Tuesday, October 4, 2016

【国际】亚细安房地产投资信托的3个投资主题


以2Q16的业绩来看,REIT的营运表现似乎不尽理想。联昌国际(CIMB)指出,REIT能以三个方法来提高每单位派息(DPU),即:
i)收购新物业;
ii)执行资产增值计划;
iii)进行发展活动。

融资成本低

由于目前债券的获益率相当低,企业的借贷成本仍偏低。此外,REIT的单位价格上涨,也使它们能通过发行单位筹资。所以,REIT能以较低的成本在国内外收购物业。

基于大部份REIT的杠杆水平都不会太高,因此它们仍能通过举债的方式来收购物业。在亚洲的REIT当中,泰国和马来西亚的REIT能增加较多债务(以所管理资产的比例来看)。

收购机会

CIMB认为,以目前业者之间激烈竞争的情况来看,业者可投资者的资产并不多。

新加坡的REIT要收购新物业,必须在海外市场寻找目标,它们会收购的物业主要为办公楼、酒店和医院。马来西亚的REIT能在国内找到各类值得收购的资产,这将是它们继续取得增长的方式。

投资者应留意:双威产业信托,柏威年产业信托,泰国可能上市的REIT

双威产业信托(Sunway REIT)

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马来西亚证监会在2016年7月表示,它可能会允许REIT进行房地产发展项目,以及收购空地或正在建造中的物业,只要这类资产不超过物业组合总额的15%。若当局修改规定,双威产业信托(Sunway REIT)将是最大的受惠者,因为它将能从其保荐机构双威(Sunway)取得项目。

柏威年产业信托(Pavillion REIT)

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在有望靠收购取得增长的东南亚REIT当中,CIMB较为青睐的是柏威年产业信托,因为它将有望收购2项物业,即柏威年广场的延伸部份(Pavilion Extension)和飞轮海88广场(Fahrenheit 88)。Pavilion Extension价值6亿令吉,它能使柏威年产业信托的资产总额增加11%。

柏威年产业信托目前的杠杆水平为25%,意即它仍能通过借贷来收购物业。其单位目前是以1.45倍的股价与账面值(P/BV)交易,意即它也能以发行单位的方式筹资。

Sri Panwa REIT (SPWREIT)

泰国的Sri Panwa酒店产业基金(Sri Panwa Hotel Property Fund)预料将是首个转为REIT的房地产基金。若能获得泰国证监会批准,此基金应会在今年内转为REIT,并改名为Sri Panwa产业信托(Sri Panwa REIT)。它所投资者的物业包括普吉岛的Sri Panwa酒店,预料它将以拥有豪华酒店为目标。
 

泰国首要房地产REIT

泰国另一个即将上市的REIT是泰国首要房地产REIT(Thailand Prime Property Freehold and Leasehold REIT)。它之后将向Exchange Tower有限公司的所有股东收购股权。这家公司拥有位于曼谷 Sukhumvit路的零售及办公大楼Exchange Tower。

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