评级机构惠誉(Fitch Ratings)表示，去年在亚洲表现排在第二位的新加坡房地产投资信托(REIT)可能必须采用更多种融资方式，因为它们都没有为“利率震荡”做好准备。
惠誉的企业主任Johann Kenny指出，由于利率处于历史低位，新加坡REIT一直在增加短期债务。他说，当借贷成本提高时，它们将面对再融资风险，且可能被迫出售资产或股票以取得资金。
身在悉尼的Kenny在接受电话访问时说：“新加坡REIT并没有做足准备来应对利率震荡。当评级机构在分析一家公司时，我们会看利率周期的长期平均值，而从宏观经济的角度来看，我们认为目前利率偏低的情况将不会一直持续下去。”
Kenny表示，在去年上市的新股当中，新加坡REIT筹得的款项最多，而基于租期的关系，它们一直依赖短期债务。他说，它们过去六年的借贷成本并没有反应出在利率正常的情况下会出现的挑战。
彭博社汇编的数据显示，过去12个月在新加坡上市的新股共筹得50亿元，REIT占了34亿元(27亿美元)或68%。其中丰树大中华商业信托 (Mapletree Greater China Commercial Trust)筹得的款项最多，达到16亿元。丰树大中华商业信托旗下的资产包括香港的又一城购物中心及北京的一座办公楼，它是今年亚洲规模最大的首次公开 售股(IPO)计划，自于3月7日开始交易以来，其单位价格上涨了12%。
新加坡REIT的回报
彭博社汇编的数据显示，新加坡REIT带来的一年总回报达45%，在亚洲仅次于日本的63%。富时海峡时报房地产投资信托指数在去年上升了29%，高于海峡时报指数的9.3%升幅。
数据也显示，新加坡REIT的债务占了总资产的31%，高于香港、台湾和韩国，但仍低于澳洲(39%)和日本(44%)的产业信托。穆迪投资者服务 (Moody’s Investors Service)表示，它调高了嘉茂商产信托(CapitaMall Trust)、嘉康信托(CapitaCommercial Trust)和腾飞房产信托(Ascendas REIT)发行的无担保债券的评级。
再融资的能力
穆迪的新加坡分析师Jacintha Poh表示，穆迪追踪的12个新加坡REIT去年的担保债务相对现金与投资产业价值的比率从2007年的21%下跌至11%。她说，这个比率可能会在今年底下跌至9%。
她在受访时说，新加坡REIT的税前盈利对利息成本比率在过去六年也保持稳定，显示它们有能力应对借贷成本的变化。
新加坡REIT曾在2008-2009年的金融危机期间通过发行单位和借贷筹集58亿9,000万元，她说：“REIT曾大量举债，而我们要关注的是它们再融资的能力。”
大华继显(UOB-Kay Hian)的新加坡分析师Vikrant Pandey表示，在金融危机期间，新加坡REIT约50%的债务都在1年半内到期，但它们已把债务期限延长了。
他说：“REIT都采用了更多种融资方式，并延长了贷款期。但它们的基本模式是不断为债务再融资，而没有偿还债务，因此它们会面对再融资风险。”
采取保守态度
透过多个产业信托和基金管理约220亿元资产的ARA资产管理(ARA Asset Management)表示，它将采取相应的措施，以免犯下一些竞争者在金融危机期间过度借贷的错误。ARA资产管理目前几乎没有任何债务，而它计划在未来五年内通过收购使其资产翻倍。
公司的投资总监Moses K.Song于3月11日在新加坡受访时说：“我们的策略并非冒险、高杠杆和采用新奇交易方式的投资策略。我们不想令投资者因管理层必须不断尝试解决财务问题而感到担心。我们会采取保守的态度。”
公司旗下的置富产业信托(Fortune REIT)是去年表现最佳的新加坡REIT，其涨幅高达68%，排在第二位的是星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)。腾飞印度信托(Ascendas India Trust)是唯一下跌的REIT，其跌幅为1.2%。
新加坡交易所的上市部主管黄良颖在2月27日发布的一份文告中表示，新加坡共有30只上市REIT及产业信托，它们的市值合计达560亿元，占了所有上市公司总市值的6%。
惠誉的企业主任Kenny说：“目前，新加坡REIT的营运环境稳定，在12个月内都不会有所改变。我们要大家关注的是杠杆水平和流动资金。它们依赖银行贷款，显示它们可能无法妥善应对利率大幅变化的情况。”
