随着KLCC产托(KLCC
REIT)在2013年5月上市，马来西亚房地产投资信托(REIT)市场大幅跃升，去年的市值提高了29.8%至318亿令吉。在升息恐慌冲击市场之
前，REIT股票于1H13也升至历史高位。大马的REIT从今以后将会失去光彩吗？就让我们来深入探讨大马的零售REIT市场。
大部份经济师预期马来西亚在2014年的国内生产总值(GDP)将会取得大约5%的稳健增长。政府不断对旅游业的大力支持预期也会推动国内的酒店及零售业攀升。
然而，酒店及零售业的增长可能会受到多个因素限制。其中之一是大马即将实施的销售税(GST)，因为后者将会令消费成本大幅上升，从而令市民减少消费。
通胀压力也可能会提高，因为预期电费及燃油费将会在今年调涨，这将会为零售商及房地产市场带来压力，因为市民可以用来投资的金额将减少。
此外，美国把量化宽松的规模缩减将会逼使马来西亚政府债券的获益率升高，令其与大马REIT的收益利差(yield spread)缩窄，从而使到REIT的吸引力减低。
许多分析师预期大马的房地产市场在2014年依然稳定并会录得适度增长。虽然市场有点害怕建屋量过多，但在人口不断增长及经济继续扩张下，楼价应会保持高企。
无论如何，马零售调查行(Retail Group Malaysia)预期零售额将会继续增长，但步伐会较去年来得慢。第一季度的零售数字还未有出炉，但市场预期这个领域将会取得4.8%增幅(去年同期的增幅为7.5%)。零售业的全年增幅预期大约为6%。
柏威年产业信托(Pavilion Real Estate Investment Trust)迄今的表现在大马REIT市场中可算是十分出色。自2011年上市以来，它在这三年取得平均20%的总回报。
公司简介
柏威年产业信托是马来西亚大型零售REIT之一。这个信托主要投资于大马及亚太区的零售及住宅房地产。
它的主要投资项目是位于吉隆坡市中心的高档购物商场柏威年吉隆坡(Pavilion Kuala Lumpur )及附近的高级办公楼柏威年大楼(Pavilion Tower)，它们所提供的设施及服务均属于豪华级别。
截至2013年12月31日，柏威年所管理的资产从FY12的40亿令吉增加至41亿令吉。
财务亮点
柏威年REIT最近公布了1Q14业绩，收入增加至1亿零120万令吉，主要是因为租金收入跳升7%至8,310万令吉。第一季的零售产业收入增加7.2%，但办公楼收入则下跌3.6%。1Q14的可分配收入为5,840万令吉，比去年同期的5,600万令吉来得高。
柏威年REIT在FY13也取得稳定增长，收入从FY12的3亿4,650万令吉上升了8.4%至3亿7,550万令吉。从零售产业而来的贡献占了总收入约97%， 余下部分来自办公楼的租约。
值得一提的是， 其FY13的贷款依然维持在7亿零650万令吉的低位。负债与总资产的比例为16.2%，大大低于马来西亚证监会定出的50%债务顶限。
公司早前决定把大部份的浮动利率贷款转为固定4.2%年利率也见成效，因为在预见的升息环境中，其贷款成本可以稳定下来。
最新发展
经纪商的建议
大部份经纪商对柏威年REIT保持中立态度，并给予公司“持守”评级。 然而，这些经纪商大都预测其股价将会稍微上升，这些温和的观点很可能是与大环境有关，而不是特别与柏威年的表现相关。
马兴业金融(MIDF)给予公司“持守”评级，并预期公司的股价将从1.38令吉稍微下跌至1.36令吉。与此同时，大马证券研究 (AmResearch) 也给予公司“持守”评级，但它预期公司的股价将微升0.02令吉至1.40令吉。联昌银行(CIMB Research)给予公司“持守”评级，并预期公司的股价将上升至1.45令吉。
在1月份，马来亚银行研究(Maybank Research)预期这只股会上升至1.50令吉。黄氏星展唯高达研究则更为乐观，它预期公司的股票将会上升至1.60令吉。迄今，这只股正在缓慢攀升，为这些比较乐观的预期带来支持。
柏威年的短期表现有很大机会是与市场大环境相关。如果零售消费放缓及房地产价格回落，这只股的价位可能会下跌。可是，长期而言，相信柏威年的管理层应有能力为公司取得最大商机及带领公司向正确的方向前进。
大部份经济师预期马来西亚在2014年的国内生产总值(GDP)将会取得大约5%的稳健增长。政府不断对旅游业的大力支持预期也会推动国内的酒店及零售业攀升。
