Friday, August 12, 2016

【新】电子商务持续发展,物流物业及数据中心前景光明


过去二十年,电脑和网际网络改变了全球经济,同时影响了各领域企业的兴衰。

然而,无论科技如何进步,人们始终需要办公、存放货物的地方。所以,在房地产领域中,物流物业(logistics property)数据中心(data centre)的前景备受看好。

电子商务的发展能令新加坡的REIT受惠

截至2016年6月30日,若以TR/GPR/APREA综合REIT指数作为指标,工业房地产投资信托(industrial REIT)占新加坡REIT总体市值的约30%。工业REIT就包括物流物业及数据中心。

相比之下,在亚太REIT当中,工业REIT仅占10%。换言之,新加坡有较多可受惠于电子商务发展的REIT。

物流业之所以会蓬勃发展,其中一个原因在于,自1980年代以来,零售商就逐步采用“及时存货系统”(just-in-time inventory system)

在零售商采用这种系统之前,它们一般上都会提前4至6个月订货。所以,如果它们认为圣诞节的市场需求会不错,就会在6月份订货,但卖不完的存货将影响它们的营运资金,最终只能注销(write-off)。

随着电脑科技变得越来越先进,物流及通讯系统使零售商能缩短订货周期。

如今,许多业者在订货之后的两个星期内就能取得货物,因此它们能及时地应付市场需求,同时减低存放货物的成本。

基于零售业者纷纷采用及时库存系统,物流物业就变得相当重要。一些业者会自行建立物流网络,但也有许多零售商会任用物流业者。

如今,许多物流中心的运作都已经自动化,许多搬运工作都由机械人代劳。

数据中心的需求增加

近年来,由于电脑运算及数据储存的需求增加,市场上因此需要更多存放电脑及伺服机的数据中心。

由于电脑及伺服机需要大量电力,同时也会散发许多热能,所以数据中心必须管理好电力用量及室内温度。建筑物的设计便是一大重点。

此外,一些机构如银行相当重视个人隐私资料,所以数据中心必须采取网络保安措施。随着企业开发出的手机应用程式不断增加,数据中心的需求也会跟着提高。

这两类物业的共同点

物流中心和数据中心都必须具有特定的设备和管理系统。业主能把物业出租给一家主要租户,由主要租户招收小租户。

主要租户一般上都会有自己的要求和标准。业主必须了解这些需求,同时具备相关的技术知识,以合理的成本满足主要租户的需求。

基于企业对物流中心及数据中心的需求将持续增加,投资者不妨考虑投资于拥有这两类物业的REIT。

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