房屋法律 購屋額外支出

沒有署名的讀者：

我在去年10月購買了一個共管公寓單位，賣主直到12月才簽署買賣合約，銀行2012年1月才出示批准信，律師要我簽署一些文件，包括不進私人凍結令。
我聯絡律師樓多次，希望交易能順利進行，避免繳交遲付款利息，我方律師告訴我賣主的律師在拖延；因此不需要擔心，而且我不需繳付利息，由於轉移產業擁有權文件格式不正規，必須在7月再寄到澳洲給賣主簽署。

指律師說詞反复導致須付罰款
一直以來，我被告知是賣方的問題，直到2012年8月，我撥打電話給賣方律師，以求證是否如我方律師所說的：是賣方律師效率的問題。賣方律師給了我方律師一封信，我方律師說不是他們、而是銀行的問題。
該家銀行出了名遲發放貸款，是銀行無法正視轉移產業擁有權的問題，我方律師說假如銀行拖延，那是我的責任。
我撥打電話給銀行，銀行寄了一些文件給我方律師，第二天，律師說不是銀行的錯，而是我的問題，他說是因為我遲交差額的數目。我告訴他，我是在 2012年4月23日收到電子郵件，27日我交上該筆數目，加上3天的網上交易，應該在5月2日收到款項，總共是7個工作日。可是，律師卻要我支付22天 的逾期罰款。
我方律師說，他不喜歡與任何律師理論，因為每個人都不會承認他們的錯誤，最終是沒有解決方案。因此，他勸告我還是付那筆650令吉的罰款。我感到很遺憾，我付了那筆錢，儘管我不同意律師給的理由，而且認為那對我很不合理。
律師還說，我不是有錢人、沒有權勢，沒有人會聽到我的心聲。然後他又說，假如我與律師理論，律師會選擇索性不接聽電話，假如我將案件帶上法庭，需要花很多錢，我需要承擔所有的費用。
他甚至還說，假如我有錢，而且準備這樣做也可以起訴他，不過，他將會把所有文件交給法官。

被迫償付前業主債務
最後，在支付遲付款利息之後幾天，律師發短訊通知我去領取鎖匙，我迅速聯絡律師，安排領取鎖匙，而且還發了三通短訊，提醒他確保賣方已償還所有的債款。
在前往律師樓前一天，我再次問他是否已確定賣方的每一項債務已還清，一如往常，他沒有多說、沒有認真聽及回答我的問題，只是吩咐我到他的辦公室。接 下來，他只是告訴我賣方律師仍未傳真給他賣方已還清債款的收據。我等了廿分鐘，有出示一些賬單，可是沒有水費單，我問律師，假如賣方沒有還清，我是否需要 代為償還。他回答說：沒有任何人包括國家能源公司或公寓管理公司，有權要我償還前屋主留下的債務。
他又說，即使是賣方“忘記＂償還，我可以先還，然後以電郵方式，將收據寄給他，我到公寓的管理公司，獲告知假如前業主的債務沒有還清，我將不能獲得水供。
他們告訴我，我方律師應該檢查清楚，確保賣方還清所有債務才接收賣方交過來的鎖匙，結果，我被迫償付370令吉，否則，無法進行裝修工程，沒有水供要如何裝修？
當我前往英達麗水，獲告知假如前屋主的債務沒有還清，這筆債務將落到我的身上，該公司說我方律師應該檢查清楚才將鎖匙交給我，而今他卻說已接受賣方律師的付款通知，可是，他忽略了英達麗水排污費賬單這筆數目。

我不明白的是：
1.律師是否可以要求買方，在取得銀行的批准信之前，簽署任何文件？

2.買家要如何保障自己不被罰款？以我的例子，我質疑律師認真處理我的問題，經常剝奪我詢問的權利，甚至忽略我的電話與電郵，我曾被告知賣方及銀行 的錯，直到我與他們求證時，卻轉過來說是我的錯，即使我向他出示雙方聯繫的日期，他一樣堅持我需要支付，這是否律師應有的辦事作風？就是遵照律師所列明的 支付就對了。買方是否只能祈禱遇到一名比較有責任感的律師？

3.律師是否應確保前屋主的債務必須償清，然後才移交鎖匙給買方？我的情況是：已向律師反映多次，確保他不會忽略我的要求，可是，由於他忽略了，造成我被迫支付前業主留下的債務。

