Wednesday, May 31, 2017

【集】AK:被动收入


不时便会有读者问我一个相同的问题:“我要到什么时候才能拥有跟你一样多的被动收入?”

当然,我会提出的一点是,我们每个人的状况都不一样,而财务自由并非一场竞赛。即使是一场竞赛,任何达到目标的人都是胜利者。或许有些人会比较迟才到终点,但最终能达到目标也仍是胜利者。

两个字,耐心。

在我目前的退休生活中,我会花不少的时间来做园艺活动。几个月前,我从原来的迷迭香树上剪下了三株幼茎,然后把这三株幼茎种在一个花槽内。



今天,我把其中一株移植到单独的花盆内。虽然已经过了几个月的时间,但对迷迭香而言,这一株算是长得特别快了。

另外两株也不错,绿叶依旧,但却没有长大多少。它们迟些时候也会长大的,或许这两株是“大器晚成”吧。

它们不急,我也不急。


我曾说过,当我找到一只股,它的价格是我认定的价值的50%,基本上我该做的已经做了。之后就要看这只股争不争气了。它可能会在今天攀升至其真正的价值水平,或许是下个星期,或许是明年。我们无法知道一只股会在什么时候走高,甚至不知道它会不会走高。

投资我们认为被低估的资产来赚取收入的优点是,在我们等待的时候仍能取得收入。这样一来,付出耐心就感觉比较值得了。

比我们更加成功的人总是会有的,我不会去问那些拥有比我更多的人:“我要到什么时候才能拥有跟你一样多的被动收入?”


Friday, May 26, 2017

【新】创业公司的增长势头更上一层楼


新加坡的制造业在今年3月份再次带来惊喜。根据新加坡经济发展局(EDB)于2017年4月26日公布的数据,新加坡2017年3月份的制造业产值年比上升10.2%,月比提高5%。制造业产值飙升的主因是电子业产值激增37.7%,并主要由半导体的54.6%增长所带动。电子业及半导体领域分别于2月份扩张39.8%及63.6%,扭转了制造业产值于1月份和2月份连续两个月萎缩(月比)的情况。

在电子业强劲增长的趋势下,或许创业公司(Venture Corporation)能够乘上这班快车,从中受惠。创业公司成立于1984年,为电子制造服务领域提供科技产品设计及研发方案。如今它已茁壮成长为一家信誉可靠的代工设计与生产商(ODM),并拥有制造高度混合、高价值及复杂产品的能力。

连续四年取得收入增长

虽然创业公司的业务在2011及2012年因美国经济不景气以及客户进行并购而受冲击,但在美国经济好转之后,公司的状况也自2014年开始改善。

公司的FY16收入增长8.2%至29亿元,主要归功于它积极地执行客户计划与项目,并连续第四年取得收入增长。净利也攀升17.3%至1亿8,070万元。以公司介于FY12至FY16的往绩计算,其收入及净利是分别以4.7%及6.7%的年复合增长率(CAGR)增长。


venture corp graph_chinese #562

不容忽视的是,公司把焦点放于高附加值领域的策略已见硕果,而相关领域所带来的毛利也比较高。测试与衡量/医疗及生物科学/其他部门带来的贡献占公司FY15收入的34.1%,到了FY16则已扩大至43.3%。


加上公司不断地致力于提高营运效率及改进成本控制措施,其净利润率从FY15的5.8%上升了0.5个百分点至FY16的6.3%。此外,公司在创新及技术方面的能力也将有助它在竞争对手中脱颖而出,从而取得有力的竞争优势。

业绩强劲及股息稳定

创业公司能够保持良好的资产负债表及现金流,截至2017年3月31日,公司的现金与银行结存为4亿8,680万元,银行贷款额仅仅为8,720万元。这意味着,公司拥有3亿9,960万元的净现金额。此外,公司过去五年来的营运活动一直都能够带来正数现金流。


公司自2005年起的12年来,每年都派发每股0.50元的稳定股息。基于其现金流及资产负债表稳健,它能够在可预见的将来继续派发稳定股息。以公司于2017年5月8日的12.98元股价计算,其目前的股息获益率为3.9%,这令它成为新交所蓝筹股中能够派发合理及稳定股息的上市企业之一。

第一季表现强劲

创业公司的第一季业绩往往会比较弱,部份原因是第一季适逢农历新年佳节,公司的厂房休假。然而,公司在最新的1Q17交出了不俗的成绩单,大幅度高于许多人的预期。这进一步验证了公司的强劲增长势头能够在本财年余下日子延续下去。

