菜坊(Knight Frank)、ECG Consultancy及新达产业顾问(Suntec Real Estate Consultants)于9月发布的估值报告而取得。
  • 收购该产业将有助联明集团减低其长期租金开销。
启示:作为拓展计划的一部份,公司必须扩大营运场所来提供更多建筑和工程服务及添加储藏空间。

【新】耀贝多通过反向收购以19亿元收购更多依斯干达特区的地皮

耀贝多通过反向收购以19亿元收购更多依斯干达特区的地皮
  • 耀贝多(Albedo)于2013年9月宣布同意以反向收购计划收购位于马来西亚柔佛州新山的依斯干达特区(Iskandar)内的七幅地皮。如今公司再收购另外六幅面积合共约为520英亩的地皮。
  • 这13幅地皮的总收购额为19亿元,比它们的市值低了16.6%。
  • 这13幅地皮包含一块称为Lido Waterfront的面海商用地段,开车10分钟可达新山关卡,并可步行至刚冒起的住宅项目Country Garden @ Danga Bay。
启示:在完成反向收购计划后,公司将成为马来西亚一家大型产业发展商。公司在依斯干达特区的这13幅地皮合共占地约1,182.6英亩。

【新】新科工程在巴西设生产设施

新科工程在巴西设生产设施
  • 新科工程(Singapore Technologies Engineering)的陆地系统业务新科动力(ST Kinetics)通过子公司SDG Kinetics及Autonomous Technology在巴西成立子公司。
  • 新子公司LeeBoy Brazil是为在巴西进行生产活动而成立。新科工程将以1,710万雷亚尔(约920万元)向巴西建筑设备公司Ticel Equipamentos购买生产活动方面的资产、知识产权及相关的生产技术。
  • 新子公司的缴足股本为2,000万雷亚尔(约1,080万元),即相等于每股1雷亚尔的2,000万股股票。
启示:在巴西成立新子公司是为进一步巩固新科动力在巴西陆路建筑设备市场的地位,并逐渐扩大至整个南美。巴西的经济蓬勃增长,其政府也致力于提升国内的基础建设。

【新】胜科工业的工业污水处理业务拓展至中国河北

胜科工业的工业污水处理业务拓展至中国河北
  • 胜科工业(Sembcorp Industries)的子公司胜科(中国)投资(Sembcorp (China) Holding同唐山曹妃甸永泰实业(Tangshan Caofeidian Yongtai Industry)组80:20合资,以在中国河北曹妃甸化工园区建筑、拥有和营运工业污水处理厂,并定于2015年底开始营运。
  • 该合资称为Sembcorp Caofeidian Water,它取得了为相关化工园32平方公里面积内的用户提供污水处理服务,为期30年。此外,它也同两个大客户签署了具约束性的意向书。
  • 合资对污水处理厂项目的总投资额为1亿零830万人民币(2,240万元)。胜科将出资3,500万人民币。
启示:胜科工业的工业污水业务在中国六个主要工业地点设有营运活动,包括在北京及天津。

【新】剑桥工业信托拟收购红山工业大厦

剑桥工业信托拟收购红山工业大厦
  • 剑桥工业信托(Cambridge Industrial Trust)将以3,240万元收购一座6层楼高的货仓兼轻工业大厦。该产业的总楼面面积为9,062平方米,余下地契为43年。
  • 该产业周围设有主要公路及高速公路,从红山地铁站步行十分钟便可抵达。
  • 收购将由现金及现有贷款设施提供融资。
启示:公司认为,该产业的素质良好,所在地点优越,并将在租金收入和资本增值方面有助加强公司的总体组合,因为它将在未来一到两年里更新租约及有机会重组租户。

【新】ARA资产管理进军韩国市场

ARA资产管理进军韩国市场
  • ARA资产管理(ARA Asset Management)将收购一个以韩国首尔为据点的地产管理公司Macquarie Real Estate Korea(MREK),但它在公布消息时并没有透露收购价。
  • MREK管理两个私人韩国房地产投资信托(REIT),所管理的资产总值达5,884韩元(约7亿元)。
  • 在协议下,ARA资产管理将取得其中一个REIT的10%股权。韩国最大的退休基金之一也持有这两个REIT的股权,并且是其中一个的大股东。
启示:上述收购将让公司的REIT管理平台拓展至韩国市场,以乘上这个亚洲第四大(按国内生产总值计算)经济体的房地产业快车。截至2013年9月30日,公司所管理的资产总值234亿元。

【新】新邮政收购大马产业

新邮政收购大马产业
  • 新邮政(Singapore Post)将通过子公司Collective Developers以3,400万令吉(约1,310万元)收购位于马来西亚雪兰莪州的一个办公楼Axis Plaza。
  • 该产业的卖家是Axis产业信托。后者是全球首个办公楼/工业地产回教房地产投资信托,它所管理的资产计有31个,总值估计达15亿9,000万令吉(6亿1,390万元)。
  • 预期交易将在2014年4月底完成,收购款项将由现金及银行贷款来偿付。
启示:为配合公司拓展至海外的策略,上述收购将支持公司在马来西亚的核心营运。

【新】城市发展的酒店臂膀收购伦敦酒店

城市发展的酒店臂膀收购伦敦酒店
  • 城市发展(City Developments)的酒店臂膀千禧国敦酒店集团(Millennium & Copthorne Hotels)通过子公司千禧酒店(西伦敦)(Millennium Hotels (West London)),以6,500万英镑(约1亿3,470万元)收购位于英国伦敦切尔西区的一家酒店和相关资产。
  • 该豪华酒店拥有154间套房及四个阁楼单位,并位于切尔西港(Chelsea Harbour)混合用途发展项目内,就在泰晤士河河边。
  • 该酒店余下的地契租期约为98年,预期收购交易将在1Q14完成。
启示:上述酒店是伦敦市内少有的套房酒店之一,并且座落于泰晤士河河畔区。预期该区将在近期内进一步提升其基础设施。

