【房】產業拍賣增‧搶價廉美屋

隨著近年來銀行拍賣產業的數量明顯增加，這顯示無能力繳還供款的貸款者，數目也在持續上升，類 似情況普遍出現在經濟蕭條的時候，尤其是當商業機構為了維持公司開銷而開始削減員工人數、福利或薪金時，讓一些本來僅能維持生活開銷的員工，或一些能力有 限的產業投機者，突然喪失繳還銀行供款的能力，而被迫讓銀行拍賣他們的產業。

借友人名買屋
屋款被挪用

法律顧問劉景輝律師針對拍賣產業增加的課題，與我們分享他在工作上遇到的實例。他說：“不久前，一位舊客戶上來了我的辦事處，想詢問5年前由我們事務所替他友人辦理的銀行貸款事宜。一如既往，聊了一回該個案後，才得知原來該房屋其實是這名舊客戶買的。

他墊出了頭期錢，也通過每月匯錢入他友人的銀行戶頭來繳付該銀行的分期供款。＂“由於他長期在 外地工作，所以就借用他友人的名字，作為該房屋的銀行貸款者和地契註冊持有人。可是當他日前從外地回來後，才驚覺該房屋已另住他人。聯絡上該友人後，方才 得知原來由於銀行沒有收到多期的供款，該房屋已經被銀行拍賣了。而他每月匯入該友人戶頭的供屋款項，卻因為該友人失業已久，被私自挪用了。＂以上的故事， 實際上只是我們現今生活中的冰山一角，當然，劉律師的這名舊客戶本身也疏忽了，他過於信任友人，以友人的名義購買房屋，無法向銀行查證友人是否按時繳付貸 款分期，即使是貸款分期從銀行自動轉賬，也因為友人提出來自用，戶頭被掏空，無法轉賬償還購屋款。

由於拍賣產業日增，而且一般人普遍認為，拍賣產業實際上比市價便宜，對拍賣產業蠢蠢欲動，從銀行舉辦的產業拍賣會，吸引不少人潮，足以反映這一點。

去年首9月
產業拍賣增20%

在大馬產業市場，產業單位被擺上拍賣桌，並非新鮮事，2008至2009年的全球金融危機升溫之後，市場掀起相當強的拍賣風，在那期間，產業拍賣宗數約增加20%。

過去兩年產業價格大幅走高，一些勉強符合貸款條件的產業購買者或投資者，由於預算失准或是受到其他外在因素影響，稍微不慎，導致部份產業單位被銀行擺在拍賣桌。

根據產業拍賣行的數據，2012年首9個月，拍賣產業的整體數量，比前期增加10至20%，在這之中，有中高檔房屋、中價公寓，增幅在15至20%，高檔共管公寓的拍賣增加10%，至於辦公樓，拍賣數據增加20%，有地產業的拍賣增幅較小，只在單位數，介於5至8%之間。

辦公樓的拍賣數據增加20%，主要是業主生意不穩定、資金週轉出現問題，有不少辦公樓或商業單位的業主，因而面臨持產衝擊。

為何產業被擺上拍賣桌？

劉景輝說，當銀行給貸款者房屋或產業貸款便利時，貸款者就必須抵押（如有地契）或以契約轉讓（如地契尚未發出）他的產業持有權給銀行，以保障銀行的利益。

一旦貸款者無法依據貸款合約償還他所需攤還銀行的貸款供期時，銀行就會以接受抵押人（Chargee）或接受契約轉讓人（Assignee）的身份，向法庭申請拍賣有關產業，以便抵償貸款者欠下銀行的貸款本金和利息。

競標拍賣產業須知

產業拍賣一般是在法庭、土地局或私人拍賣行這三個地方進行。在拍賣前，拍賣師會先行發拍賣通告（Proclamation of Sale），然後刊登在報章上。有意競標者必須自行檢查拍賣產業的現狀，以及查探該產業是否有拖欠水、電、維修費、排污費、地稅、門牌稅等等。

假如查證被拍賣產業的業主拖欠水、電、維修費、排污費、地稅、門牌稅等，競標者就必須檢查該拍賣通告，有關銀行是否會承擔拖欠的賬單，或是承擔拖欠的數目是否存有任何的頂限。

須準備保留底價10%屋款

銀行在還未從成功競標者手裡取得所有拍賣價之前，是不會清還以上任何拖欠的數目，所以競標者也必須隨時預備墊出一筆錢，以便優先用來清還該筆拖欠的賬單，使得產業轉讓程序可以順利進行。

