【理】將壞債變好債‧不必為債忙一生

兩年前國行為了打擊產業投機活動，限制擁有第三間房屋的人士，最高只能借貸70%，隨後再下“重藥＂，從今年初開始推行負責任貸款指南，當中規定貸款申請須以淨收入為指標，而非總收入。

雖然國內貸款成長力度放緩，特別是獲批貸款，更從去年上半年的50.1%下跌至今年上半年的46.8%，但家債卻沒有大幅下降，依然在蕩漾，牽引出我們在打債的同時，是否也應該致力於提昇家庭收益，以更從容地應對家債高居不下的困境。

本期《財富焦點》從打債措施談起，從正面角度來看，如何將“壞債＂轉為“好債＂，並在邁入2020年高收入國的路途上，能否為高企的家債提供一些轉機。

國行：“有能力償還才貸款＂

向來作風謹慎的國行不期望大馬步上歐豬四國瀕臨破產之路，決定大刀闊斧向家貸下手，規定銀行以淨收入取代總收入放貸，並嚴厲評估貸款者的還款能力。

同時，自今年1月1日落實的“負責任放貸指南＂衝擊也顯現，國行此措施一出，車貸與房貸雙雙告急。

財政部副部長拿督林祥才指出，過去10年，大馬家庭債務平均增長12.5%，並在2011年達到GDP的76.6%，並認為在減少家庭負債的努力下，所有家庭都應該秉持“負責任融資＂態度，依據本身的能力借貸，確保家債受控制。

展開財務
管理醒覺運動

“至於銀行和財務機構，則應嚴正審核借貸者的財務情況，並在確保他們是有能力依據時間表償還才批准借貸。＂

國行也展開“管理你的令吉＂醒覺計劃，以教育人民良好的策劃財務。據瞭解，這項計劃自今年1月推行以來的首4個月，家債增長率已比2011年的12.9%，稍降至11.7%，惟相信今年全年的家庭債務還是會以中度的成長率持續增長。

對於年輕的首貸族，國行推出系列財務管理醒覺運動，期望讓年輕人瞭解到，若無還債能力，就不要貸款，且成立債務安排機構，為面對還債問題的市民安排解決債務的問題。

國行總裁丹斯里潔蒂說，“負責任放貸指南＂將能確保國內家庭債及債務素質繼續處於正面發展，並指呆賬已在減少中。

借貸觀念需適時調整

換句話說，新指南的落實正要求市民“有能力償還才好去貸款＂，也意味著國人的借貸觀念需適時調整。

國家銀行消費及市場表現部董事蘇海米則指出，國行會持續關注低收入群面對的財務吃緊問題，以免對社會穩定度造成影響。

根據今年首5個月的貸款走勢指標，宏觀謹慎的調控措施未能有效地促使信貸成長放緩，因為住宅產業仍寫下良好成長。

密切關注家債成長走勢

大馬評估機構（RAM）首席經濟學家姚金龍提到，雖然家債不會馬上帶來危險性，但市場仍須密切關注其發展，因為一旦經濟進入下跌週期，加上收入不穩定及面對通膨壓力，低收入者可能失去償債能力。