Monday, December 9, 2013

【理】财富管理≠投资

财富管理不等于投资,财富管理是一门博大精深的学问,里面涉及到经济、金融、财务、法律、生活等方面。

财富管理范围包括:现金储蓄及管理、债务管理、个人风险管理、保险计划、投资组合管理、退休计划及遗产安排。其主要功能是帮助我们制定及达成财务目标。

这些目标可以是债务重整,可以是子女教育经费,可以是购买汽车或房屋,也可以是退休以后的生活保障。

通过财富管理,不单止可以增加我们的投资收入,而且更可以累积更多的财富,提供更大保障,从而提高我们的生活水平和改善我们的生活质素。而投资却只是财富管理的工具之一。

在我们现在的环境中,也许真的还很难一句话将财富管理与投资完全区分清楚,甚至于金融机构的财富管理中心、私人银行客户、投资机构,大家也没有真正 的觉得财富管理与投资有什么不同,好像财富管理机构就是给客户推荐投资产品的,产品业绩表现好坏与否,决定财富管理机构品质的优劣。

建立正确财富观念
在我的心里,财富管理与投资,的确是两个不同的行业,涉及不同范畴的专业领域。
巴菲特的全球代言人罗伯特‧迈尔斯曾说过一句话:“如果您想快速致富,请不要学习巴菲特;如果您要真正拥有财富,请好好研究并跟随巴菲特”。

虽然这句话并不能完全涵盖投资与财富管理的区别,加上巴菲特本人是职业投资人,所以也可能让您混淆,但是它确实从一定的角度表明了一次或几次投资成功与长期拥有财富的不同。

两个范畴相互联动
也可以这么说,专业投资人是与专业会计师、律师相类似的一种职业,成为投资人需要您具备相关的专业知识与技能;而财富管理,是无论您从事什么行业, 只要您拥有一定数量的财富或者想拥有财富,就必须要建立的财富观念,其中虽然包括一些简单的投资判断能力,但自身设定的财富目标,对生活品质的要求等等, 更起到了决定性的作用。两者是两个范畴,但又相互联动。

举个例子,我们曾谈到了一个观点,随着我们拥有财富数量的增加,每增加一令吉所带来快乐感是不断降低的。虽然在积累财富之初,都是通过承担一定的风险来获利,但是随着财富积累而增加,是不是需要停下来思考持续这样做的必要性呢?

用巴菲特一个观点来说明:不要用属于您,并且您也需要的钱去赚那些不属于您,您也不需要的钱。用本属于自己的钱去赚一些并不很需要的钱,即用最重要的东西去冒险赢得的是对您并不重要的东西,简直是不可理喻的,即使您成功的比例是100:1或者1000:1。

快乐的拥有财富
有时候我会觉得,从事财富管理工作,有60%是理念沟通,20%是客户教育;投资产品的选择只占20%。

全球的高净值富人,70%以上的财富源自他们从事的行业,财富管理,更应该帮助客户的是建立正确的财富观念,做好财富传承规划,让自己及家族在各种市场环境下,长期稳健获利。

财富管理与单一的投资概念还有一个显著的不同,即财富管理注重的是总体最优,投资更注重每一步最优。
而每一步最优加在一起并不总是总体最优。

提高生活品质
投资是一门专业技术,而财富管理就好像是一个总体最优的策略,有时候为了保持从容的生活状态,不得不选择放弃一些好的投资(降低负债率),从长远的角度去看,目的是为了更好的生活,提高生活的品质。

财富管理它需要我们在打理自己资产时,更多的考虑自身的财富目标、生活品质、年龄阶段,甚至于身体状况。

当我们一旦拥有了这样全面的思考,就会更关注目标与方向的正确性,而减少对于短期波动的关注。
财富管理不是简单的投资,拥有好的财富管理观念,让我们更有时间与空间追求充实、精彩的生活,也是家庭生活稳固和安全的基础。

我常常与客户沟通,不同的财富管理观念,代表了不同的生活方式与生活品质。
我们要快乐的拥有财富,向真正有钱人一样生活,而不能穷得只剩下“钱”了。

当您和您的家庭拥有了好的财富观,就好像是一位充满优雅喜乐气质的女人,优雅喜乐是由内而外散发的,虽然她的脸不一定是最美的。
财富是中性的,用正确的方式拥有并使用,会为我们美好生活打下坚实基础。

Sunday, December 8, 2013

【房】買房3招

第1招:房產要買對
買房子,不光是便宜就好,得買對地方及對的產品,自然有升值空間。

 有人把買房選屋當成一輩子的事,亦步亦趨走得小心謹慎,生怕買貴屋、置錯產,但只要買到對的房產,縱使經濟不景氣,房屋就算跌價,料幅度也不大。

 “假設經濟果真疲軟,這種情形下銀行會不會倒?你若還是保守,不敢投資不敢借錢,一味把錢存進銀行不是更有風險?我們應該改變心態、做好心理準備泡沫出現時如何應對,而非不投資。”

 買對房產包括買對地點、對的產品、入住率穩定,且價格合理;穩定的入住率代表有需求,這樣即使經濟情況惡化,需求還是在。

 “屋子是人生最貴的資產,要理性的買,不要貪小便宜亂亂買;對的房產在經濟不景時跌幅也不會很大,反之若買錯房產,不只租不出連賣都有困難。”

第2招:目標要清楚
置產投資需以長線方式出租予租戶,租金回酬一定要高過銀行貸款利息,至少需介于5%至6%。

 買對房產就不用怕租不出去,接下來需確認置產目標,看是要自住還是投資(出租);若是投資需以長線方式出租。

 “地點若對,就有把握可以在半年或1年內將房子租出去,因為是貸款買房,租金回酬一定要高過銀行貸款利息,介于5%至6%;銀行利息約介于4.2%至4.6%。”

