Monday, August 24, 2015

【房】钱途屋语:应否选择净息贷款


如果你熟悉什么是摊销(Amortization),那么你应该知道一般抵押贷款(即是普通抵押贷款)的每期供款将包含利息及贷款本金(贷款余额),一般抵押贷款的供款是利随本减,摊分长时间供款。

最后,你将会还清利息而你的贷款余额也会逐渐减少、还清。

市面上也有一种抵押贷款叫做净息贷款(pure interest only mortgage),意即你的供款只还利息,不还本金。

在你决定该用哪种贷款之前,先了解两者之间的差异是必须的。

净息贷款优点
★较低每月供款,投资高价值或昂贵的产业如果我们申请一笔45万令吉的房贷,年利率4.5%,偿还期20年,使用普通抵押和净息抵押的每月供款将有所不同,而所欠的母金也会不一。

下列的表我们将两者的供款放在一起,让大家看得更清楚。


注意:一般抵押贷款和净息贷款的支付款项的差别,选择净息贷款每月供款少于1159.42令吉。你可善用这笔多余的钱,供个人开销或投资,以钱生钱的方式赚取额外收入。

假如你选择的抵押贷款是净息贷款,那么,每月的供款本对一般贷款低,因为供款主要只是还利息,但并不包含本金。

这意味着贷款余额由始至终将保持不变,而你必须在贷款期限结束时,一次过还清所有的贷款余额。
以下图表,可让你更清楚一般抵押贷款与净息贷款的不同。


3种还清净息贷款余额典型方式
1.出售房产,将所获的收益还清贷款余额
2.将额外现金投入投资计划或储蓄计划,以累积足够,以便在贷款期限结束时还清贷款余额
3.再申请另一个一般抵押贷款来还清贷款余额

★灵活供款方式
净息贷款允许你更灵活的供款,以减少贷款余额。

事实上,金融机构每每担心借贷人在贷款期限结束时,无法还清全额,所以常鼓励借贷人灵活供款,即在现金流充足时多付供款,以助减少贷款余额。

通过弹性供款,你同时也是在减少每个月的利息。

若有信心投资能获得比年利率4.5%更好的回酬,就应该先用多余的现金投资,然后再以赚得的投资收益来支付房贷母金。

这灵活性的偿还方式,对于没有固定收入或赚取佣金的人来说,有相当的吸引力,因为他们能根据当下的收入灵活的处理每月供款。

★产业价值提高=利润
净息贷款较低的每月供款,可让你马上就能负担原本需要多些时候才有能力购买的较昂贵产业,也就是升值潜质较高的房产。当净息贷款的期限结束时,如果产业的价值比贷款余额更高,你可将产业变卖,从中赚取差价。

换个角度来看,其实你是以低成本租下产业并在租约期限结束时获取利润。

净息贷款的缺点
★净值保持不变
就如之前所说,由于净息贷款计划的每月供款只需支付利息,因此除非你偿还比指定的每月供款更高的数额,以减少贷款余额,否则贷款余额将保持不变。

贷款余额保持不变,纵使你拥有该产业再久,产业净值都没有任何进展,而金融机构还是只会在你还清贷款全额后才释放产权。

★产业价值减少=无法偿还贷款
你必须在贷款期限结束时,一次过还清所有的贷款余额。如果依靠你的投资账户和期待产业升值,作为日后还清贷款的方法,就必须承受相当的风险。

如果产业价值因为保修,结构或地理位置的相关因素不增反减,不但难以脱售赚利,产业市值还可能比你的买价更低。

★高昂利息
利息是根据你的贷款余额计算,假如贷款期限内,你没有支付比每月供期更高的款项,以减少贷款余额,最后所支付的利息会比一般抵押贷款更多。

结论
低息贷款好比把双刃剑,只付低利息的每月供款看似很有吸引力,可是你的贷款余额将继续维持在原点保持不变。

如果你想选择这类抵押贷款,就得用心计划并且有恒心地持续供款比每月供款高的款项,直至还清全额为止。


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