公司在1Q17录得收入增长33.7%至8亿4,310万元,由于其客源多元化以及数个客户推出新产品和计划。与此同时,本季净利随之而跃升35.5%至4,860万元。价值创造及营运效率提高等因素亦是公司业绩攀高的功臣。

仍具备上涨空间

创业公司目前正以18.7倍及1.8倍的本益比(PE)及股价与账面值比(PB)交易。尽管其股价自2017年1月3日起,已从9.88元飙升了31.4%,但六家证券行的平均13.39元目标价意味着,这只股仍进一步具备3.2%的上涨空间。公司在本财年第一季取得亮眼的业绩是一个好的开始,预期其表现将随着这股动力而在FY17更上一层楼。

Wednesday, May 24, 2017

【新】来宝集团面对更多难题


标准普尔全球评级(S&P Global Ratings)把来宝集团(Noble Group)的长期信贷评级调低至CCC+,使其债券变为“垃圾级”。

Bondsupermart的数据显示,由于越来越多人担心来宝可能无法偿还其债务,其在不到三个月前发行的中期票据(总额7亿5,000万元,2022年3月到期,息率为8.75%)下跌了将近50%至50.70美元。

另外,由于投资者担心来宝无法偿还在2018年3月到期的票据(总额为4亿美元,息率3.625%),其债券和股票都遭到抛售。

失去救命稻草



之前,由于中国国企中化集团(Sinochem Group)似乎可能成为拯救来宝的“白武士”(white knight),为公司注入资金,一些投资者认为来宝有翻身的希望。

但是,路透社于2017年5月22日指出,在来宝集团宣布它蒙受多达1亿2,950万美元的季度亏损之后(受煤炭对冲合约的亏损影响),中化集团将不再考虑买入来宝的股权。另外,来宝也发出了悲观的指引,公司预计它在接下来两年内都无法转亏为盈。

来宝集团至今尚未针对中化集团打退堂鼓一事发表任何评论或发出声明,令人担心它可能真的很难撑下去。

股价持续下跌



在一连串负面消息的影响下,来宝集团的股价在5月23日开市时下跌了将近30%至0.42元,其股票在午餐前的成交量高达7,900万股,为当天最交易最活跃的股票。

公司之前于5月11日闭市后将10股合并为1股。在将股票合并之后,其股价一度约为1.19元。以0.42元的股价计算,其股票在两个星期内下跌了将近65%。

由于少了一根救命稻草,除了自行发行新债券之外,来宝应难以找到其他再融资的方法。但是,公司如今要再发债筹资,融资成本将提高,更何况投资者应该都兴趣缺缺。

标准普尔全球评级指出,来宝无法以目前的资本结构营运下去,这是因为其现金流和获利能力一直积弱不振。

另外,基于公司的账目及资产的计算方式颇为复杂,要靠变卖资产套现似乎不太可能。这只昔日蓝筹股的辉煌日子看来的确已经过去,而它正逐渐走向黄昏。


Tuesday, May 23, 2017

【新】DBS推荐的6只REIT


星展集团研究(DBS Group Research,以下简称“DBS”)在2017年5月17日发出了一份报告,它分析了新加坡房地产投资信托(REIT)领域的前景,并推荐了6只值得买入的REIT。

办公楼及工业REIT的前景



DBS在报告中指出,由于新加坡经济增长前景改善,以及供应压力应会在2018年纾缓,投资者仍可加码投资(overweight)办公楼及工业REIT。

DBS表示,新加坡第一季的制造活动按年比较增加6.6%,若这样的趋势能持续下去,将能带动工业物业的需求。它也预计高规格工业物业、商业园和甲级办公楼的租金将在2018年回升,这将令办公楼和工业REIT继续获得重新估值。

提早进场买入酒店REIT



针对酒店领域,DBS指出,新加坡酒店业面对的衰退期应会在2018年结束,因为市场中的新供应量应会减少,而需求应会增加,因为2018年预计将会有较多会议在新召开。基于这类REIT的估值已偏低,流动性也相对较低,DBS建议投资者可先进场买入,等待复苏迹象在2018年出现。

利率提高暂未影响新加坡REIT的表现



DBS表示,利率上升对新加坡的REIT而言是潜在的不利因素,但目前这个领域的获益率差(yield spread,即绝对获益率与新加坡十年期债券获益率的差距)为4.2%,为自2010年以来的平均水平。所以,即便利率上升,新加坡REIT领域还不会受到太大冲击。