第3招:兩年后備金
凡事都要先做好最壞打算,買房投資也一樣,買了房又認清目標后,最后也是最重要的一步:準備2年的后備金。

 這2年的后備金很重要,雖說交房時間至少要等半年,但這半年時間卻馬虎不得,努力存后備金才是正道。

 “不要以為半年時間很長,一定要先做好準備,若是無法在1年內將房子租出去,至少還可以撐一撐。若經濟遭遇衝擊引起本地房市泡沫化,也可緩和影響。”

 一般在市道不好的情況下,有兩件事需注意,即租戶或無力承租選擇搬走,以及銀行貸款利息揚升;若是兩個情況同時發生,可與租戶及銀行個別協商,可減低租金或只供利息。

 “照著這3種方法買房產,只有1%的幾率會輸,若做好這樣萬全的準備,縱使是輸也甘願。”

Thursday, December 5, 2013

【理】單位信託 ‧ 如何選擇基金


有些親友先後成了“單位信託顧問”,經常會邀約我們出來,希望我們投資單位信託。

另外,有些時候,在購物商場的走廊,也會遇到某某單位信託公司的代理,圍著我們講單位信託,或者希望我們考慮購買信託基金。


對於不瞭解的信託公司,不熟悉的代理人,我們真的不敢“冒險”,希望可瞭解一些關於單位信託的普通常識。

請問:“投資單位信託有甚麼好處?如何選擇好基金?” 

單位信託也稱為共同基金,是一種集資式投資工具,在匯集眾多投資者的資金後進行投資,然後交由專業的基金經理管理。

單位信託的投資目標,是根據信託的類型,投資於債券、股票、房地產、貨幣市場等,最大的目的是讓沒有時間研究、專業投資知識不足,或投資金額不多的投資者,可參與國內外金融和經濟成長的機會。

一般來說,投資單位信託的好處,主要是可以用小數額的資金,參與各個領域的投資,分享該領域的成長與獲利。

長期平均報酬比銀行存款高
由於房地產、股票、債券等市場的長期平均報酬比銀行的定期存款、活期存款率較高,在複利和時間的效應下,單位信託讓投資者在達成財務目標的過程中更為輕鬆。

舉個例子,一名儲蓄者和一名投資者,各別為他們的孩子準備一筆30萬令吉、作為20年後的留學海外教育資金,儲蓄者以存放定期存款(每年平均報酬率4%)為投資工具,投資者則選擇股市成長基金(平均報酬率10%)為投資管道。以下表顯示2人每年需配置的資金:




這個簡單例子告訴我們,投資者因選了不同的投資工具,減輕了一半的財務負擔。
此外,單位信託也是對抗通貨膨脹的投資工具,話雖這麼說,為何單位信託不是人人競相選擇來投資的類型?

說得簡單一些,在財務理論上,投資者一般分為3種類,分別是:風險偏好者、風險規避者,以及風險無異者。

1)風險偏好者:多半喜歡追逐風險、偏向高風險投資方式,例如投機期貨、炒作房地產及股票,甚至賭博等。

2)風險規避者:這類型投資者多半不喜歡風險,喜歡低風險的投資工具,例如定期存款、活期存款、儲蓄保險等。

3)風險無異者:這一類型的投資者,多數對風險抱持理性態度,願意為追求更高的報酬承受更大的風險;因此,他們的投資類型概括活期存款、定期存款、保險、基金、股票、房地產等。

投資者需瞭解財務狀況
風險是金錢投資後損失的可能性,長期平均報酬率,往往會因時變動而出現負報酬率,因此,投資期間的長短,就成了選擇何種投資工具的重要考量。

單位信託基金投資者,首先要瞭解本身的財務狀況、 現金收支的寬鬆與緊迫、投資金額的大小,以及投資期間的長短,然後再以單位信託公司準備的個人風險承受度評估指標,以及各基金公司的說明書作為輔助,確保 在適合自己的基金進行投資。

在做好這些準備工作後,即使遇到市場經濟不景,也不會影響其正常作息,以及工作的效率。

可比較基金表現評估表
另外,在選擇個別基金,投資者可以比較報章、雜誌上刊登的基金表現評估表,瞭解該基金過去5年的表現。假如過去的5年,其表現皆在該類型基金前25%的行列,即表示該基金屬於比較強穩的基金,儘管過去的表現不等於未來也是如此。

【新】造船业面对同样的挑战,但命运各有不同

在全球贸易疲弱的局势下,船运业对船只的需求偏低,而中国船厂的产量增加令船只供应过剩。运输费在供过于求的情况下回落,用于衡量主要原料海运运费 的指数波罗的海干散货指数(Baltic Dry Index)从2008年5月的11,793点的高位下滑至2013年11月18日的1,500点。因此,造船订单减少必会打压造船商的毛利。

两家在新交所挂牌的中国造船商扬子江船厂控股(Yangzijiang Shipbuilding (Holdings))及中远投资(新加坡)(COSCO Corp) (S))主要是建造用于国际贸易的船只。扬子江船厂得以维持其营业额及毛利,但中远投资(新加坡)则面对毛利受压的挑战。

至于另外三家船厂,尽管岸外石油勘探与生产业的总体前景向好,但它们在过去几个季度里的毛利率有所差别。南昌(Nam Cheong)的毛利率是介于18%至27%之间,而Vard控股(Vard Holdings)的毛利率却不甚理想。

石油价格
石油输出国组织(OPEC)在其2013年11月的每月石油市场报告中预期,全球石油需求将从2013年的每日8,980万桶提高1.2%至2014年的9,080万桶,并将以中国的需求为主。石油消耗量提高将对石油价格有利。

