【新】丰树大中华商业信托登场

赫赫有名的公司总是会引人注意。与淡马锡控股(Temasek Holdings)有关联的丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)的17亿元上市计划在过去几个星期吸引了许多投资者的关注。该信托在首次公开售股(IPO)活动中供公众认购的股票被超额认购9倍并不令人感 到意外，这只是显示市场对以中国为主的房地产投资信托(REIT)兴趣甚浓，尽管计划在本地上市的盛世产业信托(Dynasty REIT)于2012年10月宣告夭折。

机构投资者对丰树大中华商业信托的购兴也不逊色。共有11名基石投资者将认购合计9亿5,350万股的股票，即相等于公司将发售的17亿股中的 55%股权，它们也同意不会在锁定期内脱售它们手上的股票。基石投资者包括友邦保险集团(AIA Group)、世邦魏理仕集团(CBRE Group)、宏信环球投资(Henderson Global Investors)及摩根士丹利(Morgan Stanley)等名声响当当的企业，因而有助提高投资者情绪。

投资者的期许
丰树大中华商业信托目前的组合总值约43亿元，仅包含两个零售兼办公楼发展，它们分别为位于香港九龙区的又一城(Festival Walk)及中国北京的佳程广场(Gateway Plaza)。这两个产业据称是区域内最卓越商产，租用率超过98%，而加权平均租期(按租金毛额计算)为2.4年。公司的经理人预期，又一城在FY14 和FY15到期的租约具备14.4%和14.9%的潜在租金上调幅度，而佳程广场则是65.4%和38.9%。

公司的经理人表示，公司或会在短至中期内收购5个分别位于西安、上海和佛山的资产。这些资产的潜在价值高达30亿元，并符合公司的投资策略。预期它们将在1至5年后完工。

公司特殊的管理费结构或许是投资者不容忽视的优势。新加坡REIT领域的惯例是着重于维持资产增长而非单位持有者利益。但公司却一反常态，其基本收 费制度是与可分配收入和每单位派息(DPU)增长挂钩，而不是所管理的资产和净产业收入。随着经理人以提高可分配收入及DPU为目标，这将与投资者对获利 的期待不谋而合。

此外，在与其他上市中国地产公司相比下，公司的获益率诱人，或许这也是吸引寻求高获益股票的投资者的另一因素。公司的FY14和FY15获益率预估 分别为5.6%和6.1%，与嘉茂中国商用产业信托(CapitaRetail China Trust)(FY12为5.5%)及置富产业信托(Fortune REIT)(FY12为4.8%)等REIT并驾齐驱。虽然高达43%的杠杆比难免带来一些忧虑，但公司表示，贷款利息其实是免税的，因而将能让公司每年 省下约600万元的税款。公司补充道，杠杆比将不会升越45%。

丰树大中华商业信托首日登场稳扎稳打

丰树投资(Mapletree Investment)在新加坡上市的第4个房地产投资信托(REIT)丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)于3月7日首日登场，挂牌上市。其招股价为0.93元，乃是招股价范围的高端，并在首个交易日升了约11%至1.03元收市。公司的股票在首 次公开售股中被超额认购近29倍，总需求达到约199亿元。公司是3月7日当天交易第3活跃的股票，成交量为2亿3,850万股。公司的获益率诱人，其 FY13和FY14的获益率预测分别为5.6%和6.1%，在新交所上市的零售REIT的平均获益率为5.05%，办公楼REIT则是4.82%。

启示：新加坡证券投资者协会(SIAS)的首席分析师Ng表示，公司在取得开门红的首个交易日后，其合理值与同行已不相上下。Ng预期，公司的股价不会再短期内大幅度走高，并会稳定在目前的水平，然后可能会逐渐上升。