3只值得留意的大型REIT



DBS推荐的三只大型REIT为吉宝房地产信托(Keppel REIT)、腾飞房产信托(Ascendas REIT)和丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)。

吉宝房地产信托的目标价为1.23元。DBS表示,吉宝房地产信托目前以约25%的账面值折扣交易,它在新加坡拥有大量优质甲级办公楼,若办公楼市场的表现如预期般改善,它将是主要受惠者。

腾飞房产信托的目标价为2.65元。DBS指出,公司的物业组合多元化,它能在不影响每单位派息(DPU)的情况下灵活地进行重新发展计划。此外,其财务状况良好,能够通过收购物业来提高DPU。商业园的楼面供应量有限也对公司有利。

丰树物流信托的目标价为1.28元。DBS认为这个REIT的表现正持续改善,主要因为它已大致完成了物业组合的重新定位计划。

受看好的中型REIT



中型REIT方面,DBS看好的是吉宝数据中心REIT(Keppel DC REIT)、星狮物流工业信托(Frasers Logistics & Industrial Trust)和城市酒店信托(CDL Hospitality Trust)。

吉宝数据中心REIT的目标价为1.30元。DBS表示,这个REIT的优点在于,市场对数据的需求正持续增加,而且其财务状况良好。

星狮物流工业信托的目标价为1.10元。公司的杠杆水平偏低,能通过收购的方式来提高DPU。另外,其加权平均租约到期时间颇长,现金流稳定,而且租约附每年加租的条款,能持续取得增长。

城市酒店信托的目标价为1.75元。DBS指出,一旦新加坡酒店业复苏,公司将是主要受惠者。公司近期进行的收购交易也将使其表现进步。




Monday, May 22, 2017

【理】你会为退休生活选用哪种财务规划方法


想退休后无忧无虑地过生活,财务规划很重要。但很多人对于财务规划无从入手,还有就是,许多人以为只要努力工作,退休后的生活一定过得舒适。

事实上,要退休后过得舒适,无论你的收入有多少,都需要好好规划。一般上,进行财务规划有三个方法,我们在以下逐一说明。

1. ‘鸵鸟’ 方法

为什么有这个叫法呢?主要是因为采取这个方法的人,想法跟鸵鸟一样。鸵鸟为免遇上危险,喜欢把头埋在沙堆里。

你是不是采用鸵鸟方法来规划财务很容易知道,因为这些人不会为长期打算,每个月收入多少就花多少。尽管他们会把一些钱存起来,但他们不会想办法利用这些存款来赚多一点,为未来投资。

鸵鸟规划者在退休时差不多肯定生活不会过得舒适。他们每月的收入通常只够他们的每月开支,甚至有时候入不敷支。最坏的情况是,鸵鸟规划者老年时可能十分贫困。

2. ‘科学’方法

使用科学方法的人会为长期财务目标(基于目前的收入、开支及未来的投资回报)苦心经营。有时候,他们也会找专业财务规划师帮忙。 虽然科学方法可以令你未来的财务无忧,但你需要很多时间来做研究及计划最理想的财务回报。

采用这个方法的人可能会很容易感到自满,因为他们可能认为只有他们才知道最好的规划方法。因此,科学规划者最重要是广泛地研究市场上所提供的不同种类存款、保险及投资类别。关键是要对新理念保持开放的态度。

3. ‘务实’ 方法

‘务实’方法可能是最多人采用的方法。 务实规划者会首先清楚了解本身的财务状况及最终希望达到的目标。

他们会比较不同种类的存款、投资及保险。与科学规划者不同的是,务实规划者会把很多假设及计算简化来减少研究及规划的时间。重点是他们会不时检讨是否有需要修改规划,如入息、存款及投资方法来提高他们能达到目标的机会。三个方法中,这个方法是最适合工作人士。

认清规划目标

为未来规划的第一步是认清目标,然后看看选择哪个方法最适合自己。你所选择的方法可能决定你退休生活的舒适水平及财务保障。如果你对你的预期目标不大满意,那么你或许可及时考虑新的财务规划方法。

Thursday, May 18, 2017

【新】大华继显分析凯德商用新加坡信托及凯诗物流信托的前景


上市企业最新一季的业绩正陆续出炉,让我们来看看两只涉足于不同领域的房地产投资信托(REIT)将面对怎样的未来。凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)及凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)之间似乎有着微妙的关系,一个受到电子商贸的冲击,而另一个却因电子商贸而受惠。