单单看需求这方面是不足够的,我们也必须考虑到供应方面的情形。在同一份报告中,非石油输出国组织所生产的石油料将从2013年的每日5,410万桶预估数字提高2.2%至2014年的5,530万桶。石油输出国组织于2013年9月的原油总产量达到每日3,150万桶。

不容忽视的是,美国在近20年来,原油产量首次比其所进口的原油量来得高。虽然这不会让美国在一夜之间变得完全不需要进口石油,但它对外来石油的依 赖减少可能会导致石油价格下降,因其石油消耗量占全球之最。尽管如此,在油价及需求往上升的情况下,石油公司均纷纷为勘探与开采活动投入更多时间及资源。

岸外订单激增
数据服务公司RigLogix Data的数据显示,由于岸外勘探和生产活动料将增多,所以市场对钻台的需求上升,并预期在2013年至2015年期间交付的新钻台将达到169座。新钻台增加将把岸外支援船的需求推高,因为钻台操作需要这类船只的支援服务。

大型石油公司的活动增多对南昌等本地船厂有利。南昌截至2013年11月12日的船只订单额约为4亿3,000万美元。而其截至2013年9月30 日,并定于2014年之后交付的岸外支援船(包括用于深水或潜水的各款船只)订单总值17亿令吉,比2012年12月的13亿令吉来得高。

但不仅仅是南昌从中受惠,Vard控股的订单增幅也旗鼓相当,并取得六年以来最多的订单(年度化)。Vard控股在2013年首九个月赢得了总值20亿美元的订单,比上一年高出45%。

毛利收缩
不过,收入提高未必代表盈利也稳健增长,因为毛利率广泛地受打击。在造船收入(来自油气业)占营业额超过一半的三家新加坡上市造船商中,南昌的表现突出,其最近的收入和毛利都提高了。

南昌最新一季的营业额比上一年同期增加了超过一倍,由于平台支援船只按进度确认收入。值得留意的是,随着其营业额提高,它同时也能把毛利率维持在25.6%的水平。

但其同行却并非如此。洪新刘海运控股(ASL Marine)的毛利率从1Q13的24.8%下降至1Q14的16.2%,由于竞争更为激烈、船只价格滑落及劳工成本上升拖累盈利。

Vard控股的情况更糟,其毛利率从去年的13.5%大跌至最新一季的4.4%,由于其巴西船厂的成本超支。加上其供应商的工作表现达不到要求,并耽误了生产工作。



领头羊
根据Pareto Securities亚洲的一份独立市场调查报告,南昌是马来西亚最大的岸外支援船建造商,也是苏伊士运河以东的第二大业者。南昌的毛利率比同行高的因素之一是,它采取了‘预先建造’(build-to-stock)的造船模式。

这个业务模式占南昌造船部门70%的工作,并能预测潜在订单及展开建造工程,然后基于交付期缩短而可提高定价。当然,这个模式面对了囤积存货的风 险。为缓和风险,南昌所预先建造的船只属中小型岸外支援船,而这类船只是岸外支援船中需求最大的类型。南昌的记录显示,其在过去五年里所建造的每一艘船都 能得以销售出去。

洪新刘海运也效仿南昌,在最近展开了自家的‘预先建造’造船计划,建造五艘总值8,500万元的岸外船只。此举一来是为从健康的岸外支援船需求中受惠,二来是为应对岸外船只建造业内日益激烈的竞争。

随着石油价格攀升及毛利趋软,为油气业提供支援服务的造船商前景如何还不明朗。但预估潜在需求而行事似乎是谋取更高毛利的上策。分析师也看好南昌,有七份报告给予它买入建议,其平均目标价意味着它具备33.3%的上涨空间。

【新】长成从建屋发展局赢得价值2亿零450万元合约

长成从建屋发展局赢得价值2亿零450万元合约
  • 长成(Tiong Seng Holdings)通过子公司长成工程(Tiong Seng Contractors)从建屋发展局赢得价值2亿零450万元的合约。
  • 公司将在兀兰弯和兀兰坡建筑11座14/16层楼高的组屋、两座多层停车场及各种商业/社区设施。项目料将于FY16完工,并将按进度交付。
  • 这个项目将采用公司引领业界的预铸建筑技术,因而能把建筑工地的劳工需求减低多达30%。
启示:这份合约将把公司的订单额推高至13亿元,并印证了公司在建筑方面的能力。它将继续努力加强其在公共房屋建筑领域的地位。

【新】城市酒店信托收购马尔代夫豪华度假村

 城市酒店信托收购马尔代夫豪华度假村
  • 城市酒店信托(CDL Hospitaliry Trusts)收购了位于马尔代夫Meradhoo岛上的一个豪华度假村Jumeirah Dhevanafushi。
  • 5,960万美元(7,480万元)的收购额将完全通过公司的多元货币中期票据计划来偿付。完成收购后,公司的债务与资产比例估计为30.6%。
  • 该度假村是于2011年11月开业,它拥有16个水上别墅、19个海滩别墅及其他休闲和餐饮设施。收购包含两个将在2014年完工的海滩别墅。虽然度假村一直在进行重建工程,但其在9M13的每间客房平均收入达到754美元。
启示:随着马尔代夫旅游业与日增长,公司收购在当地的第二个产业将巩固其在当地市场的地位,从而能进一步从马尔代夫蓬勃的款待业中受惠。在完成收购后,其预估每股派息将从0.089元提高至0.091元,这意味着年度化股息获益率将从7.3%提高至7.5%。

