【房】童言屋語．以可負擔方式 讓居者有其屋

就打造可負擔房屋而言，香港、新加坡、倫敦和澳洲都擁有各自的成功故事，但共同點在于擁有強而有力的執法政策和嚴緊條規。

從成功例子學習
香港公共房屋的申請人必須進行涵蓋申請人收入和資產的全面信貸測試。
　在新加坡，建屋發展局（HDB）業主不允許在新加坡，甚至是世界其他地方擁有任何房地產。
　在倫敦，想要購買“國民住宅”（council housing）的申請人只能把住宅作為自己的住家。
　澳洲政府則推出創新概念增加可負擔房屋的供應，為個人或機構提供金融獎掖，讓業主以低于市價至少20%的租金，把房子租給中等和低收入家庭。
　根據統計數據證明，這些國家已從各自的方式獲益不少，現在問題在于我們應該採取什么政策或房屋模式，才能成功讓我國人民居者有其屋？
　若要處理涉及人口成長、收入和發展水平的房屋課題，沒有單一模式可以把所有問題迎刃而解。我們能做的是從成功的例子中學習，並量身定做迎合我們自己需求，若我們能以自己的模式成功就更好不過了。

政府考慮開放土地
今年初，政府設下目標放眼未來5年為公眾打造100萬間可負擔和廉價房屋，這等于平均每年需有20萬間可負擔和廉價房屋。專門打造可負擔房屋的一個馬來西亞房屋計劃（PR1MA）放眼在第一年提供8萬間房屋，隨后幾年則稍微提高到每年超過10萬間房屋。
　打造可負擔和廉價房屋的願景值得鼓勵，只是如何實現的問題依然真實存在。
　舉例說，這些房屋應該建在哪里？如何使這些房屋讓人民負擔得起？必須實施什么條例才能確保可負擔房屋只讓有需要且值得擁有的家庭居住？
　基于成本和資源考量，公屋普遍上是由政府補貼。以土地為例，便是任何房屋發展計劃的最重要元素。土地稀缺將導致地價高昂，特別是在城市，加上過去多年來房屋建築材料成本不斷上揚，因此政府若沒有提供任何獎掖或補貼，私人發展商根本不可能銷售可負擔或是廉價房屋。
　若要願景成真，政府可以提供其他形式的輔助。由于政府擁有大量土地資源，能為私人發展商提供補貼或獎掖以使用相關地段發展公屋。屬于政府機構如橡膠研究機構（RRI）的特定地段不但龐大，而且處于策略地點，皆是政府可以考慮開放建造可負擔房屋的潛在地區。

全面機制鑑定資格
另個良策則是鼓勵在市郊地區發展新城鎮，而非專注于已經發展及高度密集的地區。因為市郊地區不但地價相對廉宜，而且有助舒緩過度擁擠的城市。
　政府可以建造交通基本設施包括快鐵和捷運（MRT），以及其他設施如學校和商業中心以允許新城鎮繁榮發展。
　除了探討打造更多可負擔房屋的方式，解決房屋的交付問題也同樣重要。一個馬來西亞房屋計劃放眼提供價格介于10萬令吉到40萬令吉的房屋，給平均每月家庭收入介于2500令吉到7500令吉的中等收入族群。
　根據其網站發佈的資料，一個馬來西亞房屋計劃的房子只供業主自己居住，並有10年的禁售期，意即未獲得一個馬來西亞房屋計劃批准之前，房子不能出售或轉讓給其他人。
　但其他額外的考量應該包括制定全面機制鑑定合格的申請人，以及申請一個馬來西亞房屋計劃的房子之前要否針對擁有其他房產實施任何限制。
　若想達致全民居者有其屋的願景，以上分享的建議乃是政府應認真考慮的理想政策和指南。下個關鍵成功因素則是確保在沒有任何疏漏的情況下嚴格執行政策和指南，避免破壞願景並讓有需要的家庭陷入困境。