Thursday, July 2, 2015

【新】旅游市场状况不佳,零售REIT仍具吸引力


新加坡的房地产投资信托(REIT)都发布了1Q15业绩。酒店REIT的表现明显较差,4个酒店REIT的季度业绩都不及预测。

这主要是因为旅游业的表现欠佳,酒店REIT和零售REIT都受到影响。辉立证券(Phillip)认为酒店和零售REIT的前景都不太乐观,但市场中仍有值得投资的REIT。

旅游业表现持续黯淡

到访旅客人数到了下半年预料会增加,原因是去年同期的数字偏低,新加坡旅游局也拨出了2,000万元进行宣传。

但是,与去年相比,今年全年的到访旅客人数料将不会大幅增加,原因是新景点不多,以及新元兑印尼盾汇率提高。在前来新加坡旅游的外国旅客当中,印尼旅客的人数最多。

酒店REIT的表现

由于旅游业的表现不佳,新加坡酒店的每间客房收入(RevPAR)因此受到影响。

旅游业表现不佳的原因包括:
1. 之前举办的大型活动不多(如两年一度的新加坡航空展)
2. 企业需求不高及到访旅客减少,尤其是印尼旅客(他们通常都会住在乌节路的酒店)
3. 企业客户对服务式公寓的需求减少。

虽然酒店REIT的住客率大致保持稳定,但它们的RevPAR(新加坡酒店)年比减少了3.9%至11%。辉立证券指出,酒店业者应该是通过促销和降价等方式来争取市场份额。

酒店REIT的前景

展望未来,酒店REIT预料仍将面对挑战,原因是随着新酒店开张,客房总数料将大幅增加。近期内可能使业者收入增加的活动包括东运会以及新加坡建国50周年的一系列活动。

推荐:在日本拥有资产的酒店REIT

由于日元贬值,日本的旅游业相当蓬勃,酒店业者的RevPAR相当不错。在今年第一季,雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)、腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust)和城市酒店信托(CDL Hospitality Trust)日本物业的RevPAR年比都提高。

日本的借贷成本偏低也对REIT有利。基于长期前景良好,酒店REIT仍积极地在日本寻找值得收购的物业。

雅诗阁公寓信托—评级:买入,目标价:1.44元

腾飞酒店信托—评级:买入,目标价:0.76元

零售REIT的表现

尽管面对人力短缺及到访旅客减少带来的挑战,新加坡零售REIT的表现保持稳定,它们在第一季更新租约时都得以调高租金,出租率也大致平稳。租金的调整幅度介于3.8%(星狮地产信托)至17.5%(丰树商产信托)。

零售REIT的前景

辉立证券认为,今年的零售销售将持平,变化不会太大。此外,美国可能升息,令3个月新加坡银行间拆借利率(SIBOR)在3月份达到8年来的最高水平。

因此,消费开支可能会因此而大幅减少。虽然通胀率和失业率仍偏低,但到访旅客人数减少可能使零售销售下跌。

推荐:在海外有资产的零售REIT

辉立证券认为投资者应选择物业位于新加坡中心地带的零售REIT,尤其是其商场所在地点周边没有太多其他商场的REIT,如星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)。

星狮地产信托—评级:买入,目标价:2.27元

随着中国和日本中产阶级的消费能力提高,投资者也可留意在这些国家拥有物业的REIT。

日本实行了所谓的“安倍经济学“来刺激消费信心和使工资提高,浩正零售信托(Croesus Retail Trust)预料将因此而受惠。

浩正零售信托—评级:买入,目标价:1.08元

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