房地产是一个复杂的行业，从买地到兴建，从融资到出售，每个环境都环环相扣，且受限于不同法令的监管和要求。
想要晋身产业发展商，除了有钱有地，还必须搞清楚相关的法律条款。
不同行业都受到不同的法令管制，房地产业同样不能独善其身。
涉足房地产投资需了解的事项，也包括了法律课题。
“投资者首选的投资地点，通常都对当地法律有足够认知，因为这样才能保障投资者的安全。”
从购买土地到启动工程，再到出售给买家，发展商需要注意的法律事项的确很多。
“但大致上可分成三大阶段，包括收购地库、启动工程和建筑管理。”
有意进驻房产发展界的人，虽然法律事务会有专业的律师团处理或咨询，但发展商本身也必须清楚和了解每个阶段可能涉及限制和要求。
在收购地库方面，热门地点地段非常抢手，可能很多都已售出，剩下的可能会存在不同程度的问题。
遇到好献意须更注意
“当我们遇到一个好得不可思议献意时，就是it is too good to be true时，各位就必须更注意。”
当然，这不表示不要买：“大家只要有足够的耐心和金钱，这些问题一般上都能解决。”
阶段1 收购地库
●全面检视土地报告
首先，投资者需对想购买的土地有充分的了解，如土地的业权期限、土地用途、明确条件、利益限制和土地交易记录。
发展商的特性就好比如是厨师，需根据材料的新鲜度，也就是土地的条件，来制定土地发展计划。
发展商都有着自己的发展计划，所以在购地时，须确保这类计划是被允许，以免日后出现麻烦。
“如果有关土地被列为森林保留地，任你拥有再好的计划也是枉然。”
发展商在这个时候可以靠律师，提供法律上的意见，才能从多角度来鉴定土地的发展潜力。
●查清地主背景
不同层面和手法的欺诈事件层出不穷，购地前尽量与地主接触，以了解背景如贷款状况和声誉，才能避免错误的决定。
“不只是为了避免欺诈事件发生，还能借此了解地主的喜好，进一步加强合作的可能性。”
当然除了需了解地主的背景外，最重要的就是要了解地主的财务状况，才能决定对方是否可靠。
“在这个网际网络发达的年代，任何资讯几乎都随手可得，所以不能给自己任何借口，以把风险减至最低。”
●审核价值发展方式
投资者仍需考虑市场价值、银行贷款批准等事项。
购买土地和购买产业所需的首期和利息，皆有分别，因此投资者在购地前也应详细了解。
“另外，投资者也同时需要鉴定产业的市价以及收购的方式，当中也包括以联营方式，和地主合作发展。”
●寻求最佳融资方案
市场上有许多不同的贷款管道，借贷者需按个人所需及能力来决定合适的选择。
“除了传统的商业银行外，还有回教银行和某些大财团也愿意提供贷款，所以最重要的就是选择合适的贷款配套。”
●销售和收购合约
在拟定购买合约时，买卖双方，可讨论各自需求，纳入不同的条约，以保护双方的利益。
“只要愿意，许多事情都能够带到谈判桌上，让双方讨论，毕竟这是一项涉及双方利益的合约，只要大家同意一切皆有可能。”
在真正落实买地前，买家一定需要到现场观察，看是否有任何非法或合法占用的情形出现，并就情况再加以讨论，以争取最大的权益。
阶段2 启动工程
产业发展可分成五种不同种类，如住宅、农业、商业、工业和混合型。而每一项发展计划，皆受到不同的法律条文管制。
“投资者需要注意的就是住宅，因为住宅所涉及的限制较多。”
我国是本区域对购屋者提供最完善保护的国家，由于在80年代至90年代间，国内出现了许多弃置建筑计划（Abandoned Project），让政府决心推出系列的法令，保护购屋者。
所以拥有这类发展计划的发展商，需清楚所涉及的法令，如1966房屋发展法令、房屋发展户口限制、发展商执照和销售准证等不同法令。
也因为这类限制，让市场衍生许多不同种类的建筑种类，如Solo（Small Office Leisure Office）和Sofo（Small Office Flexible Office）等，都是发展商避开条例控制的手法。
购屋者也需仔细阅读宣传单张上的细节，包括所受的条例限制，一旦未来出现什么问题，也能保护自己的权益。
“投资者需充分了解当中的每项细节，唯有这样才能在问题出现时，马上作出回应。”
与此同时他表示，每项发展计划皆有分别，特别是涉及分层地契等较复杂的程序，所以律师需及早参与其中，以拟定合适的合约，保障双方的利益。
