相信大家都喜欢投资于保健医疗业，原因是这个行业稳健，可抵御衰退及拥有高增长潜能。医疗保健股受到投资者的热捧，尤其是全民牙医集团(新加坡) (Q&M Dental Group(Singapore))历来的表现有目共睹。问题是，医疗保健股目前的估值昂贵(基于它们的本益比)，令许多人望而却步。
等等，医疗保健业者需要医院来运作，那么，为何我们不投资于提供医院的房地产投资信托(REIT)。先锋医疗产业信托(First REIT)是新加坡第一家医疗保健REIT。
公司简介
先锋拥有总共16个产业，12个在印尼；3个在新加坡及1个在韩国。 尽管公司是在新加坡上市，但其超过95%的收入是来自印尼。
先锋的产业价值：蓝色为新加坡；橙色为印尼；灰色为韩国。资料来源：公司
收入以千元计算，绿色为百汇生命房地产投资信托；深蓝为城市酒店信托；浅蓝为先锋医疗产业信托。
每单位派息(单位为‘分’)。资料来源: 公司2014年报
公司大部分的增长是归功于在过去几年其组合添加的新产业，包括在巴厘岛、雅加达西马图庞(Simatupang)及西爪哇省普哇加达 (Purwakarta)的施乐安医院(Siloam Hospital)。REIT增加资产及收入的主要途径是当其保荐商把发展项目出售给其REIT。因此，要评估先锋的增长潜能，我们首先来看看其保荐商力 宝卡拉瓦卡(Lippo Karawaci)。
力宝卡拉瓦卡是印尼的大型产业集团，它拥有超过30个医疗保健产业，而先锋获得优先收购这些产业的权利。这意味着先锋具有添加优质医疗保健产业的潜能，而其增长之路将会是一片光明。
股息
以8月3日的1.40元交易价计算，其股息获益率为5.7%。单从股息获益率(dividend yield)来看（图中的数据是基于7月31日的价位），它比百汇生命房地产投资信托(拥有伊丽莎白医院及鹰阁医院)更具吸引力 。医疗保健公司不属于周期性股，因此与酒店REIT相比，医疗保健REIT的估值较高，但股息获益率较低。
股息获益率，浅蓝为先锋医疗产业信托；深蓝为城市酒店信托；绿色为百汇生命房地产投资信托；红色为腾飞酒店信托。
先锋另一个有利因素是它拥有长达10.8 年的租约期! 这对为被动收入作出投资的人说很重要，因为股息派发比较稳定。换句话说，先锋每年的派息最低限度不会减少，这是一个像债券的REIT。
加权平均租约满期为10.98年。资料来源：公司2014年报
先锋不单拥有长期租约，它也有一个让投资者受惠的租金架构。先锋收取的租金收入为新元，因此它不会受到印尼盾贬值的影响。先锋的投资者不用太过担心印尼盾贬值。话虽如此，如果印尼盾长期走低，租户可能无法应付租金升值。
印尼资产的租金架构:
– 基本固定租金
– 每年租金加幅 (2x 新加坡消费物价指数百分比增幅，最高为2%)
– 额外可变动增长，与印尼资产总收入挂钩
融资
先锋的负债比大约是33%，大部分债务是属于固定利率或与利率掉期对冲。直至2017年，先锋不需要进行融资。它拥有健康的借贷，即使利率在短期内大幅上升，先锋最低限度在短期内不会受到影响，也不会令派息大大受损。
负债资本比。
总结
先锋在8月3日以1.40元交易，让其本益比为11.5倍，而股价与账面值比(P/B)为 1.37倍。
对 REIT来说， 普遍认为利用P/B来估值比较合适，因为本益比受到合理值增减影响。以1.37倍而言，先锋肯定不是最便宜的REIT，但它可能是十分稳健的REIT。
此外，其保荐商力宝卡拉瓦卡可以为其未来增长给予支持，让其理所当然地成为一个像债券般的REIT。长期而言派息也将会不断增加。
左边是本益比；右边是股价与账面值比，图表数据是利用7月31日的数字。
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