Monday, April 4, 2016

【理】巴菲特:房地产泡沫的3个致因及投资者应注意的事项


巴菲特说过:“每一个泡沫背后都潜伏着一根针。房地产泡沫是最大的一个。”

美国金融危机调查委员会(FCIC)的法律顾问Brad Bondi在多年前采访巴菲特时的对话最近得以公开,当时巴菲特对房地产泡沫为何形成及如何形成作出解释。

总结为以下的三大要点:

一、炒作行为最初是基于合理的假设,但将随着时间而扭曲


在我们讨论房地产泡沫之前,让我们看看史上其他轰动一时的泡沫。例如发生于1720年的南海泡沫(South Sea Bubble),以及1637年的郁金香热潮(Tulip Mania)泡沫,但你对这些久远的泡沫认识有多少呢?

是的,我们不太能理解这些泡沫是怎么形成的,对吧?南海泡沫已经是几百年前的陈年旧事了,而郁金香是一种花,“炒花”也能炒成泡沫?然而,房地产就不同了,房地产与几乎每一个人都有着密切的关系。

1637年,一枚郁金香球茎要价可达200荷兰盾
1637年,一枚郁金香球茎要价可达200荷兰盾

巴菲特指出,或许人们对郁金香毫无认识,但他们绝对知道房地产是怎么一回事。况且,房地产市场的热潮其实是无可厚非的。

他说:“房地产会随着时间而升值的这个假设是完全合理的,因为金钱会随着时间贬值,所以40年前购买的房子现在会比40年前更值钱。”

巴菲特也引用本杰明•格雷厄姆(Ben Graham)的话:按照合理的假设去投资可能会比按照错误的假设去投资带来更多问题。

原因是,一个起初是合理的假设将会随着时间而被扭曲,然后市场将会由价格走势作为主导,而非原有的合理假设。人们忽略了,合理假设是有限度的,当热潮掀起时,热钱不断地流入市场,原有的合理假设便会被扭曲,人们眼里只有节节上升的价格走势。

二、群众“妄想症”及牛市心理


人们无须接受任何训练便能对泡沫的形成作出“贡献”,他们只需要看见别人从中获利而受到鼓舞,然后自己也蠢蠢欲动,趋之若鹜。

正如巴菲特所言:“如果你的邻居买互联网股而赚大钱,你的妻子也跟你说,你比邻居聪明,不过他比你有钱,为什么你不去做呢?”

因此,从媒体投资者、银行人员、评级机构,以至一般大众,都纷纷赶搭热潮的快车,都一致认为房屋价格不会大幅度下跌。

与此同时,没有人会提醒他们,把他们从这个“妄想症”中拉回来。

巴菲特表示:“如果我是房屋经纪,而一所房子的价格翻了一倍,我会不会告诉购屋者这是不明智的交易?当然不会!或许我反而会催促购屋者赶紧买,因为明天屋价会升得更高。”

Home Loan 

三、容易取得房贷令泡沫变本加厉


根据巴菲特,房地产泡沫成为历来最大泡沫的另一个原因是,房地产是最容易取得贷款的抵押品。

他认为,不妥当的诱因(相关系统和制度、贷款)是导致泡沫爆破时“声响更加震耳欲聋”的因素之一,甚至是刺破泡沫的那根针。不妥当的诱因是任何一种泡沫的因素之一,无论是互联网泡沫或是其他热潮。

总的来说,巴菲特承认房地产是一项良好投资,而且房地产的潜在价值不仅仅是它会随着时间而升值。

因此他说:“投资房地产并非不聪明的做法,而在房地产市场出现泡沫时投资房地产才是不聪明的做法。如果在价格合理,你也负担得起,还有抵押贷款利率诱人的情况下买房子,是没有问题的。”

然而,巴菲特也提出警告,他不会购置多三所房子来炒楼,他也不会在需要动用一半的收入来供房子的情况下买房子。

他也奉劝大家谨慎看待房屋贷款这回事。他表示:“总而言之,贷款是关键。如果你没有债务,你就不会惹上麻烦。这是聪明人会搞到两袖清风的唯一理由。正如我经常说的,如果你是聪明人,你就不需要它;如果你是笨人,你就不应该用它。”

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