Saturday, May 13, 2017

【新】探讨新加坡房地产业5个部分(一)


由于投资者对新加坡产业市场越来越担忧,不少噪音出现,包括发展商要求政府不要征收买家额外印花税及乌节路商铺空置单位增多。



住宅价格稳定,空置单位增加

Source: Residential Property Price Index, Urban Redevelopment Authority
资料来源:市区重建局;住宅价格指数

新 加坡2Q16住宅市场连续蒙受其自3Q13以来的第11个跌幅,但今次的跌势是11次中最轻微,因为季比跌幅只得0.7%,主要是受到高端市场的销量增加 及最近推出的新楼盘(包括GEM Residences 及Stars of Kovan)所支持。在二手市场方面,私宅销量月比连续第四个月取得升幅。

预期2016年落成的私宅单位总共有2万1,608个 ,而住宅市场的空置率预期将会创下新高。
产业价格稳定意味着政府取消征收买家额外印花税的机会减低,尽管空置率攀升。那些依靠租金收入来支付房屋贷款的产业投资者将备受压力。

办公楼将出现调整

Source: Office Rental Index, Urban Redevelopment Authority
资料来源:市区重建局;办公楼租赁指数

办公楼租金持续下跌,季比跌3.5%;年比跌9.9%。甲级办公楼的租金跌幅比较大,季比下跌4%,意味着从1Q15高峰足足下跌17%。

市场将继续对租客有利,因为办公楼空间连续第四季吸收率出现负数。业主需要调低租金来留住租户或招来新租户。

工业大楼租盘依然强劲

虽然新加坡产业市场低迷,但工业大楼的需求依然强劲,包括商业园,后者在甲级办公楼面对庞大需求压力时,通常会用作办公室。随着未来的供应有限,市场对商业园的需求大增,新项目的预租率也很高。

近 几个月,多个大机构成为商业园的主租户,有些项目甚至是为配后这些大租户而兴建。最近,新加坡有许多企业正进行整合,惠普(Hewlett Packard)就是一个例子。商业园比办公楼占优的原因是租金比较便宜及空间比较大。有报道指强生(Johnson & Johnson)很可能是Ascent Science Park的主租户。

商业大楼 — 乌节路出现“寒冬”

Source: Retail Rental Index of Central Area, Urban Redevelopment Authority
资料来源:市区重建局;中央商业区零售租金指数

商店整体租金季比下跌3.9%,年比下跌8.9%。乌节路的商店依然处于“寒冬”。

整体租金偏软,主要是因为中央商业区的租金下跌4.1%。另一方面,市区边缘或以外的商场相对来说更具防御力,由于出租率维持稳定。

酒店出现生机

酒店业在2015年经营困难,但随着旅游业回弹,它似乎出现生机。在2016年首5个月,到访新加坡旅客增加13.3%至690万人,主要是来自中国的旅客增多,并超越印尼成为最多旅客到访新加坡的国家。

尽管到访旅客回弹,酒店业仍面对不少挑战。房间数目预期今年会增加6.4%,大约相等于3,930 个客房。



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