【新】全民牙医集团(新加坡)将在荣成市收购牙科诊所

全民牙医集团(新加坡)将在荣成市收购牙科诊所
  • 全民牙医集团(新加坡)(Q&M Dental Group (Singapore))通过子公司全民牙医控股(中国)(Q&M Dental Holdings (China))签署了无约束性的谅解备忘录,以取得牙科医院荣成市石岛美辰医院(Rongcheng City Shidao Meichen Hospital)及荣成市美辰口腔综合诊所(Rongcheng City Meichen Stomatology Polyclinic)的各51%股权。
  • 在该谅解备忘录下,全民牙医控股(中国)将以1,790万人民币(360万元)收购即将成立来收购上述医院和综合诊所的管理公司的51%股权。收购额将由全民牙医集团(新加坡)的股票来偿付。
  • 另外,中国沈阳奥新口腔集团的东主邵永新医生将以320万人民币(60万元)现金收购该管理公司的9%股权。
启示:上述收购将有助全民牙医加强其在华北的地位。此外,公司拓展计划中的一个主要伙伴邵永新医生将负责为所入股的两家机构提供牙科培训方面的支持。

【新】Swissco控股添购总值4,200万元的船只

Swissco控股添购总值4,200万元的船只
  • Swissco控股(Swissco Holdings)订购了2艘锚作拖引供应(AHTS)船和1艘快速作业/船员船(附1+1选择权)。若不包括船主提供的设备,这些船只合计总值4,200万元,它们将能壮大公司的船队。
  • 公司订购这些船只是为了更新船队,减低平均船龄,同时增添较大型的船只和增强船只的运作能力,从而以现代化的船队保有竞争力。
  • 上述AHTS和快速作业/船员船将在中国的船厂建造,公司预料将在2015年接收船只。
启示:截至2013年11月30日,公司拥有32艘船只,它认为油气领域对岸外支援船的需求将保持在高水平,
因此持续扩充船队规模。

Tuesday, December 3, 2013

【房】租屋不如供屋 買屋要趁早

手快有,手慢無。在屋價日益倍增的年代,很多人都恨不得能擁有自己的房屋,卻不知從何下手。

 買房子並沒所謂的好時機。與其空等屋價跌(或只是虛泡),倒不如依據個人所能應付的貸款額選擇可負擔得起的房子,趁早買下專屬于自己的“避風港”。

訂購前做好功課
Eric Ng,34歲(保險業)
4年前就訂購了現在的房子。當初想到買房要趁早,而且購買訂購房屋只需先給1%訂金,不像買建好房屋那樣需至少付上10%的頭期費、律師費那麼麻煩,自己也有更多的時間去存錢。
 個人認為只要不是急著找房子住,訂購房屋是很不錯的選擇。但在訂購前還是要做好功課,了解有關發展商過去的發展項目、是否值得信賴等,避免買到不良產業。
 很慶幸自己在4年前做了訂購房子的決定。相比4年前的屋價,我所購買的公寓建竣后價格就漲了50%以上。而且現在即使用相同的價格也買不到同樣大小的公寓。
 買屋要趁早,而我相信訂購房子在建竣后價格至少會漲個20%。

符合預算好地點
羅進為,28歲(行政人員)
去年就和家人在柔佛投資了一間房子。當時因為沒想過屋價會起得那麼快,所以就先買了投資房屋。
 與其長期繳房租,倒不如自己供房子。現在正計劃在近年內于雪隆一帶尋找符合預算的房子來自住。
 對我來說,自住房子最重要的就是區內發展和便利性。因為即使多年后不想繼續住,賣出去或出租時價格也比較高。個人認為莎亞南、雙溪毛糯和哥打哥文寧一帶都是雪隆繁忙地區外潛質發展區。
 很多人在買房子時都儘想買到新房子,但我覺得只要符合預算及不會造成太大的負擔,不管是二手或訂購房子,都在我考量範圍內。

考量經濟能力買屋
林麗君,26歲(網絡編輯)
一年前就打算買房子,尤其看到屋價飆升得那麼快,便決定在今年內必須買到房子。
 買屋子時必須做不少資料收集,而我也因此看了大約10間屋子,才真正買下我的“安樂窩”。
 屋價、地點、環境以及房屋的升值空間是我最大的考量,而且選擇的地點會盡量靠近公司,因為不想把時間浪費在塞車中。
 雖然說,希望自己能夠擁有一間有地房產,但礙于經濟能力的問題,最后還是決定量力而為,選擇購買小公寓,別讓房屋貸款成為自己的生活負擔。

房產是穩定投資
許褘韓,29歲(攝影師)
3年前因為要結婚而尋找可直接入住的房子。雖說有地房屋是許多人的夢想房子,但顧慮到經濟能力,所以選擇了有更好保安系統及設施俱全的公寓。
 很慶幸自己那時當機立斷買了現在的住所,因為現在這裡的房價已升了一倍以上。住區地點的便利性是我當初買房子時的最大考量因素。其二當然就是需符合自己的預算。
 最近才訂購了第2間家。雖說房子不一定是最好的投資,但我相信屋價不會跌,是項比較穩定和安全的投資。在能力範圍內,不妨可拿來當投資進行。

治安問題首選公寓
Samuel,27歲(銀行業)
今年1月才訂購了一間靠近住家的新公寓。雖2年后才會建好,但我覺得能越早買房子越好,而所選擇的單位價格更是比市價來得便宜些。
 由于近年治安較差,公寓成我購買房子的首選,價格也比一般有地房屋來得便宜。
 訂購新公寓除了可以把它當作是項投資,同時可警惕自己不亂花錢,為房子做好儲蓄。
 2年前就有聽說屋價會跌,但現在為止,不僅沒跌反越升越高。所以若有能力,應該在短期內儘快購買或訂購房子,因為我相信未來2年的屋價會更高。
 對一般打工族來說,若要直接買建竣房屋或較困難,因為需至少付個10%的頭期、律師費、手續費等,所以訂購房屋或許普通上班族購買第一間的最佳選擇。

