Friday, August 19, 2016

【新】安泓投资(Admiral Investment):亚洲酒店房地产投资信托诱人的原因


在这十年来,除了股票投资外,酒店投资已成为新加坡及其他地区投资者的另一选择。按传统而言,酒店的重点是在于其日常营运活动。一家酒店成功与否将取决于其品牌、营销策略及日常营运,这些都不是其他商业房地产活动的重点。


万豪酒店作为例子

1993 年,酒店业主兼经营商万豪(Marriott)分拆为万豪服务(Host Marriott)及万豪国际(Marriott International)两家企业。万豪服务负责业权方面的活动,在北美拥有万豪酒店资产。而万豪国际是负责经营酒店,并拥有万豪品牌。

在重组后,万豪酒店资产归万豪服务拥有,但这些酒店是通过管理协议,由万豪国际来管理和经营。万豪国际也会塑造品牌及执行营销策略,同时维持个别酒店的服务素质。这样的安排免去了万豪服务必须兼顾酒店日常营运大小事务的麻烦。


现在的酒店业主也是“买入后长期持有”型的投资者

与其他商业房地产的业主无异,如今的酒店业主只专注于投资策略,例如收购后长期拥有、装潢和发展等等,均把焦点放于投资回报及资本管理上。

酒店房地产投资信托现已成为纯酒店业主,为散户投资者提供一个涉足于亚太区酒店领域的机会。此外,在过去二十年里,提供有限服务形式的酒店(非全面服务)已在亚洲及世界其他主要地区落户。

尽管旅游市场与日扩大使需求增加是带动酒店投资的主因,但把酒店业权和营运活动分开的模式也进一步刺激这个领域的投资活动。一般房地产私募投资基金旗下酒店资产,乃至纯酒店资产私募投资基金都给予更多、更大的投资者涉足于这个领域的机会。

基于对酒店住客最重要的是客房这个概念,有限服务酒店把全面服务酒店所提供的许多传统服务和设施都省略掉了。如此一来,相关的投资额及营运成本将会减低,令酒店投资带来更稳定的收入,而总回报也和其他商业房地产并驾齐驱或稍微高出一些。


酒店投资风险降低的因素

在从前,机构投资者会认为酒店的风险比办公楼或零售地产高,但现在有数个因素把酒店投资的传统风险降低了。

首先,把酒店业权及日常营运活动分拆开来的模式令酒店生意转变为酒店品牌。而拥有酒店业权的机构现在更能专注于投资策略方面的活动。

第二,由人工智能操作的收入管理系统让连锁酒店集团能对入住率、每日平均房费及每间可用客房平均收入等数据作出及时的反应。这比以往依赖个别酒店管理层的片面式管理活动更有效率,从而有助提高收入。

再者,有限服务酒店模式的营运成本较低让酒店市场得以减低季节因素所造成的影响。大部份酒店市场往往都会经历旺季和淡季,唯有大城市内的酒店例外。如果旺季不够旺,传统式的全面服务酒店在旺季取得的收入可能不足以支出全年的营运成本。

另一方面,由于有限服务酒店仅提供部份的酒店设施,所以大部份楼面都是客房。加上它们的客房面积一般上比较小,通常只有全面服务酒店客房的三分之二或一半。


所需员工较少,营运毛利率提高

仅提供部份服务和设施也意味着,有限服务酒店所需要的员工比较少。分析结果显示,有限服务酒店的员工人数只占全面服务酒店的三分之一以下,而两家酒店的规模不相上下。

这表示,有限服务酒店的营运毛利率会提高20个百分点。较高的营运毛利率意味着,能够达到收支平衡的每间可用客房平均收入及入住率也会相应地下降。若把规模相似的有限服务酒店与全面服务酒店作比较,前者的收支平衡入住率约为30%到40%,后者则需要60%以上的入住率。


总结:如今的酒店投资比商业地产投资的风险较低

在安泓投资所研究的大部份酒店市场中,酒店资产的获益率比办公楼或零售地产高出100至300个基点。譬如,香港的零售楼面一般上能取得约3%的获益率,但酒店却能带来约5%的获益率。
办公楼、零售地产及酒店资产的资本升值额大同小异。在按风险作出调整之后,酒店投资的回报与其他商业地产相似,甚至是稍微高出一些。

现在的酒店资产犹如二三十年前的物流资产。当时的投资者对物流资产是否具备长期投资价值抱着怀疑的态度。不过,在把资产业权和日常营运活动分开的模式日趋成熟之后,多个不同市场的物流资产曾一度在一段长时间内不断增值。

随着物流资产和办公楼的获益率差距收窄,如今许多市场中的物流资产的资本回报率已经与办公楼或零售地产平起平坐,尤其是在房地产投资信托(REIT)十分活跃的市场。

酒店资产也具备与物流资产类似的潜能,尤其是有限服务式的酒店。

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