Wednesday, September 16, 2015

【房】钱途屋语:出租前5大考量


多重降温措施后,房价还是压不下来,市场上消费者或从购屋转向租屋,租用需求料上升。

身为屋主,若要趁势将房屋出租,务必了解该市场的基本知识及操作法则。

我国房屋的租用市场可能不像其他国家般,具竞争力,且随着房价飙升,业主要找到能出租,创造正现金流的房产已不容易。

但与此同时,房价不停上升,租屋需求相信也会随着上升。

通过深入的研究和良好的个人财务管理,出租产业仍可为你累积财富。

如果你打算购屋出租,需计算贷款的分期付款和其他置业所涉及的成本。

1.租金
虽然租金是浮动的,但如何定价,屋主必须心中有数。要如何获知合理租金,以下几个方式都值得参考。

产业经纪:这是最快,也可说是最容易的方式。免费咨询,市场价格依据中介的个人经验和数据库资料而定。

网站:市面上已有好几个产业出售/出租单位的网络交易平台。

可通过其它类似单位业主/经纪所开出的租金来估计你的单位合理租金。

也可选择在你单位坐落的社区里兜几圈,亲自收集数据。以这方式收集来的数据,或许有些误差,但不失为一个粗略的参考。


2.调整
现在你心里对租金已有个谱,接下来可以单位内所备有的设备及设施做为基准,调整你的单位租金。影响租金的事项包括:

*浴室和厨房设备,如微波炉
*新油漆或清理的墙壁*停车位数量
*独立/私人入口
*保安措施,如保安人员,门禁社区等
*提供全部家具、部分家具、或不提供家具
*视野(适用于组屋或公寓)
*其他设备包括游泳池和健身房

谨记以上几点,可从中整理出适合你单位并附竞争力的租金。


3.出租成本
出租房屋涉及多项成本,其中一部分由租户承担,另一些则由业主负责。

租户将支付律师费和印花税,而业主将支付产业经济的代理费用和佣金。然而,这些只是单次费用。

长远来说,业主也必须承担单位的年度维修费,包括物业管理费、法律和会计、保险、清洁、维修、供应、税务、水电费、贷款分期付款、门牌税和地税。

业主的租金收入将会被征收高达26%的税率。业主必须注意,有些出租成本可扣税,有些则不能。业主应当在决定将产业出租之前,将以上的因素考虑在内。


4.租金带来的现金流
房地产投资的最终目地是创造正现金流。租金收入也是房产投资的其中一项好处。那么,如何计算流动资金?

租金收益–空置和信贷损失–出租成本–贷款分期付款=流动资金

例子:
1.每年租金收入:每月RM1,800x12=RM21,600
2.空置和信贷损失:估计占总租金收入5%=RM1,080
3.每年维修费:RM6,000
4.贷款分期付款:每月RM1,100x12=RM13,200
RM21,600–RM1,080–RM6,000–RM13,200=RM1,320正现金流

只要你的投资产生正现金流,你处于优势。接下来就要计算租金回酬。

租金回酬让投资者更清楚预计未来的回酬,以助做出适当的投资决策。

从以上流动资金的例子:

假设房产的市价为50万令吉
租金回酬:(每年租金收入-空置和信贷损失)/市值(RM21,600-RM1,080)/ RM500,000=4.1%
净租回酬:(每年租金收入-空置和信贷损失-开销)/市值(RM21,600-RM1,080–RM6,000)/ RM500,000=2.9%
现金回酬:(每年租金收入–空置和信贷损失–出租成本–贷款分期付款)/市值(RM21,600-RM1,080-RM6,000-RM13,200)/RM500,000=0.264%


5.风险
出租房子所涉及的风险,就像所有其它形式的投资,必须加以警惕。

空置:控制的单位无法为你提供租金收入,而你却必须继续承担贷款分期付款和维修费用。

租户:租户破坏你的单位或不支付租金都会为你带来金钱损失。

负现金流:租金收入不足以支付成本,将造成负现金流。

虽然没有什么投资是无风险的,但进行背景调查和研究将助你做出更好的决策,降低风险。


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