Thursday, September 8, 2016

【新】房地产投资信托怎样从产业市场取得额外回报


房地产投资信托(REIT)市场接近成熟的信号之一是现有REIT为新收购项目筹集大笔资金的能力。利用这个标准,最近丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust)完成的交易(它为其收购项目筹得10亿元) 肯定为新加坡股市建立起良好的记录。

虽然REIT被视为商业房地产之一,但REIT与其他房地产投资的重大分别是前者可以调整其组合。REIT的管理团队被委以重任来收购新资产、翻新或重新发展现有资产、以及出售资产。

如果执行得宜,这些策略可以令REIT维持及改善其资产的素质及通过有效资产交易来获得额外回报。

一般上,REIT的第一期市场策略是收购资产。对普通投资者来说,这往往是他们可以投资于国内地标资产(如大型办公楼及商场)的第一个良机。

随 着REIT市场成熟,管理团队往往会寻找新的机会,把其拥有的资产类别扩大。受欢迎的REIT资产类别包括了工业大厦、酒店、物流中心及数据中心。 经济随着时代进步而出现的变化,像互联网经济,也会促使REIT转移焦点及收购新资产类别。总的来说,REIT领域将随着社会的需要而增长。

REIT所采取的第二个市场策略是翻新及重新发展。由于房地产是一些实体资产,它们需要经常进行维修,尤其是零售商场,为保持新鲜感,每五年或七年,它们会为新主题及装饰来进行翻新,好让顾客会继续上门光顾。

历史比较悠久的REIT会定期进行翻新工程,原因有三:

1. 现有资产可能没有用尽土地的可供利用楼面面积(available floor area)。在某些情况下,发展商可能选择建筑较小型楼宇(比法例所容许的面积小),并在有需要的情况下才加建。业主也可能之后买入位于现有资产毗邻的土 地来增加可供利用楼面面积。另外,有些国家或城市的规划可能出现变动,令楼宇的可供利用楼面面积增加。无论如何,对业主来说,在这些情况下增加楼宇面积都 是有利。

2. 楼宇的设计及需要也可能随着时间而出现变更。举个例子,在1970年代及1980年代兴建的办公楼,楼宇高度均比后期的建筑均来得矮。其中一个原因是现代办公楼为连接桌上电脑而需要更多空间来收藏电线,因此最新的办公大楼的高度都提高了。对于现有楼宇而言,唯一增加楼宇高度的方法是重新发展。

3. 楼宇的最适宜用途可能随着时间出现变改。举个例子,之前很多酒店是靠近中央商业区兴建,但随着中央商业区的范围扩大,这些酒店所在的土地可能取得更高的租金,因此,如果把其重新发展为办公楼,它的资本值将会提高。同样地,许多工业区已经改变为住宅或零售区域,由于市中心的范围不断向外扩张。


出售资产也是改善REIT整体表现的方法之一, 像有些资产可能老旧,重新发展的潜能也不大,把这些资产出售将会令REIT的平均素质提高。有时候,尤其是当市场达到高峰时,投资者也可能以高于长期估值 的价格来买入这些老旧资产,让REIT出售这些资产物有所值。另外,REIT也可能把其组合重新定位而需要在周详的计划下出售不相关的资产。出售资产的收 益可以用来偿还债务、用于其他项目、派发股息或回购股票。

中期而言,REIT的交易价通常是与每股净资产值(NAV)挂钩。上述提到的策略,如果适当地执行,可令REIT的每股NAV增加,因此,身为分析师及投资者,我们的一项重要任务是确认有能力的管理团队及成功的潜在资产管理策略,后者可不断地令每股NAV增加。

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