电子商贸令到零售业放缓,由于越来越多消费者上网购物。另一方面,网购市场带动了物流产业的需求,因为网购平台需要货仓及配发中心来完成交易和服务。

此外,利率逐渐提高对REIT带来了一些压力,这意味着REIT的融资成本将随之而增加,继而把投资者从REIT取得的回报拉低。无论如何,大华继显(UOB Kay Hian)的分析师依旧看好新加坡的REIT。


凯德商用新加坡信托

这只REIT的1Q17每单位派息年比持平,为0.0273元,与共识预期相符。本季收入及净产业收入分别下跌4.3%及6.1%,主要是因福南中心(Funan)于去年(2016年)7月关闭,以进行重建工程。管理层重申,福南中心耗资5亿6,000万元的资产提升工程正顺利进行,并将按计划于2019年第四季完工。为了保持与上个财年相若的股息,信托的管理公司本季保留比较少的收益。


今年2月份的零售销售指数滑落了4.9%,相信零售业将继续面对挑战。劳工成本高企、网购平台带来竞争以及旅客消费减少等因素都对零售业带来压力。

信托旗下物业的租户销售额以及人流量年比分别下跌0.7%及0.5%,并使到本季的租金下调2.3%,尤其是西城(Westgate)的租金下调最大的10%幅度。

凯德商用新加坡信托的一年走势。来源:彭博社
凯德商用新加坡信托的一年走势。来源:彭博社


 

凯诗物流信托

这只REIT今年第一季的每单位派息下跌11.7%至0.018元,主因是它脱售了物流中心Cache Changi Districentre 3 (CCD3),以及机场后勤园道51号的租金下降。本季的净产业收入也下跌,由于把本属于主租约的资产改为多租户形式令开支攀升。不过,净产业收入相等于分析师全年预估的24.6%,仍然与分析师预期相符。


预期凯诗将通过脱售获益较低的新加坡资产来进一步再循环资本,原因是其举债空间有限,同时也计划在澳洲拓展业务。凯诗于本季把CCD3脱售,并把所取得的资金用来投资澳洲墨尔本的一个资产。如果凯诗在澳洲物色到更多收购目标,或许接下来将被脱售的会是总值1亿8,000万元的坡道式冷藏货仓Cache Cold Centre以及班丹物流中心(Pandan Logistics Hub)。

此外,投资者不应排除凯诗会被收购的可能性。中国海航集团(HNA Group)最近提出全面收购凯诗的保荐商迅通集团(CWT)。而与迅通合资成立凯诗的亚腾资产管理(ARA Asset Management)在较早前被一个由亚腾创办人带领的财团收购及私有化了。

凯诗物流信托的一年走势。来源:彭博社
凯诗物流信托的一年走势。来源:彭博社



Wednesday, May 17, 2017

【集】AK:换一间更好更大的房子会不会令你感到不安


读者:我记得你曾说过,我们自住的房屋是一件消费品,而不是一项资产。

AK:如果我们已完全付清购买自住房屋的钱,那它就是一项资产,但不是一项能带来收入的资产。

读者:我在目前就职的公司工作很多年了,现在打算换一份工作,因此这个时候换一间更好更大的房子令我有点担忧。

AK:能够做自己喜欢做的事是很好的。

读者:就像你现在一样……在家当农夫、看动漫。

更换一间更好更大的房屋,不应该令我们的心理健康变差变坏。如果换房子会带来实际的忧虑,那就别换房子。我们大部份人都不是超级富豪,但即使对超级富豪而言,日子过得安稳是无价之宝。

有谁能保证,我们在未来把房子卖掉时必定会赚一笔(资本增值)?我们能否把买房子所支付的钱当作是定期存款来看待?定期存款几乎是毫无风险的。

一件事通常可以从不同的角度去看待它。但谁对谁错?我不知道。没有人知道。推销员想要推销产品,这是他们的工作责任。我们作为消费者的责任是,把事实和看法区分开来,然后决定买还是不买。

Tuesday, May 16, 2017

【新】金光能源与资源(Golden Energy And Resources)


印尼加里曼丹岛(Kalimantan)南部,有着金光能源与资源(Golden Energy And Resources)的大型煤矿场。

Borneo Indobara (BIB)煤矿是位于Tanah Bumbu区,占地2万4,100公顷。 它是集团旗下获得开采权的最大煤矿,后者是在第二年获得的开采煤矿工作执照,并在2036年才会期满。



集团业务简介

Golden Energy是印尼第四大煤炭生产商,并且是在新加坡交易所主板上市的最大型煤炭股,它是在2015年4月通过反向收购联合纤维系统(United Fiber System)于新交所上市。