兼職籌房屋頭期錢
楊書其,28歲(汽車銷售員)
近年來大馬的屋價越來越高,為了儘快能擁有自己的房子,除了在工作上盡力達到銷售目標,偶爾也會兼職其他工作,來籌得更多的房屋頭期。
 個人覺得購買房子需選擇合適地段外,也應了解房屋業未來走勢。相比越建越多的公寓房產,我反看好有地房產,畢竟長遠來說,有地房屋仍比較有價值。
 其中,個人認為連棟屋(Townhouse)會是未來有地房產的趨勢,連棟屋的價格相比一般排屋便宜些,也是我目前鎖定購買的目標。
 最近屋價飆升的風聲越來越大,所以我已計劃好在今年年尾買房子。一來可避免暴漲的屋價,二來越早買就能越早還清房貸,而30歲前買也比較容易申請貸款。

【新】良园集团的FY13盈利跌30.9%

良园集团的FY13盈利跌30.9%

良园集团(Goodland)截至2013年9月30日的全年收入从FY12的5,600万元下跌33.3%至3,730万元,这是因为自政府于2013 年6月29日实施连串楼市降温措施以来,新加坡住宅单位的需求受到影响而减少。公司的FY13盈利从FY12的2,460万元下跌30.9%至1,700 万元,原因是融资成本提高及从联号分得的盈利减少。尽管业绩不尽理想,公司仍旧派发每股0.005元的股息。

启示:展望未来,公司预计新加坡的房地产投资活动将会再度活跃起来,因为本地的就业率高、市场中有大量资金及融资成本低。公司也将投资于海外市场。

【新】豪利控股组合资在马来西亚发展土地

豪利控股组合资在马来西亚发展土地

豪利集团(Oxley Holdings)通过其子公司Oxley Ruby与Peninsular Teamwork签署了合资协议,Oxley Ruby将因此获得发展雪兰莪州一幅永久地契土地的权利。这幅土地由Peninsular Teamwork拥有,面积为15.3英亩,目前被归为农业用地。Peninsular Teamwork将向有关当局申请更改这幅地段的用途,然后进行一个共有900个单位的住宅项目。Peninsular Teamwork将在项目完成后享有总发展价值30%的款额,或不少于2亿令吉的款项。公司将在达成一定条件后支付款项给Peninsular Teamwork,如取得入伙纸。

启示:新加坡的一些发展商选择到依斯干达特区进行住宅项目,豪利集团选择到雪兰莪发展看来是明智之举,因为依斯干达特区可能会出现供应过剩的情况。

【新】强枫控股的FY13净利创新高

强枫控股的FY13净利创新高

尽管收入下跌12.4%至1亿4,660万元,强枫控股(Keong Hong Holdings)截至2013年9月30日的全年净利写下新高,达到2,160万元,年比增幅为8.1%。公司提议派发0.02元的终期股息。公司的收 入减低主要是因为从进行中的项目确认的收入减少,原因是多个项目已在FY12完成。但公司的毛利率提高至20.7%,原因是一些项目省下了成本,同时获得 客户给予40万元奖励(公司负责的其中两个项目及一些订单符合建筑工程质量评定标准)。公司在FY13进一步涉足了房地产发展领域,同时在海外拓展业务并 进行策略联盟。它参与了马尔代夫Kooddoo国内机场的发展和营运项目,所设立的酒店和度假村将带来收入。

启示:公司目前持有的建筑订单总额为6亿1,100万元,这些项目将进行至FY16。但公司认为业界的前景充满挑战那,原因是竞争激烈、成本提高、人力不足及外劳税务提高。

【新】Vard控股赢得高科技岸外支援船合约

Vard控股赢得高科技岸外支援船合约
  • Vard控股(Vard Holdings)从Island Offshore取得价值4亿挪威克朗的新合约,涉及建造一艘高科技岸外支援船。
  • 该客户是一家岸外业服务商,它共管理28艘船只。这些船只目前分别部署在巴西、墨西哥湾、西非及北海服务。
  • 合约下的这艘船是由劳斯莱斯(Rolls-Royce)所设计,其船壳将由Vard控股位于罗马尼亚的Vard Braila建造,并定于1Q15由位于挪威的Vard Brevik船厂交付。
启示:Vard控股与该客户已建立了长期的合作关系,并已为该客户建造过超过30艘船只。与此同时,公司目前正为该客户建造五艘船只。

【新】胜科工业价值1亿5,400万元的多元公用事业中心投入服务

胜科工业价值1亿5,400万元的多元公用事业中心投入服务
  • 胜科工业(Sembcorp Industries)位于裕廊岛巴央(Bayan)区、价值1亿5,400万元的多元公用事业中心开始营运。
  •  这个新设施将为岛上巴央、登布苏(Tembusu)及安沙那(Angsana)三区供应水电及提供在地物流等服务,包括工序蒸汽、能源、工业污水处理、工业水务及服务走廊。
  •  胜 科工业已在该新增长区争取到多个客户,包括裕廊芳烃集团(Jurong Aromatics Corporation)、朗盛(LANXESS)、赢创工业(Evonik Industries)、旭化成株式会社(Asahi-Kasei)及日本化学品生产商Zeon。胜科工业在裕廊岛上所有营运及发展的总投资额为30亿 元。
启示:随着胜科工业在巴央区和沙克拉(Sakra)区的多元公用事业设施投入服务,它现在能为整个裕廊岛的客户提供公用事业服务。这对公司而言是个重大里程碑。

Sunday, December 1, 2013

【理】第一桶金的意义

不管是学生或上班族,当你开始存钱、理财时,一定有想过或被问过关于一桶金的问题,而问题不外乎是“多久可以存到第一桶金”、“要如何存到第一桶金”、“你的第一桶金有多大”等问题。

对于还在努力的人来说,可能是一件很难达成的目标,因为支出始终大于收入,随着3C商品的多样化及房价升高,这样的人也越来越多了。

不管你是不是还在为第一桶金努力的人,还是已拥有数桶、数十桶金的人,都可能遇到或正在面对一个问题,就是赚到一桶金之后呢?你是否还要还再花时间去赚下一桶?

