Tuesday, August 30, 2016

【新】细心挑选工业房地产投资信托


预期新加坡的工业房地产投资信托(REIT)将在2016年下半年及2017年面对重大挑战,由于新的工业楼面将在近期内陆续增加,但需求却放缓 了。不过,工业REIT并非商机全失,辉立证券研究(Phillip Securities Research)建议投资者持有以下三只基础强稳的工业REIT。

首先,让我们了解一下对工业REIT带来影响的一些因素。

工业前景暗淡

新加坡的采购经理指数(PMI)在2015年多数时候是处于50点的水平以下,而在2016年迄今是持续地低于50点,这意味着工业活动正在萎缩。6月份的工业产值年比下跌0.3%,与5月份相比则下跌2.5%(经季节性调整)。

上述两个讯号都指向工业前景走弱的趋势。因此,工业领域的企业不太可能扩充楼面和提高对楼面的需求。

租赁市场依旧疲软

需求偏低
工业楼面的租户正面对不明朗的业务前景,因而令工业楼面需求下降。楼面业主为了维持租用率而同意较短的租期,以缓解租赁市场疲弱所带来的部份冲击。这些业主也以短期租约把部份单位出租给那些不愿承诺更新租约的租户。

供应过剩
除 了需求下降之外,工业REIT也面对更多新项目完工、楼面增加的挑战。截至2016年第二季,新加坡的工业楼面合计为4,540万平方米。裕廊集团 (JTC Corporation)估计,分别将有约160万平方米及204万平方米的工业楼面在2016年下半年及2017年涌现,并分别为既有供应增添3.5% 和4.5%。

投资锦囊:三只基础强稳的工业REIT

辉立证券研究建议投资者继续持有REIT的股票,但必须精挑细选那些市场有所需求、具备明显的非自然增长潜力及能够渡过供应过剩这个难关的REIT。

吉宝数据中心REIT:买入,目标价1.26元

吉宝数据中心REIT(Keppel DC REIT)的物业组合与别不同,并受到市场的需求。其物业遍布七个城市,FY15的总租金收入中有41%是来自新加坡。预期公司将在3Q16完成收购新加坡的一个数据中心Keppel DC Singapore 3。

公 司也宣布,它已签署了购股协议来收购位于意大利米兰Via Bisceglie街71、73及75号的一座数据中心。该中心目前是出租给全球最大的电讯公司之一,直至2027年12月31日。预计这份租约将续约多 六年,除非届时该租户另作打算。假设这项收购是全数以举债来融资,并把相关资产计入吉宝数据中心REIT的FY15财报的话,该财年的每单位派息将会是 0.0668元,比实际的0.0651元派息高出2.6%。

速美工商房产信托基金:买入,目标价0.79元
丰树工业信托:买入,目标价1.90元

预期速美工商房产信托基金(Soilbuild Business Space REIT)及丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)都会跑赢大市。
前者在未来两年内没有任何主租约到期,这意味着它能够渡过供应过剩的难关。

后者目前有几个量身建造项目及资产提升工程定于2017年第二季及2018年第一季完工。辉立证券表示,这只信托的非自然增长能见度偏高,这将在短期内把其股价推高。

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