Saturday, April 9, 2016

【房】思房钱:买不起房 解决得了吗


我国房价,尤其是在城市地区如吉隆坡与八打灵再也,已上涨至超过中产阶级所能负担的范围,而这已非新鲜事。

尽管政府采取多项打房措施遏制房地产投机活动,房地产价格依然高企不下。

事实上,根据总部位于美国的城市发展研究机构Demographia最近展开的一项调查,大马的住宅产业已属于“严重负担不起”。

报告指出,大马的房价比收入中位数(median income)高出5.5倍,比新加坡的5.1倍来得高。

房地产价格只要达到年收入中位数的3倍或以上,就被视为无法负担。

为了协助国人拥有自居的房子,政府推出多招打房,以严打炒风,例如禁止发展商在动工期间替购屋者承担房贷利息的计划(DIBS),产业盈利税(RPGT)从15%增至30%。

过去数年,财政预算案也推出多项措施,例如青年房屋计划(Youth Housing Scheme)、一个大马人民房屋计划(PR1MA)及先租后买计划(Rent-to-Own)。

其他措施还有私人可负担房屋计划(MyHome)及我的首间房屋计划(My First Home)。

然而,这些措施能解决国人负担不起房屋的问题吗?

优先建可负担房屋
去年10月23日宣布的2016年预算案,也是我国进入第11个大马计划的第一个预算案,专注于为国人提供负担得起的房屋,尤其是贫穷、低收入与中产阶级家庭,希望更能对症下药。

有意购屋者最大的挑战是拿出至少10%的首期付款,而且,若你没有良好的借贷记录,就无法贷款90%,表示需预付更多的现金。

2016年预算案拨出2亿令吉,充作首次购屋者的首期付款,解决这问题。

就如马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督斯里依斯干达在预算案公布后所说,这不仅让购屋者受惠,也有利于考验重重的房地产业。

这项将可负担房屋列为优先课题的政府措施值得赞扬,是鼓励国人居者有其屋的正确步骤。

规划财务实现目标
首次购屋者如何采取更积极的行动?政府措施有助于让购屋者更负担得起,但如果我们不知道如何良好地规划财务状况来实现目标,拥有一间房子依旧是遥不可及的。

1.首期-勿忽略额外费用
最大的购屋障碍就是首期付款,其数额至少是房价的10%。

若你准备购买价值40万令吉的住宅房子,你的首期付款至少须4万令吉。首次购屋者若拥有良好的借贷记录,一般上可以获得房价90%的贷款。

2016年财政预算案所宣布的首间房屋首期贷款计划,将协助首次购屋者缴付首期付款。

不过,这项计划的程序以及房价范围仍不明朗。这项计划可能会在今年后期才推出,如同在2015年预算案中宣布,但是迟至今年7月才落实的青年房屋计划。

购买与供还房子不仅仅只是缴付首期付款和贷款,还涉及许多首次购屋者往往忽视的杂费及开销。

整体来计算,一间价值40万令吉的房子和90%的贷款,所需缴付的费用与开销大约是2万令吉,你必须在缴付首期付款后再另外付清这笔数额才算完成交易。

准备好房价的20%款项以应付上述的额外费用。

2.房贷-选择最适合配套
掌握这些细节后,接下来的问题就是如何选择合适的房贷。

房贷的最长摊还期为35年,因此,较年轻的购屋者可以享有这个好处,将摊还期延长至最长期限。

最长摊还期有什么优缺点?首先当然是更低的每月供款,让你更容易管理每月的财务状况,不过这也意味着整个摊还期间所缴付的利息更高。

此外,你要选择固定或伸缩性摊还配套?固定摊还配套的利息在摊还期间保持不变,若利息走高,这个配套就对你有利,相反的若利息降低,你就无法从中获利。

你必须根据本身状况来衡量这两种贷款配套的利与弊。
而政府在提供可负担房屋方面,能做的也只有那么多,如果你没有做好良好的财务规划,拥有自己的房子仍旧只是一个梦。


2 comments:

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