很多人都觉得有钱真好。有钱就可以买到想要的东西,有钱就可以实现梦想,有钱就有安全感,有钱就拥有自由。

于是大部分人就想办法拼命赚钱,找好的工作加薪、兼差、做股票、买乐透。

可是多数人却可能一直都无法拥有他的第一桶金,或是曾经拥有没多久就得而复失了。
其实,大部分人只知道第一桶金对他们而言,是一笔金额不小的金钱,但是却不甚了解第一桶金在金钱之外所代表的深层意义。

第一桶金是一个创业概念,是创业过程中赚的第一笔钱。也指第一次获得的丰厚报酬或从事某项经济活动最初获得的收益。

当生活品质得到质的改变时,真正得到了满足自己生存需要的,并且很向往的生活环境时,就叫“捞到或淘得第一桶金”,它包括人脉、社会地位、金钱的拥有、社会地位的建立等。

更重要的是,当你能够累积出你的第一桶金,并且能够持续地拥有它,其实它是有几层意义的:

1.你已经有能力管理你所拥有的金钱
有没有想过为什么很多人在继承遗产、中了乐透、发了财之后没多久,却又变的一贫如洗呢?其实这是因为“人没有办法拥有超过他所能管理的财富”。在一个人从贫穷到富裕再到贫穷的变化中,我们看到了管理金钱的力量。

你必须了解,金钱本身是没有力量的,它所有的力量都来自于你。而这种能力并不是与生俱来的,它来源于后天的自觉或不自觉的学习。

观念正确最重要
也许你可以在对金融缺乏了解的情况下有所成就,但如果你对理财一无所知,金钱就会和你分道扬镳。学习管理金钱是一个过程,因为它是那么妩媚善变。但无论多么变化多端的金融投资市场和产品,多么无常的人生和市场,我只有三种方法要告诉你:

家无恒产的人要有第一桶金,一是要靠劳力赚来的、二是靠存来的、第三则是以钱养钱,靠投资而来的。能够和谐地、有效地、交互运用这三种方法的能力就是所谓“管理金钱的能力”。
99%以上的上班族大概都是指望靠第一种能力去累积他们的第一桶金,所以每天辛勤加班或是兼差。

大概50%的人不太具有第二种能力,所以会有那么多人,刷爆他们的信用卡。最惨不忍睹是第三种能力,80%的人都做的很糟糕,所以你的周围只要有摸过股票的人,大概八成以上都是赔钱的。

第一种能力不太好,就要靠很强的第二种能力,所以说小富由俭。而第三种能力的好坏,其实是在缩短或延长累积第一桶金的时间。很多人以为投资的能力就是分析看盘操作股票或是炒作房地产,其实是误解。

投资的能力,其实最重要是有一些正确的观念,能够分辨投资跟骗局的不同,不要贪婪,不要冲动,能够有纪律地、持续地、长期地执行一些有效的投资方法或计划(比如基金定期定额)。
所以人不一定须要很会赚钱或是很会投资,才会拥有第一桶金。

2.你已经有足够的自制力,可以抵抗诱惑了
当你每个月省吃简用存了500令吉,被基金定期定额无声无息地扣掉了。跟你同业务部的同事却在上星期生日才刚买了一个LV小包包犒赏自己,听说下个月还要去北海道泡汤之旅享受人生。

这……这真的不太容易了。

这样的日子,要熬到你累积出第一桶金时,你才会知道你所做的有多值得。如果你可以,那你大概可以抵抗这世上大部分的诱惑了。

3.第一桶金是获得自由的起步
很多人以为有了第一桶金就可买人生阶段价值比较高的资产,比如说房子、车子。其实第一桶金更深层的意义是财务自由的起步。

第一桶金只是一个起点,并不是终点,在累积的过程,除了金钱的增长外,更重要的是你会根据你个人的条件、状况,发展出你自己的管理金钱模式,你会犯 很多错误,做很多调整,最后会累积很多“致富的经验”,这是金钱买不到,是别人没办法教你,也是最珍贵的,能让你打开人生自由之门的钥匙。

文:罗凤琴

【房】屋有所值:如何选房贷2

虽然说,房贷借越长越好,但若提早还款的话,银行会回扣利息,让借贷者可省下更多利息开销。

事实上,很多银行都会向在借贷期限前还清(early settlement)的贷款者,征收罚款,而设在借贷合约内的条款则是锁定期限(lock-in period)。

这当中会涉及借贷者需要多付手续费,也就是我们俗称的“罚款”(penalty)。

银行批出了贷款,让贷款者在固定期间内偿还,就意味着银行预计在某个期间会收到固定的现金。

但是,当贷款者提早还清贷款,也就是打乱了银行已规划的现金流动量。

因此,银行一般上都会向那些在期限前还清贷款的贷款者,征收一定款额的“罚款”(penalty)。
一般上,银行是将锁定期限设在开始借贷5年内,意思是不管你是因为再融资转银行或是突然有大笔现款还清,只要是比银行制定的锁定期限短,则需要多付费用。

每间银行规定不一
银行可以根据固定利率罚款,或是规定贷款者偿还数个月份的利息,作为惩罚。

例如:大众银行所提供的房贷配套对贷款后3年内还清欠款的欠债人征收2%的罚款。
不过,每间银行的规定不一样,一些银行则规定只要欠债人根据房贷合约的规定提早给与通知,则不会向他们征收罚款。以下提供大众银行和联昌银行个别的房贷配套(只供参考,详情请咨询有关银行):

