首先是要有地库和资金，自己当发展商并非不可能。
但当你有这个心思的时候，也必须掌握个中的技巧和知识，否则，要闯出一片天地绝非易事。
有了土地和资金之后，下一步如何向晋身发展商迈进。
房地产是许多人创富之道，中国和香港百大富豪排名，就有不少是从房地产赚得第一桶金或身家因此暴涨。
英国莱坊国际（Knight Frank）与联昌国际（CIMB，1023，主板金融股）发布的《2013年财富报告》显示，大马富豪去年在房地产的投资总额，超越了股票和债券。
经济前景有欠明朗，富豪寻求稳当投资项目，产业自然而然成为他们的首选。
特别是位于黄金地段的产业，不仅风险低而且回酬也极具吸引力。于是，大家都觉得房地产市场越热，赚最多的还是发展商，所以不少人都觊觎房地产的创富潜能。
不少地主甚至自己当起发展商来，虽是从小做起，但主打的精致路线却有不俗的成绩。
“当你选定地库后，还有一系列的工作和手续需要着手进行，以确保发展计划顺利。”
发展商和股票投资都需要付出努力，当中就包括对地库的发展潜能进行分析和研究。
“只有透过可行性研究，才能较全面的鉴定某片地库的发展潜能。”
“而成本和现金流又和资源的应用、工程的进度、销售行情等环环相扣。”
可行性必修改
必修1 计算发展潜能
发展商在收购土地前都需做足准备功夫，以免陷入困境。
“选地的时候，最重要的就是大致算出地库的发展潜质，也就是发展计划中的赚幅。”
“盈利和购地费比例一般需达1：1才符合经济效益，当然这并不是非遵守不可的铁律，发展商可依据自己能力而决定。”
1英亩的土地，一般上能兴建12间排屋或店铺、或8间半独立式洋房、或4独立式洋房、又或是60至80个单位的公寓。
所以在计算时，需配合不同建筑种类的建筑费和售价，做出计算下得出有关比例才决定是否执行土地收购计划。
计算发展潜能方程式
发展总值100%=盈利20%至30%+土地价值20%至30%+建筑费40%至50%
山坡地建屋成本高
如果有关地库处于山坡位置，就不能以一般的拇指守则计算，因为当中设涉及的过程较为复杂，政府部门的限制也较多。
“只要团队内有这方面的专家，依然有发展潜能，就好像在Sunway Montana，发展商把斜坡改造成私人公园。”
无论如何，有关的建筑费也将会增加，涨幅介于每平方尺会10令吉至20令吉之间。
尽管土著保留地发展计划算法也有所不同，尽管赚幅较少但只要能够掌握当中的巧妙，仍充满机会。
“发展土著保留地也有一定的风险，除了销售速度较慢外，银行也经常拒绝购屋者的贷款申请，无论如何仍有许多成功的发展商。”
必修2 看地图搜集资料
经过基本计算以鉴定土地的发展潜力后，就要开始收集所需资料。
地图是发展商的必需品，除了显示确切位置外，也让投资者了解附近地区的发展情况，包括道路连接、购物广场和学校等设施。
“何振顺研究（Ho Chin SoonResearch）的地图，清楚划分马来保留地、森林保留地和政府保留地，用户可通过该地图来鉴定地块的发展潜能。
投资者也需同时采用谷歌地图和地方政府地图（LocalGoverment Map），以便能了解当地的发展和限制。”
在研究地图后，就可以着手和地主了解相关土地文件，以进一步了解详情。
必修3 亲访地段探行情
尽管通过地图，能大致了解土地的基本资讯，但更仔细的详情，唯有亲自到访才能得知。
发展商需了解土地情况，如斜坡程度、土质、出入口连接点以及河流等。
“如果斜坡超过3级，需向有关部门申请斜坡管理的准证，当中至少需耗费一年时间。”
出入口连接点也是发展商需关注的一点，当中包括未来的交通连接、工程连接和展示屋的连接。
“最重要的就是建筑过程中的连接，如途径住宅区将具一定风险，任何意外发生将影响到工程进展，所以必须找出适当的工程出入口”
必修4 再访现场探民情
第一次到访地段主要是感受一下，同时大致了解周遭环境，而且很多细节可能会忽略了。
“第二次到访能够清楚看见之前所忽略的重点，因此投资者需再次到访，以免当中出现遗漏。”
想更全面的了解土地情况，最直接的方法就是和当地居民谈话。
曾发生过同一片土地被业主卖给两个不同的投资，最后被迫通过法律途径解决，劳民伤财也耗时。
必修5 了解政府部门限制
发展商需向政府部门了解有关地块的限制，包括：
1.城市规划部（LembagaPerancang Bandar Malaysia）