阶段3 建筑管理
在工程竣工后，投资者除了自住外，有其他两种选择，包括出售或出租物业。
“当然无论出租或出售，律师依然扮演着非常重要的角色，以拟定合约。”
除了一般的买卖合约外，对于共管建筑而言，当中更重要的还包括管理结构合约。
管理是一项非常重要的学问，因为将会影响到公司的声誉。
“一般百货公司都会和租户签订管理合约，以便更有效管理物业。”
过去的阳光（Sunrise）就因为擅长管理旗下物业而闻名。
总结：要不要当发展商？ 投资房产不看时机
这个专题报道从各方面和层面探讨了当发展商的种种，大家是否有点心动？
许多投资者在经济蓬勃发展时，认为房价太高，经济不景时，认为房价仍有下跌的空间不应贸然投资。
但“Good time don't buy,bad time don't buy,forever never buy。是投资者的悲哀。”
尽管经济低潮时，房地产价格普遍上较低，但银行在这时候多选择限制贷款。
“时机不是房地产投资的重点，资金管理才是重点所在。”
当然，良机当中难免藏着暗涌，作为一个发展商，除了看见机会外，也得审视自己应对危机的能力。
投资者需先确定手头上所持有的资金，在扣除每个月的支出，包括房屋贷款，日常家庭及公司开销后，计算出自己的持有能力（Holding Power），换句话说，就是手上的资金能支撑多久。
“投资者至少需3年至5年的储备，以免因资金周转出现问题，而陷入困境。”
金融风暴回复期很长，一旦这段时间未能找到收入的话，就必须依靠手上资金应付日常开销。
评估预见的风险
由于发展商从买地、设计图测、获得相关部门批准至楼盘预售，当中需约2年的时间。
“因此，发展商必须确保自己在这期间有其他生意和足够储备，应付支出。”
“发展商也有可能在准备预售之际，面临政府推出打房政策的潜在风险。”
不过，最大挑战则是政府会否制定“先建后售”政策。
万一政府强制实施这项措施，在无法采用按工程进度收款（Progressive Billing）的情况下，市场供应极可能大跌80%。
“发展商也可能在和与客户签订买卖合约后，建材突然起价，杀业者措手不及。”
想要晋身产业发展商，除了有钱有地，还必须搞清楚相关的法律条款。
不同行业都受到不同的法令管制，房地产业同样不能独善其身。
涉足房地产投资需了解的事项，也包括了法律课题。
“投资者首选的投资地点，通常都对当地法律有足够认知，因为这样才能保障投资者的安全。”
从购买土地到启动工程，再到出售给买家，发展商需要注意的法律事项的确很多。
“但大致上可分成三大阶段，包括收购地库、启动工程和建筑管理。”
有意进驻房产发展界的人，虽然法律事务会有专业的律师团处理或咨询，但发展商本身也必须清楚和了解每个阶段可能涉及限制和要求。
在收购地库方面，热门地点地段非常抢手，可能很多都已售出，剩下的可能会存在不同程度的问题。
遇到好献意须更注意
“当我们遇到一个好得不可思议献意时，就是it is too good to be true时，各位就必须更注意。”
当然，这不表示不要买：“大家只要有足够的耐心和金钱，这些问题一般上都能解决。”
阶段1 收购地库
●全面检视土地报告
首先，投资者需对想购买的土地有充分的了解，如土地的业权期限、土地用途、明确条件、利益限制和土地交易记录。
发展商的特性就好比如是厨师，需根据材料的新鲜度，也就是土地的条件，来制定土地发展计划。
发展商都有着自己的发展计划，所以在购地时，须确保这类计划是被允许，以免日后出现麻烦。
“如果有关土地被列为森林保留地，任你拥有再好的计划也是枉然。”
发展商在这个时候可以靠律师，提供法律上的意见，才能从多角度来鉴定土地的发展潜力。
●查清地主背景
不同层面和手法的欺诈事件层出不穷，购地前尽量与地主接触，以了解背景如贷款状况和声誉，才能避免错误的决定。
“不只是为了避免欺诈事件发生，还能借此了解地主的喜好，进一步加强合作的可能性。”
当然除了需了解地主的背景外，最重要的就是要了解地主的财务状况，才能决定对方是否可靠。
“在这个网际网络发达的年代，任何资讯几乎都随手可得，所以不能给自己任何借口，以把风险减至最低。”
●审核价值发展方式
投资者仍需考虑市场价值、银行贷款批准等事项。
购买土地和购买产业所需的首期和利息，皆有分别，因此投资者在购地前也应详细了解。
