Thursday, June 16, 2016

【房】产业倾情:合理房价 计算有理


行情有上有下,这就是市场。房价也一样,会随着大市与大环境的变动而起起落落。

今年内,全球房价料调整,也是买方的市场。有意买房或投资的,正是趁低买入或抄底的大好时机。

然而,要如何为自己找到合理房价?

今年,很多投资者,甚至业界人士都看淡大马房市,认为大马房市普遍看跌;尤其是大马房市在历经了从2008年到2014年黄金7年的产业大涨之后,稍微调整也是必然的现象。

而其实,看跌房市又何止大马而已?房价下跌,现已形成全球的发展趋势。

从全球房价最高的城市香港,到伦敦、纽约、新加坡、日本等,如今的房价也都在经历过去几年的大涨潮后,稍微回落。

尽管如此,预料今年将是房价的调整年,也是买方的市场。

有意买房或投资的,正是趁低买入或抄底的大好时机。

成交价未必反映真相
房价纵使再低,但也不能买贵,总得找出一个合理价位才行。但市场上待售的房子那么多,每个单位的个别情况都不一样,合理的价位怎么找?

这里提供几个方法,或许可以让有意购屋的人士参考。

1.搜集公开成交价
若没有雄厚的资金,就要比别人更了解市场。因为资金有限,投资更加马虎不得。

通过各方管道,包括上网、业者、产业代理(经纪或仲介)、旁人等明查暗访,从市场搜集二手屋、预售屋的成交价与租金率,这三大决定房价的重要元素,将有助你更加了解房价走势。

尤其是向产业代理询问时,你可以把你要求的条件,包括地段、类型、面积、屋龄、环境、交通、便利等逐一告诉代理,让他帮你分析、寻找。

当然,如你能说得越详细,所获得的资讯也越准确。

2.发掘真正合理价
很多时候,买卖双方都不想让人知道他们的交易价,到底是高或。

有的买家为了要向银行申请较高的房贷金额,提高报价;也有卖方不想影响整个社区房价行情,而报价更高。

这些因素都导致很多买卖方,都不据实报出屋子真正成交价。

因此,公开的成交价,不能尽信,只能当作参考。想要发掘真正的合理价,还需花费一番功夫。

至于预售屋的实际价位,或许只有发展商才懂。但屋比三家,至少也可以让你看出一些端倪。

另外,打听社区与周边环境的租金情况,也有助你对房价与房租比有更深一层的认识;再对比房价,慎重考量才买也不迟。

5招找出真正合理价位
另外,想要找出真正的市场合理价位,你还是可以通过以下几个诀窍一探究竟。

1.八折算法
在买方的价位,打个八折或许更接近真正的市场行情。接着再根据屋龄、社区、环境、交通、便利等,作进一步的细分,衡量是否值得买。

2.实买虚卖
在市场买卖中,买方的买价永远高于实际的成交价,而卖方的卖价,也常常被产业经纪压价。因此,在探询行情时,不妨转换角色,以卖方的口吻打探实情。

3.找产业估价师估价
产业交易,动辄都数十万令吉计,任谁都不想买贵。

因此,确定目标后,找合格的产业估价师为你估价,确定这个价位是你要的、可以负担的价位。还要初步估算一下,你可以借贷的房贷额度是多少。

4.法定拍卖价
以最近法定拍卖同一地段、同一类型的房屋拍卖价作为基准,也是底价参考。然后,再计算过去5年内,拍卖价的平均均价,大致上就能计算出一个属意的合理价位。

由于法定拍卖的拍卖底价,都经过银行、法庭的慎密计算,因此参考价值高。

再加上房市每5年一个循环周期,以此作为一个区间,再打个九折,就能计算出最贴近市场的合理价位。行情好时,拍卖价一般是市价的八或九折,行情不好时,则降低到七折。

5.租金回酬率
租金回酬,主要是视地点、产业类型、屋龄、交通、便利设施与市场而定。

因此,眼光独到的买方,买前会从旁观察、考察潜在产业项目、邻近地区产业、未来产业市场的出租比率与租金回酬,再审慎评估、分析、决定。

一般而言,只要租金回酬率,每年取得6%以上,比一般的银行定存还高,再加上产业增值,已是很不错的产业投资。

总之,投资产业,机会成本与投资风险永远并存,而投资产业的第一步,就是发掘市场的合理价位;不管是自住或投资,都需以合理价位买入。

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