Monday, July 18, 2016

【理】AK:炒作越大,泡沫越大


谈到房地产投资。聊到这个问题是因为认识的一位朋友大约在一年前买了一个公寓单位,但现在“潜水”了(即发展商削价卖出余下单位)。

既然这位朋友喜欢这个公寓,并想住在那里,那就不要理会。屋子怎样说都是一件消费品。对许多人来说,感性的东西是很难理性地剖析,像一个安居乐业的家。

但朋友这个公寓是用来投资的。

用来投资?这个主意不大好 — 价格太高;收益太低及很可能会更低。

许多人认为产业价格一定会涨升 ,因此只要负担得起,他们愿意付出。

我们必须记住,这不是一个承担能力的问题,而应该是物有所值的问题。

美国产业收缩了“失落的10年”,而日本的产业价格收缩了20年,换句话说,日本经历了“两个失落的10年”。

为什么大部份日本人租屋住?

这是因为日本人不想冒险,今天买了屋子,但10年后的价值只得一半。

这是因果!

“不,这是泡沫。

基本上,当人们以高价买楼,并预期日后的收益将会令其所付出的价格合理,其中存在着的因素是“炒作(speculation)”。

炒作越大,泡沫越大

大家还记得法则15吗?它是指1个产业的租金回报率最少为6.6% (或本益比大约为15倍)。换句话说,如果我们买屋的价格是等于同一区内相同产业的年度租金的15倍或更低,那么我们应该是买楼,而不是租楼。

举个例子,如果一个两房公寓单位的售价为150万元,而同区内的类似单位的年度租金为6万元。

那么租楼是比较合理。年度租金6万x 15 年 = 90万元。

另一方面,买入一个总获益率只有2%或3%的产业是属于高度炒作。

但已经有一段时间,我们看到人们在新加坡买楼,租金回报只得2+ % 至3+ %也很开心,这是可以接受纯粹是由于利率环境不寻常地低企,但这个情况不会维持长久

只有在租户愿意支付比目前高两三倍租金的情况下,那么,这些低收益的投资在未来才有机会变成物有所值的投资。

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