“雖然市民的收入提高，但缺乏財務管理技巧將導致舉債情況惡化，政府需要增強家庭債務管理課程及推行財務管理教育。＂

負責任放貸旨在保護貸款者，避免面對更大的財務風險或受經濟危機打擊，特別是針對日益高漲的家債。

負責任貸款指南重點：

●所有汽車貸款期限不能超過9年，從2011年11月18日生效。

●銀行在評估顧客借貸能力時，以淨收入取代總收入。

●銀行必須評估貸款者的適宜性與可承擔能力。

●銀行必須負責向貸款人說明配套詳細，包括風險。

●貸款必須詳細說明貸款配套資料、收費、所有隱藏費用，包括基貸率（BLR）揚升1至2%，所需支付的攤還額。

●新貸款責任指南概括房屋、汽車、信用卡、個人貸款和購買股票貸款（不包括股票按金交易）。

採取措施防財政不平衡

聯昌研究首席經濟學家李興裕則指出，為了防止出現財政不平衡狀況，建議採取以下措施：

信貸成長率不應超越銀行體系可負荷的水平，謹慎過濾借貸者的信譽：

截至今年5月，產業領域融資佔銀行體系總貸款的48%，超越2008及2009年風暴前的平均40.1%。

2009至2011年間，住宅產業貸款寫下11.9%年增長，而今年首5個月更成長13.7%，佔產業領域貸款的56.1%及銀行體系總貸款的27%。

銀行及其他非金融機構應採取強穩措施應對突如增多的壞資產：

銀行融資佔國內總信貸的61%，若包括保險業者及6家發展金融機構，總融資則約佔金融體系的73%。

最近幾年，非銀行金融機構營運及資產規模已迅速擴展，主要專注購買債券及進行傳統借貸活動。借貸活動主要是在家庭領域，佔總家庭融資的5.9%。

非銀行金融機構則是主要的個人融資提供者，共佔當前個人融資的60%，特別是在中低家庭群。

適度措施有效打房

產業領域方面，政府最新公佈的2013年度財政預算案再嚴厲打房，向首兩年轉售的房子徵收高達15%產業盈利稅，比較之前為10%，市場人士認為這將有效減低房產買賣活動，惟房價料仍持穩。

同時，第三至第五年轉售的房子須繳交的產業盈利稅，也從5%提高至10%。

大馬評估機構（RAM）首席經濟學家姚金龍認為這是適中的調幅，畢竟過度收緊措施將影響消費者情緒。

“由於整體經濟仍存有不確定性，加上內需趨緩，若大幅上調產業盈利稅，則可能影響市場的正常營運。＂

須瞭解過度借貸風險

他不諱言，房價不斷上升將促使更多人願意進場冒險，但必須注意的是，產業市場有起有落，任何的置業決定都應考量本身的財務負擔能力。

“當大市出現變化時，借貸者自然會受到影響，因此得避開不理性的買房決定。＂

他說，一般的情況下，市民須確保本身對當中的風險有一定的瞭解，且一旦面臨失去工作問題時，擁有足夠的儲備償還貸款。

“若借貸者的槓桿水平過甚，而陷入破產窘境，最終也會導致社會和諧受影響。＂

建議提高外國人購房產底價

為了抑制信貸爆破，特別是在產業領域，李興裕也建議執行更嚴謹的措施，包括：

●而為了紓解中低收入買家的負擔，建議將50%印花稅豁免利好提高至55萬令吉產業。

●再收緊第三間產業的貸款上限，從目前的70%下調至僅50%。

●將外國人購買國內住宅產業的底價從目前的50萬令吉，提昇至100萬，甚至200萬令吉。

買資產“錢生錢＂
“好債＂讓你變富有

有句話說：“好債可以令你變得富有，壞債卻讓你變得更窮＂，更明確地說，好債是指某個人幫你支付金錢的債務，壞債就是你支付給別人錢的債務。

而最壞最差甚至最傻的負債，是利用債去消費，而非去買資產；消費跟資產的分別是，消費不會製造現金流，而好的資產是會“錢生錢＂。

顯然，債並不是人們想像中那麼可怕，美國一位學者曾拿膽固醇來比作債務。他說，就像並非所有的脂肪都是對健康有害一樣，也不是所有的債務都是對財富有害。

然而處在高風險消費時代，人們入不敷出是導致債務出現的原因，而且當越來越多人的收入趕不上開銷時，才使得情況變得更加嚴重，受債務纏身。

家債高
家庭資產也要高

分析員指出，家債高並沒有關系，最重要是家庭資產也要相對提高，特別是流動性較強的資產，如銀行存款、股票及基金等。

“當負債的運用產生正向現金流時，負債是個創造財富的有效工具，這些債就是好債；當負債產生負的現金流時，這樣的債因此就是壞債。＂

壞債是指購買一些“非必要＂的必需品及奢侈品所欠下的債，而所謂的“非必要＂必需品，就如月付1千令吉以上買一輛名牌車，卻沒有帶來等同的現金收入。由於缺乏良好的消費計劃，最終壞債就會如同滾雪般快速增長，且越滾越大。