惠誉的企业主任Johann Kenny指出，由于利率处于历史低位，新加坡REIT一直在增加短期债务。他说，当借贷成本提高时，它们将面对再融资风险，且可能被迫出售资产或股票以取得资金。
身在悉尼的Kenny在接受电话访问时说：“新加坡REIT并没有做足准备来应对利率震荡。当评级机构在分析一家公司时，我们会看利率周期的长期平均值，而从宏观经济的角度来看，我们认为目前利率偏低的情况将不会一直持续下去。”
Kenny表示，在去年上市的新股当中，新加坡REIT筹得的款项最多，而基于租期的关系，它们一直依赖短期债务。他说，它们过去六年的借贷成本并没有反应出在利率正常的情况下会出现的挑战。
彭博社汇编的数据显示，过去12个月在新加坡上市的新股共筹得50亿元，REIT占了34亿元(27亿美元)或68%。其中丰树大中华商业信托 (Mapletree Greater China Commercial Trust)筹得的款项最多，达到16亿元。丰树大中华商业信托旗下的资产包括香港的又一城购物中心及北京的一座办公楼，它是今年亚洲规模最大的首次公开 售股(IPO)计划，自于3月7日开始交易以来，其单位价格上涨了12%。
新加坡REIT的回报
彭博社汇编的数据显示，新加坡REIT带来的一年总回报达45%，在亚洲仅次于日本的63%。富时海峡时报房地产投资信托指数在去年上升了29%，高于海峡时报指数的9.3%升幅。
数据也显示，新加坡REIT的债务占了总资产的31%，高于香港、台湾和韩国，但仍低于澳洲(39%)和日本(44%)的产业信托。穆迪投资者服务 (Moody’s Investors Service)表示，它调高了嘉茂商产信托(CapitaMall Trust)、嘉康信托(CapitaCommercial Trust)和腾飞房产信托(Ascendas REIT)发行的无担保债券的评级。
再融资的能力
穆迪的新加坡分析师Jacintha Poh表示，穆迪追踪的12个新加坡REIT去年的担保债务相对现金与投资产业价值的比率从2007年的21%下跌至11%。她说，这个比率可能会在今年底下跌至9%。
她在受访时说，新加坡REIT的税前盈利对利息成本比率在过去六年也保持稳定，显示它们有能力应对借贷成本的变化。
新加坡REIT曾在2008-2009年的金融危机期间通过发行单位和借贷筹集58亿9,000万元，她说：“REIT曾大量举债，而我们要关注的是它们再融资的能力。”
大华继显(UOB-Kay Hian)的新加坡分析师Vikrant Pandey表示，在金融危机期间，新加坡REIT约50%的债务都在1年半内到期，但它们已把债务期限延长了。
他说：“REIT都采用了更多种融资方式，并延长了贷款期。但它们的基本模式是不断为债务再融资，而没有偿还债务，因此它们会面对再融资风险。”
采取保守态度
透过多个产业信托和基金管理约220亿元资产的ARA资产管理(ARA Asset Management)表示，它将采取相应的措施，以免犯下一些竞争者在金融危机期间过度借贷的错误。ARA资产管理目前几乎没有任何债务，而它计划在未来五年内通过收购使其资产翻倍。
公司的投资总监Moses K.Song于3月11日在新加坡受访时说：“我们的策略并非冒险、高杠杆和采用新奇交易方式的投资策略。我们不想令投资者因管理层必须不断尝试解决财务问题而感到担心。我们会采取保守的态度。”
公司旗下的置富产业信托(Fortune REIT)是去年表现最佳的新加坡REIT，其涨幅高达68%，排在第二位的是星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)。腾飞印度信托(Ascendas India Trust)是唯一下跌的REIT，其跌幅为1.2%。
新加坡交易所的上市部主管黄良颖在2月27日发布的一份文告中表示，新加坡共有30只上市REIT及产业信托，它们的市值合计达560亿元，占了所有上市公司总市值的6%。
惠誉的企业主任Kenny说：“目前，新加坡REIT的营运环境稳定，在12个月内都不会有所改变。我们要大家关注的是杠杆水平和流动资金。它们依赖银行贷款，显示它们可能无法妥善应对利率大幅变化的情况。”
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