【新】星狮地产信托计划收购樟城坊

星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)最近表示它将向腾飞—辉盛私人有限公司(Ascendas Frasers)收购樟城坊。这座购物中心共有三层楼和一层地下层。腾飞—辉盛是由Ascendas Development和公司的保荐机构星狮地产(Frasers Centrepoint)设立的合资企业。

前进樟宜
一些人可能会认为樟宜一带比较偏远，而且新加坡统计局在2013年发布的数据显示，樟宜的人口只有2,500人，为新加坡人口较少的地区之一。但樟城坊正好能成为周围居民购物游逛的好去处。

客流量是用来评估购物商场表现的主要指标，而人口数字可用来估计客流量。但樟城坊与公司其他的郊区商场有所不同，其客流量不能单以人口数量来估算。

客源不只为当地居民
到樟城坊购物和用餐的消费者，其实不只是樟宜一带的居民。

首先，樟城坊靠近樟宜商业园和樟宜国际物流园，在这里的办公楼、零售区、酒店和物流中心工作的人约有2万6,000人。2013年，这些工作人士在 樟宜各个零售地点的消费总额(包括食物和其他物品)高达1亿2,990万元，而随着这一区的工作人士逐渐增加，他们的消费总额预料到了2018年将增加至 1亿8,050万元。

 
樟宜商业园和樟宜国际物流园

樟城坊也能吸引到学生前去消费。这座商场附近有新加坡科技设计大学和已竣工的工艺教育东区学院。虽然学生的可支配收入较低，花费不会太高，但周边学府的约2万零300名学生也是不容忽视的消费群。

周末人潮多
樟城坊平日的人潮主要是周边的工作人士和学生，那么在周末时又有哪些人会到这座商场呢？
樟城坊位于博览地铁站正对面，这是樟城坊具备的一大优势。新加坡博览中心一年的访客总数多达750万人次，樟城坊能作为这些消费者的另一选择。

 
新加坡博览中心在周末的人潮

新加坡博览中心经常会在周末举办旅游展或电子科技产品展销会，吸引大批消费者前去。由于博览中心的零售和餐饮店不多，樟城坊就成了不错的去处。

由于靠近新加坡博览中心，商场内的租户不用担心周末购物人潮不多的问题。

出租率良好
樟城坊的出租率高达97.8%，其主要租户包括口福食阁、冷藏公司(Cold Storage)和挑战者科技(Challenger)。这些租户的业务模式良好，预料将长期在樟城坊营业。

价格仍是重点
无论如何，星狮地产信托为樟城坊提出的收购价才是重点。以樟城坊的3亿零500万元估值和2,210万元的年度化净产业收入(NPI)计算，其净租金收益为7.2%。



与公司旗下的其他商场相比，樟城坊的净产业收入和估值都在较低端。

优点

• 樟城坊目前是博览地铁站附近的唯一一家购物中心
• 这座商场的购物人潮预料将进一步增加，进而使租金收益提高
• 新加坡博览中心经常在周末举办各种活动，可纾缓周末人潮较少的问题

投资风险

• 樟城坊的加权平均租约届满期为1.68年，其超过80%的租约将在2015至2016年间到期
• 公司将通过私下配股和举债来收购樟城坊，但详情尚未敲定
• 在2014年及2018年开张营业的东福坊(Eastpoint Mall)和宝石计划(Project Jewel)可能使樟城坊的人潮减少

无论如何，投资者最关注的应该是公司的每单位派息(DPU)会受到怎样的影响。在收购樟城坊之后，公司的年度化DPU估计将提高1%至0.111元。基于樟城坊的地点优越，增长前景良好，其租金收益应会进一步提高，并使公司的DPU增加。