Wednesday, September 14, 2016

【新】富裕印尼人抢购新加坡住宅,由于印尼税局出招


新加坡楼市经历有史以来最大的跌势,但不要紧,因为豪宅的需求忽然增加,而这些买家意外地是来自印尼的富裕人士。

今年印尼人购买 500万元(370万美元)以上的豪宅数目已接近去年全年约4倍。买家增多是因为雅加达通过新法例,后者是针对之前在动乱出现时,印尼人汇到新加坡的大约 3,000亿美元。印尼政府希望这些钱能调回国,否则便要征税。三家地产商认为这是印尼人热衷购屋的主要原因。在七月推出市场的豪宅OUE Twin Peaks,印尼人占外国买家的最大份额。

SLP Realty的高级经纪Ang Kok Leong 说:“买豪宅的印尼人增加许多,” 他表示主要原因是印尼人担心新加坡即将与印尼分享财务信息。

印尼、新加坡及其他国家将采用环球税务通报机制,互相通知对方国人在海外持有的资产。经纪及代理商表示,印尼人买楼是他们认为政府之间所分享的信息只包括在银行的资产,不包括房地产。

需求飙升

虽然官方的数字不大,但也显示需求飙升,而真正的数字可能会更高。市区重建局(URA)的数字显示,从今年初至8月17日,印尼人买了30个价值500万元或以上的新加坡豪宅,去年全年只有8个。买家透露国籍属自愿性质。

房地产代理Cushman & Wakefield的数字显示,在今年上半年,印尼人买入了189个私宅单位,比去年同期高出23%。在第二季度,中国人及马来西亚人购买私宅的数目减少,但印尼人购买的数量则增加19%。

当 然,不是所有购买私宅的印尼人都是为了逃税,有些可能认为黄金地段的豪宅在2015年尾已经见底,值得投资。印尼人喜欢买入新加坡市中心的房地产,尤其是 乌节路(OUE Twin Peaks就是位于其中)。Cushman & Wakefield指出,该地段的住宅价格已经从2015年尾的低位上升了0.6%。


OUE Twin Peaks的销售代理Propnex Realty 表示,楼高36层的第二座单位在七月发售,第一批推出的86个单位(售价高达400万元)已将近售出一半,印尼人成为最大的外国买家。

一名不愿透露姓名的Propnex经纪表示,印尼买家涌入令人感到意外。这与去年的情况截然不同,因为Cushman & Wakefield的数据显示,市中心豪宅像Marina One Residences售出的200个单位中,印尼买家只占其中3个。印尼总统佐科(Joko Widodo)在今年初开始筹划税务特赦条例,并在6月通过,目的是希望印尼人把储存在外国的现金调回国,并让逃税者有机会免受追讨

税率

在 特赦计划下,一开始,印尼人需要为海外的资金或产业支付4%税率,之后将分阶段增加至10% (接近特赦期届满时)。那些把资金调回国并存放最少三年的印尼人只需要缴交2%税率,并会为他们提供多方面的投资途径。那些没有申报的印尼人,一旦被发现 在海外拥有资金,将需要缴交200%税金。

这个税务特赦计划可能会吸引5亿元至9亿元存放在新加坡的印尼资金。由于大部分资金可能投资在房地产、股票或业务,不大可能马上调动回国。


富裕客户通常会把大约20%资产分配在房地产。这个百分比可能会增加,因为新加坡及印尼所同意的经合组织(OECD)新税务透明度标准,目前来说不包括房地产。

重要变动

环球的税务透明度提高将会令高净值人士的组合分配带来微妙但重要的变动,环球在分享信息的趋势最终令人难以把资金隐藏在房地产里。

在要求新加坡金融管理局(MAS)及财政部就此事作出评论时所得到的回应是 “所有涉嫌跨境逃税的案件,新加坡均愿意提供协助。”

OECD的自动通报机制将会在2018年生效,新加坡及印尼还未有就有关机制达成共识。目前,有关拥有产业的信息是在两国税局的要求下才会互相通报。

Mizuho Bank 的经济师Vishnu Varathan 在电邮中表示:“在依然存有怀疑及缺乏透明度的情况下,预期会有大笔资金调动回印尼似乎有点过度乐观。”

安全避风港

JPMorgan Chase & Co 资产管理单位的新加坡环球市场策略师Jasslyn Yeo 表示:”印尼人认为新加坡是政治稳定的避风港,这是一个很重要的因素,尤其是区域目前来说存在很多不稳定性。”

在1960年代,当总统苏加诺为了清除共产党而用武力对付华人时,很多有钱人离开印尼。其他动荡时期包括了1998年,当反华暴动刚好遇上国内推翻当时的总统苏哈托,很多华人因此离开印尼到新加坡及其他地方躲避。

喜欢靠近医院的住宅

房屋代理称,许多印尼人前来新加坡是为了身体检查,因此靠近医院的地点较受欢迎。


Cushman & Wakefield的数据显示,今年初推出市场的211个单位Cairnhill Nine 住宅(售价在100万元至400万元),由于靠近两家医院,印尼人买入了其中42个单位,马来西亚人买入了其中16个单位,成为第二大组别的买家。

新加坡人大部分是买楼自住,考虑时间较长,但房屋代理说印尼人比较上不会挑剔,几天下来便完成交易。一般而言,他们喜欢的设施包括热水浴池、游泳池及直达家门的私人电梯。

Home Guru 的经纪Kent Tan说:“比较有名气的印尼买家有时会戴上太阳眼镜及与家人同来。他们通常对新加坡市场十分熟识。”Kent Tan表示最近多了印尼人查询本地楼盘。

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