2.区域划分（工业、住宅、农业和商业）
3.密度限制
4.面积比率
5.建筑高度控制（靠近机场）
6.地区发展计划
7.是否还有发展申请
8.市政局定下的泊车位
9.建筑设置要求（屋子之间的距离限制）
发展计划还需要向基础设施部（Jabatan Perancang Infrastruktur）申请，为社区设立交通连接和交通灯等基础设施。
“如果发展过程涉及斜坡清理，还得向工程部申请。以免接到当局的罚单。”
当确认以上的限制后，发展商需向土地局确认土地的拥有权和过往的交易记录，并和JUPEM购买地图，以确认土地的面积。
“确认面积是非常重要的部分，以便能准确的画图。”
必修6 各方面着手市场调查
市场调查是当中的最重要一环，如未能鉴定市场所需，任何宏图大略皆显得多余。
投资者可通过多种管道进行市场调查，包括网站、报纸、销售人员等，以确定产品市价，及发展潜能。
“最直接的方法就是假扮客户，到邻近发展商的展示厅查询，如果临近的发展计划销售表现有欠理想，投资者也应慎重考虑投资的抉择。”
必修7 预售单位测温
此外，初入行的发展商，以预售的方式测温。
透过向经纪人、亲友等进行预售活动，可以先了解市场对本身楼盘的反应，从中得知本身楼盘售价、地点是否迎合市场需求的最佳策略。
“新发展商最忌操之急，最好先透过预售活动达到50%至70%销售，才是保全之计。”
一旦预售反应欠佳，发展商还能紧急刹车，暂停进行中的计划，把损失减低。
必修8 布局规划蓝图
完成各种手续和了解实况后，假设一切顺利则可做出土地的布局规划，包括建筑的位置和公共设施位置（水库、公园和国能电房等）等等。
必须向有关方面了解相关的设施是否能够迁移，然后设计图则必须根据不同的限制重新规划。
另一方面，地方政府对发展计划都设下不同条件，包括兴建廉价房子和空地要求，因此发展商在布局时必须了解这方面的要求。
必修9 财务分析和管理
最后一个阶段，发展商就得对自身的财务状况进行分析，以找出最适合的方式进行发展。
发展商还需要把工程中所涉及的资金流动纳入其中，包括贷款和销售，以免陷入资金周转不灵的问题。
但当你有这个心思的时候，也必须掌握个中的技巧和知识，否则，要闯出一片天地绝非易事。
有了土地和资金之后，下一步如何向晋身发展商迈进。
房地产是许多人创富之道，中国和香港百大富豪排名，就有不少是从房地产赚得第一桶金或身家因此暴涨。
英国莱坊国际（Knight Frank）与联昌国际（CIMB，1023，主板金融股）发布的《2013年财富报告》显示，大马富豪去年在房地产的投资总额，超越了股票和债券。
经济前景有欠明朗，富豪寻求稳当投资项目，产业自然而然成为他们的首选。
特别是位于黄金地段的产业，不仅风险低而且回酬也极具吸引力。于是，大家都觉得房地产市场越热，赚最多的还是发展商，所以不少人都觊觎房地产的创富潜能。
不少地主甚至自己当起发展商来，虽是从小做起，但主打的精致路线却有不俗的成绩。
“当你选定地库后，还有一系列的工作和手续需要着手进行，以确保发展计划顺利。”
发展商和股票投资都需要付出努力，当中就包括对地库的发展潜能进行分析和研究。
“只有透过可行性研究，才能较全面的鉴定某片地库的发展潜能。”
“而成本和现金流又和资源的应用、工程的进度、销售行情等环环相扣。”
可行性必修改
必修1 计算发展潜能
发展商在收购土地前都需做足准备功夫，以免陷入困境。
“选地的时候，最重要的就是大致算出地库的发展潜质，也就是发展计划中的赚幅。”
“盈利和购地费比例一般需达1：1才符合经济效益，当然这并不是非遵守不可的铁律，发展商可依据自己能力而决定。”
1英亩的土地，一般上能兴建12间排屋或店铺、或8间半独立式洋房、或4独立式洋房、又或是60至80个单位的公寓。
所以在计算时，需配合不同建筑种类的建筑费和售价，做出计算下得出有关比例才决定是否执行土地收购计划。
计算发展潜能方程式
发展总值100%=盈利20%至30%+土地价值20%至30%+建筑费40%至50%
山坡地建屋成本高
如果有关地库处于山坡位置，就不能以一般的拇指守则计算，因为当中设涉及的过程较为复杂，政府部门的限制也较多。
“只要团队内有这方面的专家，依然有发展潜能，就好像在Sunway Montana，发展商把斜坡改造成私人公园。”
