【新】最新的楼市降温措施将令银行的信贷状况改善

政府实施了一系列新措施来为本地的房地产市场降温，产业发展商的股票都因此而滑落，但本地银行在某些方面却可能受惠。

背景
在金融管理局(MAS)于三个月前采取多项方案来控制楼价之后，国家发展部于上周五推出了一系列全面的楼市降温措施。这是新加坡政府自2009年底 以来第七次出招以防止产业泡沫出现。虽然政府在去年10月之前已接连实施多项政策来抑制楼价上涨，但由于新加坡的利率极低，国人所得持续提高，住宅产业的 需求丝毫不减。国家发展部实施的新措施并不会对首次购屋者造成影响，它们的作用主要在于防止过度借贷，从而进一步降低需求。

以下为当局推出的新措施，其中大部分已于1月12日生效：
1. 买家印花税增加多5至7%；
2. 目前已承担至少一笔房屋贷款的购屋者的贷款顶限将减低；
3. 申请第二笔及其后房贷的购屋者必须支付至少25%的首期付款；
4. 向金融机构贷款的买家每月的供款不可超过每月总收入的30%，向建屋局贷款的买家每月的供款及收入比例顶限则从40%减低至35%；
5. 永久居民在换购私宅及出租组屋方面将受新条例限制；
6. 以公积金购买组屋的条例将修改(于7月1日生效)。
新限制条例也涵盖执行共管公寓及工业物业。


市场反应
房地产发展商都因为政府实施的新措施而受到了冲击，但银行股受到的影响较小。房屋贷款在本地银行的总贷款中所占的比例不少。截至2012年9月30 日，星展集团(DBS Group Holdings)、华侨银行(Oversea-Chinese Banking Corporation)和大华银行(United Overseas Bank)的房贷比例分别为21.4%、25.9%和29.1%，高于其他种类的贷款。

瑞士信贷(Credit Suisse)发布的一份报告显示，大华及华侨银行的房屋贷款在过去两年及截至2012年第三季的9个月内大幅增长。华侨银行的组屋贷款较多，而这类贷款会受新条例影响。

虽然新的楼市降温措施将影响银行的房贷增长，并可能使竞争加剧(因新贷款减少使毛利萎缩)，但评级机构惠誉(Fitch Ratings)指出，贷款限制条例将能改善新加坡银行的信贷状况。惠誉在1月14日发布的一篇文章中指出，向本地银行贷款购屋的大部分都是自住买家，而 非以投资为目的的买家。

另外，随着新贷款的风险减低，银行的资产质素将变得更好。联昌国际(CIMB)指出，由于贷款顶限已调低，房贷的违约风险将减低。

联昌对银行业维持“中立”评级，并指出新的楼市降温措施对大华银行的影响可能较大，因为其房贷的比例最高。另外，星展银行为高盛(Goldman Sachs)在银行业的首选，因为其收费收入令其拨备前营运盈利的增长潜力高于同行。