【新】中国楼市持续滑落，汎港地产前景如何

人们可能会用“愁云惨雾”这四个字来形容中国房地产市场目前的状况。
自2009年底以来，中国政府实施了一系列措施来减少房地产市场中的炒卖活动，包括提高购买首间和第二间房屋的首期付款(分别从20%提高至30%及从50%提高至60%)，以及禁止通过贷款购买第三间房子。

致力于为楼市降温
中国主要城市仍有大量待售房屋，中国当局从土地销售取得的收入预料将在2012年下跌30%至900亿人民币。在2011年，中国当局的土地销售额下跌了30%至1,234亿人民币。
瑞银(UBS)在2011年6月发布的报告中指出，中国的土地销售额占了地方政府收入的30%，在一些城市所占的比例还超过了一半。基于房地产市场持续受到楼价下跌及未售房屋增加的问题影响，中国是否有能力为持续降温的经济注入更多资金呢？
基于房产投资进一步放缓，法国兴业银行(Societe Generale)和渣打银行(Standard Chartered)都预测中国今年第二季的经济增长将减缓至7.8%。另外，中国预料将进一步放宽银根，渣打银行就预测中国将在今年把存款准备金率调低 50个基点多四次。
的确，要在控制房屋价格和维持增长之间取得平衡是一大难题。那中国政府在近期内是否会放宽控制房地产市场的政策呢？
中国总理温家宝曾在五月份表示，目前的房地产价格远远未回到合理水平，房地产调控不能放松。另外，中国看来也不会如之前般大力刺激其经济，因为温家宝总理在八年内首次将经济增长目标调低至7.5%。

二、三线城市调整条例
虽然中国政府仍严控整个房地产市场，但有越来越多二、三线城市调整了条例以刺激需求。
其中，湖南省就在5月29日降低了首次购物者的首期付款，并提供不错的利率和减低交易费用。另外，重庆也将每户的住房公积金贷款上限翻倍至80万人民币。
截至2012年6月，中国约40个城市已调整了房地产条例，以刺激低靡的房地产市场。

基于以上因素，在中国发展的房地产业者的前景自然也受到关注。本刊就通过电话访问了汎港地产(Pan Hong Property Group)的执行主席汪林冰，以了解汎港应付当前的艰难时期。

中国房地产市场持续疲弱
中国100个大城市的平均住房价格在上个月连续第二个月下跌，年比跌幅为1.53%。这数字看起来并不高，但跌幅其实远高于去年4月的0.71%。另外， 平均住房价格季比已连续9个月下跌。基于中国政府自2010年以来便实行了一连串的楼市降温措施，市场料难有惊喜。然而，投资者仍抱持悲观的看法。 2010年初至今，深圳房地产业指数和上海房产指数已折损了超过五分之一的市值。在中国从事房地产发展业务的本地上市公司也遭受重挫。与2010年初相比，其中大部分公司的股价都跌了一半。

盈利变动影响表现
汎港是一家香港公司，成立于1983年，一直以来专注于发展中档至中高档的住房。为了扩大其土地储备，公司进行了一连串收购交易，并于2002年在江西省 省会南昌市购置土地。目前，公司独自拥有浙江的土地组合，因为它于2011年7月把江西业务分拆出去并在香港上市。这家分拆出去的子公司为汉港房地产集团 (Sino Harbour Property Group)，截至9月30日，公司拥有其75%的股份。
公司在新加坡上市已将近6年，但其财务表现却起伏不定。比方说，当它在某个财年取得增长后，其下个财年的盈利却下跌。其截至2012年3月31日的 全年盈利就下跌了37.6%至1亿4,680万人民币，收入则减少24.9%至5亿7,740万人民币。公司少了一大笔来自浙江省的收入，而汉港房地产集 团上市的费用增加了其负担。
公司业务的性质是其表现不稳定的原因之一。公司要在项目完成或将物业移交给买主后(视何者后发生而定)才能确认收入。公司面对的另一问题是决定其财务表现的主要因素是住宅单位销量，而中国当局的措施正是要减少销量。
公司已想方设法解决表现起伏不定的问题。汪林冰先生说：“我们自2010年以来就一直推动商用物业部门的发展。由于租赁面积通常较大，商用物业可带 来不少租金。来自商用物业的收入就占了FY12收入的32.2%，远高于FY10的3%。这对公司来说相当重要，因为与住房部门相比，商用物业的毛利较 高，且能带来盈利能见度，原因是一般的租约都介于三至五年。

谨慎出击
汪先生在访谈中强调，公司的财务状况良好。他认为，在富有挑战的营运环境中，维持良好的财务状况是在房地产业中生存的关键。几年下来，公司的杠杆比率大有 改善。从图表2可见，公司的FY12杠杆比率从FY11的15%大幅下跌至0.15%，原因是它减少了债务。截至2012年3月31日，公司的借贷和债券 为4,070万人民币，远低于上个财年的3亿6,480万人民币。从图表3可见，由于公司减少了贷款，其资产负债状况因而优于在本地上市的同行。
从一般的角度来看，一家公司的杠杆水平偏低可能表示它不够大胆。但汪先生表示，公司一直都在留意投资机会。他说：“精明投资和在艰难时期保持稳定是我们的首要目标，这么做能让我们迎向更光明的未来。”

图表2：汎港的杠杆比率

来源: 汎港地产

图表3：汎港与同行的资产负债状况

来源: FactSet

迎向光明未来？
公司选择在1992年涉足二、三线城市是一项明智之举。这些城市不仅有庞大的房地产发展潜能，公司所选择的地点也能减低成本。之后，公司打响了其作为一家 利基发展商的名声，一路来获得了多个奖项。目前，公司手头上有五个项目，其中四个位于江西省，另一个位于浙江省。截至5月18日，公司取得了共3亿 8,700万人民币的未入账销售额。另外，公司正利用其土地储备发展6个总楼面面积约为300万平方米的6个项目，这些项目将进行至2019年。
图表4：各项目的销售状况

来源: 汎港地产

虽然公司已推出的五个项目获得热烈反应，认购率都不错，但由于中国总理温家宝表示住房价格仍远离合理水平，加上当局将继续实施紧缩措施，其前路将不会平坦。
尽管如此，公司并不打算完全依赖中国市场。公司计划进军的其中一个地区是非洲。汪先生说明了其主要原因。他说：“大部分企业都计划将业务拓展至东南 亚地区。我们认为，中国和非洲自1960年代以来便有着紧密的联系。第二，非洲目前正处于中国在1990年代曾经历的全球化阶段。这是最重要的一点，因为 我们经历了中国崛起的过程。此外，我们是少数进军非洲的房屋发展商。”
非洲是全球人口第二多的大陆，有可能带来无限商机。但非洲仍面对多项问题，包括不时发生的动乱、贫穷问题和政府腐败，令非洲较难吸引到外资。
目前看来，汎港的发展方向，应该是为了其长期利益进行部署。