无论如何，有关的建筑费也将会增加，涨幅介于每平方尺会10令吉至20令吉之间。
尽管土著保留地发展计划算法也有所不同，尽管赚幅较少但只要能够掌握当中的巧妙，仍充满机会。
“发展土著保留地也有一定的风险，除了销售速度较慢外，银行也经常拒绝购屋者的贷款申请，无论如何仍有许多成功的发展商。”
必修2 看地图搜集资料
经过基本计算以鉴定土地的发展潜力后，就要开始收集所需资料。
地图是发展商的必需品，除了显示确切位置外，也让投资者了解附近地区的发展情况，包括道路连接、购物广场和学校等设施。
“何振顺研究（Ho Chin SoonResearch）的地图，清楚划分马来保留地、森林保留地和政府保留地，用户可通过该地图来鉴定地块的发展潜能。
投资者也需同时采用谷歌地图和地方政府地图（LocalGoverment Map），以便能了解当地的发展和限制。”
在研究地图后，就可以着手和地主了解相关土地文件，以进一步了解详情。
必修3 亲访地段探行情
尽管通过地图，能大致了解土地的基本资讯，但更仔细的详情，唯有亲自到访才能得知。
发展商需了解土地情况，如斜坡程度、土质、出入口连接点以及河流等。
“如果斜坡超过3级，需向有关部门申请斜坡管理的准证，当中至少需耗费一年时间。”
出入口连接点也是发展商需关注的一点，当中包括未来的交通连接、工程连接和展示屋的连接。
“最重要的就是建筑过程中的连接，如途径住宅区将具一定风险，任何意外发生将影响到工程进展，所以必须找出适当的工程出入口”
必修4 再访现场探民情
第一次到访地段主要是感受一下，同时大致了解周遭环境，而且很多细节可能会忽略了。
“第二次到访能够清楚看见之前所忽略的重点，因此投资者需再次到访，以免当中出现遗漏。”
想更全面的了解土地情况，最直接的方法就是和当地居民谈话。
曾发生过同一片土地被业主卖给两个不同的投资，最后被迫通过法律途径解决，劳民伤财也耗时。
必修5 了解政府部门限制
发展商需向政府部门了解有关地块的限制，包括：
1.城市规划部（LembagaPerancang Bandar Malaysia）
2.区域划分（工业、住宅、农业和商业）
3.密度限制
4.面积比率
5.建筑高度控制（靠近机场）
6.地区发展计划
7.是否还有发展申请
8.市政局定下的泊车位
9.建筑设置要求（屋子之间的距离限制）
发展计划还需要向基础设施部（Jabatan Perancang Infrastruktur）申请，为社区设立交通连接和交通灯等基础设施。
“如果发展过程涉及斜坡清理，还得向工程部申请。以免接到当局的罚单。”
当确认以上的限制后，发展商需向土地局确认土地的拥有权和过往的交易记录，并和JUPEM购买地图，以确认土地的面积。
“确认面积是非常重要的部分，以便能准确的画图。”
必修6 各方面着手市场调查
市场调查是当中的最重要一环，如未能鉴定市场所需，任何宏图大略皆显得多余。
投资者可通过多种管道进行市场调查，包括网站、报纸、销售人员等，以确定产品市价，及发展潜能。
“最直接的方法就是假扮客户，到邻近发展商的展示厅查询，如果临近的发展计划销售表现有欠理想，投资者也应慎重考虑投资的抉择。”
必修7 预售单位测温
此外，初入行的发展商，以预售的方式测温。
透过向经纪人、亲友等进行预售活动，可以先了解市场对本身楼盘的反应，从中得知本身楼盘售价、地点是否迎合市场需求的最佳策略。
“新发展商最忌操之急，最好先透过预售活动达到50%至70%销售，才是保全之计。”
一旦预售反应欠佳，发展商还能紧急刹车，暂停进行中的计划，把损失减低。
必修8 布局规划蓝图
完成各种手续和了解实况后，假设一切顺利则可做出土地的布局规划，包括建筑的位置和公共设施位置（水库、公园和国能电房等）等等。
必须向有关方面了解相关的设施是否能够迁移，然后设计图则必须根据不同的限制重新规划。
另一方面，地方政府对发展计划都设下不同条件，包括兴建廉价房子和空地要求，因此发展商在布局时必须了解这方面的要求。
必修9 财务分析和管理
最后一个阶段，发展商就得对自身的财务状况进行分析，以找出最适合的方式进行发展。
发展商还需要把工程中所涉及的资金流动纳入其中，包括贷款和销售，以免陷入资金周转不灵的问题。
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