4.他說會索取我所付的款項相關收據，索取收據是否有一個期限？因為有些時候需要幾天的時間，例如英達麗水需要2至3天確保個人已經付款，如果前屋 主仍有欠款，我是否可以向他反映？律師給我期限，並且說可能會要求遲註冊費用。何謂“遲註冊費用＂？我是否需承擔任何在領取鎖匙後的費用？他不曾提及我需 要支付任何附加費用，這是否為一些隱藏費用？

5.我能否尋求援助？可以入稟消費者仲裁庭或向馬華公會投訴？你是否認為這樣的問題落在黑色地帶？不在法律的約束範圍內、買家無法獲得保護？

6.賣方需要多少天才足夠償還他未支付的賬單？假如他的賬單已拖欠一年？他完全沒償還？律師是否應該負責？即使賣方沒有還清賬單，律師是否可以代表買方接收鎖匙？賣方沒有還清賬單，是否表示那是買方倒楣，律師卻不需要付任何責任？

7.我方律師向我表明，假如客戶推動他到一個極限，他會不喜歡該名客戶，他會叫別人給他一點教訓，他甚至以粗口與我溝通，對我非常無禮，不理會我的 詢問，而且又說了一些不相關的東西。我不管他是一個怎樣的人，可是，這樣的處理方式是否不稱職？他不曉得這樣的方式讓買方付了不少額外開銷，而他卻不需承 擔任何責任。
當然，我沒有想冒犯任何律師的想法，只是這名律師處理事情的效率，造成我沉重的負擔，超過1千令吉的額外支出，對我來說是大數目。

致無名女士：
任何行業都難免會有害群之馬。以下是針對你所面對的難題而做出的解答。希望你不會因這不愉快的經歷，而改變你對其他律師的看法及意見。

確保瞭解所簽署協議書及文件
為了方便及節省客戶的時間，律師絕對有權利要求相關客戶簽署預先準備的文件。作為一位精明的消費者，你有必要清楚及瞭解即將簽署的協議書及文件，而不是盲目聽從別人的指示。僅此，你有必要向對方要求所有已簽署文件的副本以作記錄。
身為一個盡責及專業的律師，他必須確保所有程序在特定的時間內完成。有必要時，你絕對有權利向有關律師查明所有的程序在特定的時間內完成，以避免任何逾期罰款。
若賣主已經提早繳交任何付款如地契稅、門牌稅、物業管理費、水電費等費用，賣主可向買方索回相關費用。相反的，若買方發覺在空置擁有財產後，尚有任何拖欠的費用，賣主必須還清及承擔該費用。
為了避免任何的訴訟及爭論，一般合同將清楚闡明，雙方在特定的時間內，必須理清所有的欠款。而該類型款項應從交易日期後開始計算。
一般在確認賣主已支付所有開支的過程中都會遇到困難，你必須確保合同的內容，含有強調賣主賠償買方任何支付的逾期付款。作為一位精明的消費者，你有必要清楚及瞭解你即將簽署的協議書，以及確保上述所提的要點都涵蓋在協議書裡。

須簽MOT 3個月內呈土地局
根據你所提供的資料，你新購買的公寓是屬於分層地契產業。您必須在你代表律師的見證下簽署一份轉讓備忘錄（MOT）。通常你的律師將預先準備這份MOT讓你簽署。
法律規定所有已經擁有地契的房產，都必須在MOT生效日期的3個月之內，呈交到相關的土地局。
若MOT沒有在規定的時間內向土地局註冊，買主將會在以下的方程式預算延遲登記費：若買主無法在首3個月交清土地局規定的註冊費，該費用將倍增，但不得超過規定註冊費金額的5倍。
根據國家土地法典第293（3）條文，如果你可符合規定的條件，你的確可向土地局的官員申請免除全部或一部份的延遲登記費。
在法律面前人人是平等的，如果你認為你的代表律師已經剝奪了你的利益或對你構成威脅，你可以向馬來西律師公會提出投訴，或者如果有必要，你也可以向警方備案。

總的來說，如果你對你的律師服務不滿，你首先可以嘗試與他溝通或表明立場。如果無法與你的律師溝通或達成共識，或你認為他沒有為你提供專業的法律質詢，你可以通過以下管道做出投訴：
馬來西亞律師公會（Malaysian Bar Council）
地址：Malaysian Bar Council Building,
No.13,15&17,Leboh Pasar Besar,
50050Kuala Lumpur,
Wilayah Persekutuan,
Malaysia
電話號碼：+60320313003
傳真號碼：+6 03 2026 1313 , 2034 2825 及2072 5818
電郵：council@malaysianbar.org.my
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