要价100万美元的豪宅究竟价值几何？这取决于你问的是谁。
为了确定一座房产的价值，评估师应当要参考过去六个月内附近售出的户型相似的房产的买入价格。但如果一处房产的价格比周边房产高出许多，那么想要在附近找到可以作为参照的对象则可能不太容易。因此，这类房产的要价往往和评估师给出的评估价有较大出入。
加州尔湾(Irvine)的评估管理机构LSI的首席评估师丹尼•威利(Danny Wiley)说，房产的价值越高，通常可参考的数据就越少。
为了找到相关数据，在许多情况下评估师会挖出早至五年前的销售记录，参考那些可能无法反映买家为一处房产实际支付价格的挂牌价，甚至还会参考其它市场的销售价格。
令房产评估更加复杂的问题在于，一些豪宅的价值还部分取决于其所在社区提供的服务和设施。类似警察巡逻、消防、公园维护等市政服务以及学区资金的削减也会导致房产价值的下降。
对于某处房产进行评估的结果常常是评估价格低于买卖双方约定的买入价。而银行往往也会因此降低发放给购房人的抵押贷款数量，不足的部分由购房人自己补足，
其首付金额往往也会上升。另一种情况是：买方拒绝支付高于评估价格的要价，于是买卖双方必须就购房价重新进行谈判。如果谈判失败，购房人可以决定退出这笔
交易。
美国全国地产经纪商协会(National Association of
Realtors)对大约3,000名地产经纪人的月度调查显示，平均而言，去年有三分之一的房地产经纪人表示，这一年中有房产评估导致买卖双方推迟或取
消签订购房合同，或为了降低房产售价而重新进行谈判。而2008年这一比例还不到10%。
专家说，随着豪宅市场继续高歌猛进，上述比例可能继续上升。房地产分析机构CoreLogic的首席经济学家马克•弗莱明(Mark
Fleming)说，房地产市场处在上升期时，房产评估可能低估房产价值，因为评估师参考的是此前较低的估值。弗莱明说，有些评估师可能不会就这种差异进
行调整。
存在风险的不仅是购房交易，试图进行再融资的房主可能也会受到严重影响。以私人珍宝按揭(jumbo
mortgage)为例，如果房产评估表明借款人的贷款金额占房产价值的比例超过80%，那么如果借款人希望贷款程序继续进行，他可能需要提高首付比例。
在其他情况下，如果评估价值较低，那么借款人可能难以拿到最低贷款利率。
房地产律师罗伯特•拉塔斯(Robert Lattas)去年在伊利诺伊州奥克布鲁克(Oak
Brook)购买了一套价值230万美元的豪宅之后，决定为自己的抵押贷款进行再融资，以便锁定一个较低的贷款利率。拉塔斯预计房产价值会上升，因为他已
经投入20万美元进行了升级改造。但令他吃惊的是，两名房产评估师告诉他，虽然他投入重金进行升级改造（包括铺上了硬木地板，安装了一套新的电力系统），
但房产评估的结果并没有改变。由于评估结果并没有降低他的贷款/价值比，因此尽管拉塔斯的信用评分很高，但最终他拿到的抵押贷款利率还是比最低利率高出了
0.25个百分点。拉塔斯说，当抵押贷款数量很大时，你会因此多付很多钱。
要想避免令人意外的评估结果给自己带来不好的影响，买卖双方可以尽早采取一些措施。
买方：在购房合同中添加一项意外条款。在合同中加入一项声明，以保证如果出现房产评估价值低于此前约定的购房价的情况时，买家能够收回首付款。该条款还要保证买方有权在不损失首付款的情况下对合同进行重新谈判，或退出交易。
卖
方：研究所在郡县的房产交易记录。各个郡县会对房屋价值进行评估，以便确定房主所需缴纳的物业税。在确定房产价值时评估师会将这一估值考虑在内。但郡县对
房产的估值可能是错的，并可能导致买方无法买到房产。亚特兰大专门从事豪宅估值的评估师丹尼尔•弗里斯(Daniel
Fries)说，曾经有一位客户叫他帮忙评估一套面积50,000平方英尺（约合4,645平方米）豪宅的价值。这座豪宅已经在市场上挂牌出售多年。弗里
斯说他发现业主所在郡县高估了这座房产的价值，因此如果按照这处房产的当前价值计算，业主每年多交了五万美元的房产税。
卖方：考虑投入成
本与房产价值比。业主所投用于房屋升级改造的资金并不一定会反映在房产评估价值中。那些高度个性化的升级改造，比如打造一个美人鱼喷泉或一个录音棚，都可
能会降低房产价值。犹他州北部的房产评估师里克•里弗斯(Rick
Lifferth)说，对于那些装修高度个性化的房产，买家出价通常会比卖家要价低20%。那些成交价较低的房产交易也会成为评估师的参考数据，拉低房产
的估值。
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