大众推出4个房贷配套
大众银行推出了4个偿还期限长达40年或至70岁的房贷配套,让个人可以根据本身的要求选择不同的配套:
1.每月定期偿还固定数额的贷款(透支贷 款)
2.每月利率固定(不受基准贷款利率影响)的贷款(回教贷款)
3.逐步增加偿还款额贷款
4.房贷欠款和活期存款户头联接的贷款以上的房贷配套可以提供 高达100%的房贷幅度(包括保险和借贷文件和手续费在内)。

其利率可低至基准贷款利率减2.2%(根据每日仍欠的贷款余额来计算)。
自2011年5月11日起,基准贷款利率为6.6%。

联昌提供90%房贷幅度
联昌银行的房贷提供90%的房贷幅度,个人可以贷款来供任何完成或正在建筑的房子。

此配套的偿还期限为40年或是直到个人70岁(选择较早的期限);联昌银行提供灵活贷款和定期房贷配套。

在这些房贷配套下,利息率为基准贷款利率减2.4%至减1.7%。自2011年5月11日起,基准贷款利率为6.6%在灵活房贷配套下,个人的活期 存款户头(current account)会和房贷户头联接。贷款者可以自由决定摊还贷款的数额,利息将根据每天仍欠的款额来计算。

因此,个人能通过自由决定摊还贷款的数额来减低房贷的利息,也能让贷款者自由地从活期存款户头中提款。

小提示:买新屋的好处
购置新屋有什么好处?

你不需要面对昂贵又凌乱的装修工作,以及原水管和电线的整修,付钱后钥匙就即刻交到你手上,随时可以入住,你要烦恼的只有一件事,就是如何摆放家具。
以下浅谈购买新房子的好处。

更具伸缩性
在选择购买新屋子时,时间上更有弹性,你可以选择在推介礼或工程期时购买;对于急着要入住新屋的买家而言,则可直接购买完工的成屋。

每个发展计划在结束工程期后,还会有数个单位的未认购成屋。
这些单位由发展商直接销售,买者不仅能购得全新的单位,通常也可自行选择楼层。

更可负担的屋价
购买新屋的另一个好处,一些新工程的销售价格甚至低于转售房屋的价格,意味着你不但能以更低的价格购买崭新的房屋,也不必再掏腰包重新装修。

房产也可作为一项长期投资,但如同其他投资活动一般,你必须做好功课,有好的条件,你的投资才有增值机会。

一些人甚至会在公寓完工前,就已经选择脱售;有些人则用于出租,几乎是可立即取得回酬。

那在哪里可以购买新落成的屋子呢?大马有许多这样的工程,许多大型发展商都存有可即刻入住的未出售成屋,如果你想要购买可尽快入住的新屋,就必须现在开始行动了!

【记】致富的4種方法

在日常活動中,白手起家的富翁在4個方面比一般人更有效率、更堅持不懈。這4方面包括:

方法1:學習你最拿手的事
白手起家的富翁會將更多時間與精力,用來找出自己最在行的事,然後從自己做得比一般人好的東西上追求契機。你也可以這麼做:
1.寫下你的目標――寫下目標可以讓你有努力的重點,有效掌握精明的生意腦。
2.專心於你最拿手的事――找出方法移除令你分心的事物,讓自己花更多時間發揮特殊天份。
3.跟著錢走――找出哪個職業最重視你最拿手的本領,成為專精那個領域的事業的股東。
4.爬上“錢線”階梯——繼續努力找出辦法,用最快速度以更好的新方式爬上“錢線”階梯。從收取額外費用、按件計酬、比例分紅,到有一天成為業主。

方法2:靠它來賺錢
一旦接下特定案子後,你必須把重點從學習轉到賺錢。
1.計算數字――檢視你承包的每個案子的關鍵面向。
2.保住底線――事先找出你將得到多少報酬,以及必須冒多少風險。
3.發揮你的優勢――把你需要的人帶到談判桌上,然後依據他們的弱點協商。
4.事先做好分道揚鑣的打算――開始任何協商之前,要先預期可能出錯的地方,以及萬一你決定離開,案子要怎麼拆分。

方法3:針對弱點尋求協助
白手起家的富翁會積極耕耘親朋故舊,請他們做自己不在行的事。你也可以替自己的事業這麼做:
1.保持小而關係緊密的人脈網――質比量更重要。
2.向上經營你的人脈網――隨時尋找萬一有人離開的更佳替代人選。花時間試著以更好的人替換離開的成員。
3.打造優秀團隊――你會在專案裡重複運用的專業人士。
4.找一個教練――找一個會讓你替自己的目標負責、阻止你拖延的人。

方法4:不屈不撓
所有白手起家的富翁,都視挫折為重要且必經的學習歷程。養成這種心態的方法包括:
1.與失敗為友――準備好比其他所有人更常失敗,因為你嘗試的次數也比他們多。
2.永遠想著改變自己――與其設法把別人弄得團團轉,不如找出自己必須改變的地方,以求在未來超越別人。
3.嘗試,嘗試,嘗試,再嘗試――因為你永遠需要反覆嘗試,才能得到精明的生意腦。
4.不要拖延――不要等到一切都完美才要做。
把握這個心態:就連壞決定都比完全沒決定好。
5.創造自己的好運――精明的生意腦與創造自己的好運,其實是同一件事,兩者都需要這4種方法:學習、賺錢、尋求協助、不屈不撓。

ICO無王管? 新加坡金管局出招了

新加坡金融管理局發佈《數碼代幣發行指引》,對受法律監管的虛擬貨幣融資活動作出明確定義。 《聯合早報》報導,根據金管局昨天發佈的指引,如果發行的數碼代幣代表投資者持有的企業股權或資產所有權,或是可轉換為公司債權,就受證券期貨法管制。 以近來流行的虛擬貨幣融資(Initia...