截至2016年12月31日,Golden Energy拥有开采权的煤矿,估计大约可以开采的煤炭量为23亿公吨,已确定的蕴藏量为7亿7,810万公吨。

金光集团(Sinar Mas Group)是印尼最大型的企业集团之一,它是Golden Energy的大股东,拥有集团总发行股本大约86.9%。

提高BIB煤矿的产量

Golden Energy在FY16的总煤炭产量提高9.2%至950万公吨,增幅全部是来自BIB煤矿,后者在2016年9月已经获得有关当局准许把年产量提高至750万公吨。

Golden Energy预期FY17的总煤产量提高至1,400万公吨,意味着增幅大大提高47.4%。同样地,今年产量的增幅也是来自BIB煤矿,预期后者的产量将再次从750万公吨提高至1,200万公吨。

Golden Energy可以达到这个极高的生产目标吗?基于BIB的1Q17预估产量,相信BIB能够达到FY17的预期生产目标。

一份独立权威报告指出,BIB矿场的未来生产目标将会不断提高,至2020年的年产量估计为2,300万公吨,而至2023年将会达到大约4,000万公吨年产量顶峰。

高效率生产商

BIB目前的基础设施可以支持大约1,800万公吨年产量。因此,未来两至三年的年产量增幅将会维持在最低的资本开支范围。

集团也在矿场原址运作其自身的港口(Bunati港口),后者备有碎矿设施及输送带,把碎矿运送到停在爪哇海上的驳船。此外,集团也兴建自身的道路,为把来自不同煤矿生产的煤炭运输至港口。

相反地,区内其他较小型的煤矿实际上只共用一条道路,因此经常出现拥挤情况。小型矿场也往往只是把煤炭用人手从货车运送至停在河流的驳船。BIB矿场的经理指出,这个驳运方法的效率较低。

河流的海床水深较浅,只容许小型驳船进入。此外,在河流装货要视乎潮水的涨退,还有就是,驳船在较窄的河道会出现拥挤情况。

由于集团拥有完善的基本设施,因此它可算是一个低成本的煤炭生产商,FY17每公吨煤的平均现金生产成本为20美元至21美元。

Conveying to barges
把煤炭运上驳船

值得留意

Golden Energy是以每股0.445元在交易,以一般的指标来看,它似乎并不便宜。基于目前的价位,Golden Energy是以73.7倍过去12个月(TTM)本益比及12.5倍股价与账面值比在交易。

与其最接近的本地上市同行天然煤矿集团(Geo Energy Resources)相比,后者是以11.6倍TTM本益比及2.2倍股价与账面值比在交易。不知道实情的公众可能会马上不考虑Golden Energy这只“昂贵”的股只。不过,鉴于Golden Energy的增长轨迹很高,因此不可以单靠Golden Energy的历来本益比来评估。

集团在FY16的优秀表现可展示其乐观的一面。FY16收入攀升9.3%至3亿9,330万元,而净利回弹331.6%至2,180万美元。假设BIB能达到FY17的生产目标,它的财务表现可能会更上一层楼

BIB煤炭的发热量为每公斤4,000 至4,200千卡(kcal),硫磺水平偏低,这样高品质的煤受到国内及国外电力公司的抢购。再加上今年环球煤价上升及假设目前的价格得以维持,BIB的高品质煤炭在FY17的平均售价可能高达每公吨45美元。

换句话说,BIB煤矿单独便可以为收入及净利分别提供5亿4,000万美元及2亿8,800万美元(售价扣除现金成本)贡献,如果它可以在今年达到1,200万公吨的目标产量。

此外,以每公吨蕴藏量的市值计算,Golden Energy实际上是以很大折扣在交易,投资者应该可以觉察到为何这只煤炭股值得注意。



Golden energy table

Monday, May 15, 2017

【新】探讨新加坡房地产业5个部分(二)


由于利率依然低企,而收益率依然是投资的一大考量,因此将要报道的三只股均是来自房地产投资信托(REIT)。

1. 腾飞房地产信托(Ascendas REIT)

Source: Ascendas REIT, Bloomberg
资料来源:彭博社,腾飞房地产信托

新加坡五大产业领域中,最备受看好的是物流产业。以资产值计算,腾飞房地产信托的34%产业是属于商业及科学园。最近有报道指大型跨国公司进驻商业园,反映了市场对个领域的需求甚为强劲。

集团最近公布了其1Q17业绩,它的表现大致符合市场预期。收入年比飙升15%至2亿零760万元,而每单位派息(DPU)年比上升4%至0.03996元,这是因为物流与分销中心及商业与科学园的续租租金分别增加9.4%及4.1%带来支持。

