【房】产业倾情：回归基本面

在一个自由、公开的市场里，物业投资，从来都是有钱有实力者的投资。

有钱，就投资呗，没钱，就争气点努力挣钱买呗。

大呼小叫、怨天尤人说什么族群尊严，非但无济于事，也更显得你的无能与无理取闹。

天下没有白吃的午餐，天下也不会无端端掉馅饼。

若不是命好，自小继承先人留下的遗产，让你今生不必再为钱烦恼，就是你要比他人更加卖力，才能挣得一瓦遮顶、一房半室了。有人住大屋，当然也有人住小房，一切就看你的本事与能力而定。无论大小房，也总比没钱买不起房，没房也没产的无壳蜗牛无产阶级强得多了。

大马人恋家、爱买房子，从这个数字可见一斑。

国人拥屋率达74.5%
根据统计数字显示，大马人的拥屋率，截至2012年杪达74.5%，远高于世界平均的60%，证明大马人都热衷于投资产业、拥屋自住。

再看大马人的家庭开销，房贷几乎已占了其每月开销的三分之一，显示房贷压力相当沉重。
尤其是华人，根据国家统计局最新发布的《2014年家庭开销调查报告》显示，约26.3%的家庭开销都花在房贷房租与水电上，远比马来人的20%还高。

其中原因除了华人购屋没有特别优惠以外，也说明华人比任何一个族群更懂得自食其力和自力更生，也更有家的归属感、舍得投资在产业上，拥屋自住或出租。

年均至少10%投资回酬
作为自由商品、自由买卖的产业交易，尽管过去10年来，从2000到2010年，已飙涨了47%；从2010到2014年，短短4年间又再涨46%，并且平均屋价已直逼30万令吉的关键心理水平；然而，仍然无减购屋者与投资者的购兴与热情。

究其原因，在众多的理财工具中，产业还是保值抗膨避险的最佳投资工具。

根据纪录，每年平均可得至少10.85%以上（需6.63年）的投资回酬，无疑比存在银行定存、年赚3至4%（定期存款，需20.6年）的利率要高得多了。

通胀率实际达8%
再看看过去10年里，我国的通货膨胀率。

尽管我国每年公布的官方通胀率不超过4%（介于4至5%之间），然而专家指出，真正的通胀率其实已达8%，这可从《家庭开销调查报告》得以证实。

报告显示，大马家庭的每月平均开销，从2004到2014年，短短10年间几乎翻倍，大涨83%，平均每年复合增长率（CAGR）达8.3%，涨幅可谓相当惊人。

因此投资产业，每年平均可得至少10.85%以上的投资回酬，基本上也只是抵销部分通货膨胀率吧了！

否则，就是利不抵胀，都被日益高涨的通胀率完全抵消了。

房价收入比新山最高
同样地，我国的屋价亦如其他物价一样，跟着通胀率水涨船高。

特别是在令吉贬值、通货膨胀，加上消费税、土地与建筑和运作成本加重、政府多项打房措施轮番打压的前后夹攻下，屋价更是有升无降。

寸金尺土的吉隆坡，鉴于土地有限导致土地成本变高，已使得不少发展商将其新发售的产业售价，从上半年翻倍调涨至下半年。

截至2014年，大马各大主要城市的房价收入比（price-to-incomeratio）以新山最高，达13倍而冠绝全马，其次是亚庇（10倍），接下来是八打灵再也、槟城和吉隆坡。

这个数字仍比缅甸与印尼高得离谱的20倍以上，合理得多、也更负担得起。

合理房价收入比，一般是3至6倍，其中以古晋（3.86倍）处于合理水平，为全马唯一房价最合理与可负担的城市。

房价涨幅居亚洲之冠
我国的房价，根据统计数字显示，名列全球第99位，是香港、新加坡、东京房价的十分之一。香港，依然是亚洲房价最高（也是全球次高）的城市，接下来才轮到新加坡、东京、首尔、台北、深圳、上海和北京。

然而，我国的房价涨幅却居亚洲之冠，名列全球10名之内。过去3年里，涨幅达30%，回酬惊人。

既使经济低迷、买气稍减，不过也只是稍歇、暂缓现象，只待市况转佳，旋即又上扬回暖。所以尽管市场淡静，并且弥漫着消极情绪，在买与不买之间，关键还在于购屋者的购兴与意愿，后续又是否把持得住，长期持有长期投资。

我国产业走过10年荣景，或许也将从灿烂归于平淡，回到基本面、回到真正的购屋者与投资者身上，重新调整步伐沉着应战；以待两、三年后，蓄势待发，再创另一个黄金十年！