降低“燃燒值＂
提高收入

同時也要特別注意，為了維持相同的生活素質，每月花費的金額所指的“燃燒值＂，在家債處理上起關鍵作用，其包含生活固定支出及偶爾性花費，卻不會增加財富的錢，被消耗掉後即“消散＂。

抑制債務持續膨脹的關鍵是，降低“燃燒值＂之際，更應提高收入來源，雙管齊下進行，應當捎來更高效益。

提高人民收入
降低家債

人民可支配收入不高，無形中舉債的空間將相對縮小，除了影響資金流動性，一個國家的家債佔GDP比重也顯得高居不下，因此如何跳脫“低收入陷阱＂，是紓緩“債不敵債＂困境的其一方法。

若一直無法突破現有的收入水平並遭抑制，市民更將長期受困於生活壓力中，一輩子奔波勞碌，最終卻舉債度日，所謂的“幸福指數＂也將持續下滑，並製造更多社會問題。

姚金龍不諱言，人民收入提高，將相對有助減低家債佔GDP比重，惟前提是持續取得良好的經濟成長。

“國人收入不高，確實是家債比重看起來較高的原因之一。＂

中低收入群貸款額近頂峰

他說，目前中低收入群佔總人口的60%以上，但這兩大群組的貸款額已將近達到頂峰，欲擴大借貸額確有其難度，因為他們的舉債額已達到銀行限定的30至40%每月債務與收入比。

“若低收入陷阱無法消散，相對生活水平步步走高迫使舉債額上升，人民也將面對龐大的生活壓力。＂

可見，大馬經濟基礎不僅要仰賴佔少數的高收入群，更多具消費能力的中低收入群，也是一大催化劑，激勵經濟成長更為穩健。

根據英格蘭及威爾士特許會計師協會（ICAEW）的最新研究報告，大馬的人均收入雖改善，但收入不均的情況在東盟卻位居第二高，僅次於泰國。

援助低收入者

同時，國內家庭收入調查顯示，只有頂層20%收入群取得較大的收入成長，底層40%家庭平均收入成長卻走勢緩慢，尤其是鄉區家庭。

首相署部長諾莫哈末耶谷指出，大馬去年人均收入已突破9千美元關卡，達到9千700美元，創歷史新高，意味著距離政府設下2020年1萬5千美元目標又更近一步了。

政府也放眼將貧窮率到了2015年減至2%，底層40%家庭收入中值提昇至2千300令吉。

為了晉升成為高收入國，政府有必要提供低收入者必要的援助，設法提高人民收入，減輕債務負擔，讓平民百姓也能夠居者有其屋和享有更方便的公共交通服務。

收緊信用卡申請條件

信用卡同樣是高風險家債項目，因此政府已採取數項措施，包括制定貸款申請與收益比的頂限及上調信用卡申請條件等。

從2011年3月18日起，申請信用卡的最低條件從年薪1萬8千令吉，調高至2萬4千令吉，而對於年薪低於3萬6千令吉者，最多僅可持有由兩家銀行發出的信用卡。

減輕財務壓力
創造快樂人生

過去3年家債佔GDP比重高企於76%以上，毫無疑問是不可忽略的問題，更何況年輕人結構龐大，舉債額不斷提昇，更為家債添加了不少壓力。

國行在不影響正常金融體系之下強力打債，特別是針對“舉足輕重＂的房市，雖已帶來效果，但最怕是“野火燒不盡，春風吹又生＂，家債頑強生命力實在是不容易撼動。

除了依靠政府的努力展開對抗，更重要的是市民的控制慾可要夠強韌，審慎評估本身的債務組合及承擔能力，若能“忍一時之快＂，或能減輕財務壓力，進而締造更快樂的人生。