基于星展集团研究(DBS Research)分析师的预测,集团的预期收益率为6%至6.1%,在目前的低息环境中,后者算是十分吸引。大华继显的分析师给予集团‘买入’评级,目标价为2.84元。

2. 城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)

Source: CDL Hospitality Trusts, Bloomberg
资料来源:彭博社;城市酒店信托图片

尽管到访新加坡游客近期有所增加,酒店领域依然面对不少挑战。由于市场的客房供应增加3,930个房间,业内收入轻微下跌。集团拥有17间酒店,其中6间位于新加坡,因此它受新加坡市场影响的同时也可享有地域多元的优势。

集团的2Q16业绩符合市场预期,收入年比增长8.9%,由于Claymore Connect及Hilton Cambridge City Centre重新装修。可是,DPU轻微下跌至0.0223元,因为新加坡及马尔代夫的贡献依然疲弱及澳元及新西兰元货币疲弱。

华侨银行投资研究预期集团的收益率为6.7%。大华继显的分析师给予集团‘买入’评级, 目标价为1.7元。

3. 吉宝房地产信托(Keppel REIT)

Source: Keppel REIT, Bloomberg
资料来源:彭博社;吉宝房地产信托图表

吉 宝房地产信托所属于的办公室领域是三只股中风险最大。但由于其办公楼是属于高质素,包括滨海湾金融中心(Marina Bay Financial Centre),因此它仍然受到分析师青睐。管理层通过提前续租来稳定其未来盈利是一大优势。吉宝房地产信托最近公布的业绩也同样符合市场预期。DPU年比微跌4.2%。1H16续租租金调升率为令人鼓舞的2%。

彭博社指出,集团目前是以6.05%收益率交易。大华继显的分析师重新给予这只股‘买入’评级,目标价为1.31元。

Saturday, May 13, 2017

【新】探讨新加坡房地产业5个部分(一)


由于投资者对新加坡产业市场越来越担忧,不少噪音出现,包括发展商要求政府不要征收买家额外印花税及乌节路商铺空置单位增多。



住宅价格稳定,空置单位增加

Source: Residential Property Price Index, Urban Redevelopment Authority
资料来源:市区重建局;住宅价格指数

新 加坡2Q16住宅市场连续蒙受其自3Q13以来的第11个跌幅,但今次的跌势是11次中最轻微,因为季比跌幅只得0.7%,主要是受到高端市场的销量增加 及最近推出的新楼盘(包括GEM Residences 及Stars of Kovan)所支持。在二手市场方面,私宅销量月比连续第四个月取得升幅。

预期2016年落成的私宅单位总共有2万1,608个 ,而住宅市场的空置率预期将会创下新高。
产业价格稳定意味着政府取消征收买家额外印花税的机会减低,尽管空置率攀升。那些依靠租金收入来支付房屋贷款的产业投资者将备受压力。

办公楼将出现调整

Source: Office Rental Index, Urban Redevelopment Authority
资料来源:市区重建局;办公楼租赁指数

办公楼租金持续下跌,季比跌3.5%;年比跌9.9%。甲级办公楼的租金跌幅比较大,季比下跌4%,意味着从1Q15高峰足足下跌17%。

市场将继续对租客有利,因为办公楼空间连续第四季吸收率出现负数。业主需要调低租金来留住租户或招来新租户。

工业大楼租盘依然强劲

虽然新加坡产业市场低迷,但工业大楼的需求依然强劲,包括商业园,后者在甲级办公楼面对庞大需求压力时,通常会用作办公室。随着未来的供应有限,市场对商业园的需求大增,新项目的预租率也很高。

近 几个月,多个大机构成为商业园的主租户,有些项目甚至是为配后这些大租户而兴建。最近,新加坡有许多企业正进行整合,惠普(Hewlett Packard)就是一个例子。商业园比办公楼占优的原因是租金比较便宜及空间比较大。有报道指强生(Johnson & Johnson)很可能是Ascent Science Park的主租户。

商业大楼 — 乌节路出现“寒冬”

Source: Retail Rental Index of Central Area, Urban Redevelopment Authority
资料来源:市区重建局;中央商业区零售租金指数

