Monday, July 25, 2016

【新】EC World REIT(运通网城)REIT首次公开售股,4个重点需要留意


随着运通网城REIT(EC World REIT)正计划上市,新加坡的集资活动似乎再次活跃起来,它将是2016年第三个上市的本地房地产投资信托(REIT)。

这个首次公开售股(IPO)REIT的招股价为每股0.81元公开售股的截止日期为7月26日正午

总共发售的股份大约为1亿8,810万股,包括给公众认购的750万股

在投资者决定认购这个IPO之前,请看看4个重点:

1. 可从中国蓬勃电子商贸领域受惠的REIT?

运通网城REIT形容自己为一个中国“专营” 的物流和电子商贸REIT,组合开始时会有6个产业,包括港口、仓储及物流设施,后者全部位于中国杭州

截至2015年12月31日,组合的总净可出租面积约为68万9,478 平方米,合共估值为63亿5,700万人民币(大约为13亿元),而组合的平均加权出租率为92.3%。

据 报道,这个REIT将为投资者提供一个参与杭州物流和电子商贸行业的机会,并可从全球最大及中国快速增长的电子商贸市场中受惠。中国2015年的在线零售 数字录得33.3%增长至5,896亿美元(3万8,770亿人民币),并预期至2020年将越过1万1,000亿美元。这个迅速发展的市场预期将会对相 关物流、仓储及运输服务的需求增加。

2. 强大保荐人富春控股集团作为后盾

或许很多新加坡人并不认识运通网城REIT的保荐人富春控股集团,后者事实上是中国一个港口设施及物流产业营运商,并拥有超过20年经验。

值得一提的是,富春也是菜鸟网络科技的创办人之一,可能有些人已经知道后者就是阿里巴巴的物流子公司富春本身也通过如意仓在电子商贸物流领域中建立起稳固的地位。如意仓提供综合智能仓储及第三方物流服务。

为维护本身利益,富春将会是运通网城REIT的最大股东,并在后者上市后将持有这个REIT的45%股权。其他重大投资者总共持有这个REIT的30.8%股权,它们包括了交银国际环球投资及复星国际控股。

运通网城REIT很可能会倚仗其保荐人的强大网络来取得策略性业务合作及收购机会。富春也给予运通网城REIT优先购买权,目前而言,保荐人有两个产业可能会在未来注入运通网城REIT。

3. FY16 及FY17的预期获益率分别为7.1%及7.3%

基于每单位0.81元招股价,FY16及FY17的年度股息获益率预期分别为7.1%及7.3%。鉴于上市当天的净资产值大约为0.88元,以0.81元招股价计算,这个IPO的股价与账面值比(P/B)为0.92倍

运通网城REIT与其他新加坡上市工业REIT的比较:

EC World REIT table

运通网城REIT的P/B 比同业的1.03平均数来得低,但获益比也低于7.4%平均值。此外,投资者应注意,运通网城REIT的获益率是基于预测数字计算出来,而实际收益率有可能较低或较高。
此外,新加坡上市的REIT近几个月来的股价走高,尤其是英国公投脱欧后,因为投资者认为派息资产可帮助他们度过动荡期。美国在2016年加息的可能性减低也帮助推高REIT的表现及估值,因此,投资者在作出决定时需要把这些情况考虑在内。

4. 集中风险及汇率风险

研究机构Religare 资本市场在运通网城即将首次公开售股之际,公布了一份报告及给予投资者“不要参与”的建议,报告中提到的两个原因是集中风险及汇率风险

首先,这个REIT的产业全都集中于中国杭州。其中4个产业十分靠近彼此,包括崇贤港投资、崇贤港物流、富卓实业及北港物流第一期。这么密集地聚在一起,如果中国经济放缓或该地区的租赁需求减少,对组合的表现将带来重大打击。

此 外,运通网城REIT的其中三个资产,包括崇贤港投资、北港物流第一期及富恒仓储是与保荐人富春及其子公司签订了5年期主租约,这些物业在2016年预期 为总租金收入合共提供71.4%贡献。鉴于这个REIT对其保荐人十分依赖,因此,万一富春在财务上出现困难,它可能会受到负面影响。一旦主合约到期,这 些物业能否获得可媲美的租金收入水平还不得而知。

Religare 也注意到,运通网城REIT的现金流是以人民币计算,而派息是以新元为单位。在中国经济前景疲弱的前提下,如果人民币进一步贬值(从今年初以来,人民币兑新元已贬值接近6.5%),派息将受影响。

整体而言,运通网城REIT为投资者提供了一个可参与中国电子贸易快速增长的途径,但它也存在着显著的风险。一般投资者如果想投资REIT,其实也有不少提供较佳风险回报比率及价格更为吸引的REIT可以选择。

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