Sunday, January 29, 2012

在严峻的前景中,所有新加坡房地产投资信托都会遇上同样困难?

物流REIT前景备受看好

新加坡的房地产投资信托(S-REIT)在经济不稳定的时期往往被视为避风港,但它们也无法幸免于全球经济放缓所带来的影响。富时海峡时报房地产投资信托(FTSE ST REITs)分类指数也确实在今年初至12月13日下滑了26.8%至540.13点。

与此同时,新加坡的2012年国内生产总值(GDP)增长预测下调令市场更恐慌,因本地业主更难在短期内调高租金和签署新租约。多个通过举债来进行收购的S-REIT也可能面对利息偿还比率(interest coverage ratio)提高的风险。

然而,有些REIT却在前景不明朗的情况下计划加强它们的市场地位。其中值得注意的是涉足于工业产业的腾飞房产信托(Ascendas REIT),它以1亿7,900万元完成收购两个位于新加坡的资产。另外,拥有商产组合的K信托亚洲(K-REIT Asia)也以20亿元收购了海洋金融中心(Ocean Financial Centre)的87.5%股权。两家公司的行动均显示它们对工业产业及商产领域的信心。

穆迪投资服务(Moody’s Investors Service)也持相同看法,它认为S-REIT的前景依旧持稳。穆迪进一步强调,S-REIT资金雄厚,融资记录良好,即使严峻的情况持续下去,预料它们也能安然渡过难关。

工业REIT名列前茅

仲量联行(Jones Lang LaSalle)在一份报告中表示,新加坡正进入一个“租金调整期”,并料甲级办公楼的平均租金将在4Q11下降约4%至每平方英尺6美元。随着企业搁置拓展计划,并可能裁员,租户对办公楼面的需求料将适度下降。

尽管经济放缓,但预期零售及款待业REIT在未来季度仍取得盈利增长,由于零售业的前景大好及旅游业越来越兴旺。值得留意的是,商业讯息公司BMI的新加坡零售报告预测,总零售额将从2011年的442亿元预估增加至2015年的511亿元。

无论如何,工业REIT依旧是我们心目中的至爱,它们的平均股息获益率是所有REIT分领域中最高的。华侨银行(OCBC)给予工业REIT‘加码’评级,因为所有工业REIT均在截至2011年9月30日的财政期间录得令人鼓舞的业绩。

尤为显著的是,工业REIT的总体租用率介于94.5-100%的高位(2Q11为94.3-100%),显示工业楼面租赁市场坚韧。此外,工业REIT截至2011年9月30日的总杠杆比率为健康的23.8-41.3%,在与40-45%的长期最佳平均杠杆目标相比下显得十分理想。

物流空间带来更大回报?

全球化及外包风潮盛行促成对综合供应链的需求,并令市场对亚洲物流服务的需求殷切,因而推动本区域物流/仓存业的增长。商业资讯公司Datamonitor预测,亚太区物流市场的表现将会提高,并预期后者在2008-2013年的五年年复合增长率为10.1%,从而令物流业在2013年底的市值增至4,715亿元。鉴于前景乐观,难怪涉足于物流/仓存业务的工业REIT比其他同行更胜一筹,并为投资者带来数一数二的股息获益率(请参阅列表1)。

星展唯高达(DBS Vickers)也指出,短期而言,物流/仓存服务是最坚韧的业务,因为它受到政府高度的规划及管制,因此其租金波动不大,表现主要取决于国家的环球贸易及优秀行业。

物流空间的租约较长也让物流/仓存工业REIT避免受到盈利不稳定的影响,因为其加权平均租期(WALE)一般上约为五年或以上,反观普通工业REIT的WALE则约为三到五年。即使经济放缓,长期租约也能确保稳定的收入。

值得留意的股只

截至2011年9月30日,凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)及丰树物流信托(MapleTree Logistics Trust)均录得最长的加权平均租期(WALE)。不可忽视的是,星展唯高达都给予这两家以物流/仓存业务为主的工业REIT‘买入’评级,目标价分别为1.11元和1.07元。

凯诗是于2010年4月12日在新交所挂牌上市,其自挂牌以来的每单位总派息季比一直节节上升。它在最近的第三季度录得可分配收入年比增长8.6%,并比其招股书内所示的预估数字高出8%。强劲的盈利表现也归功于组合内的货仓年龄尚轻(平均年龄为3.1年)及全面出租予各行各业。凯诗拟扩大组合,并着眼于亚太区新兴市场内的商机。

另一方面,在稳健的租用率下,丰树物流在3Q11录得6%的自然增长,其现有组合也更新了高达12%的租约。它也预期其香港营运的表现将因租金可能得以上调而提高,因为一些业主把它们的工业产业转换为办公楼或零售空间导致工业产业的供应将会紧缩。此外,公司的债务组合改善,其偿债期在安排再融资后已延长至3.7年。

需求殷切,供应遇瓶颈

与此同时,市区重建局(URA)的最新数据显示,工业产业的供应料将增加9%,其中约70%将在2012-13年期间完工。尽管如此,未来的供应依旧有限,因为URA表示,大部份新产业已获预租承诺,并且是基于有需求才建设的。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的3Q11新加坡市场观察报告显示,市场对新加坡货仓的需求在3Q11趋稳,因为很多公司以较高租金更新租约。全岛的平均月租季比提高2.9%。

此外,本地制造业(尤其是生物医药制造业)的需求料将增加,因为贸工部表示,本地制造业在第三季度取得13.2%的年比增长,尽管GDP增长预期放缓。鉴于未来两年的需求仍十分殷切,新加坡及亚洲物流领域将有望蓬勃发展,尤其是在本地工业REIT早已蓄势待发及在区域建立了稳固基础的情况下。

理智投资

虽然物流产业的短期前景向好,加上REIT的防御型本质有助减轻不同行业所带来的市场风险,但这并不表示REIT可以完全幸免于市场动荡或地域风险。

不容忽视的是,虽然物流服务的前景稳定,但物流对许多企业而言是一项成本开支。长期的不明朗局势及冷淡情绪可能会导致一些企业削减成本,从而打击物流产业的需求和增长。此外,尽管能锁定租金的长期租约将可在不稳定的市场中带来强劲的盈利增长,但这也意味着涉足于物流领域的REIT将无法在好景时从租金的上升趋势中受惠。

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