商店整体租金季比下跌3.9%,年比下跌8.9%。乌节路的商店依然处于“寒冬”。

整体租金偏软,主要是因为中央商业区的租金下跌4.1%。另一方面,市区边缘或以外的商场相对来说更具防御力,由于出租率维持稳定。

酒店出现生机

酒店业在2015年经营困难,但随着旅游业回弹,它似乎出现生机。在2016年首5个月,到访新加坡旅客增加13.3%至690万人,主要是来自中国的旅客增多,并超越印尼成为最多旅客到访新加坡的国家。

尽管到访旅客回弹,酒店业仍面对不少挑战。房间数目预期今年会增加6.4%,大约相等于3,930 个客房。



Thursday, May 11, 2017

【新】3个值得考虑的大型工业REIT


投资者值得考虑加入组合中的3个大型工业REIT。

1. 腾飞房地产信托(Ascendas REIT)

倚仗新加坡政府对新经济的推动

腾飞房地产信托的组合中包含了商业园和高规格的工厂,让其成为最能受惠于政府新经济(为推动增长) 的REIT之一。腾飞最近以4亿2,000万元收购科学园通道(Science Park Drive)的产业进一步巩固其在商业园领域的地位。

增长势头乐观
腾飞一直拥有强大增长势头,其过去10年的净资产值(NAV)是以9.2%年复合增长率(CAGR)在增长。事实上,自2015年9月以来,腾飞不断在扩大其于澳洲的物流产业。管理层预期将会通过收购继续扩张海外业务,让后者所占的组合比例从目前的14%增加至20-30%。

腾飞扩张海外业务的乐观势头将会继续推动增长及提高每单位派息(DPU)。

给予腾飞房地产信托的评级:买入;目标价为2.85元

2. 丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)

短期增长清晰可见
丰树工业信托的组合一向以稳健及具备明显增长潜能见称。丰树的租户十分多元,加上其持续进行的重新发展与资产提升项目(包括来自惠普(HP)价值2亿2,600万元的量身定制厂房、价值7,700万元的Kallang Basin 4 Cluster资产提升计划(1Q18完成)及最近宣布的6,000万元量身定制数据中心项目),因此来自产业项目的贡献不断增多。 预期这些发展项目将会令其未来3年的每单位派息以5.4%年复合增长率增长。

在工业REIT中,融资成本最低
丰树的融资成本在工业REIT中最低,为2.6%,而加权平均债务年期为3.2年。由于它拥有的债务空间相等于其市值的30%,这是推动其每单位派息及估值提高的潜在动力。

管理有方
在丰树管理层的完善管理下,自2010年上市以来,每单位派息稳定增长,其中一个原因是续租租金调升率不断提高。此外,丰树的资产组合偏向于多租户产业(占了总收入的93%),大大减低了租户转变风险。

给予丰树工业信托的评级: 买入;目标价为2.00元

3. 亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust)

亿达工业房地产信托的组合防御性甚高,因为其9个资产中,5个签定了长期主租约。因此,尽管工业房地产出现供过于求的情况,亿达的盈利前景依然乐观。

往绩稳健
自2013年上市以来,亿达的表现一直向好,收入及净产业收益稳健提高,尽管工业房地产领域持续受压。

收购带来乐观增长前景
展望未来,亿达的增长将受到以下因素刺激:UE BizHub East 商业园的续租租金提高;最近收购的振美道6号(6 Chin Bee Avenue)物流产业带来的贡献;以及亿达商业园完成资产提升计划后代理的收益。

给予亿达工业房地产信托的评级:买入;目标价为0.95元

Wednesday, May 10, 2017

【股】小股东大权利:除牌不是世界末日


公司除牌,是不是世界末日?在十年以前,这虽然没有代表世界末日,但是小股东确实很不喜欢“除牌”这个字眼。如果公司没有问题,除牌来做什么?

我们常常遇到一些小股东,在面对公司除牌的威胁之下,不想自己的资金被套住,没法套现,因此仓促接受大股东的献议,将股票卖给大股东。

在小股东伤口上撒盐的是,独立顾问往往经过“精密”的审查以后,告诉股东,即使价钱不公平,但在当时的环境之下,出价还是合理。

小股东就在分不清什么是公平和合理的分别之际,被请出了公司的门外。

近年来,民智渐开,大家慢慢觉得只要不是公司经营不善,濒临倒闭,被勒令除牌的情况之下,公司被私有化可能是大股东择肥而食,将很赚钱的公司占为己有的策略。

虽然小股东还是不喜欢自己的资金被套牢,不过,他们采取另一种策略来和大股东周旋。

小股东会想办法留些一小部分的股票,希望公司没能进行强制性全面献购之下,这点“火种”,得以存活,随公司一起除牌也不用紧。



小股东留部分股票
这样一来,公司虽然除牌,小股东变成更小的股东,始终还是小股东,年年公司开会,小股东还是可以获得年报,出席了解公司近况。

来周至少就有两家已除牌的公司:国家稻米(BERNAS)和NCB控股(NCB),分别于27日和28日召开股东大会。无巧不成书,两者皆为大马土著富豪丹斯里赛莫达所控制。

