Thursday, September 17, 2015

【新】英利国际置业的股价比环球金融危机期间还要低


由于近期市场疲弱,我把那些在过去一年的股价与账面值比(P/BV)较过去5年平均为低的股只汇集研究。我注意到英利国际置业(Ying Li International Real Estate)在过去一年的P/BV只得0.38倍,大大低于其1.19倍5年平均值。因此,我决定进行详细分析。

公司简介
英利是首家在新加坡上市的重庆地产发展商。它主要是在重庆黄金地段发展、销售、出租、管理及长期拥有高级商业及住宅产业。

英利在1993年成立,它在城市翻新,把旧区重建为优质设计发展项目方面享负盛名。英利把重庆主要商业区的面貌焕然一新,其发展的商业地标项目包括了纽约·纽约、邹容广场、未来国际及英利国际金融中心等。

英利有哪些优势?
中国产业销售可能随着国内的宽松政策而增加
中国产业领域占中国GDP(国内生产总值)大约25%至30% (包含上游及下游项目如设备、英泥、家具、玻璃及钢铁材料等)。鉴于经济放缓,自2015年初起, 中国已经4次把基准利率及银行的存款准备金率调低。此外,中国也把买第二个楼房的最低首期付款减少至20%,并在有条件下,准许外国人士在中国购买产业。 这些放松措施很可能令产业市场好转。

预期FY16业绩较FY15出色
基于英利将会陆续推出的项目,预期它在FY16的表现比FY15更为出色,主要是来自三亚湾第二期及英利国际五金机电城(IEC)第一期的潜在贡献。租金收入也可能会提高,由于租户组合改变、出租率提高及部分产业在资产提升计划下有所改善。

公司增加透明度
英利开始更为透明,它给予股东更多关于公司的最新消息。自从2015年7月以来,英利发布了一连串新闻稿,告诉股东关于英利大融城、通州新北京中心及IEC项目的消息。

此外,为了展示其产业给投资界,英利从9月15日至9月18日让分析师实地参观,相信公司大概是两年来首次举办这个活动,令人期待的是在实地参观后,公司会否发布一些最新消息。

总裁购股,至少是4年来首次
在2015年8月25日,英利的执行董事兼总裁方明以每股0.126元购入100万股公司股。虽然购股的数目不大,但这证明管理层对公司的信心。

中国光大控股持有英利14.9%股权
从英利的2014年年报得悉,中国光大控股持有大约14.9%英利股票。中国光大控股是中国光大集团的一部分,后者是一家庞大的国营企业。因此,中国光大 控股在英利的投资在某程度上令人安心,由于这样庞大的国营企业必定会对英利及其管理层进行全面检查。值得注意的是,中国光大控股是以每股0.260元购入 英利的14.9%股权。

估值偏低
彭博社的数字显示,英利在过去一年的P/BV 只得0.38倍,大大低于其约1.19倍的5年平均值。在过去5年,英利是在0.23倍至2.02倍的 P/BV交易。

此外,以彭博社的本益比数字作比较,英利是以约7.4倍历来本益比交易,是其7倍至134倍本益比范围的低端。

图1:英利国际置业是以5年本益比低端交易

资料来源:彭博社

值得注意的是,在极度抛售或疲弱的市场中,英利完全有可能在0.38倍P/BV及7.5倍本益比之下交易。 从过往的数字来看,英利目前是以历来估值的低端交易。在其他条件不变的情况下,当市场复苏,再加上英利持续交出亮丽业绩的情况下(可能是在未来几个月或几 年),英利可能获得更接近其历来中位数的评级。

风险
中国产业市场依然面对挑战
从中国指数研究院的数字来看,中国的新屋价格在2015年8月出现年比增幅,这是11个月来的首次。因此,中国的产业市场继续充满挑战,尽管中国推出了放松措施。

自2014年以来,管理层经常出现变动
从以下图表可以看到,自2014年以来,多个管理层人员请辞包括在2013年加入公司的Ko Kheng Hwa(前星桥及裕廊集团总裁),他以私人理由离开。Tan Kiang Hwee 及Lui Pang Hung在上任营运总裁不到一年也相继离开。这样快的管理层人事变动值得注意,可能是一个潜在危险信号。

表1:管理层自2014年以来的人事变动

资料来源: 新交所;作者汇编

但值得留意的是,林义结再次加入英利,出任首席财务官。他在2011年至2013年曾出任公司的高级副财务主任。林义结拥有辉煌的履历,他曾在 2013年至2015年出任挪拉电讯的首席财务官(挪拉电讯在新交所主板上市,市值为2亿1,500万元) ,并在2007年至2011年出任新加坡投资公司特别投资部门的副主任。

季度业绩起伏不定
英利作为一家地产发展商,季度业绩难免会起伏不定,但它为了令业绩较为平稳,已不断努力提高租金收入的部分。但这需要时间进行,或许可以在FY16的业绩中,看到它的努力。


总结
英利的优势包括了具吸引力的估值;即将进行的分析师现场参观及公司对其产业销售的报道等。但依然充满挑战的市场;起伏不定的业绩及管理层经常出现变动也值得留意。

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