在拍賣當天，所有競標者必須準備一筆相等於保留底價10%的屋款，作為允許參與投標的資格。如果投標成功後，這筆錢將自動成為定金；意思是說如果保留底價是10萬令吉，競標者必須準備1萬令吉，然後在拍賣前存放於拍賣師手裡。

當投標開始後，拍賣師將會讓競標者互相競投，而當天給予最高投標價者，將會成功投得該拍賣的產 業。成功競標者屆時將必須另外繳納成功投標價的10%與定金的差數，交給拍賣師。例如最高投標價是15萬令吉，成功競標者就必須繳付1萬5千令吉（高投標 價的10%）減掉1萬令吉定金，尚需另付5千令吉。

其餘的90%將由競標者在一段已經清楚列明在拍賣通告裡的指定時限內，用現金或向銀行申請貸款繳付，一般指定的時限可能是90天或120天。

成功競標者須與時間賽跑

投標獲得拍賣產業後，成功競標者就必須儘快委託自己的律師，協助處理轉讓產業的程序，如果需要向銀行貸款，他也必須即刻聯絡銀行，辦理貸款的申請手續。

確保轉讓程序不受阻擾

關於拍賣的產業，成功競標者最大的挑戰就是在整個程序裡都必須與時間賽跑。萬一出現任何阻擾或拖延轉讓程序的事項，導致拍賣價的餘額不能在拍賣通告所指定的時限內付清，那拍賣銀行不止可以終止這項拍賣交易，而且也可以沒收之前成功競標者已付出的10%定金。

當然成功競標者依然可以嘗試徵求拍賣銀行的允許，額外延長少許時間，可是該申請一定要附上充份的理由讓拍賣銀行考慮。如果該拍賣銀行不滿意附上的理由，那該拍賣銀行就可以終止該轉讓程序，然後重新拍賣。

所以在此建議成功競標者最好能有足夠的財力，尤其是需要向銀行申請貸款來支付拍賣價餘額者，當遇到任何事情阻擾或拖延轉讓程序時，最好能預先以自己的現金墊出拍賣價餘額，之後才讓自己的銀行完成程序後，要求把貸款釋回給自己。

如果成功競標者發現有關拍賣的產業依然有住客或被人佔據了，他可否要求拍賣銀行趕走產業裡面的住客？

答案是不能！如果你仔細閱讀銀行的拍賣通告，裡面普遍都會存有一條規，說明任何成功競標者，都必須自行解決拍賣產業裡所存有的一切租約、租期、佔有者、之前合約、契約等等。

這也說明銀行只負責轉讓產業的合法持有權給成功競標者，成功競標者需另外以合法方式申請庭令，驅逐產業裡的任何居客。

拍賣產業分兩種

提到產業拍賣，實力產業經紀公司總裁陳建業指出，拍賣產業通常分為兩種，一種是由銀行委托拍賣經紀負責，另外一種是通過拍賣師，譬如土地局或法庭進行。

身為銀行的拍賣經紀，要如何傳播拍賣單位的訊息？陳建業說，產業經紀一般有不少新舊客戶，可以將這些客戶列為潛在買家，將要拍賣的單位掛在本身公司的網頁，或是通過廣告宣傳。

當然，拍賣產業經紀也可以開發新的顧客，到拍賣地點認識一些新的顧客，從中建立新的客戶來源。

簡單來說，要掌握拍賣產業的訊息，可以從金融機構的分行、拍賣官或律師的辦公室，取得拍賣產業名單。

一些與銀行及拍賣官有緊密合作的產業經紀，他們的辦事處也有拍賣產業的資料，他們經常會展開拍賣產業搜尋活動，此外，互聯網特別是產業經紀的網頁，也會掛上有關訊息。

拍賣官一般會儘所能公佈產業拍賣通告，以吸引更多人加入競購行列，他的傭金有賴於買賣敲定價的百分比，拍賣官的廣告開銷則由金融機構支付。

銀行在貸款者拖欠分期付款3至6期後，將會進行產業拍賣，通常底價與市場價相差無幾，銀行也希望能從產業的拍賣彌補其損失。

要參與拍賣產業的投標，我們必須對拍賣的程序有些瞭解。

在拍賣會上，我們可能會購獲不錯的產業，但是要很謹慎。

拍賣程序需半年

在拍賣會之前，銀行會根據估價師的預估價拍賣有關產業，這樣對貸款者比較公平，銀行不可能冒違反法律條約的風險，而是必須遵守正規司法程序。

在銀行準備對有關產業進行拍賣，從發出拖欠貸款提醒通知書到銀行律師向政府相關部門提出申請，以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣底價，通常需至少6個月時間。

