Thursday, June 12, 2014

【股】房地产投资信托需要注意的

投资于房地产信托(REIT)的投资者往往只关注两个估值指标,包括股价与净资产值比 (PNAV)及派息率(distribution yield)。

虽然这两个指标很容易量度及如果使用适当也十分有用,但其实在评估REIT时,投资者也可以利用其他指标。

行业简介
在投资于REIT之前,我们最好是先对我们所选择的REIT其身处的行业了解清楚,因为有些行业所处的经商环境是属于周期性的。举例说明,商业及工业REIT相对医疗保健业REIT来说,它们在经济放缓期间,就比较容易受到影响。

比较容易明白的说法是,当经济处于逆境时,商家可以把业务规模及开支缩小来渡过难关;可是,无论经济好坏,大家都需要光顾医疗保健服务。因此,医疗保健REIT比较不属于周期性类别。
 
然而,从另一个角度来看,当经济好景时,周期性REIT却可以有机会把租金提高。


周期性REIT的派息率可能会比另一个不属于周期性的REIT来得高,这不是一个被低估的信号,因为周期性REIT的股价可能下跌,而较高的派息率包含了所涉及的风险,投资者必须留意这一点。

负债比及债务期限
另外需要留意的是REIT的负债比(gearing) 及债务期限(debt maturity)。 负债比包含了REIT为其组合内的资产融资的长期及短期债务。新加坡的条例规定,那些公布任何信贷评级机构(惠誉、穆迪及标准普尔)给予其信贷评级的 REIT,其负债比的顶限为60%,否则,负债比的顶限为35%。

大家或许不妨以这个比率作为一个REIT的命脉。拥有高负债比率的REIT表示其财务报表里的债务为数不少,而在经济放缓时期,为这些债务再融资谈何容易,因为金融机构往往会收紧借贷(或者是以较高利率放贷)。

在这样的情况下,REIT管理人如果未能从银行取得再融资贷款,就可能需要发附加股来融资,如果投资者没有认购这些附加股,其所持有的股票可能会受到稀释。在更加不利的情况下,REIT可能需要出售产业来筹集资金。

此外,投资者也必须留意REIT的债务成本及到期日。如果一个REIT拥有不少债务快要到期,并且没有获得再融资,那么大家就要分析有关原因,看看是否REIT管理人在融资上遇到困难。
如果REIT经理人需要寻找其他方法来融资,其所面对的情况也会大同小异。

尽管贷款已经获得再融资,投资者也必须对再融资的债务成本及利率加以了解。

出租率及租约满期
第三点要注意的是REIT的出租率(occupancy rate)。除了REIT的整体出租率外,投资者也需要注意到有关租户是否来自不同行业,因为在始料不及的情况下,租金收入的波动将会减低。

如果REIT的组合是侧重于某一个行业,而一旦该行业放缓,REIT的租金收入可能会大幅下跌。
此外,REIT的租约最理想是属于长期性则,或者起码是在不同阶段期满。因为如果有太多租约是在同一个时期届满,REIT经理人在获取新租约时可能会遇到困难。


以上提到的的几点可能需要大家做一点功课,大家在进场前最好是先做好准备,况且这些资料可以轻易从REIT的财务报表及网站找得到。

正如巴菲特所说:“只有在完全理智及情绪自律下,你的行为才会合理。”在进行精准分析,你是属于完全理智,并更接近理性的行为,而这是成功投资的关键。

No comments:

Post a Comment

没事无聊

跨别2年,终于让我用回这个blogger,其实也是没有再log in了。 现在那么多社交app, 应该也没有人会来看blog的了。。 今天就突发其想,就想看看自己以前的资料。。 怎么知道还能edit?? 其实也不知道为什么block我,我又没有放广告赚钱。 就纯属个人...