瑞银(UBS)的报告强调，腾飞房地产信托(Ascendas Real Estate Investment Trust，以下简称A-REIT)是其优选的房地产投资信托(REIT)之一，并预期会有出色的表现，由于它 “拥有稳健盈利及能够维持派息”。 2017年对A-REIT来说是一个好年头，因为其股价从2016年12月尾的每单位2.25元升高至2017年6月16日的2.74元高位，增幅达到21.8%。之后，它稍微回落5.5%至目前的每单位2.59元。
多元业务
A-REIT是新加坡最大的房地产投资信托，它的投资聚焦于商业空间及工业厂房。它在新加坡及澳洲分别拥有103个及29个物业。A-REIT的组合十分多元，由于其物业来自10个不同行业。多元的组合可保护这个组合过度涉足某一个领域，而投资者可以期待一个比较稳定的被动收入来源。
A-REIT的租户大约有1,390 个，他们来自不同行业，这样可以让其不会过份依赖某些租户，从而在突发事件出现时，收入受到影响。最大的10个租户占了组合总租金收入的20.8%，而A-REIT没有一个物业占其每月总收入超过5.4%。
财务表现
A-REIT报FY17总收入增加9.1%至8亿3,060万元，主要因为来自物流与分销中心的贡献提高(2H16在澳洲购入27个物流产业)。不过，A-REIT在过去一个财政年度也脱售多个物业，而另外有两个物业因进行资产提升工程停止运作，从而稍微抵消了从新收购物业而来的收入增长。
FY17的净产业收入也增加14.5%至6亿1,100万元，主要是因为物流与分销中心增加；Aperia零售商场的出租率提高及高规格工业厂房的水电开支减低。值得注意的是，尽管收入增加主要是因为收购新资产，但所有产业类别的净产业收入也有所增加，除了轻工业厂房微跌0.8%。
每单位派息及资本收益
大部分投资于REIT的投资者是对派息率感兴趣。从A-REIT的每单位派息来看，大家会注意到一个稳定上升的趋势。
鉴于美国联储局在2017年已加息两次，其他主权国家也可能跟着这个趋势走。在一个利息提高的环境里，融资成本将会增加，而更多收入将会用来偿还债务。因此，可分配收入或会减少，而每单位派息未来可能减低。
投资者也应该考虑随着时间而增加的资本收益。以一年前在2016年7月1日的每股2.30元计算，投资者应获得12.2%资本收益。尽管A-REIT的每单位价格在过去一年稳定攀升，但大家必须知道这个趋势或许不能持续，就正如其价位最近回落。因此，大家在预估A-REIT的未来资本收益时，应审慎一点。
出租率及续租租金调整
由于REIT的盈利来自租金收入，投资者应留意其出租率。 出租率偏高表示经理商有能力获取租户，而如果出租率持续高企，这意味着该REIT的业务长期而言保持稳健。
A-REIT的出租率过去几年有持续下跌的趋势，但在过去的一个财政年度有所回升。FY17的出租率提高主要是因为它在2016年11月把所有在中国的产业脱售，后者令A-REIT的出租率受压。
续租租金过去几年一直有所增加，不过增幅不高，由于新加坡的经济放缓，2017年的预期增长率只得1%至3%是可以理解的。在一个经济展望不乐观及对出租空间需求减少的环境中，A-REIT的出租率可以提高及续租租金获得调升，这证明其经理商的效率很高。
然而，A-REIT指出，“续租租金调升率预期将会减低或维持不变，原因是目前环球经济不稳定；预期需求减低及新加坡的工业厂房供应过多”。 假设保守估计A-REIT的租金维持不变，这将意味着其可分配收入也会维持不变或轻微增加。
租约期限
租约期限最好是比较长期来确保稳定收入或者是把租约错开，让经理商可以就不同时间到期的租约重新商议及展期。在分析A-REIT的租约期限时，至2022年，其留下来的租户大约有30%，换句话说，在未来5年，经理商需要每年获得14.1%新或续租租约。
A-REIT目前整个租户组合的加权平均租约期限(WALE)为4.3年，后者比FY15的3.8年及FY16的3.7年有所增加。鉴于对租赁空间的需求逐渐减少，较高的WALE将可令每股派息比较稳定。
估值
A-REIT的总负债资本比为34.9% ，比业内一些同行的平均35.3%来得低。鉴于最高的杠杆比率限制在45%，当商机出现时，A-REIT依然有许多借贷空间来从中受惠。
不过，估值而言， A-REIT的1.2倍股价与账面值比及17.7倍本益比似乎比其同行昂贵。换句话说，投资者是以溢价买入A-REIT的物业，因此在不景气时，投资者拥有的安全边际可能较少。
总结
A-REIT最吸引投资者的优势是其业务比较多元，后者横跨10个不同行业，确保收入稳定。此外，租约到期日全部错开，让租约在不同时间到期。不过，尽管其价位最近回落，A-REIT的单位依然有点昂贵。以目前的2.59元价位而言，其派息获益率为6.1%，与新加坡REIT的平均6.6%获益率比较，它应该不是最诱人的REIT。
话虽如此，投资者不妨留意这只股，并耐心等待适当的时机，以比较吸引人的估值进场。
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