Tuesday, September 15, 2015

【房】房产经济学:真能 居者有其屋


国家银行紧缩贷款政策,让产业市场明显降温,打房政策宣告成功。

但打房政策是把双刃剑,除了拖累房产领域陷入流年不利的窘境,也冲击政府鼓吹和力推的可负担房屋计划。

如今,尽管买房需求强劲,且产业供应充足,房子却总是卖不出去,情况相当吊诡。

主要原因,是买家或首购族申请不到银行贷款,导致他们只能看着可负担房屋无奈感叹,真可谓“望屋兴叹”。

过去一年,“居者有其屋”成了政客与发展商朗朗上口的口号。尽管许多发展商的确迅速地作出改变,摒弃中、高档产业项目,转而兴建更多可负担房屋。

但还是有很多发展商不懂得如何维持房屋的“可负担售价”,促使供应与需求出现落差。这些房屋的每平方尺售价,确实能让买家负担得起。

不过房屋布局面积被设计得过大,一旦乘上每平方尺售价,整体售价立马超越了可负担水平。

最近,随着打房政策持续带来影响,申请贷款已变得越来越艰难,可以说威胁着政府居者有其屋的政策。

为了抑制炒家与市场不负责任的投机行为,大马国家银行紧缩贷款政策,让房产领域在过去数年逐渐降温。

这些政策的确收到很大成效,减少了产业投机活动。

但与此同时,真正的买家也难以获得贷款,促使中等收入家庭想要拥有房屋的梦想,变得越来越渺茫。

各单位应研究真正买家概况
政府单位、银行和国行应开始着手研究真正买家的概况,了解他们的优点和弱势。
 
如今,人口统计数据对制定贷款政策而言,是非常值得重视的关键数据。

在大马总人口中,年龄低于39岁的人口占了67%。这些所谓的Y世代、Z世代和千禧世代,代表着大马的未来。

他们每月净收入介于2000至8500令吉,可负担得起售价低于60万令吉的房产。这些数据,是相关单位必须正视和了解的。

银行应根据买家实际财力,寻找合适方法与措施,来调整本身提供的贷款条件与内容。

同时,政府和发展商也要深入分析人口实际财富分布,才能真正了解可负担售价的定义。

年轻人没储蓄习惯


表一和表二是研究数据,可看出大马南部区域人口与收入概况。

这有助于拟定房产售价和供应数量,才能精确地迎合依斯干达区强劲的可负担房屋需求。

根据收入阶层与财富分布比例,就能定下房屋售价和供应数量。

除了这些分析,要面对的其中一个事实,是大马年轻人并没有储蓄习惯。所以,要找出解决方案,在他们买房时提供协助。

学会变通更具创意

从表三来看,购买一间42万令吉的可负担房屋,签署买卖合约就必须支付高昂的费用,这提高了买房难度。

而且许多银行也非常保守,常常要求贷款申请者支付较高的订金,为买家增添额外财政压力。


在充满艰巨挑战的环境中,我们必须学会变通与更具创意。




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