如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行，可以出席銀行或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣會，公眾人士可以從中觀察拍賣活動的進行；在法庭，唯有準備銀行匯票的人才獲准進入拍賣廳。

陳建業指出，有些待拍賣的產業，可能是一些空置一段時間的單位，也有少數是業主／租戶仍住在裡邊的產業。由於是拍賣單位，有意投標者，通常只能在房屋外面看，無法入屋細細檢查，有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。

假如要投標購買拍賣單位，通過法庭進行的程序會比較麻煩，就是由高庭分配給拍賣師的單位；至於由銀行通過拍賣經紀脫售的產業單位，一般還沒到法庭，而是經過轉讓產業擁有權的程序進行。

理想單位多不會上拍賣桌

嚴格來說，假如是理想的單位，多數都不會上到拍賣桌，一些有意或曾經有過投標競購拍賣單位經驗的人，面對業主不願搬出去的麻煩；針對這點，陳建業表示，假如庭令已經發出，業主不能違抗，搬走是最後的途徑，除非他們能通過其他人代為投標，以標回有關房屋。

查詢房產一切瑣碎事

針對產業拍賣風的吹襲力度加大的趨勢，產業顧問米南多斯表示，如果投標購獲產業，要確保你委托的律師“效率高＂，以便在限期內辦妥交易手續。

他說，當產業由銀行在公開市場拍賣時，一般人會認為，這產業應該比市價低，有些時候是，但許多時候並非如此。

對產業投資者來說，拍賣會應該是一個可用較低價格購買產業的機會，被迫將產業擺在拍賣桌的金融機構，儘所能脫售產業，以彌補本身的損失。

須瞭解拍賣產業文件條文

米南多斯強調，拍賣產業文件的條文一般都沒有商洽的餘地，因此瞭解有關條文相當重要，如果有任何條文不明白，最好是請示律師的意見。

他說，最好是將拍賣文件交給律師閱讀，然後要求他們進行一些搜尋，搜尋項目主要是：

●假如有關產業擁有個別或分層地契，他們需要展開土地／地契搜尋，包括查看是否有面對任何限制或抵押等等。
●如果是大廈、公寓或共管公寓，可以向發展商查看有關產業現有的狀況，發展商是否批准有關交易、業主是否拖欠發展商大筆的管理與維修費。假如發展商已經清 盤，並由官方財產托管人接管，有關方面的回應可能比較久，如果拒絕發出交易文件，形勢可能複雜化。如果拍賣文件誌明，買家必須償付前業主拖欠發展商的服務 費，而你成功標獲有關單位，在發展商發出同意交易文件之前，你必須自掏腰包支付這筆前業主拖欠的費用。
●除了服務費，你須查看門牌稅、地稅及其他費用，如水電費是否仍未還清，也許通過律師查詢，需要花數百令吉，但可能還是值得。

拍賣底價未必低於市價

米南多斯補充，千萬不要認定拍賣官設定的底價低於現有的市價，許多時候所謂的拍賣底價，其實就是市價的指標；通常第一次的拍賣可能很接近現有的市價。

假如在第一次拍賣活動沒有競標者，銀行通常會在幾個月後的第二次拍賣會調低底價10%，如果該產業單位仍無法售出，在第三次的拍賣行動，再調低保留底價10%。

你當然希望能在第二或第三次的拍賣行動，成功購買該產業單位，因此，最好能查明有關產業已經第幾次拍賣。

嚴格來說，你投標購買的有關單位，價格最好能比市價低10至20%，這樣對自己才比較有利；另外，還要向銀行瞭解，銀行準備提供的貸款幅度，以及融資的利率。

結語：

劉景輝律師說，產業被銀行拍賣是一件不幸的事情，這意味不但失去自己的產業，之前所繳付的銀行供款，也付之一炬。如果拍賣產業所得的價錢不足以抵銷拖欠銀行的貸款，該銀行甚至可以起訴貸款者，要求法庭判處該貸款者破產。

所以購買產業時務必量力而為，須知攤還貸款牽涉一段相當長的時間，大家有必要確保自己，如果在該段攤還貸款的期間，不幸遇上任何經濟困境，依然有足夠的負擔能力，繼續瀟灑生活。