在马来西亚，购买房产或为房贷再融资时，这些房产或许都拥有不同的特质，例如：租赁或永久地契、地契的划分和土地的种类等。
在物业转名的过程，不同的房产特质都需要用特殊的方法来处理，而这甚至会影响到房屋贷款。
这篇文章将为你揭开及总结马来西亚的房产特质，以及让你知道这些特质如何影响你对房产的购买或再融资的决定。
永久vs租赁
租赁地契（lease hold）的土地是属于州政府的，以出租给“业主”某个年限。
当租赁期限届满时，业主需支付所规定的费用，才可延长使用期。
永久地契（freehold）的土地则属于业主（房产买家），拥有权是无期限或永久的。
此外，租赁土地的买卖交易，皆需寻求州政府当局（州土地局）的批准；值得一提的是，州政府很多时候会有各式各样的理由来拒绝这些交易。
也因为这额外的手续或程序，租赁土地的交易往往需要较长的时间。
因此，永久契约房产往往会比同类型，但只有租赁地契的单位更昂贵。
地契划分和转让
所有房产都拥有一张能够代表房产业主的地契；当房产在建设和发展的阶段时，那一大片的土地（用来建设房产的土地）很有可能只有一张总地契（master title）。
这种情形非常普遍：多间房屋或公寓单位建在同一片土地上，但个别出售。
在理想的情况下，该土地的总地契将会划分为多张较小的地契，然后再销售给买家；这小地契被称为个人地契（individual title）。
在高层物业，例如高楼或公寓，这小地契被称为分层地契（strata title）。
一旦地契被划分后，如果想要转让房产的拥有权，必须向州土地局提交转让备忘录（MoT）备案。
由此，买家的名字将会出现在房产地契上，这将使他成为该所房产的合法业主。
然而，在现实生活中，普遍的情形将会是：发展商先会将还未划分为小地契，也就是只拥有张总地契的房产销售给买家，然后才在几年后划分为较小的个人地契/分层地契。
在这种情形下，如果某人想要购买或出售房产，就不能简单的只向州土地局提交转让备忘录（MoT）了，而是必须提交名为转让契约（DoA）的文件到高级法庭。
基于总地契的存在，发展商依然是房产的合法业主；但通过转让契约，发展商已将地段上的房屋单位拥有权划分给每个买家手上。
请注意，当总地契分割为个人地契或分层地契后，仍需遵照正式的物业或房产转移手续（就如同上述所提及的手续）。
土地用途
土地有多种合法用途；不同的用途会影响银行所提供的贷款或房贷与房价价值对比（LTV）。
马来保留土地
在马来西亚，一些土地是马来保留地（malay reserved land）。
大家请注意，这保留地有别于一般发展商出售房产单位时所指的土著单位/产业（Bumi Lot）。
银行多不提供贷款这些土地或土地上所建设的房产，在任何情况下都不能转让给非巫裔买家，而且拥有权的转让寻求州政府（州土地局）批准。大多银行都不会为马来保留地的产业提供贷款。
总结
先了解特质再购买房产
如果你打算购买或为房产再融资，你必须了解你想购买或已拥有的房产的特质。
一旦你确定了你想购买的房产后，以此文章来指引你可以得到哪一种房屋贷款/商业房产贷款。
No comments:
Post a Comment