“另外，投资者也同时需要鉴定产业的市价以及收购的方式，当中也包括以联营方式，和地主合作发展。”
●寻求最佳融资方案
市场上有许多不同的贷款管道，借贷者需按个人所需及能力来决定合适的选择。
“除了传统的商业银行外，还有回教银行和某些大财团也愿意提供贷款，所以最重要的就是选择合适的贷款配套。”
●销售和收购合约
在拟定购买合约时，买卖双方，可讨论各自需求，纳入不同的条约，以保护双方的利益。
“只要愿意，许多事情都能够带到谈判桌上，让双方讨论，毕竟这是一项涉及双方利益的合约，只要大家同意一切皆有可能。”
在真正落实买地前，买家一定需要到现场观察，看是否有任何非法或合法占用的情形出现，并就情况再加以讨论，以争取最大的权益。
阶段2 启动工程
产业发展可分成五种不同种类，如住宅、农业、商业、工业和混合型。而每一项发展计划，皆受到不同的法律条文管制。
“投资者需要注意的就是住宅，因为住宅所涉及的限制较多。”
我国是本区域对购屋者提供最完善保护的国家，由于在80年代至90年代间，国内出现了许多弃置建筑计划（Abandoned Project），让政府决心推出系列的法令，保护购屋者。
所以拥有这类发展计划的发展商，需清楚所涉及的法令，如1966房屋发展法令、房屋发展户口限制、发展商执照和销售准证等不同法令。
也因为这类限制，让市场衍生许多不同种类的建筑种类，如Solo（Small Office Leisure Office）和Sofo（Small Office Flexible Office）等，都是发展商避开条例控制的手法。
购屋者也需仔细阅读宣传单张上的细节，包括所受的条例限制，一旦未来出现什么问题，也能保护自己的权益。
“投资者需充分了解当中的每项细节，唯有这样才能在问题出现时，马上作出回应。”
与此同时他表示，每项发展计划皆有分别，特别是涉及分层地契等较复杂的程序，所以律师需及早参与其中，以拟定合适的合约，保障双方的利益。
阶段3 建筑管理
在工程竣工后，投资者除了自住外，有其他两种选择，包括出售或出租物业。
“当然无论出租或出售，律师依然扮演着非常重要的角色，以拟定合约。”
除了一般的买卖合约外，对于共管建筑而言，当中更重要的还包括管理结构合约。
管理是一项非常重要的学问，因为将会影响到公司的声誉。
“一般百货公司都会和租户签订管理合约，以便更有效管理物业。”
过去的阳光（Sunrise）就因为擅长管理旗下物业而闻名。
总结：要不要当发展商？ 投资房产不看时机
这个专题报道从各方面和层面探讨了当发展商的种种，大家是否有点心动？
许多投资者在经济蓬勃发展时，认为房价太高，经济不景时，认为房价仍有下跌的空间不应贸然投资。
但“Good time don't buy,bad time don't buy,forever never buy。是投资者的悲哀。”
尽管经济低潮时，房地产价格普遍上较低，但银行在这时候多选择限制贷款。
“时机不是房地产投资的重点，资金管理才是重点所在。”
当然，良机当中难免藏着暗涌，作为一个发展商，除了看见机会外，也得审视自己应对危机的能力。
投资者需先确定手头上所持有的资金，在扣除每个月的支出，包括房屋贷款，日常家庭及公司开销后，计算出自己的持有能力（Holding Power），换句话说，就是手上的资金能支撑多久。
“投资者至少需3年至5年的储备，以免因资金周转出现问题，而陷入困境。”
金融风暴回复期很长，一旦这段时间未能找到收入的话，就必须依靠手上资金应付日常开销。
评估预见的风险
由于发展商从买地、设计图测、获得相关部门批准至楼盘预售，当中需约2年的时间。
“因此，发展商必须确保自己在这期间有其他生意和足够储备，应付支出。”
“发展商也有可能在准备预售之际，面临政府推出打房政策的潜在风险。”
不过，最大挑战则是政府会否制定“先建后售”政策。
万一政府强制实施这项措施，在无法采用按工程进度收款（Progressive Billing）的情况下，市场供应极可能大跌80%。
“发展商也可能在和与客户签订买卖合约后，建材突然起价，杀业者措手不及。”
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