Sunday, August 7, 2016

【房】房产经济学:多了解黄金法则


产业投资的三个黄金法则,要点包括:

一、认清感觉与现实,不要过度依赖直觉和他人言论,必须根据事实与数据来做出决定。

二、掌握目前和未来市况,了解产业需求的变化趋势。

三、寻找刺激需求的因素,是产业投资获利的必要条件。

就如所说的,这当中并没有秘诀或技巧,关键只是多了解常识及基本黄金法则。

法则四:找出正确产业投资地点
根据第二和第三个黄金法则,我们就能知道可负担房屋在未来数年,将是产业投资最大的需求催化剂之一。

而找出正确地点的意思,就是在“对的地点”寻找“对的产业”。

所有专业人士都建议,必须先找到便利的地点。因为出入方便的地点,是个非常重要,且不可或缺的因素。

当然,房屋售价与地点的便利程度,是成正比的。

另外,作为投资者,不要忘了,产业应被视为中长期投资资产,要需时5至6年才能获得可观的回酬。

产业为中长期投资

回顾2006至2007年,蒲种大部分都是工业区,也被看作是个很差的居住地点,没有产业投资价值。

当时,住宅产业售价低于每平方尺180令吉;但就在短短10年,这些住宅产业售价已翻倍增长,蒲种也成了“新八打灵再也”。

所以,这股发展趋势也会在巴生谷南部走廊重现,该地区将在2020至2023年时,成为炙手可热的产业投资地点。

如今,大马大部分产业巨头,开始把发展阵地转移到该地区,就是最佳的证据。

在这当中,联马置地(UMLAND)通过BandarSeri Putra城镇项目,成为首个进军当地的发展商,也为后来者开拓先河。

该公司自1997年就在巴生谷南部走廊扎根,目前已坐上当地龙头宝座。

另外,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)、绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)、美景控股(MKH,6114,主板产业股)、UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)和I&P集团等,也已经把大部分发展项目放在当地。

法则五:寻“稀少”(Scarcity)因素
想要当个精明投资者,就必须学会寻找一些其他人都没有的东西,例如设计、面积、类型和特点等。

原因何在?理由非常简单:想象你要从1000个公寓单位中,购买一个单位;而发展商提供的单位面积只有2种,即800和1300平方尺,且当中占85%的是800平方尺单位。

若你买的是800平方尺单位,资金当然较少,但一旦建竣后,你也会在脱售和出租方面,面临更激烈竞争,因为800平方尺单位的供应很多。

如今,投资者可在巴生谷南部走廊找到很多选择,包括一些连鸽子都会觉得密度太高的服务式公寓,以及密度低且具有出色特点的公寓;还有一些面积大到足以称作庄园的有地产业,以及更符合、贴近人们生活的有地产业。

精明的投资者必须做足功课和紧密审核,在所有产业项目中,寻找具备“稀少”因素的产业。

这些产业能在未来变得更具吸引力,帮助业主更快找到租客或买家。

法则六:不同地区的令吉价值
依斯干达区产业发展的需求推动因素,就是毗邻新加坡。

那些在新加坡工作的中等收入阶层,凭着每个月3000至5000新元(约9060至1万5100令吉)薪资,就能在依区过着有如国王一般的生活。至于大吉隆坡和巴生谷南部走廊地区,也是同样情况。

如今,已经有许多来自巴生谷的人们,在吉隆坡市中心或周遭地区工作,居住地点则在南部走廊。

如同何振顺研究有限公司创办人何振顺所说的,我们现在可在吉隆坡赚取更多令吉,并在加影、万宜和士毛月等地区,用较少的令吉来居住和消费。

“生活方式”影响大
这的确是事实,只要互相比较吉隆坡市中心和南部走廊地区的花费,就能看出市中心的消费,会至少高出15%至20%。

“生活方式”因素,将在未来激励南部走廊可负担房屋需求,清楚了解这点后,产业投资在接下来5年倍增的几率,就会大大走高。


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