【理】40歲想開餐廳 如何達標

陳先生來信提問關於自己準備開咖啡店或小型餐廳的問題：

他說：“我準備在40歲左右、就是8至10年後擁有自己的咖啡店或小型餐廳，以便可以離開上班族的生活。請問需要做哪些準備或投資，以便可以在預定的時間內達成目標？＂

另外，他打算將其中一間房屋出租或出售。

陳先生提供的財務數據：

答：陳先生準備在10年內投入咖啡廳業務，以下是我們對陳先生財務狀況的分析，整體財務狀況屬佳，可參考表1：

規劃投資前 先存6個月應急資金

從陳先生的淨值分析（表1），不動資產的比重高達98.4%，而流動資產只有區區的1.6%，這並不是健康水平。基於你的年齡，建議比重在70:30比率。這裡也建議先儲存相等於6個月開銷的應急資金，然後才規劃投資的部份。

在投入生意後，建議準備一筆相等於6個月的營運資金，以確保生意周轉順暢。此外，你的淨值大約是19萬令吉，是健康淨值年收入對比率的0.5倍。

註：根據Millionaire Next Door { 淨值／ （ 年收入* 年齡/10）}，健康的淨值年收入對比
率是0.5-2.0倍。

陳先生並沒有提到家庭狀況，我假設是已婚，短期內並無計劃生孩子、歲數大約30。信中也沒有提供關於房屋的完整資料，我假設A產業及B產業的貸款比率是90%、借貸利率4.4%。

基於2009至2011年的產業價格指數，請參考表2（資料來源：http://www.jpph.gov.my），得以計算出產業現今價值大約37萬及23萬令吉，未償還金額分別是25萬及17萬令吉。

儲蓄佔收入32% 非常好

陳先生並沒有提到咖啡廳的經營模式，我假設並不是特許經營模式，適當及有品味的裝潢，10年後需要大約40萬令吉的開始投資成本（基於3%的通貨膨脹率、相等於今天的30萬令吉）。請參考表3。

從陳先生的現金流量分析，得知擁有蠻高的儲蓄率，相等於收入的32.5%。

這是非常健康的水平及值得嘉許的。前三名最高的支出分別是：抵押貸款和償還貸款支出（32.9%），交通費用（11%）及父母親恩奉金（7.6%）。請參考表5。

基於3%的年度加薪，以及將每月的收支盈餘，投資於7.5%年複合增長率（溫和投資組合）的投資工具，預計10年內將可以累積大約65萬令吉，相信陳先生的財務目標是可以實現的。請參考表4。

保險支出應佔收入8至15%

我注意到陳先生的保險支出相對較低，在沒有足夠的資料之下，建議擁有至少財務目標的保額或年收入10至15倍的保額，以保障你的死亡及終身殘廢利益，尤其是接下來你的10年財務目標黃金積累期。

一般來說，健康的保險支出水平範圍在於收入的8至15%，雖然它不屬於你的財務目標，但建議認真看待生命價值的風險管理。

市場上有各種風險不同的投資工具，建議你構建一個多元的投資組合，擁有不同的資產配置，比如股票／信託基金、債券、稀有商品、產業／房地產投資信託；地域分配，比如東盟、亞洲、全球等，以及不同的策略，比如價值平均成本策略，定期再平衡策略等等。

陳先生提到在未來的3年內想出售或出租現有的產業，這得計算出你的產業有沒有達到你當初的投資目標。如果現有的產業不能達到你所要求的回酬，那麼才建議出售，再尋找另一項投資項目。