然而，酒店及零售业的增长可能会受到多个因素限制。其中之一是大马即将实施的销售税(GST)，因为后者将会令消费成本大幅上升，从而令市民减少消费。
通胀压力也可能会提高，因为预期电费及燃油费将会在今年调涨，这将会为零售商及房地产市场带来压力，因为市民可以用来投资的金额将减少。
此外，美国把量化宽松的规模缩减将会逼使马来西亚政府债券的获益率升高，令其与大马REIT的收益利差(yield spread)缩窄，从而使到REIT的吸引力减低。
许多分析师预期大马的房地产市场在2014年依然稳定并会录得适度增长。虽然市场有点害怕建屋量过多，但在人口不断增长及经济继续扩张下，楼价应会保持高企。
无论如何，马零售调查行(Retail Group Malaysia)预期零售额将会继续增长，但步伐会较去年来得慢。第一季度的零售数字还未有出炉，但市场预期这个领域将会取得4.8%增幅(去年同期的增幅为7.5%)。零售业的全年增幅预期大约为6%。
柏威年产业信托(Pavilion Real Estate Investment Trust)迄今的表现在大马REIT市场中可算是十分出色。自2011年上市以来，它在这三年取得平均20%的总回报。
公司简介
柏威年产业信托是马来西亚大型零售REIT之一。这个信托主要投资于大马及亚太区的零售及住宅房地产。
它的主要投资项目是位于吉隆坡市中心的高档购物商场柏威年吉隆坡(Pavilion Kuala Lumpur )及附近的高级办公楼柏威年大楼(Pavilion Tower)，它们所提供的设施及服务均属于豪华级别。
截至2013年12月31日，柏威年所管理的资产从FY12的40亿令吉增加至41亿令吉。
财务亮点
柏威年REIT最近公布了1Q14业绩，收入增加至1亿零120万令吉，主要是因为租金收入跳升7%至8,310万令吉。第一季的零售产业收入增加7.2%，但办公楼收入则下跌3.6%。1Q14的可分配收入为5,840万令吉，比去年同期的5,600万令吉来得高。
柏威年REIT在FY13也取得稳定增长，收入从FY12的3亿4,650万令吉上升了8.4%至3亿7,550万令吉。从零售产业而来的贡献占了总收入约97%， 余下部分来自办公楼的租约。
值得一提的是， 其FY13的贷款依然维持在7亿零650万令吉的低位。负债与总资产的比例为16.2%，大大低于马来西亚证监会定出的50%债务顶限。
公司早前决定把大部份的浮动利率贷款转为固定4.2%年利率也见成效，因为在预见的升息环境中，其贷款成本可以稳定下来。
最新发展
- 柏威年吉隆坡获《Expatriate Lifestyle》旅游杂志颁发马来西亚最佳奖项中的 “最佳购物乐趣”奖。
- 集团为柏威年吉隆坡大约71%净可出租面积的到期更新租约，成功取得新客户，并在2013年在续租时，把租金调高了15%。
- 扩张柏威年吉隆坡零售面积的工程预期在2016年中完工。
- 当位于武吉免登路(Jalan Bukit Bintang)及苏丹依斯迈路(Jalan Sultan Ismail)的地铁站于2017年完工后，武吉免登一带的购物中心将可受惠。
- 公司也透露，它可能会把水电费及产业税的增幅以至消费税等部分成本转嫁给租户。
经纪商的建议
大部份经纪商对柏威年REIT保持中立态度，并给予公司“持守”评级。 然而，这些经纪商大都预测其股价将会稍微上升，这些温和的观点很可能是与大环境有关，而不是特别与柏威年的表现相关。
马兴业金融(MIDF)给予公司“持守”评级，并预期公司的股价将从1.38令吉稍微下跌至1.36令吉。与此同时，大马证券研究 (AmResearch) 也给予公司“持守”评级，但它预期公司的股价将微升0.02令吉至1.40令吉。联昌银行(CIMB Research)给予公司“持守”评级，并预期公司的股价将上升至1.45令吉。
在1月份，马来亚银行研究(Maybank Research)预期这只股会上升至1.50令吉。黄氏星展唯高达研究则更为乐观，它预期公司的股票将会上升至1.60令吉。迄今，这只股正在缓慢攀升，为这些比较乐观的预期带来支持。
柏威年的短期表现有很大机会是与市场大环境相关。如果零售消费放缓及房地产价格回落，这只股的价位可能会下跌。可是，长期而言，相信柏威年的管理层应有能力为公司取得最大商机及带领公司向正确的方向前进。
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