Tuesday, October 25, 2016

【新】新交所亚太房地产信托挂牌基金上市要知道的3件事


在经过一些耽搁后,新加坡首个房地产投资信托(REIT)挂牌基金(ETF) – 辉立新交所亚太股息领先REIT ETF (Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF,以下简称辉立REIT ETF) – 确定在10月20日开始交易。

这个新推出的辉立 REIT ETF将会密切追踪新交所日本以外亚太股息领先REIT指数(SGX APAC ex-Japan Dividend Leader REIT Index,以下简称新交所REIT指数)的表现。新交所REIT指数是新加坡交易所在8月29日推出,它涵盖了日本以外亚太30个REIT,以总资本额计算,它占了区内REIT领域超过70%。

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以截至2016年9月30日的总股息(% 比重)来衡量及排列

澳洲、新加坡、香港
酒店、住宅、零售、多元、工业、办公楼



1. 新交所 REIT 指数成份股的挑选是基于总派息

大部分本地投资者所熟悉的海峡时报指数 (STI)是一个以资本额来比重的指数,基本上这意味着一只股的市值越大,像新电信(Singapore Telecommunications),它在指数所占的比重会越大。
另一方面,新交所REIT指数的成份股是基于总派息来挑选,并会考虑到其规模 (市值超过3亿美元) 自由流通量/流通性的约束(自由流通量超过20%)。每一只成份股的最大比重限制在10%。

辉立资本指出,这个在某程度上基于现金流的挑选标准比基于市值来衡量的标准更有意思。有时候,市场情绪可能导致REIT的股价升或跌,但这些升跌对REIT的潜在表现及派发股息的能力没有影响 。

2. 接触新加坡以外的多元REIT市场

虽然本地投资者应该不会对新加坡上市的REIT感到陌生(像腾飞房地产信托、凯德商用新加坡信托及星狮地产信托等),但他们可能对在海外上市的REIT认识不多。因此,辉立REIT ETF为我们提供了一个接触区域REIT市场的途径,省得我们对每个REIT逐一做‘功课’。

此外,就像市场其他ETF一样,辉立REIT ETF也能让投资者以较低价格作多元投资。

基于该ETF的0.88美元至1.10美元指示性价格范围高端,在首次公开售股(IPO)认购最少1,000股的人士将需要付出1,100美元(不含费用,大概是1,532元)。一旦它在新交所开始交易后,投资者每次可以只购买100股。 相比之下,个别投资者如果想要买一手香港的领展REIT(这个ETF的最大成份股),他需要付出2万8,000港元(不含费用,大概是5,025元),后者是基于其在10月14日的收盘价。

因此,只要付出一小部分金钱,投资者便可以通过这个新ETF投资于区内30个最大型的REIT。

3. 投资者可以获得稳定收入来源

虽然美国联邦储备局还在考虑于2016年加息,但无可否认的是,我们现在依然生活在一个超低息的环境中。 由于投资者在这样一个环境中继续不断追求收益,我们必须慎防转向一些风险较高的资产。

在这点上,REIT成为了投资者的追捧对象之一,因为后者提供稳定收入及其获益率也比一般定期存款或政府债券来得高。特别值得一提的是,亚洲REIT所提供的收益率差价与个别10年期政府债券相对较高。

亚洲REIT提供相对较高的收益率差价
Source: Phillip Capital Management, Bloomberg July 2016

资料来源:辉立资本管理,彭博社,2016年7月

10年期政府债券收益率及REIT收益率差价
国家:新加坡、日本、香港、澳洲、美国、英国
收益率差价(灰色)、国家收益率(橙色)

截至9月30日,新交所REIT指数的总收益率为5.2%。值得注意的是,与新加坡及香港不同之处是,澳洲需要在所派的股息中收取15%预扣税(withholding tax)。再加上基金为派发股息所支付的企业税,净收益率将会较低。

话虽如此,较低收益可被ETF提供的多元投资抵消。此外,对投资者来说,辉立REIT ETF可被视为一个被动投资选项。主理商将会每半年重新平衡该REIT ETF组合,而股息也是每年派发两次。

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