Monday, May 16, 2016

【房】借不到房貸的6大原因


我國家債居高不下,國家銀行于2013年開始祭出打房措施,冀阻遏家債進一步升高。房產炒家大減,近年的房市如入寒冬,而且不管是發展商還是房產買家,大家都在埋怨:錢難借!

是的,在更嚴謹的借貸條件下,獲得批准的借貸申請明顯減少。想要順利借到錢來買房,就得先了解貸款會被拒絕的原因。以下是6大原因。


1.文件不完整
文件不完整是貸款申請被拒的主要原因之一。房產教育與投資公司SkyBridge International創辦人兼總執行長溫國強指出,一些申請者沒有適當的文件來證明他們的收入,他們的文件亂七八糟,卻認為以自己的收入所得是符合借貸資格的。

“這無關你對自己收入的想法,而是你要如何說服銀行(來相信)你賺了多少。”

申請貸款的文件必須是書面呈現的,這可以是薪水單、銀行結單或所得稅付款收據。


2.不知道償債率的計算方式
償還貸款的能力不足,是另一個主因。一些申請者不知道銀行是根據淨收入來計算債務償還率(Debt Servicing Ratio,簡稱償債率) ,而非毛收入。

一些申請者根據自己的毛收入,以為符合資格申請貸款,但實際上銀行是看淨收入。這表示在扣除公積金、每月扣稅或政府貸款(若有)等之后,申請者可能不再符合資格。

所謂償債率,也就是貸款人每月供款佔入息的比率。


3. 缺乏信貸紀錄
剛畢業、沒有中央信貸資訊系統(CCRIS)紀錄的年輕申請者,由于缺乏信貸紀錄,其貸款申請尤其容易被拒。

若為一家私人有限公司工作不到一年后,你開始買屋子,但沒有信用卡和汽車貸款…那么你的貸款申請很可能會被拒絕,因為沒有還款紀錄可供銀行參考。

折衷方法是申請一張信用卡並持續一兩年,讓銀行可以追蹤你在中央信貸資訊系統的還款紀錄。

如果你為一家跨國公司工作,銀行可能會有不同看法並給你較好的待遇。儘管如此,目前許多跨國公司在全球各地展開裁員,這也可能影響銀行看法。

因此鼓勵畢業生先工作一兩年后才置產。


4.少過2年的收入紀錄
一般上,賺取佣金者例如自雇人士、房地產代理和多層次行銷與銷售專業人士,會面對收入紀錄不足的問題。

銀行一般對賺取佣金者的收入可持續性存疑,尤其那些收入紀錄少過2年者。
賺取佣金者在入行首年往往會勤奮出外招生意,繼而收到很高的佣金收入。問題是,當他們申請銀行貸款時,銀行卻不接受他們第1年的佣金收入(證明)。

你可能在工作第1年每月賺2萬令吉,但銀行會質疑,你是否能在第2、第3年也持續賺取同樣的收入?

銀行拒絕以收入面值作為參考,反之會對申請者的收入做出一定幅度的折扣,例如在計算償債率時,只算2萬令吉的70%至80%。

銀行會扣除其他每月扣除項目,再計算每月供款,來看你是否符合資格。

如果身處賺取佣金的行業且工作少過2年,那么貸款申請很可能會被拒絕。
同樣的,如果是自己做生意不到2年,也會面對同樣待遇。



5. 背負太多項貸款
一些買家在短期內買入太多房產,以個人名義借入太多貸款,這對銀行而言是一項危險訊號。

例如,你在2年內買了4項房產,銀行可以透過中央信貸資訊系統知道你是一名投資者。即使你是和別人聯名購買,銀行也未必會高興。銀行會視你為高風險申請者。

當這4項房產在同一時間竣工,你必須同時償還4項貸款的分期付款時,這對銀行會是一個很大的打擊。

擁有個人貸款的房產買家也可能處于不利位置,因為銀行不喜歡個人貸款出現在申請者的中央信貸資訊系統紀錄內。


6.偽造文件
為了爭取銀行借出更多錢,很多申請者偽造收入證明如薪水單。尤其那些搶購房產的人,這種做法更是普遍。

篡改文件如同欺詐。市場上有很多人這么做,但一旦被銀行發現,他們可能會無限期的被列入黑名單。

客戶不會知道被列入黑名單,因為銀行沒義務向客戶解釋貸款申請被拒的原因。

沒有辦法可修復這個情況。銀行不允許職員洩露拒絕原因。一名銀行職員之所以會向你解釋,可能因為他是你的朋友。

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