除牌公司普遍上一开始是先把坏的财务曝光,让小股东后悔为何不早接受献购,同时也省了股息,饿一饿小股东,在派见面礼不似当年那么慷慨,甚至言明不派了,但是小股东既然选择与君一起共浮沉,显然志不在小小的见面礼,而是公司未来可能越来越好的盈利分享。

小股东就那一句话:投入这点钱,我还输得起,大股东对他们无可奈何,只能恨得牙痒痒。

Monday, May 8, 2017

【新】泰国酿酒(Thai Beverage Public Company)


随着泰王逝世之后的100日全国哀悼期结束,预期酒精饮料的销售活动将在泼水节之后恢复正常。

新的酒精税给予公司管理层一个调高价格的机会,进而得以把毛利率提高。

值得留意的是,泰国啤酒Chang Beer于2015年重新塑造品牌之后,其市场份额在短短的一年内从28%扩大至40%。

因此,啤酒业务将仍旧是公司的一大增长动力。管理层预期,非酒精饮料业务将于2018年转亏回盈,取得息税前盈利。

而星狮地产(Frasers Centrepoint)与星狮集团(Fraser & Neave)之间有待进行的资产交换行动或许会让公司从星狮集团在新马两地的一系列产品及分销网络中受惠。

此外,公司可能收购越南国有啤酒企业Saigon Beer Alcohol Beverage Corporation,以及星狮集团增持在越南牛奶商Vinamilk的股份等因素都是公司股价的重要催化剂。

【新】莱佛士医疗(Raffles Medical Group)



公司最近宣布以1亿8,800万人民币收购中国重庆一幅2万8,000平方米面积的土地,已在发展中的项目是一座将拥有700个床位的高等中央医院,并定于2018年第二季完工。

新加坡莱佛士医院(Raffles Hospital)的扩充工程将按计划于2017年8月完工,届时将为医院增添22万平方英尺的楼面面积。

公司对其荷兰村医疗中心的表现依旧感到乐观,该中心的约95%楼面都已租出去。

尽管公司短期内的盈利或会因员工成本和其他琐碎的开支攀升而受影响,但预期它将从2018年底开始迎来长期增长,由于其在上海及重庆的新医院都将陆续完工。


【新】星狮地产(Frasers Centrepoint)


随着新加坡政府放宽楼市降温措施以及经济增长预测调高,预期公司最新的住宅项目Seaside Residences将获得热烈反响。

公司的办公楼Frasers Tower将成为中央商业区内唯一于2018年落成的大型写字楼,因此该办公楼将能在竞争减少的情况下取得良好表现。

虽然大部份发展商的估值已提高至0.9倍的股价与净资产值比,但公司目前仍以诱人的0.7倍股价与净资产值比以及12倍的FY17本益比预估交易.此外,公司的5%股息获益率是发展商中最高。

这意味着市场把公司近期内的新加坡项目给忽略了。

【新】mm2亚洲(mm2 Asia)


子公司飞凡制作公司(UnUsUaL Productions)计划把业务拓展至马来西亚、香港及中国二线城市等区域市场,以取得更高额的制作预算,同时也将创作自家的音乐剧及表演活动来建立知识产权。

尽管公司在飞凡的51%股份将于后者挂牌上市之后稀释至41.9%,但预期飞凡将有更佳的增长前景,进而为公司带来更大的盈利贡献。

其他将陆续进行的主要项目包括公司与星和(StarHub)及大马寰宇电视(Astro)合作制作新马版的“好声音”歌唱大赛The Voice,以及广受欢迎的本地电影《新兵正传》(Ah Boys to Men)第四集。

若取得成功,这些项目将为公司带来极高的制作收益和回报。

【理】到底拥有多少本钱便可开始投资?要怎么开始

这是一个许多人都在寻找答案的疑惑,尤其是那些手上已存到了一小笔钱,但又不确定是否足以开始进行投资来累积财富的人。 首先,我们不需要有一大笔钱才能踏出第一步。实际上,“从小做起”是最佳的方法。这样一来,我们便能在逐渐扩大投资组合的路上,累积经验,增加知识,精益求精。 任何...