【房】童言屋語．冷卻或最終導致加熱

想像一下如果管制單位決定限制每人可購買榴槤的數量，藉此降低榴槤價格以讓所有人都有機會品嚐果王的美味，到時會出現什么情況？

　但若此舉有效讓榴槤價格跌到接近或低于生產成本，榴槤種植和銷售業者想必情願遠離榴槤園，任由果實在樹上腐爛，也不要收割果實，載送到城里再以虧本的價格銷售。

　經濟學101（Economics 101）告訴我們，當供應減少，價格自然上升。


◆中國房價不跌反起
　這目前也發生在特別是亞洲國家的房地產領域，身為發展中和蓬勃開發的區域，過去10年來亞洲的房產領域發展活動頻繁。

　基于原料成本居高不下、強勁經濟條件和人口不斷成長，亞洲的房價也隨之顯著上漲。為了避免房價因為需求增長和全球政府量寬政策進一步飆高，區域數個政府紛紛推出各種“冷卻”措施，其中最堅決的便是中國、香港和新加坡。

　中國國務院今年3月擴大為期3年的運動以”冷卻”房價，這些措施包括把首次購屋者的頭期付款從20%提高到30%、第2次購屋者的頭期付款從50%提高到60%，並向房屋銷售徵收更嚴格的20%資本盈利稅。

　中國政府也在特定地區限制房屋買賣、收緊信貸限額配制和提高基本貸款率。
　但根據中國國家統計局（NBS）最新報告，首6個月住宅和商業房產銷售高達人民幣3.34兆元，按年上漲43.2%。

　儘管新措施在3月推出，中國4月、5月和6月房價的按年漲幅卻是最高。中國國家統計局發佈的數據顯示，6月份中國70大城市的平均新屋房價按月上揚0.8%、按年成長6.8%，不但是6連漲，也是自2011年1月以來最大增幅。


◆港房價平均年漲28%
　香港政府則自2009年推出一連串抑制房價飆漲的措施，包括向外國購屋者徵收15%房稅、房貸限制和快速重售徵稅。當地政府也限制所有新貸款的最長攤還期限到30年，及投資房產的房貸付款不能超過購屋者40%的每月收入，先前為50%。

　根據國際房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）今年首季的報告，儘管備受種種冷卻飆漲房價的措施限制，香港房價卻平均按年上揚28%。

　至于我們的鄰國新加坡則剛在今年6月推出第8輪的冷卻措施，新條例規定房貸不能超過借貸款總還款比例的60%。當鑑定申請人的收入來源時，銀行必須把各種管道的收入來源如花紅和租金收入減少至少30%。

　自2009年以來，新加坡政府已經嘗試冷卻住宅房產市場多達7次。當地政府在2013年1月實施廣泛的緊縮措施，包括徵收更高的印花稅、降低房貸的貸款與估值比率，以及向首次購屋的永久居民實施更嚴格的條例。

　儘管擁有這一系列的冷卻措施，新加坡今年1月的私人住宅銷售持續高企，較2012年12月按月激增42.8%，按年則上揚7.5%。


◆冷熱僅一線之差
　在我國，政府也推出幾項冷卻措施，包括購買第3間房屋貸款頂限為70%、要求房貸限額依據淨收入計算而非毛收入、房貸攤還期限從之前的45年減至35年等等。

　各國政府推出的冷卻措施剛開始落實時，相信帶來一定的影響，但整體效應仍有待顯現。我們固然了解這些措施背后的用心良苦，但因為可負擔房屋的基本問題未能真正解決，這些措施反而導致房價進一步走高。

　當市場出現強勁和真正的需求時，“冷卻”和“加熱”市場之間僅一線之差。冷卻措施將限制供應，當供不應求時價格最終必然上漲。

　根據國家房地產資訊中心（NAPIC）數據，我國每年只擁有10萬間的新屋供應，但如果首相署表現管理及傳遞單位（PEMANDU）成功在2020年達致把人口從600萬提高到1000萬的目標，只是大吉隆坡（KL）的房屋需求預計便要額外的100萬間。

　因此，若我國政府還在考慮進一步的”冷卻”措施，必須考量其他國家的實際經驗，而非只是”短期”效應，至于我國不同的房產發展環境也必須納入考量。